Статья строительство жилых домов

Статья строительство жилых домов Бесплатная юридическая консультация: Начинается все с подготовительного этапа, основной составляющей которого является проектирование. Разработка дизайнерского проекта.

Статья строительство жилых домов


Бесплатная юридическая консультация:

Начинается все с подготовительного этапа, основной составляющей которого является проектирование. Разработка дизайнерского проекта сопровождается оформлением документов после выбора участка.

Оглавление:

Создание проекта можно заказать у специальной фирмы или выбрать уже готовый из множества представленных в интернете, книгах и дизайнерских журналах. В случае если у вас есть определенные дизайнерские навыки, вы можете составить его самостоятельно.

Однако это необходимо сделать достаточно качественно, чтобы исправление промахов не обошлось вам в приличную сумму. Проектирование деревянных, брусовых и кирпичных домов должно включать:

  • анализ стенного перекрытия,
  • затраты материалов,
  • нагрузку на фундамент и многое другое.
Возведение частного дома представляет собой достаточно серьезное вложение капитала.

Как рассчитать хоть приблизительно предстоящие затраты? Для этого составляется смета на строительство, после чего желания сопоставляются с возможностями.

Источник: http://www.lobzikov.ru/article/cat9-stroitelstvo-domov

К вопросу о понятии жилищного строительства

Рубрика: Государство и право

Дата публикации: 20.07.20


Бесплатная юридическая консультация:

Статья просмотрена: 3191 раз

Библиографическое описание:

Онишина Е. А., Рыбалка М. В. К вопросу о понятии жилищного строительства // Молодой ученый. — 2015. — №14. — С.. — URL https://moluch.ru/archive/94/21271/ (дата обращения: 29.12.2018).

Рассматривая вопрос о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, в первую очередь необходимо определить понятие жилищного строительства. Несмотря на то, что данная дефиниция используется во многих нормативных правовых актах, на законодательном уровне на сегодняшний день отсутствует легальное определение данного понятия. Прежде чем дать понятие жилищного строительства, необходимо проанализировать правовое регулирование жилищного строительства.

Отношения по поводу предоставления и использования земельных участков для жилищного строительства регулируются нормами земельного, жилищного права и градостроительными нормами. В нормах данных отраслей права даны определения, произведя анализ которых, можно сформулировать свою собственную точку зрения на данное понятие.

Жилищный кодекс РФ [1, ст.19] (далее  ЖК РФ) содержит понятие жилищного фонда, под которым понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, независимо от того, кому они принадлежат, каков правовой режим их использования и пр.. В действующем законодательстве жилищный фонд подразделяется в зависимости от формы собственности на:


Бесплатная юридическая консультация:

1) частный жилищный фонд  совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд  совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд  совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ).

Существует еще одна классификация в зависимости от целей использования жилищного фонда: жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, а также жилищный фонд коммерческого использования.

Поскольку жилищный фонд состоит из жилых помещений, важно рассмотреть само понятие жилого помещения, каким признакам оно должно отвечать с точки зрения качественных характеристик.


Бесплатная юридическая консультация:

В ЖК РФ установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Легальное определение жилого помещения даётся в ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечающее санитарным правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Закрепляется, что жилое помещение должно быть предназначено для проживания граждан.

Так, С. И. Куцина выделяет следующие признаки жилого помещения, а именно оно должно быть: 1) юридически признано жилым уполномоченным органом; такое возможно, если жилое помещение пригодно для постоянного проживания, т. е. отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям; 2) изолированным, т. е. индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор; 3) относиться к недвижимому имуществу в силу прочной связи с землей; 4) должно быть предназначено для проживания граждан [2, с. 27].

В соответствии с нормами ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28.01.2006 г. № 47 [3], для того чтобы помещение было признано жилым, оно должно соответствовать установленным требованиям и пройти обязательную проверку для признания его таковым. В ЖК РФ определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). Законодатель употребляет понятие «жилое помещение» как родовое, которое охватывает все виды жилых помещений. К жилым помещениям отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир) [4, с.49]. Рассмотрим отдельно каждое понятие.

Жилищное законодательство Российской Федерации не содержит определения понятия «индивидуальный жилой дом», определяя лишь родовое понятие — «жилой дом». Так, согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Часть 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ [5, ст.48] под объектами индивидуального жилищного строительства понимает отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

Поэтому на практике можно рекомендовать исходить из того, что индивидуальный жилой дом — это жилой дом с количеством этажей не более чем три, создаваемый на средства одного собственника или лиц, связанных родственными отношениями, находящийся в частной собственности, предназначенный для проживания, как правило, одной семьи и относящийся к индивидуальному жилищному фонду в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Квартира  это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ). В соответствии с ч. 4 ст. 16 ЖК РФ комната  это часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире. Кроме того, ЖК РФ относит к жилым помещениям часть жилого дома, а также часть квартиры.


Бесплатная юридическая консультация:

Следовательно, жилым помещением может быть: жилой дом для одной семьи (для индивидуального использования), включающий в себя жилые комнаты и другие помещения вспомогательного назначения; отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, состоящая из жилых комнат и других помещений (подсобных); часть жилого дома, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений; часть квартиры, т. е. только комната, или комнаты. Таким образом, в соответствии с жилищным законодательством жилое помещение  это не любое помещение, в котором можно жить постоянно или временно (барак, вагончик, мобильный дом), а только то, которое специально предназначено для проживания граждан. Эта целевая принадлежность и определила те юридические признаки, которым помещение должно отвечать.

Важно рассмотреть понятие «строительство», которое дается в п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Под строительством в данной норме понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Таким образом, можно сделать вывод о том, что в понятие жилищного строительства законодатель включает создание жилых зданий, строений, создание квартир и комнат, входящих в такие здания.

В понятие жилищного строительства входят возведение как жилых домов (индивидуальных, малоэтажных и многоквартирных), так и возведение жилых строений, поскольку такие строения тоже предназначены для проживания и являются жилыми.

Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (п. 2 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства (п. 3 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ). Существует мнение в научной доктрине о понятии жилищного строительства. Так, например, М. Ю. Тихомиров под жилищным строительством понимает: «создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), в результате которого будут созданы объекты жилищных прав».


Бесплатная юридическая консультация:

Кроме того, В. В. Гречко предлагает следующее определение понятия «предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства» — это действия публичного собственника земельного участка, направленные на передачу права собственности на земельные участки физическим или юридическим лицам, или обременение земельных участков вещными правами физических или юридических лиц с целью удовлетворения частного интереса по возведению и последующей эксплуатации объектов жилой недвижимости, осуществляемые во исполнение документов территориального планирования и градостроительного зонирования, в которых на момент такого предоставления указан исчерпывающий перечень публичных ограничений и обременений земельного участка [6, с.8].

Проанализировав литературу, касающуюся вопросов жилищного строительства, мы пришли к выводу, что, к сожалению, в отечественной доктрине уделяется крайне мало внимания разработке понятия «жилищное строительство». Не вызывает сомнения то, что на законодательном уровне необходимо более детально регламентировать нормы о жилищном строительстве, дать понятие, определить цели.

На наш взгляд, жилищное строительство следует рассматривать в широком и узком смыслах. В широком смысле жилищное строительство — это создание объектов жилищных прав, и в узком смысле  это процесс возведения жилых зданий (жилых домов) и строений, пригодных для проживания граждан.

1. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29.12.2004 г. (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1); 2015. № 1 (ч. 1). Ст. 11.

2. Куцина С. И. Жилищное право Российской Федерации. М., 2014.


Бесплатная юридическая консультация:

3. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702; 2013. № 15. Ст. 1796.

4. Тихомиров М. Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2007.

5. Градостроительный кодекс РФ: Федеральный закон от 29.12.2004 г. (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16; СЗ РФ. Российская газета. 2015. № 90. 28.04.2015.

6. Гречко В. В. Правовое регулирование предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности: автореф. дисс…канд. юрид. наук. М., 2012.

Источник: http://moluch.ru/archive/94/21271/

Технологии строительства многоквартирных жилых домов

Высококвалифицированные сотрудники СК Синмар займутся экономически выгодным строительством многоквартирных сооружений с применением энергоэффективных материалов и качественных конструкций. При выполнении необходимых монтажных работ наши специалисты неукоснительно придерживаются действующих государственных стандартов и санитарных нормативных требований. Мы гарантируем сдачу сооружения в точно указанные в договоре сроки без дополнительных затрат для инвестора.

Бесплатная юридическая консультация:

Технологии строительства многоквартирных домов

От грамотного подбора технологии строительства многоквартирных домов зависят продолжительность эксплуатации и уровень качества будущего сооружения. Современное жилье должно полностью отвечать требованиям надежности, прочности, экономичности, экологичности и комфорта. Также при монтаже данного сооружения необходимо позаботиться об обеспечении всех мер безопасности для будущих жителей и о создании высококачественных условий для их проживания.

При определении оптимальной технологии возведения многоквартирных объектов следует учитывать климатические характеристики и особенности рельефа застраиваемой местности. При наличии на данной территории подземных вод с глубоким залеганием необходимо использовать особые методы строительства. Современные технологии строительства многоквартирных домов подразделяются на следующие виды:

Кирпичные сооружения. Данные строения относят к классу жилья с повышенной степенью комфортности. Применяемый материал отличается хорошей прочностью, экологичностью, морозостойкостью, высоким уровнем звукоизоляции. Кирпичные объекты прекрасно впитывают и отдают влагу, а также обладают прекрасной стойкостью к возникновению грибков и разных микроорганизмов. Современный материал позволяет строить здания практически любых архитектурных форм, так как для архитекторов и проектировщиков нет каких-либо ограничений в планировочных схемах. Данный метод возведения жилых сооружений имеет и некоторые недостатки, так как предусматривает долгий срок монтажа и повышенные трудозатраты.

Монолитно-кирпичные объекты. Такой метод предполагает монтаж цельной основы сооружения. Наружные стены делаются из кирпича и утеплителя, в качестве которого применяется газобетон. Используемая технология отличается надежностью, долговечностью, энергоэффективностью и возможностью отказа от несущих стен, что позволяет клиенту самостоятельно определиться с планом размещения комнат в квартире. Данный вариант способен удовлетворить требования каждого городского жителя. Также с помощью этого метода можно возвести здание необычной формы и в любом архитектурном стиле.

Панельные здания. Данные объекты строятся из специальных железобетонных панелей, которые и являются несущими конструкциями сооружения. Эти элементы собираются на заводе-изготовителе и монтируются уже непосредственно на строительном участке. Из всех применяемых технологий возведения зданий панельный вариант является одним из самых доступных по цене и быстрых по срокам монтажных работ. Себестоимость такого типа строительства зависит от толщины панельных изделий, качества изоляции, подобранных материалов для отделки. К недостаткам технологии относят наличие межпанельных швов, из-за которых в помещении появляется влага. Также существенным минусом считается невозможность перепланировки квартир, так как все стены сооружения являются несущими.


Бесплатная юридическая консультация:

Монолитно-каркасные сооружения. Такой вариант сначала предусматривает сборку монолитного каркаса, а после этого делаются внешние и внутренние стены. Основным материалом, который применяется при строительстве, является железобетон. Изготовление каркасной конструкции выполняется непосредственно на стройплощадке. Благодаря применению данной технологии достигаются высокие прочностные характеристики сооружения. Такие объекты позволяют заказчику делать свободную планировку и воплотить все свои дизайнерские идеи. Среди значительных минусов метода его дороговизна, а также длительные сроки монтажа, так как бетону необходимо время для набора требуемой прочности.

Главные этапы строительства многоквартирных домов

Начать строительство многоквартирных домов невозможно без грамотно разработанного проекта, который содержит всю необходимую технологическую и чертежную документацию для проведения эффективных монтажных работ. Перед проектированием наша команда подберет оптимальный земельный участок, обращая особое внимание на близость размещения городских инженерных сетей и план застройки близлежащей местности. После выбора стройплощадки мы проведем на ней все необходимые инженерно-геологические экспертизы. Данные исследования помогут разобраться с составом и состоянием грунта на площадке, особенностями ее рельефа, а также климатическими условиями застраиваемой местности.

От правильного составления разработок зависит планировка всех помещений, габариты жилплощади и дизайн сооружения. При проектировании проводятся подробные расчеты прочностных характеристик несущих конструкций и определяются нагрузки на основание будущего жилого объекта. Также следует учесть архитектурные и исторические особенности застраиваемой местности, четко вписав сооружение в окружающий ландшафт. В разработках наши специалисты предусмотрят наличие игровых зон, зеленых насаждений, фитнес-центра, магазинов и надежного ограждения.

Разработанный проект согласовывается с государственными надзорными органами, в результате чего выдается разрешение на возведение многоквартирного сооружения. При осуществлении монтажных работ наша команда строго соблюдает актуальные требования техники безопасности. Строительство многоквартирных домов проводится сотрудниками СК Синмар поэтапно:

подготовка строительной площадки;


Бесплатная юридическая консультация:

устройство стен и перекрытий;

установка крыши и укладка кровельных материалов;

Источник: http://sksinmar.ru/blog/tehnologii-stroitelstva-mnogokvartirnyh-zhilyh-domov

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЫХ ДОМОВ

Самым приоритетным видом деятельности в современном строительстве является возведение жилых домов, как многоквартирных высоток, так и объектов индивидуального жилищного строительства. Создание для людей комфортного жилья является трудоемким и ответственным занятием, требующим участия высокопрофессиональных инженеров – проектировщиков и строителей, применения специализированной современной строительной техники и новых технологий.

Выбор земельного участка

Для того чтобы построить жилой дом (индивидуального пользования или многоквартирный), прежде всего, необходимо иметь земельный участок для строительства. Этот участок должен относиться к землям с разрешенным видом пользования – для жилой застройки.


Бесплатная юридическая консультация:

При выборе участка для строительства многоквартирного жилого дома, прежде всего, необходимо, чтобы он имел вид разрешенного пользования – для жилых многоэтажных домов. На выбор участка могут влиять следующие факторы:

  • наличие удобных автодорог для подвоза строительной техники, стройматериалов и конструкций;
  • близость основных инженерных коммуникаций;
  • рельеф площадки;
  • геология грунтов и подземных вод;
  • удаленность от водоемов и от фундаментов окружающей застройки;
  • оптимальный баланс застройки и свободной площадки.

Кроме того немаловажным фактором является развитость инфраструктуры и пассажирского транспорта в районе строительства многоэтажного жилого дома.

Получение разрешения на строительство жилого дома

Строительство такого объекта, как многоквартирный жилой дом отличается большой степенью ответственности проектировщиков и подрядчиков, а также большими финансовыми затратами на проведение проектных и строительных работ. Поэтому важно, чтобы подобное строительство было должным образом узаконено. Разрешение на строительство жилого дома выдается органом исполнительной власти Российской Федерации на местах на основании:

  • документов подтверждающих право владения земельным участком;
  • градостроительного плана для участка;
  • схем его организации с указанием места размещения жилого дома;
  • объемно-планировочных и архитектурных решений;
  • результатов геологических изысканий;
  • плана инженерных сетей;
  • проекта организации строительства и подготовки стройплощадки.

Всё это в равной степени относится и к строительству малоэтажных жилых домов индивидуального пользования. Ведь без разрешения на строительство невозможно будет получить: свидетельство права собственности на построенный дом; почтовый адрес; регистрацию проживания в построенном доме.

Проектирование и строительство жилых домов и зданий

Жилой дом является объектом, к которому предъявляются самые строгие правила и нормативы по обеспечению безопасности всех несущих конструкций и фундамента. По функциональному назначению различают следующие направления проектирования при жилищном строительстве:


Бесплатная юридическая консультация:

  • проектирование частных домов и коттеджей;
  • блокируемых домов, типа таунхаусов;
  • проектирование малоэтажных многоквартирных жилых домов;
  • проектирование домов многоэтажных.

Разработка проекта любого жилого дома начинается с предварительного этапа, на котором определяется архитектурная концепция здания и его внутренней планировки. Производится предварительный анализ конструкций и выбор технологий строительства.

Современное строительство жилых домов, в том числе и многоквартирных высоток, может осуществляться как по типовым проектам, так и индивидуально. Применение новых технологий строительства каркасных зданий позволяет раздельно решать вопросы прочности несущих конструкций и внутренней планировки помещений в квартире. Популярными становятся большие квартиры без перегородок, в которых, уже после сдачи дома в эксплуатацию, жильцы могут по своему усмотрению решить вопросы количества комнат, их размеров и расположения.

Строительство жилых домов в городе Екатеринбурге

ПСК Эверест занимается проектированием и технадзором за строительства жилых домов в Екатеринбурге, Уральском регионе и по всей России. Мы можем предложить нашим клиентам:

  • аудит строительной площадки;
  • сбор разрешительной документации на строительство;
  • полный цикл проектирования, включая технико-экономическое обоснование и проведение геодезических и геологических изысканий;
  • помощь в прохождении независимой экспертизы проекта;
  • авторский контроль качества строительных работ;
  • управление строительством;
  • мониторинг жилых зданий по окончании строительства.

Кроме того мы осуществляем строительство дорог и транспортных развязок в жилых кварталах. Компания Эверест оказывает помощь и частным застройщикам при получении разрешений на строительство кирпичных жилых домов, а также разработку их проектов.

Источник: http://pskeverest.ru/company/stati/stroitelstvo-zhilyh-domov/


Бесплатная юридическая консультация:

Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2.

Продолжение статьи о жилищном строительстве, в которой мы детально рассмотрим экономику Застройщиков по различным схемам финансирования до реформирования 214-ФЗ и постараемся спрогнозировать, каким образом изменится рынок жилищного строительства после проведения реформ Закона о долевом строительстве.

Расчеты и примеры экономики строительства

Для наглядности приведем конкретный пример расчета строительства многоквартирного дома. Для понимания сути нам не требуется разбираться в сметах и делать емкие и сложные расчеты, достаточно оперировать укрупненными расчетами. В итоге мы упростим схему расчета без ущерба для общей экономики.

Определим начальные параметры объекта.

Принимаем, что застройщик планирует построить многоквартирный дом общей площадью квартир: V =м 2 , находящийся в одном из подмосковных поселений около 20 км от МКАД.


Бесплатная юридическая консультация:

Временной период строительства определим, как год: t = 2 года.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Застройщик получил всю документацию и определил стоимость строительства объекта, которая складывается из стоимости земельного участка, затрат на изыскательские и проектные работы, получение и выполнение Технических условий, материалов, благоустройства, строительно-монтажных работ, содержание службы заказчика и прочие.

Как правило, стоимость всех затрат Застройщика колеблется отдорублей на 1 метр эффективной (продаваемой) площади в зависимости от затрат на земельный участок, затрат на подключение к инженерным сетям и условий инвестиционной нагрузки (инвестиционный контракт, соцкультбыт, обременения).

Также немаловажно позиционирование объекта на рынке. В нашем случае мы рассмотрим самый массовый сегмент – «эконом» – что означает отсутствие каких-либо серьезных архитектурных фантазий, квартиры преимущественно небольшой площади, без отделки.


Бесплатная юридическая консультация:

Определим затраты Застройщика как: S2 =руб/м2 продаваемой площади.

Стоимость 1 квадратного метра при продаже квартир в строящемся объекте зависит от многих параметров. Прежде всего от степени готовности объекта, его транспортной доступности, инфраструктуры и удаленности от МКАД.

На основании рыночной стоимости того периода мы принимаем стоимость продажи равной S1 =руб/м2 – на начальной стадии строительства, и S1 =руб/м2 – на стадии ввода объекта в эксплуатацию. Стоимость растет пропорционально степени готовности объекта что позволяет нам говорить о некой средней стоимости реализации равной S1 =руб/м2, если Застройщик продает квартиры в течение всего срока строительства.

Существует еще одна статья расходов, без которой реализация квартир, как и любого другого продукта, невозможна – это расходы на рекламу и содержание отдела продаж. Примем эти расходы за величину Р. Затраты на эту статью в среднем составляют 3% от цены проданной квартиры. В нашем случае P = 1500 руб/м2.

Теперь имеем достаточные данные, чтобы произвести промежуточные расчеты.


Бесплатная юридическая консультация:

Вариант №1 — Идеальный вариант. В реальности почти не встречается: если Застройщик строит весь объект на собственные средства, то:

(S1 — S2 — P) * V = (60000 –– 1500) *= 470 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта при продаже в самом конце строительства.

При этом Застройщик потратит 700 млн.рублей и с реализации получитмлн. рублей. Важно понимать, что Застройщик продает квартиры после завершения строительства по максимальной стоимости, но для этого нужно время, чтобы продать площади и тем самым срок реализации инвестиционного проекта составит не 2 года, а как минимум 3 года.

Доходность можно оценить как:

470 / 700 / 3 = 0,2 – что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 20% годовых. Данный показатель говорит, что потенциальному инвестору такой проект будет практически не интересен, поскольку доходность не значительно выше, чем банковский вклад, а риски значительно выше. При этом, если Застройщик будет пользоваться кредитными продуктами, его доход будет практически равен нулю.


Бесплатная юридическая консультация:

Вариант №2. Самая распространенная схема реализации такого рода проектов. Суть данного варианта в том, что Застройщик продает квартиры в строящемся объекте по 214-ФЗ в течение всего срока строительства.

(S1 — S2 — P) * V = (50000 –– 1500) *= 270 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.

На данном графике видно, что Застройщик значительно раньше выходит в положительное сальдо и значительно меньше вкладывает средств, по сравнению с Вариантом №1. Такой моделью пользовались до 90% всех Застройщиков на рынке недвижимости.

При этом Застройщик потратит денежные средства только на создание объекта, т.е. на покупку земельного участка, проектирование и получение разрешения на строительство. Затраты на физическое строительство и выполнение Технических условий будут компенсироваться за счет продажи квартир. Поскольку продажа квартиры будет происходить в течение всего срока строительства, то срок реализации проекта будет равен сроку строительства – 2 года.

В этом случае доходность можно оценить следующим образом.


Бесплатная юридическая консультация:

Стоимость затрат на земельный участок и проектирование составит ориентировочно 80 млн. рублей. Следовательно:

270 / 80 / 2 = 1,69, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 170% годовых. Данный результат показывает абсолютно реальную доходность большинства адекватных Застройщиков, но нуждается в комментариях.

Такие цифры являются не самыми большими в этой области бизнеса, и ниже можно привести пример еще более яркий, но нужно понимать, что это возможно только при условии благоприятных внешних факторов. Рынок недвижимости должен быть стабилен по спросу, поскольку строительство ведется за счет продаж квартир на этапе строительства и привлечения участников долевого строительства, и если динамика продаж не будет совпадать с динамикой строительства, то объект будет строиться дольше. Перенос срока строительства на более поздний может существенно сократить доходность и увеличить количество претензий от дольщиков. Другими словами, такая схема более рискованна и требует более продуманного управления. Но, тем не менее, она значительно более доходная.

Отдельно нужно сказать, что при такой экономике проекта Застройщик вполне может применять кредитные инструменты, для того чтобы сглаживать колебания поступления денежных средств от продаж и выдерживать график строительства. Такие кредиты, как правило, небольших объемов, не сказываются на доходности фатально.

Вариант №3. Возможно, такой вариант встречается нечасто, но, тем не менее, применятся некоторыми компаниями. Суть данной схемы несильно отличается от Варианта №2. Это лишь один из частных случаев, но в тех или иных вариациях часто встречается в строительстве, а именно: Застройщик хочет максимально уменьшить сумму первоначальных вложений в объект строительства и сразу перейти к этапу продаж, чтобы покрывать все свои расходы за счет дольщиков. Это позволяет ему получить строительный объект за меньшие деньги и увеличить доходность. Еще один частный случай в такого рода схемах – это приобретение земельного участка с проектом, т.е. всеми документами для начала строительства.


Бесплатная юридическая консультация:

Существует два основных способа и комбинации из них, которые позволяют это реализовать.

Первый из них: купить земельный участок в рассрочку или оформить аренду с правом выкупа, что по сути одно и то же. Тем самым будущий Застройщик заплатит 20-30% от стоимости земли/проекта сразу, а оставшуюся сумму будет оплачивать по длительному графику, т.к. такие сделки не противоречат закону.

Второй из них – это предварительная продажа квартир Застройщиком на этапе, когда еще не все документы на строительство оформлены и не позволяют организовать продажу по 214-ФЗ. Привлекательная цена на квартиры притупляет осторожность многих покупателей, и такой формат продажи до сих пор присутствует на рынке. Это безусловный риск, на который Застройщик идет сознательно. За такую продажу предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до одного миллиона рублей за каждый выявленный факт. Продав даже два десятка квартир, для погашения необходимых платежей и пуска строительства, Застройщик рискует только возможными незначительными издержками.

Проведем предварительные расчеты.

При грамотном менеджменте Застройщик потратит только около 25% от затрат на земельный участок и проект, т.е. 20 млн. рублей, и сразу начнет реализацию квартир. Допустим, что средняя стоимость продажи квартиры будет немного ниже вследствие демпинга, а именноруб./м2. Поскольку продажи Застройщик начнет практически сразу, минуя срок изыскания и получения всей необходимой документации (около 6 месяцев), тогда:


Бесплатная юридическая консультация:

(S1 — S2 — P) * V = (45000 –– 1500) *= 173 млн. руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.

На данном графике видно, что Застройщик, при грамотно выстроенной схеме продаж, перекрывает все затраты с поступления денежных средств от «дольщиков» с превышением. По сути Застройщик получает прибыль на самом начале строительства объекта. Данные избыточные средства можно реинвестировать в аналогичные проекты, тем самым значительно повысив свою доходность. При этом первоначальные вложения в строительный объект в среднем колеблются от 5% до 10% от общей суммы затрат на проект.

173 / 20 / 1,5 = 5,76, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 576% (!) годовых. Данный результат для некоторых Застройщиков не является шокирующим, правда такие стройки очень часто становятся проблемными, поскольку всецело зависят от рынка недвижимости и динамики продаж. Даже незначительное колебание рынка может остановить авантюрного Застройщика. Но при благоприятном «климате», когда стоимость и спрос в квартирах постоянно растет, такие схемы дали возможность совершенно неизвестным и небольшим компаниям дорасти до крупнейших Застройщиков.

Выводы

Как всегда, медаль имеет две стороны, и данный вопрос не исключение.

С одной стороны, возможность получения сверхдоходов при использовании тех или иных схем дало возможность появлению ныне крупнейших известных строительных холдингов, которые грамотно распорядились средствами и «выросли» до стабильно развивающихся корпораций. В данных компаниях не видят сложностей при адаптации к изменениям в законодательстве и повышенным требованиям к Застройщикам.

С другой стороны, конечно, наличие таких «свобод» в законодательстве и требованиях в области жилищного строительства привело к появлению множества недобросовестных Застройщиков и откровенно мошенническим действиям. Как следствие, в стране появилось множество недостроенных домов и «обманутых дольщиков». И эта проблема, в том числе, подтолкнула Правительство на пересмотр 214-ФЗ и ужесточение требований к Застройщикам.

Если сравнивать, что было до внесения поправок в Закон и что будет после реформы 214-ФЗ, то, как и во всем, можем выделить и большие плюсы и серьезные минусы.

Из минусов нужно сразу отметить, что изменения в законодательстве произведут серьезную «чистку» в рядах многочисленных Застройщиков, и категории «мелких» и «средних» вымрут как факт, поскольку не смогут соответствовать новым требования 214-ФЗ. На рынке останутся только «крупные» игроки, которые будут диктовать свои условия на рынке, а для потребителя это будет означать повышение стоимости квартир на 25-40%.

Если детально рассмотреть структуру повышения стоимости, то стоимость кредитных средств составляет около 16-20%, стоимость страхования ответственности Застройщика составит ориентировочно 5-6%. И, конечно, нельзя сбрасывать со счетов некую монополизацию рынка, которая увеличит стоимость квартир в сложно предсказуемые диапазоны.

Пропадут с рынка и небольшие строительные объекты, поскольку «крупным» компаниям будет экономически нецелесообразно заниматься строительством объектов от 5000 дом2.

Вполне предсказуемо исчезнут объекты точечной и камерной застройки в небольших городах и поселениях, которые застраивались именно «некрупными» строительными компаниями. Прежде всего, это может отразиться на регионах, где доходная часть при строительстве в принципе невелика и масштаб строительства может составлять околотыс. м2 в год.

Еще одно негативное последствие для рынка в целом – изменится гибкость. Как правило, именно небольшие Застройщики оперативно могут реагировать на изменения рынка и предлагать наиболее интересные форматы недвижимости, ввиду их масштаба и жизненного цикла.

Как уже ранее упоминалось, можно ожидать, что с рынка уйдут до 60% Застройщиков по причинам описанным выше. Данный процент может серьезно увеличиться, когда в условиях работы Застройщиков появится проектное финансирование и обязательное участие Банков.

Проблема заключается в том, что банки в принципе не рассматривают жилищные строительные проекты как ликвидные и крайне придирчиво относятся ко всем Застройщикам, которые не подконтрольны банковским структурам или которые не имеют весомого административного ресурса.

Эпилог

Структура рынка новостроек сейчас будет серьезно меняться, и можно предположить, что для конечного потребителя это означает повышение цен, а для бизнеса означает консолидацию и монополизацию рынка.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Источник: http://dmstr.ru/articles/1189/

Строительство

Сооружение загородного дома или дачи завершается, как известно, изготовлением крыльца, которое помимо своего прямого назначения служит одновременно элементом дизайна фасада строения. Вот почему вопрос о том, как правильно сделать крыльцо дома заслуживает вашего особого внимания.

Начиная работы по строительству дома, нужно иметь представление обо всех этапах возведения, в том числе и о том, как правильно сделать дренаж фундамента. Именно от качества основания зависит надежность всего сооружения.

Хорошо известно, что оштукатуривание стен и полов предполагает обязательную установку специальных ориентиров (так называемых «маяков»), позволяющих контролировать уровень наносимого состава. Вот почему к работам по оштукатуриванию поверхностей вы сможете приступать лишь после ознакомления с тем, как установить маяки на стену.

После длительного проживания в одной и той же обстановке некоторые жильцы неожиданно осознают, что планировку их привычного места обитания можно значительно улучшить. Как правило, в этом случае дело не обходится без сноса бетонных перегородок.

Плавающий пол довольно простой и доступный для каждого способ устройства пола. Данная технология позволяет укладывать напольное покрытие без применения клея. То есть черновой слой и чистовой не имеют жёсткого соединения.

Паркет и ламинат сегодня являются конкурентами на рынке. Часть потребителей предпочитает более экономичное покрытие из ламината, а часть — натуральный и экологичный паркет. Чтобы определить, что лучше — пакет или ламинат, надо рассмотреть все достоинства и недостатки того и другого пола.

При ремонте квартиры или офиса, все основные работы зачастую проделывают после отделки потолка. Главная задача этого процесса – выровнять поверхность. Это одновременно и самая сложная часть работ. Выравнивание необходимо в любом случае, независимо от способа покрытия потолка.

При возведении современных загородных строений их будущим владельцам нередко приходится самостоятельно заниматься изготовлением межэтажных перекрытий. Перекрытия различаются как по материалам, так и по технике их возведения.

Кроме украшения здания, крыша призвана защищать перекрытие дома от различных погодных явлений – снега, дождя, града, ветра, излишних солнечных лучей. Помимо этого крыша отводит стоки воды от стен дома и его цоколя, тем самым продлевая срок жизни строения. Поэтому-то очень важны этапы проектирования и монтажа крыши во время строительства дома, например, строительство обрешетки.

Любое кровельное покрытие представляет собой, как известно, пирог из нескольких слоёв, каждый из которых предназначается для своих целей. Необходимость в гидроизоляции объясняется тем, что кровля в ходе её длительной эксплуатации подвергается воздействию множества разрушающих факторов.

Стальной трубный профиль относится к разряду наиболее привлекательных материалов, используемых при обустройстве конструкций самых различных категорий. Он используется и в строительстве коттеджей.

При возведении дома своими руками с помощью бруса необходимо знать почти все о том, как крепить брус к брусу. Дело в том, что техника крепления бруса различается в зависимости от расположения бруса в конструкции и назначения постройки.

Хотите сделать привлекательное продолжение дома? Тогда вам непременно нужно заняться обустройством веранды. Одним из недорогих, но очень прочных материалов, используемых для этого, является поликарбонат. Немного времени и усердия и у вашей семьи будет уникальное место для отдыха и приема гостей.

Построенная своими руками просторная терраса с легкой крышей отлично подойдет для дневного и вечернего отдыха всех членов семьи и гостей. Как правильно построить террасу вы прочитаете в нашей статьи.

Для обогрева загородного дома или дачи часто используют «голландку» — печь, возведенную из полнотелого керамического кирпича. Она компактна, хорошо выполняет своими непосредственные функции, что делает ее незаменимой для обогрева небольших домов.

Известная модификация домашних печей под названием «шведка» может использоваться как для отопления загородных домов, так и для приготовления пищи. Отличаясь сравнительно небольшими размерами, печи этого класса обладают рядом преимуществ. О том, как можно сделать такую печь пойдет речь в этой статье.

Бетонный раствор используют не только для заливки фундамента и возведения стен дома, но и для строительства прочных конструкций лестниц. Как построить лестницу из бетона и что для этого нужно знать — читайте в нашей статье.

При строительстве дома часто возникает необходимость возводить лестницу. Ведь большинство проектов подразумевают наличие второго этажа. Лестницы между этажами можно строить из разных материалов. Однако дерево является одним из самых простых, экологичных и удобных. С этим материалом может справиться и новичок.

Металлические, деревянные или даже пластиковые узкие планки, из которых можно собрать забор, принято называть штакетником. Однако, несмотря на такое «обобщенное» название, выполненные из них ограждения в итоге могут получиться весьма разнообразными.

Для ограждения дачных участков и загородных территорий сегодня используются конструкции из разных материалов: камня, металла, профнастила и различных видов древесины. Однако все чаще владельцы домов или дач задумываются над тем, как сделать забор из необрезной доски.

Для хранения продуктов на даче обычно строят погреба на дачах из кирпича и других строительных материалов. Предлагаем вам ознакомиться с пластиковым погребом для дачи, монтаж которого можно произвести самостоятельно.

Если хорошо поработать над пустым и невзрачным подвалом, то из него получится очень даже приличное помещение, в котором вы можете не только просто хранить свои припасы, но и открыть бизнес (например, кафе, клуб, тренажерный зал и так далее), который будет приносить очень неплохой доход.

Собственный бассейн на участке – не об этом ли мечтает каждый владелец? Еще несколько лет назад частный бассейн был недостижимой целью для многих. Сегодня возведение собственного искусственного водоема стало вполне возможным для людей разного достатка.

Строительство бассейна — не самое легкое дело, особенно, если это бассейн из бетона. Однако, при наличии определенных навыков в строительных работах, а также недюжинном терпении, можно создать на своем участке уголок отдыха. Бассейн станет местом для расслабления и одновременно украсит внешний вид участка.

Любите шумные веселья с друзьями, с шашлыком? Тогда вам стоит задуматься о строительстве каменного мангала, причем сделать это вы можете самостоятельно! Давайте разберемся, что такое каменный мангал, какой инструмент и материал нужен для его возведения, а также узнаем, в чем заключается технология строительства.

У любителей отдыха на природе и вкусного прожаренного шашлыка особой популярностью пользуются легкие разборные конструкции мангалов. Мы предлагаем вашему вниманию статью о том, как сделать хороший разборный мангал самостоятельно.

Если ваш участок расположен на холмах, то важно защитить его от обрушений грунта. Предотвратить такие ситуации вам поможет подпорная стенка. В этой статье речь пойдет о том, как сделать подпорную стенку своими руками.

Не все дачники могут себе позволить регулярное посещение дачи по будням с целью полива. Поэтому проблемой многих является обеспечение полива растений во время своего отсутствия. Решение — капельный полив, об организации которого мы и расскажем.

Современную стройку невозможно представить без выполнения земляных работ специализированной техникой, которая не у всех есть в наличии. Можно воспользоваться арендованной техникой. Однако здесь есть своими нюансы.

Раньше или позже перед любым застройщиком встает вопрос о том, покупать или арендовать строительный кран, так как по подсчетам видно, что за несколько лет аренды выплачивается сумма равноценная покупке этой техники. Давайте взвесим плюсы и минусы.

СИП панели — это легкий строительный материал, из которого самостоятельно, даже в одиночку, можно построить дом. Сборка дома производится по отработанной технологии за несколько дней, после чего производится отделка.

Если вы решили разводить кур, то важно побеспокоиться о создании надлежащих условий. Строительство курятника является первостепенной задачей. В этой статье вы найдете ответы на многие вопросы, связанные с тем, как построить курятник своими руками.

Источник: http://kakpravilnosdelat.ru/stroitelstvo/

Строительство многоквартирных домов

Любая строительная фирма достойна уважения, если она занимается возведением индивидуальных или многоквартирных домов, которые в будущем преобразуются в огромный жилищный комплекс из множества многоэтажных сооружений. Но ведь воплотить такую идею в жизнь получается далеко не каждому. Дело обстоит не только в высокой стоимости проекта, но и в трудностях получения согласия у районной власти на строительство многоквартирных домов.

Что такое многоквартирные жилые дома?

Чтобы не погружаться в сложную терминологию, а говорить несложным языком, то определение будет таковым. Многоэтажный дом – это сооружение, в середине которого частникам или юридическим лицам дается право на владение комнатами, апартаментами или коммерческими зонами. В таком сооружении одновременно может быть от двух и более квартир. Кроме того, у каждой из них имеется свой персональный выход во двор или в комнаты всеобщего использования, к примеру, на лестничную площадку либо в коридор.

Кроме апартаментов или комнат, в данном строении (чаще всего на 1-ом этаже) могут размещаться нежилые торговые помещения. Такие площади используют в качестве магазинов, бизнес-офисов, приемочных. А также в многоэтажном сооружении имеются помещения для общего использования лестницы и коридоры, балконы и лоджии, лифты и лестничные площадки.

Возведение многоквартирного здания можно поделить на несколько стадий. Эти стадии подразумевают соблюдение выполнения работ качественно и профессионально, ведь высотное сооружение – это очень непростая конструкция, главным критерием которого является обеспечение мер безопасности для жильцов. Также немаловажным фактором станет создание комфортабельных условий для жилья и подвод всех необходимых инженерных коммуникаций.

Выбор земельной площади для застройки

Изначальным этапом при возведении данной конструкции станет выбор земельной площади для строительства. Подбор участка выполняется согласно плану формирования городской постройки.

Проще всего будет получить земельную площадь в черте города, где небольшое количество домов и намечается возведение дополнительных жилых домов. Чего нельзя сказать про городской центр, основные многоэтажные дома там расположены достаточно плотно.

При строительстве многоэтажных домов важно:

  1. Во-первых нужно учесть наличие телефонных проводов для подсоединения к интернету и ТВ. Ведь сегодня современный человек не представляет себе жизнь без таких революционных технологий. Чем ближе находятся требуемые коммуникации, тем меньше будет первоначальная стоимость за один квадратный метр.
  2. Во-вторых, значительную роль в жизни человека играет городская инфраструктура. Следует помнить, что близкая расположенность автобусных и троллейбусных остановок, станций метрополитена и супермаркетов значительно увеличивает стоимость будущих апартаментов.

Однако это еще далеко не все. Любой город имеет свой личный градостроительный план, согласно которому выполняются возведения в будущие несколько лет. Получается следующее, что намного проще получить право на строительство жилых многоквартирных домов в том районе, где будет предусмотрено строительство через некоторое количество лет. А еще легче будет тем строительным фирма, которые выполняют государственный спецзаказ.

Во избежание охлаждения и промерзания внешних стен квартиры, специалисты рекомендуют обшить их утеплителем.

После того как вы добились получения разрешения на стройку выбранного участка, можете приступать к следующей стадии строительства многоэтажного здания. Такой стадией станет проведение геологического исследования и топографической съемки земельной площади. На этой стадии определяется:

  • близость расположения подземных вод
  • общее состояние почвы
  • климатическая обстановка
  • важные особенности рельефа территории

На основании данных геологических исследований делается вывод, какие именно использовать технологии и материалы для строительства.

Стадия проектирования

На стадии проектирования осуществляется дизайнерский план многоэтажного дома, а также прилегающей площади и внутренних комнат, в частности и планировка апартаментов. Проектирование является наиболее важным шагом перед строительством многоквартирного здания.

Целью проектировщиков станет непросто разработка дизайна строения и придомовой местности. Немаловажно, чтобы внешний интерьер влился в городской пейзаж. Жильцам дома будет крайне неприятно, если за их окном будут видны стены нового здания. Нужно следовать градостроительному плану, во избежание подобных недочетов.

При проектировании разрабатывается и прокладка инженерных сетей. Подробно здесь. Об особенностях прокладки водопровода при возведении многоэтажных домов читайте в этой статье.

Постройка многоквартирного дома и обустройство прилегающей территории

Третьей стадией в процессе построения дома является строительство многоквартирного сооружения. Необходимо провести отделку фасадов и внутренних комнат. На данной стадии пригодится помощь профессиональных экспертов в области архитектуры, дизайна, проектирования, инженерии. Здание следует подключить к отопительной, канализационной и водопроводной сети. К дому выполняется подвод телефонных коммуникаций, а к ним проводят кабели электроснабжения.

Облагораживание территории состоит из таких пунктов:

  1. Прокладка тротуаров.
  2. Возведение подземных или надземных паркингов для авто.
  3. Установка детских площадок.
  4. Высаживание газонов и деревьев.

Чем лучше будет благоустроен дом, тем заманчивей он будет для покупателей.

Само по себе строительство многоквартирных зданий занимает не самую расходную часть финансов. Очень дорого обойдется сбор всех нужных документов, и подсоединение городских коммуникаций. Но при всем этом застройщикам удается неплохо заработать на этом деле.

По окончании строительных и облицовочных работ строительная компания отдает дом под эксплуатацию. Таким образом, проект строительства многоквартирного дома будет зависеть от множества аспектов.

Источник: http://ngsserv.ru/stroitelstvo-zdaniy/mnogokvartirnie-doma

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн