Себестоимость кв метра жилья

Проблемы определения реальной себестоимости строительства жилья экономкласса в Киеве Бесплатная юридическая консультация: Дискуссии, связанные с определением реальной стоимости строительства жилья,.

Проблемы определения реальной себестоимости строительства жилья экономкласса в Киеве


Бесплатная юридическая консультация:

Дискуссии, связанные с определением реальной стоимости строительства жилья, продолжаются на интернет-сайтах уже много лет.

Оглавление:

Но ясности в этих вопросах как не было, так и нет.

Застройщики, либо наотрез отказываются предоставить соответствующие сметы и расчеты, либо отделываются общими фразами. Как стало известно Domik.ua , даже в случае нехватки средств и замораживания строительства, ни застройщики, ни чиновники, ни правоохранительные органы, ни кредиторы подобную информацию не дают. Хотя, в принципе, она есть в первичных бухгалтерских документах и вполне доступна фискальным органам.

В этой связи совершенно не понятна роль фондов финансирования строительства (ФФС), осуществляющих сбор средств, предназначенных для строительства конкретных домов, а также надзор за расходованием этих средств. По идее, определение себестоимости строительства — одна из основных задач каждого ФФС. И, поскольку инвесторы заключают договоры не с застройщиком а с конкретным ФФС, то отчитываться о своей деятельности ФФС должно перед инвесторами.

Если застройщик не справляется со своими обязательствами и/или тратит деньги неэффективно, то по требованию инвесторов, ФФС имеет право выбрать другого застройщика. Но эта схема будет работать лишь в случае регулярного контроля хода строительства и расходования средств не только со стороны ФФС, но и инвесторов.


Бесплатная юридическая консультация:

Так почему же информация о себестоимости строительства недоступна инвесторам и всему обществу в целом? В конце концов, инвесторы – это полноценные партнеры застройщиков. Именно их деньги основной источник финансирования большинства строек и основа благополучия компаний.

И почему государство практически ничего не делает для того, чтобы строительный бизнес стал прозрачным и цивилизованным? Ведь социальную значимость строительной отрасли трудно переоценить. Без строительства нового жилья ни государство, ни общество жить не могут. Вернее, могут, но не долго – через несколько лет придут в упадок, а затем и деградируют.

Причин сокрытия столь важной для общества информации несколько.

Во-первых, теневая экономика и массовая коррупция заставляют сотрудников компаний и чиновников держать язык за зубами. Когда дело касается крупных сумм в конвертах и на оффшорных счетах, то излишняя открытость может обернуться для них серьезными неприятностями.

Во-вторых, сложно продавать объекты по ценам, которые намного выше себестоимости. Возникают не только неудобные вопросы, но и резкое неприятие подобных явно несправедливых раскладов. А за неприятием, рано или поздно, следуют акции протеста, социальные противостояния, бунты и революции.


Бесплатная юридическая консультация:

В-третьих, открытость застройщиков вполне может лишить их клиентов и необходимых для строительства средств. Нетрудно представить себе реакцию потенциального инвестора, которому в отделе продаж заявили, что несмотря на активную многомесячную рекламу, денег на строительство собрали крайне мало. Решит, скорее всего, что раз не идут инвесторы к этому застройщику, то и он не будет торопиться.

Пытаясь разобраться в вопросах строительства жилья экономкласса, мы обратились с соответствующими вопросами к сотрудникам нескольких строительных и проектных организаций. И хотя разговоры шли с глазу на глаз, они старались избегать конкретики. Даже в тех случаях, когда называли себестоимость строительства квадратного метра жилья, не уточняли, что конкретно в нее входит. В частности, в большинстве случаев мы так и не поняли, входит ли в общую смету стоимость земли, отчисления на развитие города, затраты на объекты тепло-, электро- и водоснабжения. Тему коррупции наши собеседники вообще предпочитали не поднимать.

Тем не менее, какую-то ясность подобные расспросы внесли.

Нижняя оценка себестоимости квадратного метра строительства многоэтажного жилого дома в Киеве была порядка 450 долларов (эту цифру назвал лишь один человек). Но это с целым рядом оговорок: земля должна быть практически бесплатной и отчисления городу минимальными; финансирование должно быть регулярным без банковских кредитов. И все необходимые инженерные сети в непосредственной близости (но не рядом с фундаментом). А еще были требования к застраиваемому участку: надежные сухие грунты без каких-либо склонов и построек.

Большинство же наших собеседников полагали, что реальная себестоимость квадратного метра 500 и более долларов. В принципе, эта цифра близка к минимальной цене продаж киевских квартир. Так что тут одно из двух: либо продают эти квартиры практически по себестоимости, либо себестоимость строительства квартир экономкласса несколько ниже.


Бесплатная юридическая консультация:

Обратились мы и с соответствующим запросом в Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины.

В своем запросе мы задали более десятка конкретных вопросов. Они касались, как методов расчета, показателей опосредствованной стоимости строительства квадратного метра квартир по регионам Украины (для Киева она составляетгрн), так и стоимости отдельных работ, начиная от разработки технического проекта и инженерной подготовки территории, до комплексных отделочных работ в доме.

Наш запрос и ответ на него, подписанный начальником «управління Л.М. Шоломицькою», приведен на Domik.ua в статье: «Стоимость строительства новостроек в Украине ».

К сожалению, в официальном ответе нет ни одной конкретной цифры. Нет там и примеров новых современных домов, построенных за государственные деньги по опосредствованной стоимости. И это притом, что при определении опосредствованной стоимости основные расчеты ведутся на базе строительства так называемого «объекта-представителя», и учитываются практически все затраты, начиная от проектирования дома до благоустройства придомовой территории, а также налоги, сборы, иные обязательные платежи, установленные законодательством.

Цитируем соответствующие пункты из официального письма:

«Показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України розраховуються Мінрегіоном, виходячи зі структури безпосередніх витрат з будівництва об’єкта-представника, скоригованої відповідно до змін рівня цін на трудові та матеріальні ресурси.


Бесплатная юридическая консультация:

Безпосередні витрати з будівництва – це витрати, пов’язані з проектуванням та затвердженням проекту будівництва житлового будинку, організацією процесу будівництва, виконанням загально-будівельних робіт, улаштуванням внутрішньобудинкових інженерних систем, монтажем та придбанням інженерного обладнання, електромеханічного та іншого устаткування, благоустроєм та спорудженням внутрішньомайданчикових інженерних мереж, включаючи адміністративні витрати та прибуток підрядних організацій, що компенсуються замовником, податки, збори та інші обов’язкові платежі, встановленні законодавством».

Это ровно то, что мы и надеялись получить от Минрегиона, но только с конкретными (пусть и с приблизительными) цифрами. Уж, коль скоро Минрегионстрой вместе с Госстатом и местными властями ежеквартально рассчитывают опосредствованную стоимость на базе конкретных «объектов-представителей», то почему бы им не опубликовать свои расчеты? Тем более что государство само финансирует строительство жилья для семей военнослужащих и некоторых других категорий граждан.

Если же этому мешает пресловутая «коммерческая тайна», то при публикации подобной информации вовсе не обязательно ссылаться на конкретных застройщиков и указывать адреса новостроек. В данном случае была бы полезна и усредненная информация.

Больше информации о ситуации на первичном рынке недвижимости столицы можно узнать на форуме новостроек Киева .

Источник: http://domik.ua/novosti/problemy-opredeleniya-realnoj-sebestoimosti-stroitelstva-zhilya-ekonomklassa-v-kieve-n248649.html


Бесплатная юридическая консультация:

Smart-квартиры: как стоимость квадратного метра зависит от площади жилья

Во время кризиса малогабаритные квартиры, они же гостинки, мини-квартиры, квартиры-студии или smart-квартиры будут продолжать пользоваться повышенным спросом на фоне высоких ипотечных ставок и низкой платежеспособности населения.

За последние годы такие квартиры стали очень популярными на украинском рынке новостроек и, в частности, в Харькове. Впервые «мини-апартаменты» начали появляться в Штатах в 20-х года прошлого столетия. Но и за океаном, и даже в советском прошлом (где молодой семье прожить в общежитии несколько лет – считалось нормой) такое жилье воспринималось как временное. Сегодня же – в нашей украинской действительности – smart-квартира может стать единственной возможностью для многих обзавестись собственным жильем, передает СтройОбзор.

КВАРТИРЫ – НЕ КВАРТИРЫ

Понятие “квартира-студия” условное, потому что такое определение в законодательстве отсутствует. Это помещение предполагает отсутствие внутренних перегородок и отдельных комнат (по сути – отдельно оборудуется только ванная).

Кроме того, в соответствии с “Государственными строительными нормами”, утвержденными Госкомитетом по строительству и архитектуре, минимальная площадь однокомнатной квартиры должна составлять 30 кв. м, в то время, как на рынке Харькова застройщики предлагают мини-квартиры от 11 кв. м.


Бесплатная юридическая консультация:

Другое дело цена – ведь стоимость таких квартир (вернее – квадратных метров) не уступает цене стандартного жилья. Многие же застройщики подчеркивают, что для них строить дома с квартирами-студиями нерентабельно.

ЦЕНА – МЕНЬШЕ, СЕБЕСТОИМОСТЬ – БОЛЬШЕ

Как сообщил СтройОбзору заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании «ТММ» Алексей Говорун, ввиду малогабаритности smart-квартир бессмысленно рассматривать цену за квадратный метр, потому что некорректно сравнивать эти квартиры со стандартными.

Тем не менее, он согласен с тем, что между ценой квартиры и ценой квадратного метра, как правило, есть нелинейная зависимость.

«Часто в малогабаритных квартирах относительно высокая стоимость квадратного метра как раз и определяется этой небольшой площадью», — отмечает эксперт.

Бесплатная юридическая консультация:

«Квадрат в smart-квартире дороже, чем в обычной. Это объясняется тем, что себестоимость этих квартир примерно на 20% дороже. Ведь на один квадратный метр smart-квартиры у застройщика получается больше сетей, перегородок и прочее, – объясняет президент компании «KAN Development» Игорь Никонов. – В итоге коэффи­циент полезной площади становится меньше. Но если взять общую стоимость smart-квартиры, то она в любом случае для покупателя будет гораздо меньше стоимости стандартного жилья».

В целом же многие застройщики считают строительство современных гостинок для себя нерентабельным именно ввиду того, что здесь нужно возводить большое количество стен, перегородок, проводить очень много коммуникаций и всего прочего, предусмотреть панорамные окна, чтобы как-то визуально расширить крохотное помещение, предусмотреть и сделать встроенные в стенах ниши для экономии дефицитной площади, а также многое другое то, что и по времени, и по деньгам невыгодно.

Согласно экспертным оценкам специалистов рынка недвижимости, себестоимость квадратного метра квартир-студий в среднем определяется на уровнетыс. грн. тогда, как себестоимость «квадратов» стандартной квартиры – 8-9 тыс. грн.

ГОСТИНКИ ПО-ХАРЬКОВСКИ

Как объяснили нам аналитики компании «Проконсул», посчитать долю гостинок на рынке новостроек Харькова сложно.


Бесплатная юридическая консультация:

Это связано с тем, что достаточно большое количество объектов, в которых продаются smart-квартиры, – это реконструированные здания, а не новостройки. Кроме того, полная информация по общей площади зданий с гостинками не всегда имеется в открытых источниках.

А по факту, квартиры-гостинки в Харькове предлагаются практически во всех районах города.

В 2017 году рыночное предложение пополнил ЖК «Space house» (на ул. Богдана Хмельницкого).

Наряду с крупными жилыми комплексами, мини-квартиры предлагают, как и в небольших объектах (менее 20 квартир), так и в объектах – где под гостинки реконструированы отдельные этажи.

Минимальная стоимость квартиры в зависимости от расположения объекта, стадии строительства и уровня отделки квартир составляет от 6000 додолл.


Бесплатная юридическая консультация:

А средняя стоимость малогабаритных квартир от застройщика на март 2017 года составляет 625 долл./кв. м, диапазон стоимостидолл./кв. м.

Аналитики также отмечают, что, хотя квартиры-«малышки» не слишком комфортны для проживания, спрос на них стабилен. В настоящее время спрос на такое жилье в Харькове, как на первичном, так и на вторичном рынке, сосредоточен преимущественно на недорогих объектах. На первичном рынке средняя стоимость жилья эконом-класса составляет 415 долл./кв. м, минимальная площадь квартир – от 28 кв. м (квартиры в строительном состоянии). На вторичном – квартиру площадью до 30 кв. м в жилом состоянии можно приобрести затыс. долл. США.

Источник: http://stroyobzor.ua/news/smart-kvartiry-kak-stoimost-kvadratnogo-metra-zavisit-ot-ploshchadi-zhilya.html

VSEON.com

Лента новостей

Онлайн-версии

  • Категория:Жилая недвижимость

    Сколько стоит дом построить: себестоимость строительства

    По мнению премьер-министра Дмитрия Медведева, актуальной темой на сегодняшний день остается стоимость строительства жилья эконом-и меры, направленные на его удешевление. Решение этой проблемы поможет в целом снизить остроту жилищного вопроса. Премьер-министр выделил такие составляющие себестоимости как затраты застройщиков на приобретение земельных участков под строительство, разработку проекта, подключение к инженерным сетям и некоторые сопутствующие затраты. «По каждой из этих позиций можно заниматься снижением стоимости, это очевидно», – считает Дмитрий Медведев.

    Строительство многоквартирного жилого дома – это сложный бизнес-процесс, требующий создания эффективного механизма финансирования и управления проектом, а также команды профессионалов, занимающихся его реализацией. По мнению экспертов и застройщиков Новосибирска, опрошенных нами при подготовке этого материала, можно выделить следующие составляющие себестоимости: приобретение или аренда земли, проектирование, согласования и экспертиза, подключение к инженерным сетям, строительно-монтажные работы, маркетинг, кредитная нагрузка.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    По оценке Сергея Дьячкова, управляющего партнера DSOConsulting, себестоимость строительства 1 м 2 жилья в Новосибирске составляет: панели и монолита – 25–30 тыс. руб., кирпича – 30–35 тыс. руб.

    Земля

    Роман Медведев, директор ООО «Дельта Девелопмент», оценивает долю аренды земли в себестоимости в 6,8 %.

    По мнению Антона Любина, заместителя директора по продажам и маркетингу ЗАО «Желдорипотека», стоимость или аренда земельного участка может доходить до 15 % себестоимости. Такого же мнения придерживается и Сергей Варламов, исполнительный директор ООО «Базис-Строй». Аренда земельного участка, по его данным, составляет от 10 до 15 % себестоимости строительства.

    «Стоимость и аренда земельного участка составляет обычно 5–10 %, и я бы даже сказал, должна быть не более 10 %, т. е. участки дороже я даже не рассматриваю», – говорит Виктор Бобров, заместитель генерального директора ООО «Компания Ново-Николаевскъ».

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    По информации Динара Зарипова, руководителя службы маркетинга и продаж компании «Сибакадемстрой», при полной себестоимости от 36 до 43 тыс. руб. за м 2 , аренда земли составляет 2–3 тыс. руб., т. е. менее 10 %.

    Сергей Дьячков считает, что в себестоимости строительства жилья расходы на аренду земли составляют порядка 10 %.

    Очевидно, что застройщики не всегда находятся в одинаковых условиях. Сложно сравнивать точечную застройку в центре города, где земля приобретается по высокой, а часто и по очень высокой цене с проектами комплексной застройки, реализующимися на окраине города. Кроме того, существенное влияние на себестоимость оказывает подготовка территории. «Этот этап, кроме разных мелочей, включает в себя расселение, снос существующих строений на участке и вынос различных коммуникаций из пятна застройки. Эти затраты могут быть достаточно серьезными и составлять до 10 % от себестоимости», – отмечает Виктор Бобров.

    «10 % – это в случае, если земля не очень дорогая и без обременений, например, в виде обманутых дольщиков, как в «Европейском Береге». Если же земельный участок в центре города приобретается по $ 3–5 млн за 1 га, то доля земли в себестоимости возрастает, это «утяжеляет» проект», – поясняет Сергей Дьячков.

    Проектирование, согласование, экспертиза

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    По расчетам застройщиков, на долю проекта, т. е. собственно проектирования, согласования и экспертизы проекта приходится менее 3–7 % себестоимости. С этой оценкой согласны и эксперты. Но, несмотря, на относительно малую долю в себестоимости жилья, и здесь есть резервы, позволяющие ее снизить. В числе мер, которые могут способствовать снижению стоимости строительства, премьер-министр, в частности, назвал разработку типовых проектов.

    Сети

    Подключение и строительство внешних инженерных сетей, долю которых застройщики и эксперты практически единогласно оценивают в 10 %, – камень преткновения в снижении себестоимости. Динар Зарипов: «Строительство внешних инженерных сетей (электрики, теплотрассы, водопровода, канализации) является самым затратным – от 5 до 8 тыс. Вопрос по снижению себестоимости строительства квадратного метра активно обсуждается как среди властей, так и среди застройщиков. Такие сопутствующие расходы как прокладка внешних инженерных сетей: теплотрассы, водоснабжения и канализации составляют существенную долю в себестоимости жилья – от 5 до 8 тыс. руб. Власти, понимая это, в прошлом году заявили о том, что готовы предоставлять площадки для аукционов на жилищное строительство уже со всеми подведенными коммуникациями. Только в этом случае у застройщика есть возможность снизить конечную стоимость квартир для будущих владельцев».

    Согласен с этим мнением и Сергей Дьячков: «Государство в лице Правительства Новосибирской области может повлиять на снижение себестоимости жилья, оборудуя земельные участки инфраструктурой. Так, в США, Западной Европе застройщик заходит на участок либо уже с инфраструктурой, либо она будет подведена в период строительства за счет налогоплательщиков», – говорит эксперт.

    Роман Медведев считает, что государство, в первую очередь, должно обеспечить площадки строительства энергетическими ресурсами: снизить стоимость единицы ресурса, обеспечить строительство магистральных сетей.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    По мнению Сергея Варламова, значительное снижение себестоимости обеспечивает комплексное строительство, когда площадка приобретается для строительства не одного, а сразу нескольких домов. «Это оптимизирует процесс подведения инженерных сетей, делает его гораздо дешевле», – уверен Сергей Варламов.

    Строительно-монтажные работы

    На строительно-монтажные работы приходится, по разным оценкам, от 60 до 75 % себестоимости строительства жилья. Их доля может варьироваться в зависимости от конструктива, используемых при строительстве материалов и технологий. Но в любом случае это самая финансовоемкая часть строительства.

    Однако эта составляющая себестоимости не однородна. «Внутри» строительно-монтажных работ также есть более и менее затратные статьи. Так, по информации Виктора Боброва, на строительство коробки здания приходится 40–50 % от СМР, на фундаменты – около 5–10 %, внутренние сети – около 15–18 %, отделку – 8–10 %. «Есть еще фасады (в наших домах – до 8–10 %), которым мы придаем большое значение, и кровля (около 5 %), лифты, благоустройство (2–3 %)», – говорит Виктор Бобров.

    «В перечень самого затратного раздела – строительно-монтажные работы – входят: затраты на фундамент, коробку здания, внутренние инженерные сети, окна, благоустройство. В общем же стоимость фундамента составляет около 15 %, коробки – 45 %, инженерных систем – 20 %, отделки и окон – 15 %. Особое внимание мы уделяем качеству и энергоэффективности оборудования. Ответственно относимся к выбору окон и витражей, ведь от них зависит тепло и уют в квартире, эстетика всего дома. При отделке квартир мы используем качественный раствор для стяжки пола, гипсовую штукатурку для стен. Существенная расходная часть при строительстве – материалы. В микрорайоне «Европейский Берег» дома будут выполнены по классической кирпичной технологии, а также из монолитного каркаса с заполнением стен кирпичом. Лифты финского производства KONE, окна из профиля VEKA. Порядка 2–3 тыс. руб. на 1 м 2 мы тратим на благоустройство. Мы осознанно проводим озеленение, закладываем в проект пешеходные и велодорожки, детские площадки, чтобы каждый новосел мог почувствовать себя уютно уже во дворе, отдохнуть от внешнего мира, погулять с детьми», – рассказывает Динар Зарипов.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Так распределил расходы Роман Медведев: «коробка» – 29 %, фундаменты – 13 %, внутренние инженерные сети – 17,9 %,отделка – 16,9 %, кровля – 12,2 %, благоустройство – 6,8 %.«В связи с наличием собственного парка техники (трактор, кран, экскаватор) и квалифицированных рабочих наши затраты на разработку котлована, прокладку наружных инженерных сетей и благоустройства получаются ниже, чем при работе с наемной техникой», – поясняет Роман Медведев.

    Евгений Филатов: «Самые наибольшие затраты мы несем при возведении конструктива здания, – говорит Евгений Филатов, – поскольку панели для наших домов изготавливаются из импортных материалов немецкого и румынского производства. От более дешевых производителей мы на сегодняшний день отказались, так как нас не устраивает качество, хотя по СНИПам и ТУ их использование разрешено и строить из них можно. Также мы используем импортный термоклей для прессования панелей. Существенно влияет на себестоимость и отделка, особенно если используются дизайнерские проекты и элитные материалы. На третье место по уровню затрат я бы поставил инженерные коммуникации. Далее следует фундамент, поскольку у нас себестоимость его возведения невысокая ввиду легкого конструктива, мы используем легкие прочные фундаменты, достойно выдерживающие наши дома».

    Сопутствующие затраты

    Используя терминологию Дмитрия Медведева, под сопутствующими затратами мы понимаем такие разноплановые расходы застройщика как кредитная нагрузка, маркетинг, содержание аппарата и т. д. По мнению наших экспертов, эти расходы также оказывают влияние на себестоимость, хотя и не равнозначное. «По нашему опыту, кредитная нагрузка добавляет порядка 3–3,5 % к себестоимости квадратного метра», – говорит Роман Медведев.

    По словам Сергея Варламова (ООО «Базис-Строй»), проектное финансирование дает нагрузку на объект в размере до 30 %. «Вообще это не только финансовоемкая, но и довольно рискованная операция, малая часть застройщиков прибегает сегодня к проектному финансированию. До кризиса 2008 года оно было более развито: на жилье был гарантированный спрос, банки охотно шли на это. Сегодня гарантировать ничего нельзя. Поэтому даже те застройщики, которые имеют доступ к кредитным ресурсам, используют, скорее, смешанные схемы: строят «в кредит» определенную часть, а не весь объект», – говорит Сергей Варламов.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Вадим Сухарев, член совета ООО «АКД-Мета» считает, что кредит добавляет к себестоимость, как минимум, размер процентной ставки. «Мы не используем долгосрочные кредиты. Первая очередь возводится исключительно на собственные средства, последующие очереди строятся за счет продаж первой».

    Сергей Дьячков (DSOConsulting) уверен, что застройщики могут снизить себестоимость за счет сокращения времени строительства. «Это снизит нагрузку», – советует эксперт.

    Виктор Бобров (ООО «Компания Ново-Николаевскъ»): «Напрямую у нас нет статьи расходов по оплате процентов по кредитам, но нагрузка эта есть, поскольку мы кредитуемся за счет дольщиков: продаем им квартиры дешевле, чтобы иметь деньги на строительство. Таким образом, мы отдаем деньги людям, а не кормим банки. Кредитную нагрузку оцениваю около 10–15 %».

    По расчетам Романа Медведева, до 3 % себестоимости строительства приходится на маркетинг. Антон Люблин «отдает» на маркетинговые расходы до 5 %. По мнению Вадима Сухарева, на маркетинг приходится порядка 3-4 % себестоимости.

    Однако Сергей Варламов придерживается другого мнения. «Маркетинг относится к ценообразующим факторам. Чем шире маркетинговая стратегия, тем выше можно поднять цену. Чем больше проект разрекламирован, тем больше покупателей можно к нему привлечь. Маркетинг – это грамотное позиционирование объекта с выведением на первый план его основных преимуществ. Это необходимо делать таким образом, чтобы люди понимали, почему им выгодно купить именно этот объект. Нужно правильно угадывать потребности людей еще на стадии проектирования. Так что по-хорошему маркетинг может занимать 15–20 % в цене на квартиру».

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    К перечню сопутствующих расходов Роман Медведев добавляет еще одну позицию – это содержание аппарата застройщика. Он уточняет: «По нашим объектам эти затраты составляют порядка 2,5 % от себестоимости квадратного метра».

    Снизить себестоимость возможно и за счет сокращения непроизводительных издержек, считает Сергей Дьячков. «Общеизвестный факт: перед острой фазой кризиса в конце 2008 года строительные компании были раздуты. Я полагаю, что и сейчас, в период роста, появилось достаточно много бездельников. Нужно увольнять тех, кто не приносит добавленную стоимость», – говорит эксперт.

    Новые материалы и технологии

    Один из вариантов снижения стоимости строительства – применение новых технологий, многие из которых уже активно используются. Например, технология, которая себя уже вполне хорошо зарекомендовала – это система вентилируемых фасадов. Система вентилируемых фасадов появилась в России около 20 лет назад, и активно эту технологию стали применять около 10 лет назад. Вентилируемые фасады пришли на наш рынок из Европы, а именно – из Финляндии и Германии. В Финляндии они применялись для реконструкции малоэтажных офисных и производственных зданий, в России фасадная технология стала развиваться сначала в коммерческой недвижимости, а теперь все чаще и жилом многоэтажном домостроении. Популярность вентфасадов обусловлена тем, что такая система обычно стоит дешевле, и работа выполняется быстрее, чем при облицовке кирпичом. Дополнительно при правильном монтаже вентилируемый фасад обеспечивает хорошую теплоизоляцию, экономит энергию и продлевает срок службы здания. «Можно привести пример качественного применения вентилируемых фасадов – используя эту технологию, «Желдорипотека» реализует монолитно-кирпичный жилой комплекс «Орион» в Подмосковье», – говорит Антон Любин.

    Помимо этого существуют и другие примеры технологий, которые позволяют достигать высокой скорости строительства, но пока еще по разным причинам менее востребованные на российском рынке. Сегодня наиболее широко применяемыми являются крупнопанельные и каркасные здания. Инновационный подход в строительстве многоэтажных жилых домов из подобных конструкций – возведение зданий на основе стальных каркасов, благодаря чему удается значительно сократить сроки строительства. Данная европейская технология значительно продвинулась вперед и в сочетании с отечественным более чем 10-летним опытом строительства зданий из металлокаркасов, позволяет достичь несопоставимо более высокого качества, высокой скорости строительства и, соответственно, быстрой окупаемость вложенных средств.

    Самое главное в данной технологи– всесезонность строительно-монтажных работ, что достигается благодаря сведению всех мокрых процессов к нулю. Как следствие – изготовление и строительство дома под ключ укладывается в 12–14 месяцев. Заводское изготовление конструкций исключает геометрические отклонения, значит, в квартирах не будет неровных стен, тем самым затраты, как временные, так и денежные, на ремонт существенно сокращаются. «При использовании этой технологии стоимость строительства 1 м 2 сопоставима со стоимостью строительства 1 м 2 в обычном панельном доме при несопоставимо более высоком качестве строительства, безопасности, комфорта и энергетической эффективности», – подчеркивает Антон Люблин.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    По мнению Сергея Варламова, себестоимость снижают и типовые проектные решения, и отработанные технологии застройки для всей площадки. «Использовать разные технологии в рамках одного проекта затратно и занимает больше времени. Технологии, которые мы применяем сейчас при строительстве микрорайона Радужный в Верх-Туле, в дальнейшем мы сделаем нашей визитной карточкой», – говорит Сергей Варламов. – На рынок сейчас много приходит новинок, но застройщики предпочитают пользоваться проверенными технологиями, применяя зарекомендовавшие себя в условиях сибирского климата материалы – кирпич, железобетон. Тем более что люди доверяют этим материалам. Так что, по моему мнению, переход на новые технологии не дает экономии, скорее, наоборот, может вылиться в снижение объемов продаж».

    На рынке постоянно появляются новые технологии и материалы, хотя не все из них завоевывают такую популярность, как те же вентилируемые фасады. «В настоящее время мы работаем над снижением себестоимости, но раскрывать суть проекта пока рано, – интригует Евгений Филатов, директор корпорации Sipdom.– Могу сказать одно: это ноу-хау в российском строительстве, до нас его давно и успешно использовали наши канадские коллеги. Мы обобщим их опыт, дополним проект с учетом особенностей работы в условиях нашей страны и климата и обязательно используем в самое ближайшее время.

    В условиях высокого, но далеко не всегда платежеспособного спроса на массовое жилье все острее стоит вопрос доступности квартир для широких слоев населения. Стоимость жилья, к сожалению, пока слишком высока для большинства потенциальных покупателей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Для решения этой проблемы предпринимаются шаги как на государственном уровне, так и строительными компаниями.

    Источник: http://vseon.com/analitika/zhilaya-nedvizhimost/skolko-stoit-dom-postroit-sebestoimost-stroitelstva

    Застройщики поднимают цену квадратного метра

    25.10.:48 158

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Застройщики поднимают цену квадратного метра. Станет ли жилье дороже?

    Новый деловой сезон на рынке недвижимости начинается объявлениями новых цен на строящиеся квартиры. Контракты.ЮА разбирались, что происходит на рынке недвижимости в Украине. О 10-процентном повышении цен заявил «Киевгорстрой», «плановым подорожанием» объясняют увеличение стоимости жилья в некоторых объектах в компаниях DIM и Edelburg Development. И другие последуют этому примеру в течение осени. Застройщики оправдывают такой шаг несколькими аргументами: дорожают энергоносители, стройматериалы, да и сама жизнь становиться дороже, что заставляет повышать заработную плату строителям. И конечно, заставляют «принимать меры предосторожности» ожидаемые колебания валютного курса и инфляции гривны.

    Впрочем, по мнению многих экспертов, существенного влияния на рынок эти ценовые изменения не оказывают. По наблюдениям брокера Николая Стоноженко, к подобным мерам прибегают все застройщики без исключения, кто раньше, кто позже. А повышается цена жилья в силу того, что растет себестоимость строительства, к примеру, из-за резкого повышения уровня минимальной зарплаты или выросшей цены на газ, что непременно отразится на цене стройматериалов. Объективные обстоятельства заставляют строительные и девелоперские компании корректировать стоимость квадрата, однако делают они это с осторожностью.

    Каждая компания решается на подобный шаг в меру своей готовности начинать новый проект, завершая предыдущий. По мере строительства дома квадратный метр в нем дорожает, однако уже на старте продаж с фундамента в цену закладывается и процент подорожания тех же стройматериалов, и учитываются прочие финансовые риски. Так что пусть не вызывает удивления тот факт, что в доме, под который еще не вырыт котлован, застройщик объявляет цену практически такую же, как и в том, что как раз построен и вводится в эксплуатацию (обычно пик цены застройщика, последняя возможность для покупателя «забрать из первых рук»). Правда, вместе с тем дорожают и риски покупателя, потому как нынче не спешат строиться за год-два, а возведение дома растягивается до пяти лет. Конечно, трудно предугадать, как измениться цена за столько времени.

    Уже не первый год пророчат обвал на первичном рынке. Ведь объемы нового жилья не снижаются, а даже наоборот, растут. По крайней мере, в первом полугодии этого года застройщики держат тот же темп строительства, что и год тому, когда они сумели увеличить предложение на рынке в полтора раза (по сравнению с годом 2016-ым). Только за август застройщики прибавили еще 1,5% квартир, констатирует факт сайт недвижимости realt.ua. А к концу года предложение жилья на первичном рынке еще вырастет, поскольку именно на конец года традиционно приходится сдача новых объектов.

    Некоторые эксперты уже расценивают рынок как перенасыщенный, аргументируя свои доводы пусть и понемногу, но все же снижающейся долларовой ценой квадрата в последние несколько лет. Однако аргументов о ценовом пузыре не находят.

    Наоборот, по утверждениям многих девелоперов и застройщиков, цены на новое жилье находятся на минимальном уровне. Себестоимость строительства квадратного метра, согласно данных ХК «Киевгорстрой», растет быстрее, чем стоимость жилья: если за полгода квадратный метр подорожал на 25%, то себестоимость выросла на 30%. Но и без того маржа большинства строительных компаний, как рассказывает брокер Николай Стоноженко, уменьшилась до 20-30% еще в прошлом году, так что опускать цены уже некуда. По мнению эксперта, «цена квадрата в гривне будет расти, а когда развернется ценовой тренд в долларовом эквиваленте, сказать сложно». Пока что ситуация стабильна. То небольшое повышение цен в долларах (всего до 2%), которое можно было видеть весной, — исключительно математический пересчет согласно курса окрепшей ненадолго гривны ($26,3 / грн в марте против $28,8 / грн в январе).

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    По данным компании SV Development

    Впрочем, как замечает Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development, большинство застройщиков ориентированы в расчетах скорее на гривну, нежели на доллар (в отличие от крепко укоренившегося обычая среди покупателей копить средства на покупку жилья в иностранной валюте). «Все чаще застройщики используют материалы отечественного производства, нежели импортные, стоимость которых зависит от колебания курса, — объясняет Сергей Костецкий, — и это позволяет немного держать цену квадратного метра в гривне». И так или иначе, прогнозировать и себестоимость новых проектов, и активность покупателей. Более того, девелоперские компании стараются даже «подогревать» спрос обещаниями скидок и разными акциями.

    Традиционное оживление покупателей под конец года еще более посодействует активным скидкам от застройщиков, что стало уже «доброй традицией. Практически все застройщики обещают скидки, как сезонные, так и непосредственно при заключении сделки с покупателем квадратных метров.

    Так что можно сказать, что умеренное повышение цен в начале осени – это, скорее, предусмотрительный маркетинговый шаг со стороны застройщика, готового идти навстречу покупателю с деньгами. «Обратите внимание на рекламную активность застройщиков в последнее время, — констатирует факт Сергей Костецкий, — периодически рекламируется то одна, то другая компания, обещая скидки перед следующим подорожанием; а иначе если цену только бы снижали в акциях, то все бы выжидали «лучший момент».

    Впрочем, ни вниз, ни вверх скачка цен на первичное жилье эксперты не ожидают. Действительно, дефицита квартир на рынке нет, к выбору покупателя – неимоверное разнообразие жилья: и дорогие апартаменты класса люкс (стоимостью квадрататыс. грн), и концептуальные решения в жилых комплексах бизнес-класса (цена за квадратный метр порядкатыс. грн), и типовые квартиры средней площади, и квартиры-малютки не более 30 метров (стоимостьютыс. грн за квадрат). «Сейчас застройщики ориентируются на такого покупателя, у которого немного денег, — говорит Сергей Костецкий, — широко предлагая квартиры небольшого метража, смарт-квартиры, однокомнатные, и уже не так много в предложении квартир многокомнатных и в дорогом ценовом сегменте».

    При этом каждый второй покупатель на рынке – потенциальный владелец, решивший собственный квартирный вопрос. Еще 30% купленных новых квартир будут обживать квартиранты, снимая жилье в аренду. А 20% сделок на рынке (в несколько раз больше, чем еще полтора-два года тому) совершаются с инвестиционной целью: купленные в процессе строительства квартиры будут проданы через несколько лет с хорошим профитом. Последний факт вселяет уверенность и надежду, что «лучшее время» не за горами.

    *Индекс цен на жилье — процентный показатель, характеризующий изменения во времени уровня цен на жилую недвижимость, объект купли-продажи, при осуществлении операций по реализации жилья юридическими или физическим лицами.

    **Индекс реальной заработной платы рассчитывается как выраженное в процентах отношение изменения номинальной заработной платы к индексу потребительских цен (индексу инфляции). Реальная заработная плата — это количество товаров и услуг, которое можно приобрести на полученные за выполненную работу деньги (номинальную заработную плату); по сути это покупательная способность; реальная зарплата зависит от номинальной зарплаты и цен на приобретаемые товары и услуги (то есть, от индекса потребительских цен).

    Источник: http://news.realt.ua/novosti-nedvizhimosti-2/rynok-nedvizhimosti-25/zastroyschiki-podnimayut-cenu-kvadratnogo-metra.html

    Какова себестоимость квадратного метра жилья?

    Когда инвесторы приобретают жилье в новостройках различных регионов страны, то выделяют, что себестоимость квадратного метра жилья только поднимается. Застройщики рассказывают, что на такое направление оказывает влияние обесценивание денег, дорогие строительные материалы, а также работа. Но покупатель не может четко понимать, как образовывается цена строительства дома. В стране принят нормативный акт, где показана средняя цена на строительство новых домов. Если говорить о Киеве, то самая высокая цена на квадратный метр недвижимости составляетгривен, в Кировоградском регионе самой низкой стоимостью является 7300 гривен.

    Составные компоненты расчета стоимости недвижимости

    В современное время стали задаваться вопросы, насколько прозрачно формируется такая цена при строительстве домов с большим количеством квартир. В министерстве регионального развития занимаются решением данных вопросов. На самом деле, необходимо понять, каким образом считают себестоимость квадратного метра жилья, по каким причинам цены по регионам отличаются. Кроме того, акцентируется внимание на апартаментах и высотных домах. Также в стоимость недвижимости включены определенные составные компоненты.

    · Территория для строительства, ее подготовка.

    · Возведение отдельно каждого этажа.

    · Внешние стены, их утепление.

    · Внутренние стены и перегородки.

    · Наличие технического этажа, крыши.

    · Отделка квартир и всего дома.

    · Некоторые расходы других видов.

    Затраты на строительство

    В Министерстве утверждают, что расчеты ведутся с учетом непосредственных затрат на строительство, корректируются согласно изменениям уровня цен на трудовые и технические ресурсы. Затраты на строительство являются тратами, которые связаны с проектированием и утверждением проекта, организацией самого строительного процесса, выполнением общестроительных работ, устройством внутренних инженерных систем, установкой и приобретением оборудования, благоустройством и сооружением внутренних инженерных сетей. Сюда включаются административные затраты и прибыль подрядчиков, которые потом компенсируют заказчики. Кроме того, налоги, сборы, обязательные платежи, которые устанавливает законодательство. Так рассчитывают себестоимость квадратного метра жилья .

    Источник: http://www.04563.com.ua/list/105049

    Себестоимость строительства. Сколько стоит квадратный метр жилья в Киеве для застройщика?

    Автор: Ирина Звездовская

    Цена квадратного метра, наравне с локацией, остается одним из решающих факторов при выборе квартиры в новостройке. Хотя в последнее время покупатель также обращает внимание на инфраструктуру проекта, архитектуру и другие факторы, они, все же, остаются, скорее, приятными «бонусами», нежели критическим аргументом «за».

    Все просто — чем меньше цена квадрата, тем большая очередь желающих выстраивается в отдел продаж. При этом, как правило, уровень стоимости кв. м прямо пропорционален качеству будущего жилья (исключения возможны, например, в случае использования инновационных методов строительства или высокой эффективности производственных процессов), инфраструктуры и проекта в целом. 3m2 решил разобраться, какие параметры закладываются в структуру цены квадратного метра в теории и на практике.

    Откуда берется цена квадрата

    По данным Нацбанка и Министерства регионального развития, себестоимость строительства в 2017 году для Киева составилагрн/кв. м. В 2018 этот показатель, по прогнозам, увеличится на 2 тыс. грн – догрн/кв. м.

    Сравним это с рыночными ценами в Киеве на конец марта 2018 года. Средняя стоимость квадрата в эконом-классе к концу третьего месяца составилагрн, в классе комфорт —грн, в бизнес-классе —грн.

    Теперь по районам столицы: самый дорогой квадрат по итогам марта в Печерском районе —грн/кв. м. После идет Шевченковский район –грн/кв. м. А самая низкая цена в Деснянском районе –грн за квадрат. В Дарницком и Святошинском –грн/кв. м игрн/кв. м соответственно. Затем идут Голосеевский (21 600), Днепровский (20 300), Соломенский (22 000), Подольский (22 000) и Оболонский (грн/кв. м).

    Откуда же берется цена квадрата, и какие же параметры влияют на стоимость жилья в новостройках? В целом, застройщики не особо захотели обсуждать поднятую нами тему — на запросы редакции девелоперы отвечали отказом, не желая «проливать свет» на дела «внутренней кухни» строительства. Единственный комментарий мы получили в компании-застройщика Royal House.

    Как нам сообщила Руслана Грабко, директор по продажам и маркетингу Royal House: «Ценообразование у каждого девелопера, образуется по своим уникальным параметрам. Формирование цифр начинается с понимания ценности месторасположения объекта, его транспортных потоков и инфраструктурных составляющих местности. Далее стоит учитывать концепцию ЖК, его отличительные особенности и класс. Исходя из класса, застройщик подбирает материалы и детали, используемые при строительстве зданий. Полный пакет разрешительных документов также в значительной степени влияет на ценообразование. Например, на рынке есть ряд объектов, которые строятся практически без документации, их цена сильно ниже рыночной».

    Структура цены

    Все же, общим для всех застройщиков остаются два базовых фактора: стоимость материалов и стоимость работ.

    Обе составляющие демонстрируют стабильный рост в цене. Данные Госкомстата за январь-февраль 2018 года говорят о повышении стоимости на строительно-монтажные работы на 21,5% по сравнению с аналогичным периодом. При этом темпы роста цен на основные строительные материалы такие, как бетон, арматура, кирпич, за последний год достигли показателей 30-40%. Работы подорожали в среднем на 30%.

    Стройматериалы — далеко не единственная статья расходов в бюджете девелопера, хотя рост вынуждает топ-менеджмент то и дело пересматривать закупочные контракты. Например, строительно-монтажные работы, по разным оценкам, занимают от 15-40% в зависимости от компании и проекта. Доля земли колеблется в пределах 5-20%. К общей стоимости проекта, безусловно, еще нужно добавить и официальные налоги, и взносы.

    За городом низкая стоимость земли уравновешивается на порядок большими затратами на создание инфраструктуры и прокладку инженерных сетей. Но расходы на строительство в пригороде все равно ниже, чем в столице, а паевой взнос в развитие инфраструктуры меньше, что в комплексе позволяет снизить себестоимость строительства.

    Немаловажной в структуре цены остается пресловутая коррупционная составляющая и, зачастую, желание самого бизнеса «пойти в обход». Большинство участников опроса , проведенного ассоциацией рынка недвижимости URE Club, отмечают повышение уровня коррупции в строительной отрасли за последние два года. На вопрос «Заметили ли вы рост уровня коррупции за последние 2 года?», «Точно да» ответили 39,1% опрошенных. Больше всего респондентов (60,9%) отметили усиление коррупции на этапе получения заключительных разрешений.

    Учитывая все вышесказанное, мы можем составить условную структуру цены квадрата.

    Самая большая часть расходов — проектирование и строительство. Это 15-40% в зависимости от проекта, материалы занимают 10-15%, земля – еще 5-20%, коррупционная составляющая – до 5%, налоги — 10-15%. Не стоит забывать о расходах на продвижение проекта, рекламу и маркетинг – 15-35%.

    Где цены ниже

    Потенциальный покупатель, в свою очередь, обращая внимание на цену, немаловажным считает также перспективы развития района, экологию и транспортную развязку. Но редко обращает внимание на репутацию компании-застройщика и его портфель проектов.

    Часто ниже рыночной цены предлагают квартиры в проблемных или потенциально проблемных новостройках, где нет полного пакета документов, проблемы с коммуникациями. Встречаются цены ниже не только рыночных, но и установленных Минрегионом, например, в пригороде, но это, как мы уже отмечали, отдельный интересный вопрос и тема для совершенно другой статьи.

    Все же, дискуссии о том, что цены все равно могут или даже будут ниже не прекращаются. Хотя эксперты уверены, что играть на понижение просто некуда.

    «Если квадратный метр будет стоить дешевле себестоимости его производства, то это значит, что, например, при кладке кирпича нужно будет использовать меньше цементного раствора, зарплату строителям платить меньше обещанного или ниже рыночной, при работе с фасадами зданий не использовать утеплитель, качественные материалы для фасадов и т.п. Тогда получится, как в старом мультфильме про жадину и кислый торт», — уточняет Руслана Грабко.

    В разумных пределах

    Существует несколько способов сэкономить на себестоимости проекта не за счет его качества. Первый путь – существенная экономия по строительно-монтажным работам за счет высокого уровня организации проектной площадки, отсутствии простоев, использовании инновационных решений и технологий.

    Кроме того, заметно уменьшить смету можно за счет разумного использования отечественных отделочных материалов вместо импортных. Сейчас при строительстве многоквартирного дома доля импортных строительных материалов составляет свыше 15-20% от общего объема необходимых строительных материалов. Это показатель, уверены эксперты, вполне можно снизить до 10%. Украинские бетон, арматура, керамоблок, металлопластиковые окна, минераловатный утеплитель способны выдерживать конкуренцию на строительном рынке.

    Еще один способ экономии — рациональные и продуманные проектные решения, повышение эффективности так называемой «квартирографии». Можно сократить площадь помещений общего пользования: вестибюли, лестничные марши и другое (в разумных пределах).

    Еще один из вариантов — комплексная застройка. Вместо разрозненных домов строить кварталами и даже районами, что позволит сократить расходы на инфраструктуру. Экономия от такого типа строительства, по некоторым подсчетам, может составлять до 30% при условии разумного проектирования и грамотного менеджмента.

    Что будет с ценами

    Средняя цена на квадратный метр в Киеве, по данным ЛУН.ua, в апреле 2018 года установилась на отметкегрн или $830. Приблизительно таковой она остается в последние три года, а любые изменения касаются единиц процентов.

    В долларе стоимость квадрата просела – с $1040 за кв. м в апреле 2015-го и $830 за кв. м. Зато к декабрю из-за валютных колебаний цена вновь подскочила до $880. Получается, что за два года в долларах квадрат подешевел всего на $50 – это едва заметное падение.

    Если не будет серьезных скачков доллара, то цены останутся на прежнем уровне. Если же валюта США существенно прибавит в цене относительно валюты Украины (а не в коридоре плюс-минус 1 грн) — цены на недвижимость в гривнах тоже вырастут, а в у.е. несколько снизятся. Потому что квадрат у нас привязан к доллару.

    Итак, цена квадратного метра формируется из ряда параметров: проектно-строительные работы, стоимость материалов, коммуникации, паевой взнос и налоги, маркетинг и реклама.

    Все эти составляющие демонстрируют стабильный рост в цене за последний год. Особо заметно удорожание проектно-строительных работ и материалов. Да и на них особо не сэкономишь, разве что в ущерб качеству. Ровным счетом, как и нельзя обойтись без социальной инфраструктуры или нормальных коммуникаций – покупатель уже не готов платить просто за коробку.

    Остается разве что коррупционная составляющая, искоренив которую можно спокойно и с чистой совестью сэкономить на проекте. Еще один вариант: если застройщики будут внедрять инновационные технологии и повышать эффективность строительства. Тогда можно будет говорить о разумной и качественной экономии и меньшей цене квадрата для покупателя.

    Источник: http://3m2.kiev.ua/stati/analitika/sebestoimost_stroitelstva_skolko_stoit_kvadratniy_metr_zhilya_v_kieve

    Себестоимость строительства или сколько стоит квадратный метр?

    Сколько стоит квадратный метр и сколько конкретно накручивает каждый строитель на нем? Ответ на этот вопрос, наверное, хочет услышать каждый покупатель жилья. Специально для «БН» в рамках Всероссийского жилищного конгресса на эти вопросы ответил Павел Горячкин, президент Союза инженеров-сметчиков.

    – Так какова сейчас реальная себестоимость строительства?

    – Ценник начинается примерно с 14 тыс. рублей за квадратный метр. К примеру, по объектам, где основные элементы стен производятся на заводе, а затем идет их монтаж, меньшей цены, чем 14 тыс. рублей за комплект, я не видел. Не должно быть иллюзий, за 8 тысяч мы никакого жилья не получим.

    Надо различать понятия. Есть цена на первичном рынке недвижимости – эта та цена, которую мы платим как покупатели жилья. Есть цена себестоимости, которая разделяется на строительную и инвестиционную.

    – Что включают в себя эти цены?

    – Строительная себестоимость включает строительно-монтажные работы и затраты, которые формируются по сводно-сметному расчету. Инвестиционная себестоимость – это полная себестоимость для застройщика с учетом всех обременений, которые есть, с учетом стоимости земли, согласований и так далее.

    Если говорить о строительной себестоимости, то в среднем по России этот коридор можно обозначить в пределах от 15 до 25 тысяч, если мы говорим о многоквартирных домах эконом-класса с использованием панельных элементов или монолитных систем с самыми простыми конструктивными решениями. В принципе это реально.

    Плюс к этому еще и стоимость земли – здесь, конечно, цифры различные. Москва, Санкт-Петербург – это отдельный элемент, но в среднем по России, в крупных городах с населением от 500 тыс. средняя цена – $60-70, что весьма значительно.

    Большая доля затрат – еще инженерная инфраструктура. В том числе внутриплощадочная. Я не говорю о магистральных сетях – это те внешние сети до «красных линий», до зон подключения к магистральным сетям, которые, по нашему законодательству, входят в стоимость объекта недвижимости, составляют не менее 12% от себестоимости.

    Плюс к этому много регионов, где есть проблемы с подключением постоянных источников электроснабжения. Хотя это сейчас и регулируется, но разница в тарифах очень велика. Москва, Санкт-Петербург – это одно, а в регионах за 1 кВт подключения вилка цен – от 6 до 16 тыс. рублей. Это в среднем по России. Можно прикинуть, сколько получается на квартиру площадью 54 кв. метра исходя из 8-12 кВт. Я не вижу, где можно сэкономить.

    – Хорошо много говорится о новых технологиях в строительстве, за счет которых можно снизить себестоимость…

    – В основном мы сотрясаем воздух, когда говорим о каких-то новых технологиях. Да, эти технологии существуют, они известны, но не всегда новые технологии приводят к значительной экономии затрат. Наоборот, зачастую эти улучшения, связанные с энергоэффективностью зданий, приводят только к повышению себестоимости.

    – Но можно же говорить о том, что снизились цены на стройматериалы, что в свою очередь снизило себестоимость…

    – Да, коррекция за кризисный период произошла. По таким позициям, как бетон, раствор, падение цен доходит и до 50%, но данные, которые мы имеем за 9 месяцев 2010 года, говорят, что падение цен на строительные материалы остановилось, а по целому ряду позиций мы имеем спекулятивные тенденции. Пример этого – то, что произошло с арматурой, а это – значительная часть строительной себестоимости. На 1 кв. метр жилья условной арматуры должно уходить от 38 до 65 кг. На 1 кв. метр жилья крупнопанельного, монолитного строительства – порядка 500 кг условного цемента. По арматуре в мае и начале июня мы имели значительный рост цен, который по отдельным позициям доходил до 30%. Сейчас цены более-менее стабилизировались, но можно говорить о том, что произошла значительная коррекция. Цемент за время кризиса дешевел, но надо понимать, в каких цифрах.

    В период с 2006 до первой половины 2008 года по отдельным маркам цемента рост составил 106%. Вы сами помните все эти разговоры о цементе, а снизился он на меньшую величину. Более того, оперативные данные за август и сентябрь говорят о том, что дальнейшей коррекции на снижение ожидать не стоит и будет идти только рост цен. Говорить о том, что цены на строительные материалы пойдут резко вверх, также не можем. Считаю, что этот рост будет достаточно прогнозируемым, где-то в пределах инфляции. За исключением таких позиций, как, скажем, арматура, где потребление идет не только на строительство. Это металл, общемировой тренд, и здесь строители находятся в заложниках у этой ситуации. Сборные железобетонные конструкции – здесь какой-то серьезной коррекции по петербургским и областным организациями за лето не произошло. Говорить о том, что они значительно снизили свои цены, также не можем. Примерно такая сейчас ситуация.

    – Каково влияние строительно-промышленных материалов на продажную цену жилья?

    – На этот счет есть разное мнение. Можно говорить, что цена на первичном рынке формируется не столько за счет себестоимости, сколько за счет цены спроса и предложения. У нас есть разрыв, если мы говорим о средней цене на первичном рынке в городетыс. рублей при полной инвестиционной себестоимости для застройщика порядка 42 тыс. рублей за кв. метр. Я говорю не о центре города, а о жилье эконом-класса. По Москве эта разница еще больше, а в целом ряде регионов эта вилка весьма незначительна. К примеру, в Оренбургской области первичный рынок – 32 тыс. руб., но себестоимость – порядка 27 тыс.

    Дальневосточный регион, Сибирский округ, в городе Омске вообще можно говорить о том, что разрыва нет. Цена на первичном рынке чуть-чуть выше, чем себестоимость. Сегодня говорить о том, что строители на региональных «жируют», – таких обвинений быть не должно. Что касается разумной дельты цены, то, с учетом инфляции, мы считаем, что если для застройщиков между продажной ценой и полной себестоимостью она составляет 12-18% – это нормально. Конечно, в Европе поменьше, но там и инфляция меньше. Поэтому 12-18% – это та разумная разница для застройщика, а 8-12% – это в нынешней ситуации та разумная прибыль для строительной организации.

    Источник: http://mirznanii.com/a/192333/sebestoimost-stroitelstva-ili-skolko-stoit-kvadratnyy-metr

    This article was written by admin

    ×
    Юридическая консультация онлайн