Рыночная стоимость аренды нежилого помещения в москве

Оценка стоимости аренды нежилого помещения Бесплатная юридическая консультация: Оценка стоимости аренды – комплексное мероприятие, позволяющее установить оптимальный размер арендной ставки..

Оценка стоимости аренды нежилого помещения


Бесплатная юридическая консультация:

Оценка стоимости аренды – комплексное мероприятие, позволяющее установить оптимальный размер арендной ставки. Компания «Мосоценка» предоставляет полный перечень услуг, связанных с независимой экспертной деятельностью.

Оглавление:

Мы рассчитаем стоимость аренды склада, офиса, производства или земельного участка в минимальные сроки, оговоренные законодательством.

Наша компания предлагает выгодные тарифы на экспертные услуги. Если вы обращаетесь к нам не в первый раз, расчет стоимости экспертизы будет производиться с учетом понижающих коэффициентов. Приблизительные тарифы указаны в прайс-листе. Точная стоимость процедуры будет известна после ознакомления оценщика с объектом. Экспертиза может быть дороже или дешевле – это зависит от срочности и трудоемкости задачи.

Стоимость услуг за единицу, руб.

Сроки выполнения работ, рабочих дней


Бесплатная юридическая консультация:

Оценка арендной платы объектов коммерческой недвижимости

нежилое встроенное помещение

Когда проводится независимая оценка аренды?

Задача экспертизы – установить справедливую плату за аренду нежилого помещения. Оценка проводится, когда сдаются офисные, складские, торговые помещения, производственные здания и другие объекты, не принадлежащие жилому фонду. Оптимальная ставка учитывает интересы обеих сторон: арендатора и арендодателя. Размер стоимости аренды должен приносить владельцу не меньше средств, чем он вложил в объект, но и у того, кто арендует помещение, он не должен отнимать всю прибыль.

Особенности оценки аренды нежилого помещения

  • Эксперт определяет стоимость недвижимости, используя разные подходы: сравнительный, затратный, доходный.
  • Оценщик определяет соответствующий коэффициент дисконтирования.
  • Устанавливается размер прибыли, которую приносит эксплуатация недвижимости.
  • Независимый эксперт определяет часть прибыли каждой из сторон: арендодателя и арендатора.
  • Готовится заключение об оптимальной стоимости аренды.

Необходимые документы

Экспертиза начинается с изучения первичной документации – пакета бумаг, которые предоставляет в распоряжение оценщиков заказчик. Если каких-то документов из этого пакета не хватает, процедура оценки становится более трудоемкой, а значит, и более дорогостоящей. От заказчика требуется предоставить собственные паспортные данные и данные владельца недвижимости. От юридических лиц – реквизиты предприятия. Также необходимы правоустанавливающие и технические бумаги, отражающие состояние объекта.

Звоните нам по одному из номеров, указанных на сайте, – мы будем рады ответить на ваши вопросы и уточнить список документов. Также вы можете заполнить простую форму заявки внизу страницы, и и мы сами свяжемся с вами. Компания «Мосоценка» гарантирует минимальные сроки и высокое качество проведения экспертизы. При необходимости наши оценщики могут явиться в зал заседаний, чтобы в суде подтвердить результаты проведенной оценки.

Источник: http://mosocen.ru/ocenka-stoimosti-arendy-nezhilogo-pomesheniya


Бесплатная юридическая консультация:

Оценка арендной платы нежилого помещения

Преимущества нашей компании

  • Наши специалисты успешно сдали квалификационный экзамен в области оценочной деятельности;
  • Наша компания аккредитована в 26 банков;
  • Наши отчеты принимаются с 1-го раза без возвратов;
  • Выезд на объект в любое удобное вам время(включая выходные);
  • Ваш личный Персональный менеджер, который всегда на связи;
  • Курьерская доставка отчетов домой или в офис.

Положительная практика

Описание

Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Они не предназначены ни для временного, ни для постоянного проживания и обычно используются вспомогательный объект извлечения прибыли. К их числу относятся:

  • Офисные помещения
  • Производственные помещения
  • Склады
  • Торговые помещения
  • Помещения общепита и т.д.

Приобрести собственные помещения может далеко не каждый предприниматель. Поэтому такие объекты сдаются в аренду.

Что такое оценка арендной платы нежилого помещения?

Независимая оценка арендной платы осуществляется с целью определения и обоснования разумного размера платежа за пользование помещением, позволяющего арендодателю получить максимальную прибыль от сдачи объекта в наем. Как правило арендная плата представляет собой фиксированный платеж.

Независимая оценка обычно требуется, когда владелец помещения не может самостоятельно определить размер платежей или арендатор сомневается в их обоснованности.

Как происходит оценка?

При оценке арендной платы за нежилое помещение используются три основных метода оценки:


Бесплатная юридическая консультация:

Заключается в капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. Такой подход, как правило, применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.

При данном подходе оценщик учитывает средства, потраченные владельцем объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ.

При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено, за исключением тех случаев, когда речь идет об офисах. Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.

В этом случае оценщик сравнивает объект недвижимости с аналогичными помещениями, рыночная стоимость которых известна. При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы. Данный метод является наиболее популярным, так как дает более точное определение размера арендной платы.

Предварительный этап:


Бесплатная юридическая консультация:

Перед началом работы обязательно заключается договор на оказание услуг и составляется задание на оценку. Для работы специалисту потребуется пакет документов: правоустанавливающая и техническая документация на помещение.

При этом также осуществляется осмотр помещения. Это позволит оценщику наилучшим образом выявить все нюансы, влияющие на стоимость:

  • Месторасположение
  • Транспортная доступность
  • Наличие коммуникаций
  • Площадь
  • Состояние и качество ремонта и др.

Расчетный этап:

Приступая к расчетам оценщик обязательно проводит исследование регионального рынка по аренде недвижимости в сегменте нежилых помещений. Оценщик рассматривает возможность применения трех стандартных методов оценки и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.

С учетом собранных сведений, специфики объекта оценки арендной платы и стандартных способов использования нежилых помещений оценщик делает анализ наиболее эффективного использования данного объекта.


Бесплатная юридическая консультация:

Что получает клиент?

Результатом проведенной оценки является полноценный отчет об оценке арендной платы. Руководствуясь им клиент может назначить адекватную плату за пользование его помещением, которая устроит любого арендатора.

Пример из практики:

В прошлом году к нам обратились владельцы одного из крупнейших ТЦ в Московской области. Они расширили торговую площадку и им требовалось провести оценку объекта, чтобы определить размер платы для арендаторов. Наши специалисты помогли рассчитать наиболее адекватную ставку за помещения, которая устроила и владельцев ТЦ и арендаторов.

В состав отчета входят:

  • Задание на оценку
  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Применяемые стандарты оценочной деятельности
  • Описание, параметры, количественные и качественные характеристики объекта оценки
  • Анализ рынка объекта оценки
  • Анализ среды месторасположения
  • Анализ наиболее эффективного использования
  • Описание подходов, применяемых при оценке
  • Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
  • Информация об объектах-аналогах
  • Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
  • Согласование результатов
  • Фотографии объекта оценки
  • Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Источник: http://pravo-ocenka.ru/ocenka-arendnoj-platy-nezilogo-pomesenia


Бесплатная юридическая консультация:

Оценка стоимости аренды недвижимости — услуги по оценке ставки аренды и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области

Объект оценки — арендная плата и ставка аренды

Несмотря на то, что в речевом обороте устоялось словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

В данном случае надо говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования, а не «оценки платы», хотя подразумевается, что величина этой «платы» совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.

Объект оценки следут определить как: «Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре». А в задании на оценку нужно перечислить основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора. Но, несмотря на некоторые шероховатости, употребление термина «оценка арендной платы и ставки аренды» стало повсеместным, поэтому в дальнейшем будем придерживаться этой устоявшейся терминологии.

Существенные условия арендного договора

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?

1. Условия аренды. Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения). Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, а это очень важное право.

Бесплатная юридическая консультация:

2. Характеристики объекта недвижимости. Сюда относятся: площадь, тип объекта и его назначение, местоположение, удаленность от центра и станций метро, техническое состояние, уровень отделки, функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади, этаж, наличие и состав средств связи, состав коммунальных услуг, наличие парковки и охраны.

Параметры сравнения объекта оценки и аналогов

Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги — предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать не только сопоставимые с объектом оценки по физическим параметрам аналоги, но и подобрать схожие условия аренды. Как всегда при сравнении многопараметрических объектов не всегда удается найти аналоги, близкие к объекту оценки по всем параметрам, ведь перечень параметров достаточно большой и подбор близких аналогов может оказаться трудной задачей, особенно, если исследуемый сектор рынка аренды развит не слишком хорошо.

Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости в г. Москве, всегда можно подобрать близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров — условиями арендного договора? Здесь возможны две ситуации:

Первая — объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях, как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.

Вторая ситуация — это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, здесь долгосрочная аренда является типовым предложением). В этом случае придется работать с аналогами близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды и вводить существенную корректировку на срок аренды.


Бесплатная юридическая консультация:

Конечно, применение больших корректировок (более 10%) нежелательно, это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет уязвимым для критики, что может быть очень важным при оценке государственных объектов, поскольку эти отчеты обязательно проходят экспертизу.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды обязательно проходит экспертизу в соответствующих государственных органах на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не принимается для целей совершения сделки по сдаче в аренду данного объекта.

Какие замечания предъявляются к отчетам?

1. Описание объекта оценки. В нашем случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел Существенные условия арендного договора).

2. Право на заключение договора. Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником, этот пункт содержится в статье 10 «Закона об оценочной деятельности в РФ». Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор — коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора — поручение арендодателя арендатору заключить договор на оценку объекта аренды, в противном случае по формальным основаниям отчет могут не принять.


Бесплатная юридическая консультация:

3. Корректировки аналогов. Любой метод оценки из сравнительного подхода оценки стоимости недвижимости требует введения корректировок, а стандарты оценочной деятельности (ФСО-1) требуют привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Легче всего это сделать применяя метод качественных корректировок, когда корректируется не само значение цены аналога, а только вводится качественный признак, например — ↑ и ↓. То есть, если аналог отличается в лучшую сторону — ставится ↓, если в худшую — ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

Поскольку количественные поправки в этом методе не вводятся, то не нужно указывать, при каких условиях и почему эта поправка будет иметь то или иное значение. Достаточно лишь указать, при каких условия поправка есть, а при каких — нет. Применение данного метода позволяет достаточно просто и убедительно обосновать использованные корректировки.

4. Достаточность и полнота исследования.

Согласно ФСО №1: «Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки».

Способ проверки достаточности исследованной информации при применении метода качественных корректировок можно найти, если обратится к самому определению достаточности, данному в ФСО-1. Действительно, можно просто взять и расширить перечень исследованных аналогов и посмотреть, как изменится итоговая стоимость при увеличении количества аналогов. Если стоимость не изменится или изменится незначительно, то можно говорить, что исследование выполнено в достаточном объеме и требование ФСО-1 о достаточности информации также выполнено.


Бесплатная юридическая консультация:

Подробнее ознакомиться с практическим применением метода качественных сравнений можно на примере отчета об оценке ставки аренды, подготовленного специалистами нашей компании.

Услуги по оценке стоимости аренды

Наша компания имеет более чем 10-летний опыт в оценке ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.

Мы располагаем большим штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки и проводим оценку арендной платы объекта недвижимости в кратчайшие сроки (3-5 дней).

Для проведения оценки потребуются следующие документы:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект, сдаваемый в аренду (или иной правоподтверждающий документ).
  2. Технический (кадастровый) паспорт БТИ.
  3. Экспликация и поэтажный план.
  4. Существенные условия договора аренды:
    • вид передаваемого права;
    • срок аренды;
    • условия платежа и платежный период;
    • ограничения в использовании объекта аренды арендатором;
    • обязательства по оплате коммунальных платежей;
    • условия по стимулированию арендатора (если есть);
    • условия досрочного расторжения договора;

Для получения информации о сроках и стоимости оказания услуги по определению стоимости арендной платы, отправьте


Бесплатная юридическая консультация:

По всем вопросам, связанным с оценкой ставки аренды, обращайтесь по тел. .

Онлайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в Москве

Для приблизительной оценки стоимости аренды офиса в Москве вы можете воспользоваться нашим он-лайн калькулятором. Калькулятор позволяет рассчитать как величину ставки аренды за один квадратный метр площади, так и стоимость аренды за все помещение с учетом его основных свойств. С помощью этого калькулятора можно провести расчет арендной платы и ставки аренды за 1 кв. метр не только на текущую, но и на прошедшую дату, данные представлены для периода 2011 г.г.

ВНИМАНИЕ: Калькулятор рассчитывает средние/базовые значения арендной ставки за 1 кв. м. офисных помещений в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.

Калькулятор не дает точной величины стоимости аренды оцениваемого помещения, а вычисляет лишь некоторый ценовой ориентир, для точной оценки необходимо обращаться к профессиональному оценщику недвижимости.

Источник: http://www.c-a.ru/arenda.htm


Бесплатная юридическая консультация:

Рыночная стоимость аренды нежилого помещения в москве

Выбранные станции метро

Библиотека имени Ленина

Бульвар адмирала Ушакова

Бульвар Дмитрия Донского

Улица 1905 года


Бесплатная юридическая консультация:

Улица Академика Королёва

Улица Академика Янгеля

Улица Сергея Эйзенштейна

Вернутся к списку БЦ

Biz-Cen.ru /msk — аренда офисов, помещений, коммерческой недвижимости в бизнес-центрах Москвы от собственников, без посредников и комиссии!


Бесплатная юридическая консультация:

Адрес офиса: Мясницкая ул., д. 20, оф. 42 , Москва ,

Источник: http://www.biz-cen.ru/msk/stoimost_arendy_nezhilogo_pomeshhenija/

Оценка нежилого помещения

Очевидный факт, что на рынке недвижимости Москвы всегда преобладали объекты жилого фонда и их оценка, однако в наше время — оценка нежилого помещения стала тоже популярной услугой. Оценщики компании «НЭО Вега» качественно и оперативно определят рыночную или иную стоимость нежилого помещения в Москве. Это может быть офис, магазин, торговые и складские площади и любое другое нежилое помещение. Благодаря компетентности и богатому опыту наших сотрудников оценка рыночной стоимости недвижимости занимает минимальное время. При этом мы гарантируем грамотность проведения процедуры и точность всех полученных данных .

Нежилое помещение – это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющееся жилым и не отнесенное к таковому. Такой тип помещения может быть использован как офис, административное или общественное здание, кроме того, также может быть использован и в коммерческих целях.

Обращаем Ваше внимание, что оценка рыночной стоимости нежилого помещения может быть произведена только специализированной организацией. Риэлторы, строительные компании и прочие учреждения не имеют права производить оценку.


Бесплатная юридическая консультация:

Наша компания оценивает следующие виды нежилых помещений

  • Офисные
  • Производственные
  • Складские
  • Многофункциональные
  • Торговые помещения
  • Помещения общепита
  • Сервисные помещения
  • Гаражи
  • Лаборатории
  • Спортивные сооружения

В каких ситуациях проводят оценку нежилого помещения?

Причин, чтобы провести оценку стоимости нежилого помещения довольно много, например:

  • совершения сделок купли-продажи;
  • определения ставки арендной платы;
  • определения стоимости выкупа;
  • постановки недвижимости на баланс юридического лица и снятия с баланса;
  • разрешения имущественных споров;
  • оспаривания кадастровой стоимости;
  • дарения, наследования;
  • разрешения имущественных споров;
  • разделов имущества;
  • определения инвестиционной привлекательности;
  • оценки материальных активов юридического лица;
  • залога недвижимости.

Источник: http://neo-wega.com/services/kommercheskoj/ocenka-nezhilogo-pomeshheniya/

Оценка арендной платы нежилого помещения

Преимущества нашей компании

  • Наши специалисты успешно сдали квалификационный экзамен в области оценочной деятельности;
  • Наша компания аккредитована в 26 банков;
  • Наши отчеты принимаются с 1-го раза без возвратов;
  • Выезд на объект в любое удобное вам время(включая выходные);
  • Ваш личный Персональный менеджер, который всегда на связи;
  • Курьерская доставка отчетов домой или в офис.

Положительная практика

Описание

Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Они не предназначены ни для временного, ни для постоянного проживания и обычно используются вспомогательный объект извлечения прибыли. К их числу относятся:

  • Офисные помещения
  • Производственные помещения
  • Склады
  • Торговые помещения
  • Помещения общепита и т.д.

Приобрести собственные помещения может далеко не каждый предприниматель. Поэтому такие объекты сдаются в аренду.

Что такое оценка арендной платы нежилого помещения?

Независимая оценка арендной платы осуществляется с целью определения и обоснования разумного размера платежа за пользование помещением, позволяющего арендодателю получить максимальную прибыль от сдачи объекта в наем. Как правило арендная плата представляет собой фиксированный платеж.


Бесплатная юридическая консультация:

Независимая оценка обычно требуется, когда владелец помещения не может самостоятельно определить размер платежей или арендатор сомневается в их обоснованности.

Как происходит оценка?

При оценке арендной платы за нежилое помещение используются три основных метода оценки:

Заключается в капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. Такой подход, как правило, применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.

При данном подходе оценщик учитывает средства, потраченные владельцем объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ.

При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено, за исключением тех случаев, когда речь идет об офисах. Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.


Бесплатная юридическая консультация:

В этом случае оценщик сравнивает объект недвижимости с аналогичными помещениями, рыночная стоимость которых известна. При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы. Данный метод является наиболее популярным, так как дает более точное определение размера арендной платы.

Предварительный этап:

Перед началом работы обязательно заключается договор на оказание услуг и составляется задание на оценку. Для работы специалисту потребуется пакет документов: правоустанавливающая и техническая документация на помещение.

При этом также осуществляется осмотр помещения. Это позволит оценщику наилучшим образом выявить все нюансы, влияющие на стоимость:

  • Месторасположение
  • Транспортная доступность
  • Наличие коммуникаций
  • Площадь
  • Состояние и качество ремонта и др.

Расчетный этап:


Бесплатная юридическая консультация:

Приступая к расчетам оценщик обязательно проводит исследование регионального рынка по аренде недвижимости в сегменте нежилых помещений. Оценщик рассматривает возможность применения трех стандартных методов оценки и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.

С учетом собранных сведений, специфики объекта оценки арендной платы и стандартных способов использования нежилых помещений оценщик делает анализ наиболее эффективного использования данного объекта.

Что получает клиент?

Результатом проведенной оценки является полноценный отчет об оценке арендной платы. Руководствуясь им клиент может назначить адекватную плату за пользование его помещением, которая устроит любого арендатора.

Пример из практики:

В прошлом году к нам обратились владельцы одного из крупнейших ТЦ в Московской области. Они расширили торговую площадку и им требовалось провести оценку объекта, чтобы определить размер платы для арендаторов. Наши специалисты помогли рассчитать наиболее адекватную ставку за помещения, которая устроила и владельцев ТЦ и арендаторов.


Бесплатная юридическая консультация:

В состав отчета входят:

  • Задание на оценку
  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Применяемые стандарты оценочной деятельности
  • Описание, параметры, количественные и качественные характеристики объекта оценки
  • Анализ рынка объекта оценки
  • Анализ среды месторасположения
  • Анализ наиболее эффективного использования
  • Описание подходов, применяемых при оценке
  • Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
  • Информация об объектах-аналогах
  • Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
  • Согласование результатов
  • Фотографии объекта оценки
  • Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Источник: http://pravo-ocenka.ru/ocenka-arendnoj-platy-nezilogo-pomesenia

Оценка арендной ставки

Опытные специалисты-оценщики НОК Гранд Реал осуществляют независимую оценку арендной ставки для судов, Минимущества, ДГИ г. Москвы, страховых компаний, для принятия управленческих решений и т. д.

Рыночная стоимость аренды позволяет собственникам эффективно управлять своей недвижимостью, своевременно и в полном объеме получать арендные платежи. Недозагрузка помещений, частая смена арендаторов приводят собственников арендных бизнесов к убыткам. Цены на аренду в Москве постоянно меняются, активно застраивается новая коммерческая и торговая недвижимость. Привычные арендные ставки больше не являются основанием для заключения новых Договоров аренды. Независимая оценка рыночной стоимости арендной ставки нежилого помещения- верный способ выиграть в конкурентной борьбе на рынке аренды Москвы и МО.

Заключение договора аренды помещений с ДГИ г. Москвы , как и оспаривание размера арендной ставки, требует обязательной оценки в Независимой оценочной компании. ДГИ часто предлагает завышенные арендные ставки для продления старых договоров аренды, которые непосильны для арендаторов.

Отчет о рыночной стоимости арендной ставки позволит собственнику нежилого помещения точно знать размер аренды с учетом всех ценообразующих факторов.

Цели оценки арендной ставки

(Проведение данной процедуры требуется, когда нужно)

Арендная ставка — это сумма, которую Арендатор платит Арендодателю за пользование его помещением или жилой недвижимостью. Арендная ставка на нежилое помещение, как правило, исчисляется за 1 кв.м. площади в месяц или в год. Жилые площади сдают с указанием месячной арендной платы.

На что стоит обратить внимание

При передаче помещения в Аренду, стороны заключают Договор Аренды с Приложениями и подписывают Акт передачи помещения, где подробно описывается само помещение и условия предоставления его в аренду. В зависимости от условий Договора Аренды, в стоимость арендной ставки могут быть включены или не включены НДС, операционные расходы, коммунальные платежи, предоставление машиноместа, срок аренды, срок оплаты аренды, условия расторжения, страховой депозит.

Важно понимать, что Арендодатели (юридические лица), находящиеся на упрощенной системе налогообложения и физические лица не закладывают в стоимость арендной ставки НДС, так как они не являются плательщиками этого налога. Это может отразится на рыночной стоимости арендной ставки в меньшую сторону.

Обычно, при заключении Договора Аренды Арендодатель просит оплатить первый и последний месяцы аренды, а также депозит за оставленные в помещении отделимые улучшения (мебель и бытовую технику). Таким образом, в первый месяц сумма арендной платы утраивается. При расторжении или завершении Договора Аренды депозит подлежит возврату, а последний месяц не оплачивается, так как эта сумма уже была уплачена при заключении Договора.

Рыночная стоимость арендной платы может сильно изменяться в зависимости от конъюнктуры рынка аренды и сезона. Важно оценить арендную ставку до заключения договора Аренды, иначе потерь не избежать как со стороны Арендодателя так и стороны Арендатора.

Источник: http://www.grand-real.ru/evaluation/otsenka-arendnoy-stavki/

Цены на коммерческую недвижимость в Москве

Цены на коммерческая недвижимость в Москве сформированы на основе базы объявлений сайта недвижимости RegionalRealty.ru. Цены на жилую и коммерческую недвижимость рассчитываются отдельно. Также отдельно рассчитывается стоимость квартир и домов. Для квартир и домов у нас есть отдельные страницы: Цены на дома в Москве и Цены на квартиры и комнаты в Москве.

Каждые шесть часов мы сохраняем минимальную, среднюю и максимальную цену (5, 50, 95 квантили распределения цены соответственно) для всех возможных сочетаний типа сделки, категории и населенного пункта. Вместе с ценой сохраняется средняя площадь соответствующих объектов для возможности подсчета цены за квадратный метр. Таким образом, из статистики исключаются необычно дорогие или дешевые объекты.

Для построения графиков соответствующие параметры усредняются по дням в рамках выбранного периода. Если для какого-либо параметра недостаточно статистических данных для построения непрерывной линии, он исключается из общей картины.

Цены на продажу и аренду коммерческой недвижимости

Средние цены с группировкой по категориям по состоянию на конец выбранного периода. Также считается изменение в процентах по отношению к ценам на начало периода.

Продажа:1 руб +20.82%

Аренда:руб +26.69%

Продажа:7 руб +5.51%

Аренда:руб +11.25%

Аренда:руб +58.55%

Помещения свободного назначения

Продажа:4 руб +18.55%

Аренда:руб +5.69%

Другая коммерческая недвижимость

Продажа:8 руб +63.51%

Динамика цен на продажу коммерческой недвижимости

Динамика цен на аренду коммерческой недвижимости

Средняя стоимость квадратного метра

Средняя стоимость квадратного метра считается как медиана распределения цены, деленная на медиану распределения жилой площади, с группировкой по категориям.

Количество объявлений

Распределение активных в данных момент объявлений по типу сделки и категории недвижимости.

Цены по районам на карте

Показана средняя цена за квадратный метр с группировкой по районам. Дорогие районы визуально отличаются от более дешевых.

Источник: http://regionalrealty.ru/moskva/stats/commercial/

Оценка стоимости аренды нежилого помещения

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения

Оно во многом определяет привлекательность недвижимости для потенциальных покупателей или арендаторов. Если помещение находится в центре города или в той части, где сконцентрированы предприятия определенной сферы деятельности, это может значительно повысить его цену.

В качестве дополнительных факторов можно рассмотреть такие, как наличие достаточного количества места для парковки, транспортное удобство, и др.

В качестве объективных факторов в ходе оценки недвижимости в первую очередь во внимание берется его площадь, состояние, необходимость в ремонте, наличие коммуникаций, особенности планировки, наличие охраны, качество инженерных систем, и др.

Оценка арендной платы за помещение

  • Свидетельство о государственной регистрации права на оцениваемый объект;
  • технический паспорт БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы на объект (договор купли-продажи, передаточный акт, соглашение и так далее);
  • сведения о наличии обременений, либо ограничений в использовании недвижимости.

Юридические лица также должны представить: свидетельство ОГРН, ИНН, выписку из ЕГРЮЛ, учредительные документы, решение об избрании либо назначении руководителя.

Физлицам нужно предъявить копию паспорта. Полный перечень документов можно уточнить у специалистов компании. Консалтинговая группа «DPLT» имеет многолетний опыт оказания услуг по оценке нежилых помещений.

Оценить аренду помещения

Критерии оценки стоимости помещения Если вы не просто хотите продать или приобрести коммерческое помещение, при этом получить максимальную выгоду, вам необходимо предварительно внимательно изучить рынок спроса и предложения. При этом учесть все важные моменты, проще говоря, необходимо осуществить оценку помещения.

Определение стоимости нежилых помещений предполагает не просто установление цены конкретного объекта недвижимости в соответствии с затратами на его возведение.

Одним из важнейших факторов, которые влияют на рыночную стоимость коммерческой недвижимости – а именно она в большинстве случаев и интересует наших заказчиков — является ситуация на рынке.

Если спрос превышает предложение, стоимость оцениваемого объекта недвижимости может увеличиваться, и наоборот.

Другим важным фактором при оценке нежилого помещения является местоположение.

Оценка нежилого помещения

При наличии отклонений от установленных требований отчет не принимается для целей совершения сделки по сдаче в аренду данного объекта.

Какие замечания предъявляются к отчетам? 1. Описание объекта оценки.В нашем случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора.

То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел Существенные условия арендного договора). 2. Право на заключение договора.Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником, этот пункт содержится в статье 10 «Закона об оценочной деятельности в РФ».

Независимая оценка аренды нежилого помещения

  • Объект оценки — арендная плата и ставка аренды
  • Существенные условия арендного договора
  • Параметры сравнения объекта оценки и аналогов
  • Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости
  • Услуги по оценке стоимости аренды
  • Он-лайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в г. Москве

Несмотря на то, что в речевом обороте устоялось словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ».

Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

Оценка рыночной стоимости размера арендной платы

Как всегда при сравнении многопараметрических объектов не всегда удается найти аналоги, близкие к объекту оценки по всем параметрам, ведь перечень параметров достаточно большой и подбор близких аналогов может оказаться трудной задачей, особенно, если исследуемый сектор рынка аренды развит не слишком хорошо. Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто.

На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости в г.

Москве, всегда можно подобрать близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров — условиями арендного договора? Здесь возможны две ситуации: Первая — объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях, как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости.

Оценка ставки арендной платы

Для приблизительной оценки стоимости аренды офиса в Москве вы можете воспользоваться нашим он-лайн калькулятором. Калькулятор позволяет рассчитать как величину ставки аренды за один квадратный метр площади, так и стоимость аренды за все помещение с учетом его основных свойств.

С помощью этого калькулятора можно провести расчет арендной платы и ставки аренды за 1 кв.

метр не только на текущую, но и на прошедшую дату, данные представлены для периода 2011 г.

  • При наличии дочерних компаний, по ним предоставляются все те же данные, что и по оцениваемой компании.

Что Вы получаете на руки? Наш курьер доставит в удобное для Вас место:

  • Отчет о независимой оценке аренды нежилого помещения
  • Свидетельство, диплом, выписку из реестра иполис страхования, заверенные печатью
  • Официальный договор и акт выполненных работ
  • Платежный документ

Как сделать заказ?

  • Получить консультацию
  • Оставить заявку
  • Позвонить:

Независимая оценка рыночной стоимости размера арендной платы (ставки) в Москве – 1оценка.рф

Под рыночной стоимостью аренды принято понимать размер арендной платы, которая в перспективе может быть взята с заинтересованного лица (арендатора) с учётом условий, создавшимся на момент оценки.

Такая процедура необходима, если владелец какого-либо объекта планирует сдать его в аренду под офис, производственный цех, склад и пр., но не знает, какую именно сумму затребовать с арендатора. Это же относится и к собственникам земельных участков.

Помощь в этом вопросе непременно окажут наши специалисты, для которых оценка арендной платы – основной род деятельности.

К оцениванию размера аренды прибегают в таких ситуациях:

  1. Сдача арендатору неиспользованной площади госучреждений. Как гласит Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности», госучреждение имеет право выступить как арендодатель только после проведения независимого оценивания платы за аренду. Это же условие применяется для сдачи в эксплуатацию государственных земельных участков.
  2. Арендование коммерческой недвижимости. Много фирм тратят значительную часть своего бюджета на аренду помещений. Но бывают случаи, когда хозяин помещения без видимых причин в одностороннем порядке поднимает сумму выплат, что негативно сказывается для съемщика и ставит под угрозу существование бизнеса. Чтобы достигнуть компромисса, обязательно проводится независимая оценка арендной платы в присутствии обеих сторон.
  3. Для отчетности перед налоговой службой. Известны случаи, когда налоговые органы отправляли фирме претензионное уведомление о том, что арендная ставка на сдаваемую недвижимость ниже рыночной. Этот факт может расцениваться как занижение прибыли. Лучшим решением этой проблемы будет независимая оценка размеры аренды.

Прайс на оценку арендной платы

С какой целью проводятся такие расчёты?

В большинстве случаев, оценка стоимости аренды требуется именно для нежилых помещений, ведь если бы все операции сводились к купле-продаже таких объектов, то ни о каком развитии бизнеса не могло быть и речи. Дело в том, что собственники жилья устанавливают стоимость аренды самостоятельно, на основании цен, действующих в конкретном регионе.

А вот какую именно сумму взять с арендатора за складское, офисное или производственное помещение никто толком не знает. Определить реальную стоимость могут наши специалисты, на основании многих факторов, которые непременно берутся в расчёт. То же самое относится и к земельным участкам, ибо каждый собственник желает, чтобы плата за пользование его имуществом была справедливой.

Определение стоимости аренды помещения, не предназначенного для проживания

Независимая оценка арендной ставки позволяет избежать возникновения разногласий и даже конфликтных ситуаций между сторонами. Данная услуга наиболее востребована, например, среди владельцев дорогостоящих, уникальных в своём роде средств производства или строений, которым требуется серьёзный ремонт.

Неформатная недвижимость может стать настоящим яблоком раздора, если оценка рыночной стоимости аренды не будет проведена. Кстати, те же проблемы присущи ситуациям, когда планируется сдать помещение или сооружение в длительную аренду.

Лишь третья, независимая сторона может урегулировать этот спор и расставить все точки над «i».

Чтобы предельно точно установить размер арендной платы, мы обязательно учитываем ряд факторов:

  • Местоположение объекта недвижимости (регион, район, степень удалённости от центра города, станций метрополитена, остановок ОТ и пр.).
  • Общая площадь сооружения, количество помещений в нём.
  • Наличие в помещениях мебели, коммуникаций (и их состояние), стационарной телефонной связи и Интернета.
  • Общее состояние сооружения и прилегающей к нему территории.
  • Наличие инфраструктуры.
  • Прочие факторы и обстоятельства, способные оказать влияние на ценообразование.

Определение стоимости аренды земельного участка

Собственники земельных участков имеют право сдавать их в аренду. Естественно, владельцы столь ценного недвижимого имущества хотят это делать по рыночным арендным ставкам.

Именно для этого и требуется профессиональная оценка аренды земельного участка, которую могут осуществить наши специалисты, используя особые методики, учитывающие специфику расположения данного объекта и множество других факторов.

Предоставление в аренду земли: способы

На самом деле, их всего два:

  • Сдача в аренду земли для реализации на ней различных проектов и ведения определённых видов деятельности.
  • Предоставление земли на особых условиях, с целью возведения на арендуемых участках строительных объектов.

Чтобы оценка арендной платы земельного участка была проведена верно, требуется знать стоимость по факту права собственности конкретного участка земли.

Для этого наши специалисты используют методические разработки Министерства имущества РФ.

В действительности применяются самые надёжные и совершенные из всех существующих методов, позволяющие максимально точно определить реальную стоимость соответствующего права на объект.

На чём акцентируется внимание при проведении оценки?

В первую очередь, на характеристиках участка:

  • местоположение;
  • площадь;
  • наличие сооружений.

Специалисты нашей компании прекрасно знают о существовании такого термина, как «наилучшее использование участка», и при осуществлении оценки, обязательно принимают его в расчёт.

Форма эксплуатации земли, при которой её цена достигает апогея, считается наилучшей.

Именно это ставится во главу угла, когда требуется проведение оценки рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за конкретный участок.

Во сколько обойдётся стоимость аренды за год?

Чтобы определить стоимость аренды земельного участка за 12 месяцев, в зависимости от его назначения, мы используем два способа:

  • Стоимость аренды земли можно получить, если исходить из принципов, заложенных в методе капитализации земельной ренты. С этой целью требуется величину реальной стоимости участка умножить на коэффициент капитализации.
  • Вторая вариация пригодна для участков земли, предоставляемых для использования на правах долгосрочной аренды для возведения на них различных строительных конструкций. Оценка и определение размера годовой арендной платы за предоставленную землю требуется, чтобы установить первоначальную цену торгов. В данном случае, обязательно принимается во внимание продолжительность расчётного периода.

Обе эти схемы предполагают проведение математических расчётов по специальным формулам. Наши оценщики в полной мере владеют необходимыми знаниями и имеют колоссальный опыт, что является гарантией объективной оценки рыночной стоимости аренды любых объектов недвижимости.

Когда необходима оценка права пользования объектом недвижимого имущества (стоимости арендной платы)?

Сегодня сдача в аренду объектов недвижимости является распространенным и эффективным способом заработать. Одним из главных залогов успеха договора аренды является размер арендной платы.

Для арендодателя эта сумма не должна опускаться ниже средней нормы вложенного капитала, а для съемщика – не превышать размер банковского кредита, взятого на покупку необходимых предметов для обустройства.

Методики определения стоимости аренды объекта

Совершенный набор методик позволяет максимально точно сделать оценку рыночной стоимости арендной платы объектов недвижимости. Таких методов всего три, и всеми ими пользуются наши специалисты с целью получения оптимального результата:

  1. Аналоговый. Метод подразумевает под собой сравнение объекта недвижимости с его подобием, то есть, аналогом, с известной рыночной стоимостью. Для этого необходимо принять во внимание все характеристики, которыми обладает исследуемое здание или помещение. Наряду с этим учитывается место его дислокации, экологическая обстановка и его фактическая стоимость. На основании этих сопоставлений и устанавливается величина арендной платы.
  2. Доходный. В этом случае используется довольно непростой механизм, базирующийся на капитализации доходов. Он основывается на расчёте предполагаемой прибыли от инвестирования средств в исследуемый объект недвижимости, если бы эти средства были потрачены на иной вид предпринимательской деятельности, а не на тот, которым будет заниматься арендатор. Этот метод применим, когда требуется оценить инвестиционные проекты, касающихся таких рынков, как аренда торговых площадей и офисов.
  3. Затратный. Здесь требуется тщательный подсчёт всех расходов на строительство объекта недвижимости, идентичного имеющемуся, причём, также оценивается и земельный участок. Все данные суммируются с учётом фактической стоимости участка. Подобная методика имеет один недостаток: инфляция является причиной получения заниженной оценки, поэтому предусматривается использование поправочных коэффициентов.

Оценка арендной платы нежилого помещения

Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Они не предназначены ни для временного, ни для постоянного проживания и обычно используются вспомогательный объект извлечения прибыли. К их числу относятся:

  • Офисные помещения
  • Производственные помещения
  • Склады
  • Торговые помещения
  • Помещения общепита и т.д.

Приобрести собственные помещения может далеко не каждый предприниматель. Поэтому такие объекты сдаются в аренду.

Что такое оценка арендной платы нежилого помещения?

Независимая оценка арендной платы осуществляется с целью определения и обоснования разумного размера платежа за пользование помещением, позволяющего арендодателю получить максимальную прибыль от сдачи объекта в наем. Как правило арендная плата представляет собой фиксированный платеж.

Независимая оценка обычно требуется, когда владелец помещения не может самостоятельно определить размер платежей или арендатор сомневается в их обоснованности.

Как происходит оценка?

При оценке арендной платы за нежилое помещение используются три основных метода оценки:

Заключается в капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. Такой подход, как правило, применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.

При данном подходе оценщик учитывает средства, потраченные владельцем объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ.

При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено, за исключением тех случаев, когда речь идет об офисах. Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.

В этом случае оценщик сравнивает объект недвижимости с аналогичными помещениями, рыночная стоимость которых известна. При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы. Данный метод является наиболее популярным, так как дает более точное определение размера арендной платы.

Предварительный этап:

Перед началом работы обязательно заключается договор на оказание услуг и составляется задание на оценку. Для работы специалисту потребуется пакет документов: правоустанавливающая и техническая документация на помещение.

При этом также осуществляется осмотр помещения. Это позволит оценщику наилучшим образом выявить все нюансы, влияющие на стоимость:

  • Месторасположение
  • Транспортная доступность
  • Наличие коммуникаций
  • Площадь
  • Состояние и качество ремонта и др.

Расчетный этап:

Приступая к расчетам оценщик обязательно проводит исследование регионального рынка по аренде недвижимости в сегменте нежилых помещений. Оценщик рассматривает возможность применения трех стандартных методов оценки и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.

С учетом собранных сведений, специфики объекта оценки арендной платы и стандартных способов использования нежилых помещений оценщик делает анализ наиболее эффективного использования данного объекта.

Что получает клиент?

Результатом проведенной оценки является полноценный отчет об оценке арендной платы. Руководствуясь им клиент может назначить адекватную плату за пользование его помещением, которая устроит любого арендатора.

Пример из практики:

В прошлом году к нам обратились владельцы одного из крупнейших ТЦ в Московской области. Они расширили торговую площадку и им требовалось провести оценку объекта, чтобы определить размер платы для арендаторов. Наши специалисты помогли рассчитать наиболее адекватную ставку за помещения, которая устроила и владельцев ТЦ и арендаторов.

В состав отчета входят:

  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Применяемые стандарты оценочной деятельности
  • Описание, параметры, количественные и качественные характеристики объекта оценки
  • Анализ рынка объекта оценки
  • Анализ среды месторасположения
  • Анализ наиболее эффективного использования
  • Описание подходов, применяемых при оценке
  • Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
  • Информация об объектах-аналогах
  • Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
  • Согласование результатов
  • Фотографии объекта оценки
  • Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Оценка арендной платы нежилого помещения. Стоимость процедуры

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: доб. 184 (Москва) доб.

431 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно !

Коммерческие предприятия, муниципальные и государственные органы заказывают оценку стоимости платы за аренду того или иного сдаваемого помещения для обоснования выставленной ставки.

В некоторых случаях данная услуга предоставляется и обычным гражданам, желающим получить максимальную прибыль от сдачи в аренду жилья или другой недвижимости.

Способы оценки арендной платы за нежилое помещение

Перед сдачей офиса или иного помещения в аренду необходимо определить примерную стоимость взимаемой платы. Чаще всего владельцы имущества ориентируются на цены, запрашиваемые другими собственниками при сдаче близких по параметрам объектов.

Однако среди коммерческих предприятий принято проводить оценку рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения.

Под данной процедурой понимается выявление средней суммы, которую мог бы запросить арендодатель при сдаче объекта недвижимости в аренду. При этом важно учесть множество факторов, влияющих на данную величину. Именно поэтому оценка проводится квалифицированным специалистом.

Среди нежилых помещений, сдаваемых в аренду, выделяют:

  • офисы;
  • склады;
  • производственные помещения;
  • различные хозяйственные постройки.

Выделяют несколько способов оценки, речь о которых пойдёт ниже.

Доходный метод

Данный способ применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.

В его основе лежит метод капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. При этом оценивается польза от инвестирования в недвижимость, подлежащую проверке.

Затратный метод

При данном способе оценке специалист учитывает финансы, потраченные владельцем объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ.

При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено (не относится к квартирам и офисам).

Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.

Полезный материал: Что такое субаренда квартиры?

Аналоговый метод

В этом случае специалист сравнивает объект недвижимости с аналогичными строениями или помещениями, рыночная стоимость которых известна.

При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы.

Итоговая стоимость определяется по совокупности данных, установленных специалистом в результате проверки.

Какие факторы влияют на стоимость арендной платы?

Специалисты при оценке стоимости платы за аренду того или иного помещения должны учитывать многие факторы, среди которых:

  • месторасположение объекта недвижимости;
  • уровень развития инфраструктуры в данном районе;
  • удалённость помещения от станций метро, дороги, центра населённого пункта, остановок общественного транспорта;
  • площадь объекта;
  • количество комнат;
  • вид из окна (чаще всего имеет значение при сдаче квартиры);
  • наличие в помещении мебели, коммуникаций, интернета;
  • техническое состояние объекта;
  • наличие ремонта;
  • этажность помещения;
  • наличие либо отсутствие обременений на недвижимости;
  • и т. д.

Где заказать услугу?

К оценке арендной платы за помещение чаще всего прибегают государственные и муниципальные органы, коммерческие организации и частные предприниматели. В редких случаях заказывают услуги и обычные граждане.

Оценкой занимаются специализированные организации, имеющие официальную лицензию на предоставление услуг подобного рода.

Лицо, желающее заказать определение стоимости арендной платы объекта, должно заключить с данной компанией соответствующий договор.

Что следует учесть при оценке?

Особое внимание специалист уделяет сроку, на который планируется сдача объекта в аренду. Не менее важна величина помещения, наличие коммуникаций, интернета, телефонной связи, расположение объекта на этаже и многие другие характеристики.

Кроме этого, для оценки важно знать количество собственников имущества.

Как получить услугу?

Для осуществления оценки и подписания договора на оказание услуги заинтересованное лицо должно подготовить определённый пакет документации:

  • паспорт владельца (предприятия предоставляют учредительные документы);
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • техпаспорт на объект;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую наличие у заказчика права владения имуществом;
  • нотариально заверенную доверенность (если заявитель действует через представителя);
  • справку, подтверждающую наличие либо отсутствие обременений на недвижимости;
  • правоустанавливающие бумаги на участок, на котором расположено здание, а также его кадастровый план (при необходимости);
  • другие документы, способные помочь специалисту установить стоимость арендной платы за объект.

Сроки оказания услуги

Сроки предоставления отчёта заказчику зависят от количества работы, выбранного метода оценки, полноты предоставленной заявителем информации об объекте недвижимости и месторасположения самого помещения. В среднем процедура занимает не более недели.

Стоимость оценки арендной платы нежилого помещения

Цена на данную услугу зависит от расценок конкретной организации. Как правило, в крупных городах стоимость оценки значительно выше, чем в небольших населённых пунктах.

Расценки могут отличаться и по регионам страны. В среднем данная услуга предоставляется за 4 000–7 000 рублей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: доб. 184 (Москва) доб. 431 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно !

Оценка нежилого помещения

Очевидный факт, что на рынке недвижимости Москвы всегда преобладали объекты жилого фонда и их оценка, однако в наше время — оценка нежилого помещения стала тоже популярной услугой. Оценщики компании «НЭО Вега» качественно и оперативно определят рыночную или иную стоимость нежилого помещения в Москве.

Это может быть офис, магазин, торговые и складские площади и любое другое нежилое помещение. Благодаря компетентности и богатому опыту наших сотрудников оценка рыночной стоимости недвижимости занимает минимальное время.

При этом мы гарантируем грамотность проведения процедуры и точность всех полученных данных .

Нежилое помещение – это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющееся жилым и не отнесенное к таковому. Такой тип помещения может быть использован как офис, административное или общественное здание, кроме того, также может быть использован и в коммерческих целях.

Обращаем Ваше внимание, что оценка рыночной стоимости нежилого помещения может быть произведена только специализированной организацией. Риэлторы, строительные компании и прочие учреждения не имеют права производить оценку.

Наша компания оценивает следующие виды нежилых помещений

  • Офисные
  • Производственные
  • Складские
  • Многофункциональные
  • Торговые помещения
  • Помещения общепита
  • Сервисные помещения
  • Гаражи
  • Лаборатории
  • Спортивные сооружения

В каких ситуациях проводят оценку нежилого помещения?

Причин, чтобы провести оценку стоимости нежилого помещения довольно много, например:

  • совершения сделок купли-продажи;
  • определения ставки арендной платы;
  • определения стоимости выкупа;
  • постановки недвижимости на баланс юридического лица и снятия с баланса;
  • разрешения имущественных споров;
  • оспаривания кадастровой стоимости;
  • дарения, наследования;
  • разрешения имущественных споров;
  • разделов имущества;
  • определения инвестиционной привлекательности;
  • оценки материальных активов юридического лица;
  • залога недвижимости.

Стоимость оценки нежилого помещения в Москве

Перечень необходимых документов для оценки нежилого помещения

  1. Технический и/или кадастровый паспорт.
  2. Правоустанавливающие документы на объект. К ним относятся договор купли-продажи или аренды, передаточный акт, либо свидетельство о госрегистрации права собственности.
  • Сведения о наличии обременений на пользование недвижимостью.
  • Если собственником помещения выступает юридическое лицо, то потребуются свидетельство ОГРН, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ. Кроме них нужно будет предоставить учредительные документы компании.

    Физическим лицам достаточно предъявить паспорт.

    Наши преимущества

    Высокая квалификация экспертов

    Отчет об оценки нежилого помещения

    Результатом работы является отчет об оценке нежилого помещения. Он представляет собой документ доказательного значения, поэтому им можно руководствоваться при принятии особенно важных решений. Отчет об оценке выполняется с учетом всех требований ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО (Федеральных стандартов оценки).

    Какую информацию содержит отчет об оценке нежилого помещения?

    1. Ограничительные условия и допущения.
    2. Подробное описание оцениваемого объекта и прав на него (находится в собственности или арендуется).
    3. Анализ сегмента рынка оцениваемого имущества в регионе.
    4. Описание подходов и методов или обоснование отказа от них.
  • Расчет определения стоимости объекта с использованием каждого из методов.
  • Сравнение расчетов, их согласование и расчет итоговой стоимости объекта.
  • Фотографии объекта.
  • Копии документов, предоставленных заказчиком, его паспортные данные или реквизиты, если это юридическое лицо.
  • Документы оценщика (паспортные данные, документы о членстве в СРО, страховой полис ответственности).

    Если Вам требуется оценка нежилой недвижимости в Москве, позвоните в нашу компанию и получите подробную консультацию об условиях предоставления услуги.

    Оценка арендной платы нежилого помещения

    Решение вопроса с жильем или помещением под склад, офис, производство не всегда лежит исключительно в плоскости купли-продажи.

    Если бы это был единственный путь, то многие известные бизнес-проекты никогда не реализовались бы.

    А для граждан, которые решают вопрос с жильем, проще было бы арендовать дом или квартиру, а не выплачивать грабительские проценты. Почему это выгодно, подробнее уже писалось.

    В такой ситуации и для арендатора, и для арендодателя важно правильно оценить стоимость этих услуг.

    Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения

    Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный объект недвижимости на дату проведенной оценки. Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения.

    Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества.

    Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.

    Как правило, к оценке арендной платы прибегают в тех случаях, если у собственника или уполномоченного лица возникает затруднение с самостоятельным определением справедливой величины платы при сдаче недвижимости в аренду. Например, подобные ситуации возникают при намерении сдачи какого-то уникального оборудования или, наоборот, помещения, требующего капитального ремонта, либо другой нестандартной недвижимости.

    При сдаче помещений в аренду на длительный срок у заинтересованных сторон могут возникать разногласия относительно справедливости назначенной цены. В таком случае их спор может разрешить независимое определение ставки.

    Важно знать! Ставки арендной платы должны обладать типичной динамикой, что проявляется в отсутствии слишком больших выгод или обременений для аренды вышеуказанных объектов недвижимости.

    Очень часто к подобным услугам прибегают именно государственные предприятия, которым такая оценка нужна для более эффективного и справедливо предоставления пустующих помещений в наем.

    В дальнейшем, при предоставлении отчетности соответствующим структурам, легче обосновать цену, по которой арендаторы занимают те или иные помещения.

    Помимо этого, такой подход позволяет избегать конфликтов с самими арендаторами.

    Если планируется получить кредит, то для того, чтобы показать платёжеспособность, проводится подобная оценка. Таким образом, кредитор сможет объективно оценить платежеспособность потенциального кредитополучателя.

    Есть и другое определение для оценки арендной платы нежилой недвижимости, которое указывает, что это оценка ставки арендной платы. Чтобы ее установить, нужно провести сопоставление многих факторов, ответить на такие вопросы, как:

    1. Где, в каком районе расположена арендуемая недвижимость?
    2. Какова удаленность от путей сообщений, станции метро или остановки общественного транспорта?
    3. Какова площадь помещения, сколько в нем отдельных комнат?
    4. Есть ли в помещении мебель, техника, телефон и Интернет?
    5. Какое состояние помещения, здания, в котором оно находится, прилегающей территории и т.п.
    6. Насколько развита инфраструктура?
    7. И другие вопросы, которые устанавливают многие иные факторы.

    Не только в нашей стране, но и во всем мире принято при оценивании объектов недвижимости применять следующие методы.

    Затратный метод

    При затратном методе проводят калькуляцию всех необходимых затрат, которые потребуются при сооружении аналогичного объекта недвижимости. Оцениванию подлежит не только само сооружение, но и земельный участок.

    По результатам этой оценки полученные данные складываются. То есть, суммируется сумма, которая потребуется на само строительство, и сумма, которая потребуется на покупку участка земли под это строительство.

    При этом методе получают данные, показывающие балансовую стоимость помещения с учетом вычета амортизационных отчислений, к которой суммируют стоимость участка земли. Однако, такой метод в условиях немалой инфляции дает в конечном результате заниженную оценку.

    Чтобы это избегать и выравнивать получаемый результат стоимости, применяют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

    Аналоговый метод

    Аналоговый метод, который по-другому называют методом сравнительных продаж. Этот подход основывается на том, что оцениваемый объект недвижимости сравнивают с его аналогом, на который известна рыночная стоимость.

    Чтобы провести оценку по этому методу, изучают тип исследуемого здания, его назначение, его объем и площадь, материал, применяемый при строительстве, другие типовые характеристики объекта. Помимо этого учитывают экологическую обстановку, насколько помещение удалено от центра города или от населенного пункта, от путей сообщений, а также другие сопутствующие факторы.

    Учитывается и стоимость объекта, когда с ним проводились сделки по отчуждению, условия этих сделок. По совокупности этих данных устанавливается стоимость оцениваемого помещения.

    Важно знать! Как правило, сравнение проводят по нескольким подобным объектам, что дает в итоге более точную оценку. Такой подход позволяет нивелировать разброс рыночной стоимости и факторы окружения.

    Этот метод имеет следующий алгоритм действий:

    1. Собирание данных об аналогичной недвижимости.
    2. Формирование информационной базы.
    3. Внесение получаемых данных об аналогичных объектах, используя определенную систему критериев.
    4. Поиск и фиксация относительных оценок.
    5. Поиск и фиксация взвешенных оценок.
    6. Поиск и фиксация обобщенных и удельных показателей полезности.
    7. Получение средней оценки всей совокупности объектов.
    8. Высчитывание новой стоимости для этой совокупности объектов.
    9. Определение экстремальных показателей, их учет и отсечение.
    10. Определение стоимости на новый объект.

    Доходный метод

    Доходный метод еще называют методом капитализации прибыли. Он основан на том, чтобы рассчитать прибыль, которую можно извлечь, если инвестированные в исследуемую и оцениваемую недвижимость средства, потратить на другие сферы предпринимательской деятельности, применяя при этом текущий процент банковского депозита.

    Применение этого метода сопряжено с очень сложными методика капитализации доходов и дисконтирования. По этой причине он применяется, как правило, для оценивания инвестиционных проектов на таких рынках, как аренда магазинов, офисов, складов, помещений для производства.

    Документы для оценки арендной платы за помещение

    Чтобы провести оценку арендной платы нежилого помещения, необходимо учитывать такие факторы, как:

    • какие сроки арендной платы, ее величина, в каком порядке она производится и другие условия;
    • какова площадь, этажность объекта аренды, из каких строительных материалов был построен и другие его характеристики;
    • развитость инфраструктуры района, в котором располагается арендуемый объект;
    • на какой срок заключено соглашение аренды, и какие условия его пролонгации;
    • есть ли другие дополнительные права, такие как право выкупа, право продажи и т.п.

    Для того, чтобы учитывать все эти факторы, нужно иметь их документальное подтверждение. С этой целью, для проведения оценивания необходимо подать следующие документы:

    1. Документы, удостоверяющие личность собственника оцениваемого объекта, если заказчик физическое лицо.
    2. Для юридических лиц — организационно-правовая форма, полное наименование предприятия, ОГРН и дата его присвоения, место нахождения.
    3. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
    1. Документы из бюро технической инвентаризации: технический паспорт, экспликация и поэтажный план.
    2. Справка, в которой есть данные о первоначальной балансовой стоимости объекта недвижимости и его остаточной балансовой стоимости; данные заносятся в справку на дату проведения оценивания.
    3. Свидетельство о праве собственности или другие правоустанавливающие документы на участок земли.
    4. Кадастровый план участка земли.
    5. Справка о наличии или отсутствии обременений.

    Договор аренды нежилого помещения

    Договор аренды, несмотря на отсутствие какой-либо строго установленной формы, тем не менее, должен быть составлен с учетом внесения в него ответов на такие важные вопросы, как:

    1. Какой вид права передается?
    2. На какой срок заключается договор?
    3. Как производится платеж, его условия и период?
    4. Есть ли какие-то ограничения для арендатора при использовании арендуемой недвижимости?
    5. Кто несет обязанность по оплате коммунальных платежей?
    6. При каких условиях, и в каком порядке заключенное соглашение может быть расторгнуто досрочно?
    7. Имеется ли право у арендатора выкупить объект аренды, и при каких условиях?
    8. Предоставляются ли арендные каникулы на время обустройства, будут ли засчитаны какие-то затраты арендатора (стоимость ремонта) в счет арендной платы?

    Если есть имущество, которое передается арендатору вместе с помещением, то специалисты настоятельно рекомендуют составлять акт приема-передачи этого имущества, который будет дополнением к составленному договору.

    Желательно этот акт составлять, одновременно проводя фото-, видеосъемку этого имущества, подробно описывая его состояние, имеющиеся недостатки и т.п.

    Такой подход позволит избежать осложнений, если арендатор повредит имущество, будет не бережно к нему относиться.

    Источник: http://citize.ru/ocenka-stoimosti-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

  • This article was written by admin