Ст 558 гк рф действующая редакция

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений Бесплатная юридическая консультация: 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений


Бесплатная юридическая консультация:

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Оглавление:

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Комментарий к Ст. 558 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает особенности договора продажи жилых помещений. Продажа жилых помещений, с одной стороны, — самая распространенная сделка, направленная на продажу недвижимости; с другой стороны, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилых помещений, является также продажа жилых помещений. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель — принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

2. В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК).


Бесплатная юридическая консультация:

На основании ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

3. По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения потребностей граждан в жилье. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Гражданский и Жилищный кодексы РФ предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

В отличие от квартир право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности .

——————————— Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР: основные проблемы: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 1975. С. 15.

В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.


Бесплатная юридическая консультация:

В числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Рассматривая конкретное дело, суд обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, сказано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы.

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо .

——————————— Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Изд. группа «Норма-Инфра-М», 1999. С. 206 — 207.

Анализ норм, изложенных в гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.


Бесплатная юридическая консультация:

——————————— Глава 17 ГК РФ введена в действие 28 апреля 2001 г. Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. N 17. Ст. 1644.

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную в ст. 552 ГК РФ, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Из того обстоятельства, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.


Бесплатная юридическая консультация:

4. Вплоть до начала 90-х гг. XX в. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектами договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые наметилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах: «…местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации… коммунальных квартир» .

——————————— Впоследствии редакция ч. 2 ст. 4 названного законодательного акта была изменена.

Впоследствии Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N«Об основах федеральной жилищной политики» предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

——————————— Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами — пользователями других жилых помещений.

До введения в действие ЖК РФ на практике имели место случаи, когда при продаже комнаты применялось право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводились доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартирой. По нашему мнению, право преимущественной покупки в таких случаях применяться не должно было бы, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.


Бесплатная юридическая консультация:

Данный вывод стал еще более очевиден, поскольку 23 мая 2002 г. вступил в силу Федеральный закон N 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» , который нормативно закрепил положение, действовавшее по аналогии с положением об объектах общего пользования многоквартирных домов.

——————————— Российская газета. 23.05.2002. N 90 (2958).

Вместе с тем следует отметить, что в процессе принятия ЖК РФ данное положение изменилось кардинально. Безусловно, речь не идет о том, что кухни и другие объекты перестали быть объектами общего пользования в коммунальных квартирах. Речь идет об установлении права преимущественной покупки у других собственников в квартире. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

При внесении и принятии в первом чтении проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п. 7 ст. 41 внесенного законопроекта).

На основании ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, расположенной в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.


Бесплатная юридическая консультация:

Необходимо отметить, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире соответствующая доля нового собственника равна доле прежнего собственника этой комнаты.

Следует иметь в виду, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Конечно же, собственники комнат обязаны содержать общее имущество в коммунальной квартире. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей такового в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире (ст. 43 ЖК).

5. До вступления в силу Закона Союза ССР «О собственности в СССР» (т.е. до 1 июля 1990 г.) законодательство содержало массу различных ограничений, сдерживавших нормальный оборот жилых помещений. Предусматривалось заключение договоров купли-продажи только жилых домов и то не более чем один раз в три года. В случае если гражданину и членам его семьи на праве собственности принадлежали два жилых дома, то один из них необходимо было продать. Думается, что это и другие ограничения, с одной стороны, сдерживали гражданский оборот, а с другой — подталкивали граждан к заключению мнимых сделок.

В отличие от актов прежнего законодательства ГК РФ ограничивается предусмотрением простой письменной формы заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Обязательное нотариальное оформление договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества не предусматривается. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве сторон по договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилого помещения.

Бесплатная юридическая консультация:

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и этаж продаваемого жилья, отсутствие указания на который со всей очевидностью не повлечет признание договора незаключенным.

Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК РФ, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст. 555 Кодекса при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным (см. комментарий к указанной статье).

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (см. ст. 556 и комментарий к ней) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя — его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены;


Бесплатная юридическая консультация:

во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;

в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

— отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

— потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.


Бесплатная юридическая консультация:

6. В комментируемой статье устанавливаются особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, если они согласно ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ сохраняют право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В комментируемой статье устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

7. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержал прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме была придана обратная сила, т.е. она распространялась и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона. Приведем конкретный пример. Дом, состоявший из двух корпусов, находился на балансе НПО «Машиностроитель». В декабре 1991 г. НПО и Международная ассоциация делового сотрудничества «Пэком» заключили договор купли-продажи дома.

Проживающие в доме граждане обратились в суд с иском к НПО и Ассоциации о признании договора недействительным. Ленинградский районный народный суд г. Москвы в удовлетворении иска отказал.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда оставила без изменения.

Президиумом Московского городского суда дело не рассматривалось в связи с отсутствием кворума.


Бесплатная юридическая консультация:

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 февраля 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.

Отказывая в иске, народный суд пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ.

Между тем решение вынесено народным судом вопреки требованиям Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и без учета конкретных обстоятельств данного дела.

Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду.


Бесплатная юридическая консультация:

Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу.

Постановлением Верховного Совета РФ от 24 декабря 1992 г. N«О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено, что совершенные до принятия данного Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подлежат отмене .

——————————— Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. N 9. С. 9.

Безусловно, такие договоры должны быть признаны недействительными и после утраты действия Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», поскольку объектом купли-продажи, как, впрочем, и других сделок, могут быть не многоквартирные дома, а конкретные жилые помещения.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://stgkrf.ru/558

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

Новая редакция Ст. 558 ГК РФ

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.


Бесплатная юридическая консультация:

Комментарий к Ст. 558 ГК РФ

1. Перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением, входит в характеристику предмета договора продажи жилого помещения. Нарушение условия о включении данного перечня в договор означает, что договор не был заключен. Следовательно, общее правило о последствиях продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК РФ), к договору продажи жилых помещений не применяется.

2. В силу ст. 292 ГК право пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника прекращается автоматически при переходе права собственности на жилое помещение от собственника к другому лицу. Соответственно в вышеназванный перечень подлежат включению лица, которые пользуются помещением на основании самостоятельного права, вытекающего из договора (например, найма, аренды, ссуды и т.п.) или из завещательного отказа.

Другой комментарий к Ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций, был установлен перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении приведенного условия договор считается незаключенным.

2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о том, что государственной регистрации подлежит сам договор купли-продажи жилого помещения. Положения п. 2 комментируемой статьи, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям права собственности, поскольку могут продаваться только доли в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, но не их части.

Источник: http://gkodeksrf.ru/ch-2/rzd-4/gl-30/prg-7/st-558-gk-rf


Бесплатная юридическая консультация:

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

Текущая редакция ст. 558 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.(Пункт дополнительно включен с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 224-ФЗ) Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 558 настоящего Кодекса, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (дня вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ) — см. пункт 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ.- Примечание изготовителя базы данных.____________________________________________________________________

Комментарий к статье 558 ГК РФ

1. В случае если предметом договора продажи недвижимости является жилое помещение, то существенным условием такого договора является перечень лиц, которые имеют право пользования этим жилым помещением помимо собственника. Как правило, к этим лицам относятся члены семьи собственника, родственники и иные близкие ему лица.

Указание на этих лиц в договоре продажи жилых помещений является обязательным, так как они на это жилое помещение также имеют права, которые должны охраняться в соответствии с законодательством.


Бесплатная юридическая консультация:

До вступления в силу ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор продажи жилых помещений подлежал государственной регистрации. В настоящее время данное требование к таким договорам не применяется.

Законодательством устанавливаются особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса. Так, согласно приказу Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения: — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи; — блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования; — квартира в многоквартирном доме.

2. Применимое законодательство: — ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в гл.1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; — приказ Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр.

3. Судебная практика: — постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 17АП-12234/14; — постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 17АП-1719/12; — постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 18АП-10558/14; — постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 N 15АП-14123/13; — постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 N 18АП-10081/14; — постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2014 N Ф/13 по делу N А/2012; — постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.09.2014 N Ф/14 по делу N А/2013; — постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 N 19АП-4346/14; — определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 04.09.2014 по делу N/2014; — определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 05.07.2013 по делу N/2013; — определение Ставропольского краевого суда от 01.10.2013 по делу N/2013; — постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-515/11-С6 по делу N А/2010; — постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 N 08АП-5814/12; — постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 N 01АП-1985/08; — определение Московского городского суда от 10.09.2013 N/13.

Консультации и комментарии юристов по ст 558 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 558 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.


Бесплатная юридическая консультация:

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Источник: http://ogkrf.ru/st558

Комментарий к статье 558 Гражданского кодекса РФ

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Комментарий к Ст. 558 ГК РФ:

1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК). К жилым помещениям, согласно п. 1 ст. 16 ЖК РФ, относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. С позиций систематического толкования установленные коммент. ст. правила применяются при продаже любого из указанных жилых помещений (в том числе и комнаты).


Бесплатная юридическая консультация:

Положения коммент. ст. распространяются также на договоры продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение.

2. Наряду с условиями о предмете и цене, которые являются существенными для любого договора продажи недвижимости, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, а также указание на характер их прав (п. 1 коммент. ст.).

В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы (п. 2 ст. 671 ГК РФ); наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК РФ); получатели ренты, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении (п. 1 ст. 586 ГК РФ); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ); бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15), см. также п. 18 Постановления ВС N 14). О правовом положении иных (в том числе бывших) членов семьи собственника см. п. 2 ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК, пп. 11,, 19 Постановления ВС N 14.

В связи с существенным характером данного условия следует признать, что оно должно быть согласовано независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

При согласовании данного условия договор продажи жилого помещения следует считать заключенным независимо от того, соответствуют ли указанные данные действительности или нет. Иное мнение (см.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. // Бюллетень ВС. 2006. N 5) входит в противоречие с понятием «существенное условие» (см. п. 1 ст. 432 ГК РФ).


Бесплатная юридическая консультация:

Следует констатировать определенную некорректность положений п. 1 коммент. ст. Перечень лиц и характер их прав не имеют никакого отношения ни к существенным условиям, ни к содержанию договора вообще, поскольку отражают реально существующие права третьих лиц, действующие абсолютно независимо от каких-либо соглашений между продавцом и покупателем жилья, а потому не требующие да и не допускающие никакого согласования (подробнее см.: Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева. С. 114 (автор главы — В.В. Ровный); Тузов Д.О. Концепция «несуществования» в теории юридической сделки. Томск, 2006. С.). Введение правила п. 1 коммент. ст. не может быть оправдано и с позиций дополнительной защиты интересов покупателей, поскольку последние и так защищены нормами п. 1 ст. 460 ГК РФ, а положения п. 1 коммент. ст., с учетом сказанного выше, никаких особых мер защиты не предоставляют.

3. Договор продажи жилой недвижимости, совершенный в письменной форме посредством единого документа, подписанного сторонами (см. ст. 550 ГК и коммент. к ней), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 коммент. ст.).

Порядок государственной регистрации договора продажи жилого помещения установлен Законом о государственной регистрации, а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (с изм. и доп.), Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 (с изм. и доп.).

Устанавливая дополнительные требования к порядку заключения договора, правила п. 2 коммент. ст. не отменяют необходимости соблюдения положений п. 1 ст. 551 ГК (см. коммент. к нему) относительно исполнения такого договора. Таким образом, при совершении договора продажи жилого помещения сторонам необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор продажи жилого помещения (п. 2 коммент. ст.); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

4. Особенности продажи жилых помещений, помимо коммент. ст., предусмотрены иными нормами ГК РФ, а также ЖК, СК и другими законами.


Бесплатная юридическая консультация:

Так, если предметом договора выступает жилое помещение, находящееся в общей совместной собственности супругов (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК), для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца. Кроме этого, при приобретении жилой недвижимости в совместную собственность требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (см. абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК).

При продаже жилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, к покупателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 36, 38 ЖК). В случае продажи комнаты в коммунальной квартире вместе с правом собственности на комнату к покупателю переходит доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 37 ЖК), а также право на долю в общем имуществе в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК). Кроме того, продажа комнаты в коммунальной квартире допускается с соблюдением правил о преимущественной покупке, предусмотренных п. 6 ст. 42 ЖК для остальных собственников комнат в данной коммунальной квартире.

Источник: http://grazhkod.ru/chast-vtoraya/razdel-4/glava-30/paragraf-7/statya-558-gk-rf/kommentarii

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений (действующая редакция)

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 558 ГК РФ

1. В случае если предметом договора продажи недвижимости является жилое помещение, существенным условием такого договора является перечень лиц, которые имеют право пользования этим жилым помещением, помимо собственника. Как правило, к этим лицам относятся члены семьи собственника, родственники и иные близкие ему лица.

Указание на этих лиц в договоре продажи жилых помещений является обязательным, так как они на это жилое помещение также имеют права, которые должны охраняться в соответствии с законодательством.

До вступления в силу ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор продажи жилых помещений подлежал государственной регистрации. В настоящее время данное требование к таким договорам не применяется.

Законодательством устанавливаются особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса. Так, согласно Приказу Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения:

— отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи;

— блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

— квартира в многоквартирном доме.

2. Применимое законодательство:

— ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в гл. 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Приказ Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр.

3. Судебная практика:

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 17АП-12234/2014-ГК;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 17АП-1719/2012-ГК;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 18АП-10558/2014;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 N 15АП-14123/2013;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 N 18АП-10081/2014;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2014 N Ф/13 по делу N А/2012;

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.09.2014 N Ф/14 по делу N А/2013;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 N 19АП-4346/14;

— Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 04.09.2014 по делу N/2014;

— Определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 05.07.2013 по делу N/2013;

— Определение Ставропольского краевого суда от 01.10.2013 по делу N/2013;

— Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-515/11-С6 по делу N А/2010;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 N 08АП-5814/12;

— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 N 01АП-1985/08;

— Определение Московского городского суда от 10.09.2013 N/13.

Источник: http://www.zakonrf.info/gk/558/

Статья 558 ГК РФ — Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ.

Источник: http://kodeks.systecs.ru/gk_rf/gk_glava30/gk_st558.html

Ст 558 гк рф действующая редакция

Законодательные акты, которые могут пригодиться при создании ТСЖ

Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

1. Для договора продажи жилых помещений п. 1 коммент. ст. предусматривает дополнительное существенное условие: если в помещении проживают лица, которые в соответствии с законом и после приобретения помещения покупателем сохраняют право пользования им, в договор должен быть включен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование передаваемым жилым помещением. Существенное условие в данном случае понимается в том же значении, что и в ст. 432 ГК, т. е. как условие, без согласования которого договор между сторонами не будет считаться заключенным.

Расширение круга существенных условий при продаже жилых помещений установлено в законе не случайно. Общее правило ст. 460 ГК о необходимости предупреждения покупателя о правах третьих лиц на товар действует в отношении любого объекта недвижимости, в том числе и жилых помещений, но законодатель счел его в данном случае недостаточным по нескольким причинам. Во-первых, это связано с тем, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (ст. 288 ГК). Гражданин-собственник может использовать такое помещение как для личного проживания и проживания членов его семьи, так и для проживания иных лиц по заключенному с ними договору. Во-вторых, приобретение жилого помещения, обремененного правами проживающих в нем третьих лиц, значительно снижает возможность его использования по назначению. Неблагоприятные же последствия для продавца, установленные ст. 460 ГК на случай невыполнения обязанности предупредить о правах третьих лиц, — уменьшение цены товара, расторжение договора — не всегда обеспечивают соблюдение интересов покупателя и проживающих в жилом помещении лиц.

2. Практика применения п. 1 ст. 558 показала, что наиболее сложно определить круг лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи. В коммент. ст. нет примерного перечня таких лиц, а указывается лишь на то, что их права пользования сохраняются в соответствии с законом. Следовательно, речь идет о правах, которые возникли в силу заключенного с прежним собственником договора или по другим предусмотренным законом основаниям. Примерами могут служить договор безвозмездного пользования, договор жилищного найма или договор ренты. Без какого-либо особого договора возникают права пользования жилым помещением у членов семьи собственника (ст. 292 ГК), если они вселены в него после приобретения права собственности или проживали в нем до этого, напр., до приватизации помещения, но отказались участвовать в ней. Основанием возникновения права пользования может быть и завещательный отказ (ст. 1137 ГК).

Сложность в установлении круга пользователей жилого помещения и объема их прав вызвана не столько определением возможных оснований возникновения их прав, сколько получением достоверной информации о реально существующих правах, принадлежащих конкретным лицам. Это относится почти к любому основанию возникновения права пользования жилым помещением. Многие договоры с собственником жилого помещения о предоставлении помещения в пользование не нуждаются в государственной регистрации, а права проживающих в них лиц могут быть зарегистрированы в качестве обременения права собственности, возникшего из заключенных договоров, по усмотрению самого правообладателя, что означает существование права и до государственной регистрации. Тогда получить информацию о них можно только от собственника либо правообладателя. Однако в момент заключения договора продажи согласия или присутствия гражданина, обладающего правом пользования в отношении жилого помещения, не требуется. Такое положение нельзя признать оправданным, хотя оно базируется на том, что указанные лица не являются стороной договора и, следовательно, не влияют на его заключение. Основным источником информации о правах пользователей жилого помещения остается собственник, на которого в силу ст. 460 ГК возложена обязанность предупредить обо всех обременениях продаваемого имущества. Распространены случаи, когда в жилом помещении зарегистрирован по месту постоянного жительства кто-либо, не являющийся при этом собственником жилого помещения, что отражается в справке жилищных органов, причем без уточнения его прав. Продавец в таких случаях, не отрицая факта регистрации третьих лиц, ссылается на то, что их права не относятся к гражданско-правовым обременениям продаваемого имущества. Такие формулировки часто включают в нотариально удостоверенные по соглашению сторон договоры продажи квартир, домов.

3. Если продаваемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, законные представители этих лиц должны представить при заключении договора и его регистрации разрешение органов опеки и попечительства (ст. 292 ГК).

4. Кроме общего требования к форме договора продажи недвижимости, который заключается письменно путем составления одного документа, договор продажи жилого помещения должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация осуществляется органами юстиции в соответствии с ГК и правилами, предусмотренными Законом о государственной регистрации. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (БНА. 2001. N 35).

5. Договор продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое на основании договора продажи доли, подлежит государственной регистрации (ст. 251 ГК). К заявлению о государственной регистрации должно прилагаться письменное согласие каждого сособственника, удостоверенное нотариально или оформленное непосредственно в регистрирующем органе (ст. 24 Закона о государственной регистрации).

Источник: http://www.ville.ru/laws/gk/lawgk558.html

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ.

Комментарии к ГК РФ

Комментарий к главе 1 ГК РФ

Комментарий к главе 2 ГК РФ

Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав

Комментарий к главе 3 ГК РФ

Граждане (физические лица)

Комментарий к главе 4 ГК РФ

Комментарий к главе 5 ГК РФ

Участие Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством

Источник: http://gkinf.ru/st-558-gk-rf/

Статья 558. «Гражданский кодекс РФ (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)

Статья 558 ГК РФ ч.2 . Особенности продажи жилых помещений

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ.

Комментарий к статье 558 ГК РФ

1. Перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением, входит в характеристику предмета договора продажи жилого помещения. Нарушение условия о включении данного перечня в договор означает, что договор не был заключен. Следовательно, общее правило о последствиях продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК), к договору продажи жилых помещений не применяется.

2. В силу ст. 292 ГК право пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника прекращается автоматически при переходе права собственности на жилое помещение от собственника к другому лицу. Соответственно в вышеназванный перечень подлежат включению лица, которые пользуются помещением на основании самостоятельного права, вытекающего из договора (например, найма, аренды, ссуды и т.п.) или из завещательного отказа.

(C) 2017 База «Нормативно-правовых Актов»телефон техподдержки:

Источник: http://bazanpa.ru/gk2/razdel4/glava30/paragraf7/statya558/

Ст. 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Источник: http://nalogcodex.ru/gk2/Statya-558/

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн