Условия развития ипотеки в россии

История ипотечного кредитования в России Бесплатная юридическая консультация: Принято считать, что история ипотеки в России начинается с конца 20 века,.

История ипотечного кредитования в России


Бесплатная юридическая консультация:

Принято считать, что история ипотеки в России начинается с конца 20 века, однако на самом деле наш ипотечный рынок начала активно развивать еще императрица Елизавета Петровна.

Оглавление:

С 1754 года были открыты первые банки в России, выдававшие ипотечные кредиты.

Развитие ипотеки в дореволюционной России активно продолжалось до 1917 года. В то время ипотечные кредиты назывались поземельными, так как банки выдавали кредиты под залог земли. После революции в России от ипотечного рынка не осталось и следа, но элементы российского ипотечного кредитования были переняты различными странами. История развития ипотеки и ипотечного рынка в России

История развития современной ипотеки в России действительно берет свое начало в конце 20 века. И до сих пор система ипотечного кредитования в нашей стране находится в стадии становления. Российский ипотечный рынок начал формироваться в 1995 году, когда «ДельтаКредит» и «Сбербанк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья у заемщиков. Условия выдачи займов стали более мягкими, а отбор клиентов был более дифференцированным.

Так, в середине 1990-х ипотека выдавалась только при наличии официального дохода, тогда как сегодня банк учитывает и другие источники дохода потенциального заемщика. В те годы значительно уменьшилось количество документов и справок, которые необходимо было предоставить, увеличился круг потенциальных заемщиков, поэтому ипотечный рынок начал развиваться и набирать обороты. Однако при этом кредиты выдавались только на приобретение жилья на вторичном рынке, что не способствовало развитию строительной отрасли.


Бесплатная юридическая консультация:

Сильный удар по ипотечному рынку

В сентябре 1997 года было создан институт развития ипотеки — «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а в июле 1998 года вступил в силу Закон «Об ипотеке». Этот закон был призван стимулировать кредитные организации к расширению бизнеса через выдачу ипотечных займов, а россиян — к покупке жилья с привлечением кредитных средств. Однако этим планам не суждено было сбыться, так как в августе 1998 года, буквально через месяц после принятия закона, в России произошел дефолт.

На несколько лет об ипотечном кредитовании пришлось забыть, и рынок жилья претерпевал кризис. Лишь немногие кредитные организации могли позволить себе выдачу долгосрочных займов на приобретение жилья в условиях высочайшей инфляции и резко снизившихся доходов населения. Однако федеральный закон «Об ипотеке», принятый в 1998 году, определил контуры системы ипотечного кредитования, которая действует до сегодняшнего момента.

Восстановление ипотечного рынка в 2000-х

Дефолт 1998 года очень сильно отразился на ипотечном кредитовании в России, лишь в начале 2000-х годов ипотечный рынок начал оживать. Знаковым событием этого периода стало принятие в 2002 году Стандартов АИЖК по процедурам выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. Ипотека стала выдаваться сначала под 18%, затем под 15%, с первоначальным взносом минимум 30% от стоимости квартиры.

А в период с 2005 по 2007 годы, когда уровень инфляции снизился, и доходы населения начали вырастать, начался активный рост ипотечного рынка. В борьбе за клиента банки формулировали ипотечные предложения с низким первоначальным взносом — до 10% а базовая процентная ставка снизилась до 11% годовых. Бурное развитие ипотечного рынка существенно подстегнуло рынок недвижимости: цены на жилье росли.

Так, в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, в 2006 году — уже 263,6 миллиарда рублей, а в 2007 году — 556,5 миллиарда рублей. Однако расцвету ипотечного кредитования в России серьезно помешал мировой финансовый кризис 2008 года, который длился и весь 2009 год.


Бесплатная юридическая консультация:

Как отразился на ипотеке кризис 2008 года?

Мировой финансовый кризис 2008—2009 годов кардинально изменил ситуацию на ипотечном рынке. Цены на жилую недвижимость упали на 30−40%. Из-за отсутствия доступа к длинным деньгам многие кредитные организации либо ушли с рынка, либо приостановили свои ипотечные программы. В кризис на ипотечном рынке остались только крупные банки, и то кредитов выдавалось крайне мало. Восстановление ипотечное рынка после кризиса Снова ужесточились условия выдачи ипотечных кредитов. Требования к заёмщику в части проверки платежеспособности возросли. В начале 2008 года уже практически не выдаются кредиты без первоначального взноса. Намного сократилось количество программ ипотечного кредитования. Так к концу 2008 года впервые за всю историю развития ипотечного кредитования в России объем выдачи кредитов — снизился на 51%, показав отрицательную динамику.

Чтобы не допустить полного краха ипотечного рынка в декабре 2008 года АИЖК при поддержке правительства РФ разработали программу поддержки заемщиков и предложили реструктуризировать ипотечные займы. Для реализации данной программы в начале 2009 года было создано дочернее предприятие АИЖК — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. АРИЖК помогало заемщикам получить отсрочку по выплате платежей на один год.

Развитие ипотеки после кризиса 2008

В 2009 году для восстановления ипотечной системы Правительство РФ выделило 250 млрд рублей. На эту сумму кредитные организации могли рефинансировать ипотечные кредиты, выданные по ставке, не превышающей 11%. Так, в 2010 году началась постепенная реабилитация ипотечного рынка. Объемы кредитования постепенно увеличились, на рынок вышли новые участники. В 2011 году ставки снизились до 12% — 11,5%.

Однако в 2012 году средняя ставка по ипотеке несколько возросла и составила 12,3%. Однако объем кредитования увеличился вдвое по сравнению с 2006 годом. Кредиты под залог недвижимости стали более доступны и прозрачны для заемщика, некоторые сборы были отменены, был разработан ряд льготных программ. В 2013 году ипотека демонстрирует уверенный рост, и достигла объемов выдачи 2008 года.

Новый экономический кризис 2014 года снова отбросил развитие ипотечного кредитования на несколько шагов назад. Ставки возросли до 20%, заемщики валютной ипотеки перестали справляться с выплатами, объем кредитования снова снизился. Но в начале 2015 году Правительство РФ делает все возможное, чтобы поддержать ипотечный рынок и вновь выделяет субсидии на ипотеку, предоставив возможность льготной процентной ставки в размере 13%.


Бесплатная юридическая консультация:

К 2018 году Правительство обещает снизить ставку по ипотеке до 6%-7% годовых. Насколько этот прогноз реален — покажет время.

Источник: http://moezhile.ru/ipoteka/istoriya.html

Ипотечное кредитование населения. Развитие ипотеки в России.

Особенность ипотеки заключается в том, что в ней участвует большинство населения и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.

РФ пережила за период своей эволюции многие фазы градостроения. В текущий момент Россия перешла от этапа нехватки жилья по причине недостаточных темпов его строительства к периоду его перепроизводства по причине невозможности его сбыта из-за низкой покупательной способности населения. В настоящее время около 60% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, почти 10% семей стоят в очередях, и при сложившейся жилищной политике потребуется около 20 лет, чтобы решить только проблемы очерёдников.

Существует несколько систем долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании:


Бесплатная юридическая консультация:

долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения. Его основа – создание рыночной системы долгосрочного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жильё, так и жильё на вторичном рынке. Условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Процедуры выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правила оценки платежёспособности заёмщиков должны быть стандартизированы, а также должен иметься набор развитых финансовых инструментов для привлечения средств.

Кредитование жилищного строительства. В рамках этого направления предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья. Эти кредиты выдаются банком-кредитором на оплату строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики – получатели кредитов погашают полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением. Она организуется через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сокращает необходимый размер кредита. Субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учёт по улучшению жилищных условий. Субсидии предоставляются за счёт средств бюджетов разных уровней.

Современная государственная жилищная политика должна ориентироваться на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями. А государственное бюджетное финансирование должно направляться на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Ипотека бывает 2 видов: американская и немецкая.


Бесплатная юридическая консультация:

Американский вариант – наиболее распространённый. Клиент получает кредит в банке, покупает квартиру или дом, которые сразу поступают в его собственность, то есть он может их дарить, продать, завещать и т.д. Погашает кредит постепенно, лет за 15-20, с %.

Немецкий вариант отличается именно тем, что в собственность заёмщика квартира переходит только после полного погашения кредита. Клиент там живёт, но собственником не является. Обычно такую схему практикуют застройщики, продавая квартиры в новых домах «по частям». Россия пошла по американскому пути.

К основным требованиям ипотеки можно отнести следующие:

Сумма кредита обычно составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заёмщика и созаёмщиков (если они имеются) за соответствующий расчётный период;


Бесплатная юридическая консультация:

При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтверждённую информацию о текущих доходах заёмщика и созаёмщика.

Ипотечное жилищное кредитование должно быть основано на следующих принципах:

система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России.

Необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлечённых финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Бюджетные средства следует направлять на адресные целевые субсидии семьям, у которых не хватает для ипотеки собственных сбережений.

Бесплатная юридическая консультация:

Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в различных регионах должны определяться не только политической волей у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платёжеспособного спроса на жильё и его предложением.

Анализ практики работы российских банков по программам ипотечного кредитования выделяет ряд существующих проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, не менеелет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах указывается срок до 10 лет).

Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать сложно.

Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (з/п, дивидендов, арендных платежей) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры. отдых). Однако подтвердить величину зарплаты могут немногие граждане (в основном сотрудники российских коммерческих структур).


Бесплатная юридическая консультация:

Валюта кредитования. В настоящее время стоимость кв.метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения з/п установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда з/п в валютном эквиваленте уменьшилась в несколько раз.

Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям.

Источник: http://studfiles.net/preview//page:33/

Ипотечный кредит и перспективы его развития в России

http://works.doklad.ru/view/b-OD4t76oz8.html

История развития ипотеки в России

Ипотечное кредитование в нашей стране – явление относительно новое, история ипотеки насчитывает всего 16 лет. Давно ушли в прошлое времена, когда квартиру можно было получить от государства в порядке очереди и сейчас жилищный кредит – один из самых эффективных способов решения квартирного вопроса.

Ипотечный рынок начал формироваться в России в середине 1990-х годов, когда отдельные банки стали выдавать кредиты под залог уже имеющегося у заемщиков жилья. Но условия были невыгодными – высокая процентная ставка (более 30% годовых в валюте), короткие сроки (в среднем 3-5 лет); непременными требованиями были «белая» зарплата заёмщика и наличие поручителей. В вязи с этим такими займами пользовались немногие, предпочитая просто копить деньги.


Бесплатная юридическая консультация:

История ипотеки в России берёт начало в 1997 году, когда Правительство РФ создало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее – АИЖК). В июле 1998 года вступил в силу закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». К сожалению, через месяц после принятия этого закона произошёл дефолт, и про где в качестве обеспечения выступает недвижимость на несколько лет пришлось забыть. Немногие уцелевшие банки могли себе позволить выдавать долгосрочные ссуды в условиях высокой инфляции и снизившихся в несколько раз доходов населения. Только в начале 2000-х годов ипотечный рынок начал оживляться, в 2002 году были введены стандарты АИЖК, по которым стали производится выдача, рефинансирование и сопровождение жилищных кредитов. Фактически АИЖК стало функционировать с 2003 года, а с 2005 года начался активный рост ипотечного рынка.

В 2000 году займы выдавались под 30% годовых на срок до 10 лет, а первоначальный взнос составлял 30% от стоимости недвижимости. Когда уровень инфляции снизился, а доходы населения начали расти, жилищные кредиты стали набирать популярность. С каждым годом конкуренция вынуждала банки снижать процентные ставки, и в 2005 году они составили 14-15% годовых, а к 2007 году упали до 12-13% годовых. Первоначальный взнос был снижен до 10% или вообще отсутствовал, требования к заёмщику стали более лояльными. В этот период происходил бурный рост цен на недвижимость.

История развития ипотеки в России была нелёгкой, полной взлётов и падений. Зарождающийся рынок жилищных кредитов пережил дефолт 1998 года, недолгий период роста, а затем – кризис 2008 года. Во второй половине 2008 года на рынке ипотечного кредитования начался спад, продолжавшийся весь 2009 год. Цены на недвижимость упали на 30-40%, и те заёмщики, которые взяли кредит непосредственно перед кризисом, оказались в ситуации, когда сумма займа превышала стоимость квартиры. В отличие от США, где аналогичная ситуация повлекла за собой цепочку массовых неплатежей, в России ситуацию удалось стабилизировать. Была основана дочерняя компания АИЖК – АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов). АРИЖК предоставляло отсрочку кредитных платежей на 1 год с целью поддержки заёмщиков, попавших в сложную финансовую ситуацию.

В кризис на ипотечном рынке остались только крупные банки (Сбербанк, ВТБ-24, Росбанк), многие участники вынуждены были уйти с рынка из-за нехватки финансирования. Ставки возросли и в 2009 году составили 14-15% годовых. Требования к заёмщику в части андеррайтинга (проверки платёжеспособности) опять ужесточились – банки опасались американского пути развития, где займы выдавались всем желающим, в том числе неплатёжеспособным клиентам. Намного сократилось количество программ жилищного кредитования с отсутствием первоначального взноса.

История развития ипотеки после кризиса характеризуется постепенным увеличением объёмов кредитования, на рынок выходят новые участники. В годах ставки снизились до 12% (в конце 2011 года был зафиксирован исторический минимум – 11,5% годовых). Увы, затем снижение процентных ставок сменилось постепенным повышением: средняя ставка в 2012 году составила 12,3%, прогноз на 2013 год – дальнейший рост ставок примерно на 0,5-1%. В 2012 году каждая 5-я сделка на рынке жилья совершалась с привлечением кредитных средств банков, что вдвое больше, чем в 2006 году. В настоящее время кредиты под залог недвижимости стали более доступны и прозрачны для заёмщика: банк обязан уведомить его об эффективной процентной ставке (с учётом скрытых расходов), некоторые сборы были отменены (например, комиссия за досрочное погашение). На сегодняшний день разработан ряд льготных программ для военнослужащих, молодых учёных, семей с детьми, а также ипотека молодым учителям.


Бесплатная юридическая консультация:

История ипотеки в России существенно отличается от эволюции жилищного кредитования в западных странах. По сравнению с европейскими странами и США, где ставки по аналогичным кредитам составляют 2-5% годовых, в России подобные кредиты достаточно дорогие, а отечественный ипотечный рынок только развивается.

Сейчас ипотека для многих семей становится единственным шансом улучшить свои жилищные условия, но, к сожалению, она по-прежнему не всем доступна. Правительство обещает к 2018 году снизить ипотечную ставку до 5-6% годовых, что напрямую связано со снижением темпов инфляции. Реально это или нет – покажет время.

Источник: http://www.ipoteka-legko.ru/polezno/istoriya-razvitiya-ipoteki-v-rossii.html

Развитие ипотеки в России

Любые студенческие работы — ДОРОГО!

100 р бонус за первый заказ

Ипотека — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы.


Бесплатная юридическая консультация:

Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду XIII—XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV в. в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания — личным — появляется взыскание имущественное. Однако передачи заложенного имущества во владение кредитора не требовалось, что было крайне невыгодно кредитору, который оказывался беззащитным при отчуждении имущества должником. Значительно позднее при совершении закладной имущество стало передаваться кредитору, который мог пользоваться его плодами вместо процентов. Так в русском праве появилась новая форма залога, обеспечивающая надежными гарантиями для кредиторов и позволяющая использовать заложенное имущество вместо начисления процентов на кредит.

Примерно в середине XVII в. созрели предпосылки для новой формы залога: экономический подъем и усовершенствование поземельной регистрации уменьшили необходимость передачи имущества кредитору с целью обезопасить его от злоупотреблений должника.

В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства. При этом банками предусматривались дополнительные гарантии по сохранению имений за их собственниками. В 1770 г. были установлены условия ведения Дворянским банком пассивных операций, согласно которым предполагалось платить вкладчикам 5 % годовых, а из денег вкладчиков выдавать ссуды под 6% годовых.

Для увеличения капитала банка за счет выпуска ассигнаций и других ценных бумаг в 1787 г. был создан Государственный заемный банк. В обновленном банке, как и в прежнем Дворянском, активные операции по выдаче ссуд сочетались с пассивными по приему вкладов от государственных учреждений и частных лиц. Государственный заемный банк, был приближен к стандартному ипотечному банку. Единственным отличием являлось то, что объектом залога была усадьба с землей и крепостными, вследствие чего на величину выдаваемой ссуды значительно влияла цена «крепостной души». Рос дефицит государственного бюджета, который перекрывался за счет эмиссии ассигнаций, что приводило к резкому падению их курса. Правительство не решилось предоставить Заемному банку дополнительные средства на долгосрочное кредитование. Возникшее ограничение в предоставлении ссуд послужило поводом для развития ипотечных операций в других кредитных учреждениях, начинается выпуск новых ценных бумаг — ипотечных облигаций. Для восполнения средств, потраченных на предоставление ссуд, был произведен выпуск билетов сохранной казны. Происходила постепенная организация рынка ценных бумаг, формирующих вторичный рынок закладных.

Во второй половине XIX в. порядок оформления залога определялся в Положении о нотариальной части, получившем силу закона 14 апреля 1866 г., и Правилами, утвержденными Министерством юстиции 31 мая 1891 г., в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел. Сделка по залогу недвижимости должна была совершаться у нотариусов, а затем утверждаться старшим нотариусом округа, в котором находится недвижимое имущество. Старший нотариус взыскивал соответствующую пошлину, делал на договоре надпись об утверждении и вносил сделку в крепостную книгу, отмечая в реестре крепостных дел, и налагал запрещение на заложенное имение. В таких банках, как Государственный дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, городские общественные банки, городские кредитные общества, акционерные поземельные банки был выработан механизм операций с недвижимостью, ставший основой, на которой базировались соответствующие положения в других странах.

Для получения кредита в перечисленных выше заведениях ссудополучателю необходимо было представить в банк правоустанавливающие акты на недвижимость, свидетельство старшего нотариуса или суда о принадлежности имения залогодателю и о свободе от запрещений, сведения о страховании строений. Оценка имущества производилась самим банком, а выдаваемая под залог сумма составляла 50—75% от оценочной суммы.


Бесплатная юридическая консультация:

В конце XIX — начале XX вв. активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовали наделению обедневших крестьян землей. С 1922 по 1961 г. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР, ст. 85 которого определяла залог как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества (без разделения на движимое и недвижимое). Институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

Впервые в постсоветское время понятие «ипотека» было введено в 1992 г. Законом Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ (часть первая) были уточнены некоторые положения о залоге (ст.). В ст. 340 оговорено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. А при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости невозможен, регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках Закона «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам.

В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст. 1).

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений указанного Федерального закона. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству.

До принятия Закона «О залоге недвижимости» не было серьезных оснований для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Речь шла лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением в зависимости от размера жилой площади на одного жильца. В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта и с учетом всех санитарных норм. Создание такого резервного фонда предусмотрено законодательными, в том числе и местными, актами. Однако информация о наличии такого фонда и судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях практически отсутствуют.


Бесплатная юридическая консультация:

Важно, что с введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «закладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному залогодержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке — она передается путем совершения очередной передаточной надписи с последующей государственной регистрацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога.

Источник: http://students-library.com/library/read/91361-razvitie-ipoteki-v-rossii

Развитие ипотеки в России

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

“В своей неорганизованной форме, ипотечный кредит стал существовать очень рано. Например, упоминания о закладе относятся к ХIII веку, в ХV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В ХVI веке залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое”. Ипотечное кредитование в России. История ипотеки. — http: //www.ipoteka-rus.ru.html.

Однако уже в ХIII — ХIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.


Бесплатная юридическая консультация:

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время в 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства — санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов — в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 году эти банки были реорганизованы в государственный заемный банк.

29 октября 1786 года манифестом Екатерины 2 в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег — ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

“В том же заемном банке была образована страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк”. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. / Под ред.А.Н. Ужегова. — Санкт-Петербург: Изд-во «Питер», 2001.с.

В Российской Империи 1 января 1835 года был введен Свод гражданский законов (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относится только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.


Бесплатная юридическая консультация:

С 1842 года с Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 году было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них

учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 году была образована первая частная организация долгосрочного кредита — Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 году было учреждено Общество взаимного кредита.

“С начала 70-х годов ХIХ столетия в России действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже ХIХ — ХХ столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за все время лишь 1 из 11 разорился). В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы”. Ипотечное кредитование в России. История ипотеки. — http: //www.ipoteka-rus.ru.html.

Ипотечное кредитование становилось очень распространенным. Например, в 1867 году было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 году — 294,9 млн. руб., 1877 годумлн. руб.


Бесплатная юридическая консультация:

Рост кредитных институтов привел к жесткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 году приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

По российскому законодательству ХIХ века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организовал московское домовладельческое общество, на которое возлагались специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его

владения переходили в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На Государственный крестьянский поземельный банк, основанный в 1882 году, была возложена задача обеспечивать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За95 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 млн. рублей. При его участие было продано и куплено 2,4 млн. десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объеме до 75 % от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,4 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 — 8,5 процентов годовых.


Бесплатная юридическая консультация:

Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 млн. рублей, а в 1890 году — уже свыше 600 млн. рублей (всего под 5 % годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования — 66,5 лет).

В конце ХIХ века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азовско-Донской банк.

Всего на 1 января 1893 года было заложеноимений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга вмлн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

В 1896 году условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100 % приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 — 4,5 процентов годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. В стране приняло массовый характер возникновение ссудо-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии ХХ века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.


Бесплатная юридическая консультация:

К 1905 году существовало уже более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 году их было уже.

Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 году было 11.

В это время залог являлся самым надежным и гарантированным способом обеспечения кредита.

После революции 1917 года старая правовая система претерпела изменения. В 1922 году был принят гражданский Кодекс РСФСР. В Кодексе залог рассматривался как вещное право и регулировался нормами раздела «Вещное имущество».

В связи с национализацией земли Кодекс упразднял деление имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него.


Бесплатная юридическая консультация:

Предметом залога могли быть: всякое имущество, не изъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отвод и на разработку месторождений полезных ископаемых.

Дальнейшее падение роли залога как способа обеспечения исполнения обязательств из кредитных договоров с банками связано с проведением в гг. кредитной реформы, которая явилась результатом постановления ЦИК и СНК СССР от 30 января 1930 года.

В ходе реформы было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл.

В принятом в 1964 году ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем в первой редакции Кодекса 1922 года. ГК РСФСР запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом.

Последующее изменение законодателя к залогу было связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 80-х — начале 90-х годов. Следствием этого явилось принятие в 1992 году закона РФ «О залоге». В законе сформулировано следующее определение:

Залог — это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Закон о залоге установил широкий круг имущества, которое могло быть предметом залога, а именно: предприятия, включая все имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января 1995 года части первой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, не противоречащей ГК.

ГК РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированный вид залога, — залог прав (требований).

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: накладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладочные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейский ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

“В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом”. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: учебное пособие. / Под ред.И.Т. Балабанова. — Санкт-Петербург: Изд-во Питер, 2000. с.;

“Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года”. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16. 07.1998 г. № 102-ФЗ.

“В нем нашли отражение следующие положения:

  • — основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
  • — порядок заключения договора об ипотеке;
  • — закладная как ценная бумага;
  • — государственная регистрация ипотеки;
  • — обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
  • — переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
  • — последующая ипотека;
  • — уступка прав по договору об ипотеке;
  • — обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;
  • — особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и

сооружений, жилых домов и квартир”. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учебное пособие для вузов. / Под ред. Ю.В. Головина. — Санкт-Петербург: Изд-во СПбГУЭФ, 1999.с.

Действующее законодательство РФ, регулирующее отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации и Федеральный Закон «О регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Источник: http://vuzlit.ru/111456/razvitie_ipoteki_rossii

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн