Рыночная стоимость земельного участка устанавливается

Рыночная стоимость земельного участка Бесплатная юридическая консультация: Земельное право устанавливает два юридически значимых понятия стоимость участка земли: кадастровая и рыночная.

Рыночная стоимость земельного участка


Бесплатная юридическая консультация:

Земельное право устанавливает два юридически значимых понятия стоимость участка земли: кадастровая и рыночная стоимость. Кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для определения размера платежей за землю (земельный налог и арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности).

Оглавление:

Определение рыночной стоимости участка, напротив, имеет важное практическое значение для субъектов земельных правоотношений при согласовании цены сделки с участком или в случае наличия спора о кадастровой стоимости земли.

Понятие рыночной стоимости земельного участка

Формально, рыночную стоимость участка земли можно определять исходя из суммы фактически совершенной сделки. Однако статья 3 Федерального закона от 29 тюля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в конкурентных условиях, когда стороны сделки располагают всей необходимой доступной информацией о предмете сделки..

Обязательным элементом рыночной стоимости участка является то обстоятельство, что величина цены такой сделки не определяется следующими обстоятельствами чрезвычайного характера:

  1. Стороны не обязаны совершать сделку без наличия собственной воли и действуют без принуждения;
  2. Стороны обладают полной и достоверной информацией о предмете сделки, действуют в собственных интересах;
  3. Объект оценки рыночной стоимости земли представлен на открытом рынке среди типичных объектов;
  4. Цена сделки составляет разумное вознаграждение на аналогичные объекты оценки, а формирование цены происходит без принуждения какой-либо из сторон;
  5. Стоимость объекта оценки выражена в денежной форме.

Рыночная стоимость участка земли устанавливается профессиональным оценщиком, который по итогам оценки выдает заказчику отчет об оценке объекта. Рыночная оценка участка не используется для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.


Бесплатная юридическая консультация:

Определение рыночной стоимости земельного участка

Процедура проведения рыночной оценки участка земли определена Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и включает в себя следующие этапы:

  1. Принятие решения о проведении оценки. Сторона потенциальной сделки может самостоятельно определить стоимость предмета договора, однако по ряду причин она может являться недостоверной и отличаться от средних рыночных цен.
  2. Выбор оценщика. Каждый профессиональный оценщик, имеющий право определять рыночную стоимость земли, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Выбор конкретно оценщика зависит от желания заказчика с учетом сложившейся репутации и качества ранее оказанных услуг.
  3. Проведение работ по определению рыночной стоимости участка земли;
  4. Составление итогового отчета об определении рыночной стоимости участка;
  5. Подписание акта выполненных работ, сдача результата заказчику и оплата принятых работ.

Процедура оценки рыночной стоимости предусматривает единые правила для каждого оценщика.

Оценщик может самостоятельно выбирать конкретный перечень методов исследования и оценки рынка оборота земли. Эти методы выбираются исходя из опыта работы оценщика, а также по итогам учета всех факторов, влияющих на оборот земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан отразить в итоговом отчете о рыночной стоимости с указанием причин такого выбора.

На практике, наибольший объем работ по установлению рыночной стоимости земли связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют наиболее распространенный оборот сделок и представляют практическую ценность для осуществления предпринимательской деятельности. Для определения рыночной стоимости участков из земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и учитывать нормы территориального зонирования и кадастрового деления. Сочетание этих способов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Наличие договора с оценщиком дает заказчику возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Такая ответственность наступает в рамках страхования его деятельности.


Бесплатная юридическая консультация:

Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля.

Рыночная стоимость арендной платы земельного участка

При заключении аренды участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земли. Сведения об этой стоимости являются открытыми и общедоступными для всех заинтересованных сторон.

В случае, если земельный участок находится в частной собственности физического или юридического лица, расчет арендной платы может производиться с учетом рыночной стоимости аренды аналогичного участка.

Для определения рыночной стоимости аренды участков оценщик проводит стандартную процедуру исследования рынка данного вида сделок на соответствующей территории, по итогам которой выдает заказчику отчет.

Рыночная стоимость аренды, отраженная в отчете оценщика, представляет собой величину арендной платы, за которую может быть сдан в аренду участок земли на дату проведения оценки при типичных условиях рынка.


Бесплатная юридическая консультация:

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость участков земли определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости. Главной целью при этом является определение стоимости земли для целей учета в сфере кадастровой деятельности и последующего налогообложения. Для земель каждой категории сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по значениям. Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога или арендных платежей за землю рассчитывается по значительно большей ставке.

Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Однако при согласовании условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров.

Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения. Для этих целей заинтересованное лицо обращается в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости участка земли, с привлечением к участию в дело оценщика, составившего отчет о рыночной цене объекта.

Возможно вам будет интересно

Об авторе

В 2000 году окончил юридический факультет НИУ «Высшая школа экономики». Работает в юридической сфере 16 лет, специализация — разрешение жилищных споров, сделки с имуществом, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.


Бесплатная юридическая консультация:

Выберите нужную специализацию юриста!

Помощь юриста доступна не только гражданам, но и юридическим лицам. Эксперты в области права принимают огромное количество заявок от населения.

Какие проблемы решаются на бесплатной консультации юристов:

Сегодня нет проблем, которые невозможно решить вместе с юристом. Главное подробно описать сложившуюся ситуацию и указать на важные детали.

Источник: http://advocate-service.ru/zemelnyj-uchastok/rynochnaya-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Как определить стоимость земельного участка и кем устанавливается оценка?

Статья проверена экспертом: Нефедовой Анной.

Большинство землевладельцев не понимают разницы между стоимостью по рынку и по кадастру, несмотря на то, что это совершенно разные понятия. Рыночная стоимость нужна собственнику, а стоимость по кадастру – налоговой. Для определения цены земельного участка (ЗУ) на рынке нужно учесть разные показатели и прибегать к разным методам вычисления. Тонкости этих методов и процесс фиксации стоимости на рынке регламентирует законодательство.


Бесплатная юридическая консультация:

Что такое рыночная стоимость?

Рыночной ценой называется та сумма, в которую оценен конкретный ЗУ исходя из того, куда движется рынок недвижимого имущества. Ее используют чаще всего при сделках по купле или продаже недвижимых объектов, располагающихся на участках, возведенных по всем нормам капитального строительства.

Устанавливается эта сумма произвольным образом и зависит от того за сколько ее хочет продать собственник, но продажа так или иначе осуществится по актуальной цене.

Стоимость можно узнать:

  • обратившись к независимому специалисту;
  • обратившись в компанию по сделкам с недвижимым имуществом;
  • вычислить ее собственными силами.

Если было принято решение рассчитать ее самостоятельно, то есть несколько способов расчета, однако все они основаны на простейших арифметических вычислениях и не требуют дополнительных знаний.

Слово закона

Процедура оценки определяется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем подробно разобраны все ситуации, когда определение размера стоимости недвижимости на рынке необходима.


Бесплатная юридическая консультация:

Из данного закона следует, что оценивать ЗУ нужно обязательно при:

  • оформлении ипотечного кредита для физического лица;
  • приватизации человеком ЗУ;
  • сдаче надела в качестве арендуемого;
  • передаче управления землей согласно доверенности;

Методы оценки земли

  • оставлении гражданином данного объекта в качестве залога;
  • продаже;
  • условии, что стоимость не удалось согласовать между сторонами в процессе национализации земли;
  • составлении контрактов между супругами при заключении брака;
  • изымании этого участка у гражданина;
  • расчетах, проводимых для того, чтобы проверить правильно ли уплачены имущественные налоги.
  • Этот закон действует на любые типы муниципальных или частных организаций и касается любой формы собственности на землю. Кроме того, он справедлив и для физических лиц, собирающихся стать участниками сделки, которая связана с тем или иным ЗУ.

    Процедура оценки и расчет

    Оценка происходит в несколько этапов:

    1. Первым делом устанавливают задачу;
    2. Затем собирают, проверяют и анализируют необходимую информацию;
    3. Проводят анализ как наиболее выгодно можно использовать ЗУ;
    4. После чего приступают непосредственно к расчету рыночной цены, базируясь на сразу 3-х методиках.
    5. Согласуют результаты расчетов.
    6. Подготавливают отчет о проделанной работе.

    Постановка задачи

    Этот этап предполагает определение основных оцениваемых параметров:

    Бесплатная юридическая консультация:

    • цель, с которой проводится оценка;
    • для чего оценка предназначена;
    • дата, на которую будет определена рыночная цена ЗУ. Обычно эта дата совпадает с датой осмотра и не может быть позже него.
    • по каким стандартам будет проведена оценка;
    • правовая составляющая. включает в себя определение категории земель, номера по кадастру, сервитутов и ограничений вещных прав на ЗУ, а так же наличие/отсутствие построек на нем.

    Анализ и сбор информации

    После того, как параметры оценены нужно собрать и проанализировать нужную информацию. Типы данных, которые используют для оценивания ЗУ, делятся на специальный и общий. Общий тип включает в себя данные о природных, социальных, экономических и иных факторах, которые способны повлиять на цену на рынке.

    Специальный тип включает в себя данные о том, в каком состоянии находится рынок земли и недвижимого имущества в конкретном регионе, о том, насколько высок потенциал участка и позволяют в дальнейшем выбрать подходящий метод для оценивания. Особо внимания заслуживают следующие из специальных данных (см. таблицу).

    • договор, по которому осуществляется передача титула участка;
    • документация, в которой описаны где заканчивается участок и какую площадь он занимает;
    • данные арендатора и/или собственника;
    • описание сервитута земельного участка;
    • правила деления на зоны и то, как именно можно использовать землю;
    • предъявляемые градостроителем требования к использованию земли;
    • ограничения, накладываемые законом, экологами и т.д.

    На основании этих данных оценщик может сделать вывод о том, как они могут повлиять на стоимостную характеристику объекта. Особенно внимательно оценщик относится к каким-либо данным, которые не характерны для района, в котором находится участок.

    Размер и форма влияют по-разному – это зависит от того как предполагается использовать тот или иной участок. Если участок нестандартной формы, то он может использоваться под застройку жилого помещения, но не может быть использован для построения производственных зданий или иных коммерческих целей.

    • какова средняя цена участков-соседей;
    • есть ли на рассматриваемом участки инженерные коммуникации, и, если их нет, то возможно ли их проложить, и сколько это будет стоить;
    • за сколько продавались подобные ЗУ;
    • сколько стоит аренда подобных участков;
    • сколько будет стоить построить на этом участке что-либо или улучшить уже имеющуюся постройку;
    • насколько доходным будет данный объект;
    • эксплуатируется ли этот участок сейчас или эксплуатация временно приостановлена. Ведутся ли на нем подготовительные работы для продажи или передачи.

    Решение об использовании участка

    После того, как данные собраны, необходимо определиться с тем, чтобы наиболее эффективно использовать участок. От этого будет зависеть и цена на рынке. Эффективным использованием считается такое использование, которое:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    • возможно физически;
    • не нарушает закона;
    • оправдано с точки зрения экономики;
    • можно осуществить с финансовой точки зрения;
    • позволит установить максимальную цену на участок.

    Текущее использование участка может быть не самым эффективным. Однако, можно сменить характер использования и снести ненужные улучшения, не навредив при этом окружающей среде.

    Расчет цены на рынке

    Он может быть произведен одним из 3-х способов: доходным, затратным или сравнительным. Полученные результаты подлежат согласованию. Согласно букве закона, оценщик обязан использовать все 3 метода сразу для того чтобы обосновать отказ в использовании или оценить участок.

    Им так же определяется то, каким именно образом он будет оценивать участок в рамках каждого из методов. При этом он обязан проверить насколько достоверна информация, необходимая для того или иного способа расчета.

    Рекомендации по проведению оценки ЗУ

    Каждый метод может дать стоимость, отличную от других. Поэтому все три полученные цифры сравниваются между собой и делается вывод о том насколько каждая из них близка к реальности и отвечает критериям. После чего, выводится итоговая цифра. Она должны быть в рублевом эквиваленте и должна быть единственной или в виде диапазона значений (если это оговорено в договоре).

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    После того как стоимость ясна, оценщик отчитывается о проделанной работе.

    Методы расчета

    Для каждого из 3-х вышеперечисленных методов справедливы свои формулы для расчета стоимости ЗУ, поэтому нужно разобрать каждый в отдельности с примерами.

    Доходный метод

    Доходный метод один из самых сложны методов расчета. Чтобы применять его нужно хорошо прощупать экономическую и рыночную ситуацию. Он включает в себя еще три метода:

    • остаточный метод;
    • метод предполагаемого использования;
    • метод земельной ренты

    Рассмотрим методику земельной ренты. Для этой методики справедлива формула:

    где С – стоимость, ЧОД – чистый доход, К – коэффициент капитализации

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Пусть чистый доход составилрублей, а коэффициент капитализации составил 28%, тогда:

    С=20 000/0,28=71428,57 руб.

    ЧОД и К рассчитываются отдельно весьма сложным образом, поэтому для упрощения мы взяли их известными величинами.

    Затратный метод

    Может применятся параллельно с предыдущим методом. Тогда он будет учитывать то сколько будет затрачено средств на возведение объекта капитального строительства.

    Граждане решили построить жилой дома, чтобы продавать квартиры. Им потребуется некоторый стартовый капитал. Допустимая цена за землю будет равна:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    где ПД – величина планируемого дохода, который может быть получен от этого бизнеса, Р – расходы, которые определяет затратный метод, ПРД – реальная возможная прибыль.

    Для определения Р, то есть стоимости, нужно воспользоваться методом капитализации, который доступен лишь профессионалам.

    При самостоятельном расчете необходимо определиться с тем какова приемлемая разница между потенциальной прибылью и реальными затратами. Деньги, которые буду получены в будущем и те, которые есть в распоряжении сейчас, могут «стоить» по-разному. Поэтому нужно исходить из того, собственник участка получит прибыль в размере 25-30% ПРД.

    Кроме того, данный метод применим тогда известно среднее значение окупаемости земли.

    Примером могут являться земли, принадлежащие ИЖС. В таком случае Р вычисляется как сумма вложенная собственником.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Пусть земля ИЖС была куплена за 500 тыс. руб., а коммуникации были проложены после покупки. Тогда расходы на коммуникацию и иные побочные расходы следует прибавить к 500 тыс.руб и в итоге получается желаемая стоимость земли.

    Метод сравнения продаж

    Применим для типовых объектов недвижимого имущества. Формула такова:

    ЦЗУ – цена участка земли по порядковому номеру;

    ОПУ – общая площадь участков, которые были проданы и приняты в расчет;

    УРС – удельная стоимость на рынке, т.е. стоимость одного квадратного метра массива.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Применять данную формулу можно только если участки скомпонованы по признакам, которые влияют на формирование цены.

    Самостоятельный расчет таким методом будет не точен, поэтому лучше обратиться к квалифицированному специалисту.

    Необходимые документы

    Для того, чтобы произвести расчет стоимости ЗУ, нужно иметь на руках выписку из ЕГРН. Однако, если получить ее не удалось, то пригодится следующий пакет документов:

    • документы, подтверждающие право на владение ЗУ;
    • паспорт по кадастру или выписка из него;
    • документ, подтверждающий наличие/отсутствие каких-либо ограничений на участок, не отраженных в иной документации.

    Выписка из ЕГРН о ЗУ

    Должны быть предоставлены не оригиналы, а копии этих документов.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Если возможность предоставить их отсутствует стоимость участка все равно можно рассчитать, однако отсутствие документов наложит определенный отпечаток на итоговую стоимость и выводы.

    Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость?

    Между кадастровой и рыночной ценой участка земли есть взаимосвязь. Для стандартных сделок по покупке или продаже земельного участка работает правило, которое гласит, что стоимость рынок выше кадастра примерно на 30%. Различия же между этими двумя величинами заключается в том для чего они предназначены:

    Кадастровая стоимость считается посредством формул членами комиссии, которые основывают свои действия на законе №52-ФЗ от 07.02.08 г., который регулирует деятельность по оценке участков в России.

    Ревизия может быть назначена федеральными или региональными властями исходя из 66-ой статьи ЗК РФ. С помощью нее выясняют постоянную суму, которая остается таковой до следующей проверки. Исключительные случаи, когда стоимость по кадастру может быть изменена без проверки, определяются в судебном порядке.

    Средняя величина кадастровой стоимости утверждается исполнительными властями конкретного субъекта РФ. Оценка по кадастру проводится по крайней мере 1 раз в пятилетний период, но не более 1 раза в 3-х летний срок. Оценка базируется на том, как классифицируются земли по предназначению и способу их использования:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

      земли, лежащие в черте городов и сёл, садоводств, огородов и дач. Оценка исходит из анализа статистики цен на рынке и других данных;

    Классификация земель по целевому назначению

  • угодья сельскохозяйственного назначения, которые лежат вне городов или сел, а также земельных участков, принадлежащих лесным фондам. Они оцениваются исходи из капитализации дохода по ренте;
  • иные земли, которые находится вне поселков и городов. Оценка также базируется на расчетном рентном доходе и его капитализации и количестве трат, требующихся для того, чтобы сохранить или воспроизвести ценность земельного участка.
  • Когда происходит оценка государственного земельного кадастра территория делится на оценочные зоны. Оценочной зоной называются части земли, которые имеют одинаковое или близкое предназначение по кадастру.

    В зависимости от того, насколько велика оценочная зона их совмещают с границей участков, учитывая уже сложившуюся застройку различными объектами, а также квартальные и районные границы.

    В результате такой оценки появляется карта на которой отмечены все оценочные зоны и кадастровые стоимости одного квадратного метра каждой из них. При оценке по кадастру в учет берутся земельные, градостроительные, лесные, водные кадастры и их данные. Полученные результаты заносятся в государственный земельный кадастр.

    Выводы

    Рыночная цена ЗУ необходима для совершения сделок по нему. Кадастровая же стоимость нужна для законного обложения участка налогами. Существует 3 основные методики расчета стоимости.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Однако, самостоятельно стоимость рассчитать довольно сложно. Это так, потому что у человека может попросту не хватать данных, что приведет к достаточно приблизительным результатам, а сбор всей необходимой информации у человека, не специализирующегося на покупке/продаже земли может сильно затянуться.

    Для того, чтобы начать процесс оценки земли будет достаточно предоставить в компетентные органы выписку из ЕГРН, однако если ее нет можно обойтись и другими документами, которые дадут полную информацию о владельце и его земельном участке.

    Источник: http://oprave.com/nedvizhimost/uchastok/rynochnaya-stoimost.html

    Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с

    Статья 66

    Другими словами, подлинно рыночная стоимость земельного участка, как и ряда других объектов имущества, — это стоимость, за которую продавец в данное время согласен его продать, а покупатель согласен купить. «Утвержденной» рыночной стоимости земельного участка, действующей неопределенное время, не может быть.

    Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с

    Субъектами оценочной деятельности признаются юри­дические и физические лица (индивидуальные предприни­матели), которые занимаются оценочной деятельностью и ко­торые именуются. Субъектами оценочной деятельности яв­ляются потребители услуг оценщиков, т.е. заказчики.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Статья 66 ЗК РФ

    Статья 6 названного Закона закрепляет право Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов на основаниях и условиях, предусмотренных Законом. Это право носит безусловный характер.

    Статья 66 Земельного кодекса

    предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ к проведению оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

    Порядок оценки земельного участка

    В законодательстве установлены случаи, когда оценка обязательна. Согласно ст. 8 Закона оценка требуется в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям. Такими основаниями являются случаи, когда необходимо определить стоимость объектов, находящихся в федеральной собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, в аренду; при использовании указанных объектов в качестве предмета залога; при их продаже или ином отчуждении; при переуступке долговых обязательств, связанных с данными объектами. Оценка необходима, когда объекты передаются в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта, в том числе: при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случае споров о величине стоимость предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной или обеих сторон, если возникает спор о стоимости имущества.

    Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с

    Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории страны для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

    Статья 66

    Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке, включающего: описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка; фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

    Статья 66

    Это суждение основано на статье 5 Протокола к Федеративному договору (Договору о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти Российской Федерации и органами власти краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга Российской Федерации) от 31 марта 1992 г. . В ней записано, что до принятия соответствующих законов Российской Федерации по вопросам, отнесенным Федеративным договором к совместному ведению согласно его статье II, органы государственной власти краев, областей вправе осуществлять по этим вопросам собственное правовое регулирование. При издании в последующем федеральными органами государственной власти Российской Федерации актов по таким вопросам акты краев, областей приводятся в соответствие с федеральными актами.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Статья 66

    В силу статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, результаты которой утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

    Кадастровая и рыночная стоимость земли — Земельное право (Меденцов А

    Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Кадастровая стоимость земельных участков применяется в целях налогообложения и в отдельных случаях продажи участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

    Источник: http://firstjurist.ru/razdel-imushhestva/rynochnaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-ustanavlivaetsya-v-sootvetstvii-s

    Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

    Зачастую оценка земли, которая указана в кадастровых данных, и проведенная на основании анализа рыночная стоимость, существенно разнятся. Но при этом размер земельного налога исчисляется из данных, которые предоставляет кадастр.

    И бывает, что рыночная стоимость оказывается значительно ниже кадастровой, и тогда налоговые платежи существенно сказываются на платежеспособности собственников земельных участков.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    В связи с чем образовывается такое расхождение в определении цены земельного участка, и каким образом это можно обратить для своей пользы?

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    Москва, Московская область

    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка

    Прежде всего, следует выяснить, что собой представляет кадастровая стоимость, и в чем заключается рыночная стоимость участка земельного надела.

    Под кадастровой стоимостью подразумевается оценка участка, которая была проведена специалистами кадастровой службы, в порядке, который предусмотрен их рабочими инструкциями.

    При проведении экспертизы, учитываются данные о целевом назначении объекта оценки, его размеры, данные об эксплуатационных характеристиках.

    На формирование рыночной обоснованной стоимости участка земли влияют тенденции по спросу и предложению на аналогичные объекты, которые существуют на рынке недвижимого имущества.

    Проведение такой оценки заказывается при подготовке договора на отчуждение земельного участка любым предусмотренным действующим законодательством способом.

    Если это касается капитальных сооружений, которые расположены на отчуждаемом участке, то в учет берутся также нормативные требования для капитальных строений, их соответствие фактическим данным.

    От проведения объективной рыночной оценки объекта недвижимого имущества, зависит, будет ли успешной продажа объекта или ее владелец понесет убытки в результате проведенной сделки.

    Поэтому для проведения таких оценочных исследований привлекаются соответствующие специалисты, имеющие опыт в оценочной деятельности, и допущенные, в соответствии с законодательством, к такой деятельности.

    Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость объекта?

    Кадастровая и рыночная стоимость участка земли или другого объекта недвижимого имущества взаимосвязаны между собой, так как зачастую возникают ситуации, определенные правовыми нормами, которые свидетельствуют о том, что расхождение в оценке объекта составляет 30 процентов. То есть рыночная стоимость выше кадастровой.

    Кроме того, кадастровая и рыночная оценка имеют свое назначение:

    • для целей налогообложения, применяется кадастровая стоимость участка;
    • для совершения сделок по отчуждению имущества, применяется рыночная оценка.

    Для кадастровой оценки эксперты применяют заданные им законодательными актами нормативы и специальные формулы. Об этом прямо сказано в федеральном законе, который регулирует оценочную деятельность № 52 за 2008 год.

    А 66 статья Земельного кодекса предусматривает, что ориентиры для кадастровой оценки земли устанавливают органы власти на федеральном и муниципальном уровне. Все зависит от земельного участка, то есть под чью юрисдикцию он подпадает.

    Эти параметры для оценки земельных участков сохраняются до тех пор, пока не будет назначена очередная кадастровая оценка. Однако по решению судебных органов, этот процесс может произойти и ранее.

    Обоснование рыночной стоимости земельного участка формируется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности». Это подчеркнуто в п.1 ст.66 ЗК.

    Кадастровая оценка производится для того, чтобы определить стоимость каждого земельного участка и использовать эти данные для определения базы налогообложения собственников земли.

    Методология оценки также должна соответствовать федеральному закону об оценочной деятельности.

    В том случае, когда участок подлежит отчуждению, и по нему была установлена рыночная стоимость, то кадастровая стоимость будет изменена на рыночную, при проведении перерегистрации участка в органах кадастрового учета.

    И в дальнейшем, рыночная стоимость в кадастровых документах будет указана в качестве кадастровой стоимости. И именно с новой цены будет производиться расчет налогообложения по данному участку земли.

    Параметры для оценки определяют субъекты федерации, устанавливая средний показатель стоимости земли на своей территории.

    Рыночная стоимость участка земли, находящегося в собственности гражданина, устанавливается им самим в процессе подготовки к отчуждению земли.

    При этом стоимость может неоднократно меняться, вплоть до заключения предварительного соглашения об условиях совершения сделки.

    И такое положение объясняется тем, что владелец недвижимости несет все риски в случаях непредвиденного срыва сделки, а также риск получить убытки, если цена участка будет занижена.

    Вот таким образом соотносятся между собой две оценки земельного участка: кадастровая и рыночная.

    Следующий вопрос, на который следует обратить внимание, это стоимость земельного участка. Законодательно установленный ориентир в разницу 30%, имеет условный характер.

    Стоимость может быть как ниже этого показателя, так и выше. Однако в случае существенного превышения, все данные должны быть юридически обоснованы.

    Изменится ли кадастровая стоимость земли с 2017 года, читайте тут.

    Это предполагает наличие официальных сведений в виде акта экспертной оценки или справки-заключения, полученной от независимого эксперта-оценщика.

    Эти документы возможно покажут, что кадастровая стоимость соответствует рыночной, или существуют незначительные расхождения.

    Такое положение может быть объяснимо сезонными колебаниями цен. Так, в зимний период цена будет ниже, чем в летний. Или неухоженный участок, расположенный в привлекательном месте, будет стоить дешевле, чем аналогичный, к которому были приложены руки.

    Однако ни в коем случае, рыночная цена не может быть ниже кадастровой.

    Если имеются объективные данные, которые подтверждают правильность рыночной оценки, когда стоимость определяется ниже кадастровых значений, то экспертам следует официально обратиться в кадастровую службу, с целью пересмотра кадастровых значений в оценке земли.

    Такая ситуация часто возникает после того как на земельный участок введено обременение и установлен публичный сервитут. Или участок в силу разных причин разрушен или изменена его конфигурация. Например, в результате оползней, образования оврагов, изменения русла реки и так далее.

    Как устанавливается кадастровая стоимость земельного участка

    Кадастровую оценку стоимости земельных участков, которые имеют различное целевое назначение, проводят один раз в каждые пять лет.

    Однако и чаще, чем раз в три года, ее проведение не обязательно. Исключение составляет проведение кадастровой оценки по решению суда.

    После проведения оценки специалистами кадастрового учета, ее результаты подлежат утверждению органами власти на уровне субъектов федерации.

    Результаты такой оценки предварительно рассматриваются на заседаниях соответствующих комиссий, на которых специалисты докладывают и защищают результаты оценки.

    Отсутствие данных о кадастровой стоимости конкретного земельного участка состоянием на 01 января и не утверждение его стоимости по состоянию на 01 марта означает, что ни авансовые, ни налоговые платежи на участок не начисляются, и никакие налоги не уплачиваются.

    Такое положение дел может просуществовать вплоть до официального утверждения кадастровой оценки участка земли.

    В своей профессиональной деятельности по оценке, инженеры кадастрового учета руководствуются правилами, утвержденными постановлением Правительства № 316 от 08.08.2000 года.

    При этом положения, указанные в данном нормативном документе, применяются в случаях, которые не противоречат нормам Земельного кодекса.

    Определение параметров государственной кадастровой оценки зависит от разделения земель по их целевому и функциональному назначению:

    • так, при оценке земель, которые относятся к населенным пунктам городского, сельского назначения, объединений огородников и дачных кооперативов, используются статистические данные по рыночному анализу цен, а также другие сведения, содержащие дополнительную информацию об объекте оценки;
    • для земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся за чертой населенных пунктов, а также земель, которые относятся к лесному фонду, оценка производится на основании капитализации расчетных данных по рентному доходу;
    • для иных категорий земель, расположенных вне черты населенных пунктов, поселков и городов, расчет по определению кадастровой цены на земельный участок производится, исходя из затрат, которые необходимо понести при воспроизводстве, сохранении и поддержании ценностных характеристик природного потенциала участка

    При выполнении работ, связанных с определением кадастровой оценки земель, одновременно осуществляется сбор данных для оценочного зонирования обследуемой территории.

    В состав оценочной зоны входят земли, которые являются однородными по своему целевому назначению, функциональному использованию, а также имеющие близкие по значению кадастровые характеристики участков земли.

    В одинаковые оценочные зоны входят также участки больших размеров, которые прилегают к территориям застройки, линейным объектам в виде транспортных сообщений, рек и водотоков, коммуникаций, представляющих транспортную инфраструктуру.

    По итогам проведения оценки зон, составляется их карта, в пределах которых все земельные участки имеют одинаковую кадастровую стоимость.

    На основании этих расчетов, данные о стоимости и дате изменения оценки заносятся в кадастровый реестр, после утверждения их специальным органом.

    И с момента внесения новых данных, все ответы по запросам о цене, касающимся участков, по которым изменена или установлена кадастровая стоимость, основываются уже на новых данных.

    Кроме того, эти данные можно получить и посредством интернета, зайдя на официальный сайт Росреестра.

    Следует помнить, что кадастровая цена, в большинстве случаев, отличается от рыночной оценки земельного участка, несмотря на то, что основным документом в обоих случаях является Федеральный закон «Об оценочной деятельности». Однако методология проведения оценки между ними существенно различается.

    Так, для определения рыночной цены на земельный участок, были разработаны Методические рекомендации, утвержденные 06.03.02 г. распоряжением № 568 Министерства имущества, которое сейчас имеет статус Федерального агентства по управлению имуществом.

    Поэтому сертифицированные оценщики в своей работе должны исходить из следующих требований:

    • подлежат оценке только те участки, которые могут удовлетворить потребность в нем пользователя в течение определенного периода времени;
    • на рыночную стоимость оказывает влияние наличие спроса и предложения, а также характер конкуренции между продавцом и покупателем;
    • при определении рыночной цены, стоимость участка не должна быть выше вероятных затрат по приобретению аналогичного объекта;
    • на рыночную стоимость земли оказывает влияние ожидаемый доход, срок для его получения, а также вероятность такого дохода, в случае его более эффективного использования. При этом иные формы дохода, которые можно извлечь, в расчет не принимаются;
    • рыночная стоимость не имеет постоянной величины. И через определенный промежуток времени изменяется, являясь действительной только на дату оценки;
    • при изменении целевого назначения, рыночная стоимость земельного участка подлежит корректировке. Также она изменится и при выдаче разрешительных документов, изменении прав на участок от одного лица к другому, разделе целого участка на несколько новых;
    • месторасположение и внешние факторы также влияют на рыночную стоимость земельного участка;
    • конечная оценка рыночной привлекательности земельного участка зависит от физически возможного и экономически оправданного его использования, в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также реально осуществимого в финансовом плане с максимальной отдачей.

    Для того чтобы определить пути наиболее эффективного использования земельного участка, следует применить принцип раздела его на определенные части, каждая из которых может отличаться по форме, виду и характеру использования.

    Поэтому расчетный метод наиболее эффективного использования земельного участка может не совпадать с тем, как участок используется сейчас.

    Для расчета показателей наиболее эффективного использования, следует принимать во внимание следующие положения:

    • каково целевое назначение участка в настоящее время, и как он используется в соответствии с полученным разрешением;
    • какой способ целевого назначения преобладает в данной местности;
    • каковы перспективные планы развития данной территории;
    • ожидаются ли изменения на местном или федеральном уровне, касающиеся рынка земли или расположенной на ней недвижимости;
    • как используется участок на момент проведения оценки.

    Федеральный закон об плате налога за землю предусматривает и такой показатель, как нормативная оценка земли. Этот показатель характеризует стоимостную характеристику конкретного участка, исходя из качества земли, его места расположения, потенциального дохода в течение расчетного срока окупаемости.

    Показатель в виде нормативной цены земли, определяется ежегодно для земель с различным целевым назначением, в зависимости от оценочных зон, административных районов, поселков или по их группам. Занимаются этим вопросом, по своим функциональным обязательствам, органы исполнительной власти субъектов федерации.

    Такой показатель применяется исключительно в отношении участков, которые не включены в кадастровый реестр и, следовательно, не имеют кадастровой стоимости.

    Нормативная цена, в данном случае, используется для определения ставки налогообложения, а также расчета ставки арендных платежей при передаче земельного участка, который находится в собственности государства или муниципальных органов, во временное пользование юридическим и физическим лицам.

    Конкретные цели использования земельных участков обозначены в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

    Как устанавливается рыночная стоимость земельного участка

    Для того чтобы определить рыночную стоимость земельного участка, который собираются отчуждать, можно:

    • воспользоваться услугами независимого оценщика, который обладает необходимыми познаниями в этой области и имеет соответствующие разрешения или сертификаты;
    • нанять компанию, занимающуюся куплей-продажей недвижимости;
    • сделать оценку земельного участка самостоятельно.

    В первом и во втором случаях, ответственность за результат оценки возлагается на сторонних лиц.

    Если выбрать самостоятельную оценку, то при подсчетах будут применяться расчеты в простой форме, которые не требуют специальных познаний, соответствующего образования и надлежащей компетенции.

    Если решено проводить оценку самостоятельно, то можно использовать несколько подходов.

    Для этого, прежде всего, необходимо выбрать методику оценки:

    Что собой представляет каждая из методик?

    Доходный метод

    Этот способ определения соразмерности доходов от конкретного земельного участка по отношению к другим, аналогичным по размеру, месту расположения, целевому использованию.

    Такой метод оправдан, если земля котируется как высоко рентабельная. Например, земельный участок, расположенный вблизи большого города, развивающегося жилищного строительство, и он подпадает под ближайшую перспективную застройку.

    Следовательно, рыночная стоимость его будет значительно выше, чем аналогичный участок, расположенный в отдалении от такого населенного пункта. В качестве аналогичного примера, может фигурировать участок сельскохозяйственного назначения, который расположен по соседству с землями высоко рентабельного сельскохозяйственного производства.

    Аналогично может быть рассмотрен участок загородного расположения, где на территории планируется построить современный комплекс туристического назначения.

    Расчетная прибыльность данного бизнес-направления предпринимательской деятельности, совместно с зоной для экстремального отдыха, значительно увеличит рыночную ценность земельного участка.

    Затратный подход

    Предполагает подсчет затрат по возведению капитальных строений на земельном участке. Примером данного метода будет составление бизнес-плана для строительства на участке жилого дома и продажи квартир. Здесь учитываются необходимые затраты и будущие доходы.

    Положительная разница в показателях будет означать привлекательность данного участка. Затраты вычитаются из дохода, планируемого к получению, тем самым, определяется рыночная стоимость земельного участка.

    Для точных подсчетов, применяется такая формула: ПД – Р = ПРД.

    При этом значение ПД означает предполагаемый доход, который в перспективе будет получен, если развить соответствующий бизнес.

    Значение Р указывает на затраты, которые возможны при внедрении бизнес-проекта в жизнь. В этот показатель не включаются затраты по приобретению земельного участка.

    ПРД указывает на потенциально возможный доход, который будет получен в случае реализации бизнес-плана. Из показателя ПРД вычитается сумма, которая будет уплачена за земельный участок.

    Чтобы ее определить, следует применить метод капитализации. А для этого потребуются услуги профессионального оценщика.

    Если и дальше самостоятельно продолжить расчет, то рыночная стоимость земельного участка будет составлять некую приемлемую величину, как разницу между потенциально возможным доходом и теми реальными вложениями, которые необходимо осуществить, чтобы получить ожидаемый результат.

    А так как, в данном случае, мы имеем дело с потенциальными деньгами и реальными, а они, как известно, имеют разную ценность, то владелец продаваемого земельного участка может рассчитывать на сумму в 25-30% от значения ПРД.

    С помощью затратного метода применяются самостоятельные расчеты и для земельных участков, которые характеризуются среднестатистической рентабельностью.

    К примеру, можно взять земли под индивидуальное жилищное строительство. В данной ситуации, значение Р, которое характеризует расходы, определяет финансовые вложения собственника индивидуального строительства.

    Так, при условии, что земельный участок был приобретен под ИЖС зарублей, при этом газоснабжения и водопровода на участке не было, то эти затраты также войдут в значение Р.

    Другие затраты, которые обеспечили облагораживание участка, также следует отнести на затраты, с помощью которых цена привела к повышению стоимости объекта.

    Так как затратный метод подразумевает учет всех понесенных расходов, то после определения всей суммы, следует сделать поправку на увеличение или на уменьшение рыночной цены, в связи с рентабельностью продаж такого имущества на рынке недвижимости.

    Сравнительный метод

    Используется тогда, когда уже рядом имеются аналогичные объекты, рыночная стоимость которых уже определена не только в результате оценок, но и в соответствии с рыночными тенденциями.

    Поэтому рыночная стоимость участка будет подсчитана по аналогии с такими же участками или же будет применена удельная рыночная стоимость.

    Определить ее можно по формуле:

    УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3): ОПУ,

    в которой под ЦЗУ понимают цену земельного участка, который имеет свой порядковый номер, под ОПУ — общую площадь уже проданных земельных участков, по которым их данные приняты в расчет. Удельная стоимость представляет собой цену за 1 кв. м. земли в массиве участков.

    Применение такого метода возможно для определения аналога или модели, которую можно применить в условиях существующего рынка недвижимого имущества.

    В качестве обязательного условия для применения такой формулы расчета, является компоновка участков по аналогичным признакам, которые влияют на образование рыночной цены объекта.

    В том случае, если данные самостоятельной оценки по определению рыночной стоимости участка земли значительно отличаются, рекомендуется обратиться за помощью к сертифицированному оценщику.

    Такой специалист, квалификация которого подтверждается наличием официальной лицензии, качественно составит экспертный отчет о рыночной стоимости участка.

    Данный документ может быть составлен как в форме акта оценки, так и справки об оценке. В любой форме, документ имеет юридическую значимость и может предоставляться потенциальным покупателям при презентации недвижимости.

    Самостоятельно подготовленная оценка не будет иметь юридическую значимость, однако, может быть использована для аргументации стоимости объекта.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    Москва, Московская область

    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Источник: http://o-nedvizhke.ru/zemlya/kadastrovaya-i-rynochnaya-cena-zemli.html

    This article was written by admin

    ×
    Юридическая консультация онлайн