Расторжение зарегистрированного договора аренды

Регистрация соглашения о расторжении договора аренды Бесплатная юридическая консультация: Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация соглашения о расторжении договора.

Регистрация соглашения о расторжении договора аренды


Бесплатная юридическая консультация:

Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация соглашения о расторжении договора аренды (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Оглавление:

Нормативные акты: Регистрация соглашения о расторжении договора аренды

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Регистрация соглашения о расторжении договора аренды

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Регистрация соглашения о расторжении договора аренды

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Источник: http://www.consultant.ru/law/podborki/registraciya_soglasheniya_o_rastorzhenii_dogovora_arendy/

Погашение регистрационной записи об аренде в ЕГРН

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в ЕГРН. Если обременение в виде записи об аренде нежилого помещения «висит» в ЕГРН, то зарегистрировать новый договор на это помещение не получится. Проблемы с погашением записи об аренде в ЕГРН могут возникнуть в следующих случаях: — арендатор перестал платить (потребуется в судебном порядке расторгнуть договор, взыскать задолженность и штрафные санцкии и погасить запись в ЕГРН); — арендатор исчез и получить от него какие-либо документы (в частности акт о возврате арендованного имущества) невозможно; — арендатор не хочет платить и освобождать помещение, пытается втянуть вас в переписку, предлагая уменьшить арендную плату или предоставить рассрочку по оплате долга. Если вы оказались в такой ситуации, позвоните по тел.-51-06, Ежедневно с 9 до 21 ч. Бесплатно проконсультируем о возможных путях решения вашей задачи.


Бесплатная юридическая консультация:

Документы подаваемые на регистрацию

Погашение регистрационной записи об аренде при истечении срока аренды

Погашение регистрационной записи об аренде является наиболее распространенным регистрационным действием. После истечения срока аренды за погашением регистрационной записи об аренде может обратиться любая из сторон договора аренды. Как правило, за погашением записи об аренде обращается Арендодатель, как заинтересованное лицо. Нужно учитывать, что истечение срока аренды по договору не означает автоматического погашения записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости. Без вашего заявления запись погашена не будет, а это значит, что вы получите уведомление о приостановлении регистрации при попытке зарегистрировать новый договор аренды.

В регистрирующий орган предоставляются: — заявление о погашении регистрационной записи об аренде; — акт приема-передачи (возврата) имущества из аренды; — стандартный комплект документов для регистрации (доверенность, комплект документов от Арендодателя).

Погашение записи об аренде в связи с расторжением договора аренды на основании соглашения о расторжении

Соглашение о расторжении договора аренды регистрируется в ЕГРН как сделка (абз. 2 п 99 порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Для погашения регистрационной записи об аренде в Управление Росреестра предоставляются: — заявление о погашении регистрационной записи об аренде от любой из сторон договора аренды; — заявление о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от любой из сторон договора аренды; — если в соглашении о расторжении договора аренды речь идет только об этом, уплачивать госпошлину не требуется (пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016г. N 10АП-16114/2016 по делу N А/16, Письмо Министерства финансов РФ №03/42728 от 14.10.2013г. — соглашение о расторжении договора аренды (не менее 2-х экземпляров); — стандартный комплект документов для регистрации (доверенность, комплект документов от Арендодателя).

Погашение записи об аренде по договору, действующему на неопределенный срок

Для случаев, когда договор аренды был заключен на определенный срок и по его окончании арендатор не заявил о его прекращении, продолжая при этом пользоваться помещением — согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.


Бесплатная юридическая консультация:

Для погашения записи об аренде Арендодателю достаточно подать на регистрацию заявление о погашении аренды (заявление от Арендатора подавать не обязательно) и письменное уведомление в адрес Арендатора о прекращении договора аренды.

Заявление о погашении аренды должно быть подано в Росреестр после истечения трех месяцев с момента получения Арендатором уведомления о прекращении аренды (по правилам второго абзаца пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо с таким расчетом, чтобы три месяца истекли до начала рассмотрения заявления регистратором.

Уведомление о прекращении договора аренды будет считаться полученным Арендатором: — с момента проставления арендатором отметки о его получении с указанием Ф.И.О. и должности. — c момента, указанного в договоре аренды в качестве срока, в течение которого уведомление считается полученным Арендатором. Например, если условие о сроке сформулировано так: «Извещение об отказе считается полученным Арендатором на восьмой календарный день с даты отправки».

Примечание: Акт о передаче арендуемого помещения Арендатору и комплект документов от Арендатора на регистрацию можно не предоставлять. Желательно предоставить выписку из ЕГРН на Арендатора, чтобы подтвердить отправку уведомления на действующий адрес местонахождения общества.

Примечание: Если в договоре аренды стороны установили иной срок для предупреждения об отказе от договора, чем предусмотренный законом трехмесячный срок (установленный вторым абзацем пункта 2 статьи 610 ГК РФ Российской Федерации), то следует выбрать дату подачи заявления на регистрацию погашения записи об аренде с таким расчетом, чтобы на дату его рассмотрения регистратором, договор аренды был прекращен.


Бесплатная юридическая консультация:

Погашение записи об аренде после истечения срока действия договора аренды, заключенного на определенный срок, в ситуации когда арендатор освободил арендуемое помещение и следы его потерялись

При этом акт о возврате помещения Арендодателю не сохранился, а уведомление о прекращении договора не направлялось.

В таком случае нужно подать на регистрацию только заявление от Арендодателя плюс стандартный пакет документов. Есть вероятность, что запись об аренде Росреестр погасит без требования предоставить какие-либо дополнительные документы. В практике такие регистрационные действия проводились, однако есть судебные решения, признающие обоснованными отказы в регистрации погашения записи об аренде ввиду отсутствия надлежащих доказательств прекращения прав аренды – двустороннего акта приема-передачи арендованного имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 № Ф03-835/2010 по делу № А/2009).

Подавать документы на погашение записи об аренде может одна из сторон договора. На регистрацию дополнительно к документам от Арендодателя, необходимо предоставить заявление.

Погасим запись об аренде в ЕГРН

  • Поможем зарегистрировать новый договор аренды в Росреестре
  • Бесплатные консультации по тел.Ежедневно с 9 до 21 ч.

Как взыскать задолженность по договору аренды? Подробнее об этом в статье Взыскание долга по договору аренды


Бесплатная юридическая консультация:

Примечание: Срок погашения записи об аренде – в течение семи рабочих дней с 01.01.2017г. (п. 1 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Примечание: Акт возврата подписывается сторонами с последний день срока аренды.

Примечание: В случае погашения записи об аренде по заявлению Арендатора регистрирующий орган обязан уведомить об этом Арендодателя (собственника недвижимого имущества).

Примечание: Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г. N 135 утратила силу.

Источник: http://www.regpractic.ru/pogashenie-registracionnoy-zapisi-ob-arende.html


Бесплатная юридическая консультация:

Расторжение договора аренды, зарегистрированного в юстиции

Здравствуйте! В 2015 году нами заключен договор аренды офиса сроком на 5 лет, который был зарегистрирован в юстиции. Сейчас хотим расторгнуть этот договор.Подскажите, нужно ли регистрировать расторжение договора в юстиции и платить госпошлину? Какой размер госпошлины?

Ответы юристов (2)

Вы пишете:»​В 2015 году нами заключен договор аренды офиса сроком на 5 лет, который был зарегистрирован в юстиции. Сейчас хотим расторгнуть этот договор.Подскажите, нужно ли регистрировать расторжение договора в юстиции и платить госпошлину? Какой размер госпошлины?»

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В Вашем случае ни настоящим Кодексом, ни иными законами невозможность расторжения договора​ по соглашению сторон не предусмотрены. Поэтому, если самим договором такая возможность предусмотрена, можете его расторгнуть. Расторжение возможно также, если договором не предусмотрено (забыли написать такое условие), но соглашение сторон достигнуто.

Да, поскольку сделка зарегистрирована в Росреестре, значит, и расторжение подлежит регистрации. При регистрации расторжения договора Вам придется оплачивать за услуги (примерно 1600 руб.). Размер госпошлины лучше Вам скажут в самом Росреестне.

Уточнение клиента

Владимир, спасибо. Значит, и любые вносимые изменения в договор (через дополнительное соглашение к нему) тоже подлежат регистрации в Росреестре ,и соответственно нужно оплачивать госпошлину?


Бесплатная юридическая консультация:

27 Июня 2017, 09:33

Уточнение клиента

«Владимир, спасибо. Значит, и любые вносимые изменения в договор (через дополнительное соглашение к нему) тоже подлежат регистрации в Росреестре, и соответственно нужно оплачивать госпошлину?»

Да, вносимые изменения в договор подлежат регистрации, но госпошлиной не облагаются. Плата только за услуги.

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Источник: http://pravoved.ru/question//

Бесплатная юридическая консультация:

Адвокат Анисимов

Представительство и защита в суде

Госпошлина за расторжение договора аренды

Письмо Министерства финансов РФ №3/42728 от 14.10.2013

Госпошлина: расторжение договора аренды недвижимого имущества

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества сообщает.

В соответствии с подпунктом 8.2 пункта 3 статьи 333.35 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) государственная пошлина не уплачивается за государственную регистрацию прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

В статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон № 122-ФЗ) указано, что ограничения (обременения) — это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и др.).


Бесплатная юридическая консультация:

В пункте 3 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Таким образом, по мнению департамента, государственная регистрация соглашения о расторжении договора недвижимого имущества подпадает под действие подпункта 8.2 пункта 3 статьи 333.35 НК РФ, на основании которого за совершение данного юридически значимого действия государственная пошлина не уплачивается.

Заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ А.В.Сазанов

Об уплате пошлины за расторжение договора аренды недвижимого имущества

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Уважаемые заявители! Хостинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю предлагает вашему вниманию некоторые положения по регистрации расторжения договора аренды.

В зависимости от способа расторжения договора аренды информация вносится в ЕГРП путем государственной регистрации, в частности: на основании соглашения о его расторжении, на основании заявления об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора и на основании решения суда по заявлению соответствующей стороны.


Бесплатная юридическая консультация:

Касаемо соглашения в соответствии с п. 1, 2 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделка, изменяющая условия зарегистрированного договора, подлежит государственной регистрации.

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Кодекса);

При расторжении договора аренды необходимо учитывать положения ст.

Налоги и Право

450 Гражданского кодекса, а именно:

— изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором;

— по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной;


Бесплатная юридическая консультация:

— в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Кодекса)

Государственная регистрация соглашений о расторжении зарегистрированного договора аренды недвижимого имущества осуществляется на основании заявления, поданного одной из сторон договора (п. п. 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 №135).

Согласно ст. ст. 17, 18 Закона №122-ФЗ в регистрирующий орган также должны быть представлены документы, подтверждающие наличие оснований для государственной регистрации прекращения договора вследствие одностороннего отказа от него одной из сторон.

При расторжении зарегистрированного договора в судебном порядке по требованию одной из сторон договор расторгается на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.


Бесплатная юридическая консультация:

Как следует из разъяснений, приведенных в письме Минфина России от 14.10.2013 №3/42728, при регистрации соглашения о расторжении договора государственная пошлина не уплачивается, поскольку аренда согласно абз. 4 ст. 1 Закона №122-ФЗ признается ограничением (обременением) права, а за государственную регистрацию прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в силу пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса РФ госпошлина не уплачивается.

Более подробную информацию можно получить у специалистов в офисе Хостинского отдела краевого Управления Росреестра или у наших консультантов в офисе Хостинского МФЦ.

Государственная пошлина при погашении регистрационной записи о прекращении и расторжении договора аренды недвижимого имущества, а также за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества не уплачивается, сообщается в письме Минфина РФ от 25.05.2007 N03/27.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ »О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 26 Закона N 122-ФЗ договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).


Бесплатная юридическая консультация:

За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с налоговым законодательством ( п. 1 ст. 11 Закона N 122-ФЗ).

Подпунктом 20 п.

ЗА ГОСРЕГИСТРАЦИЮ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ГОСПОШЛИНА НЕ УПЛАЧИВАЕТСЯ

1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что государственная пошлина уплачивается за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества.

Вместе с тем пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прекращения и расторжения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, а также за государственную регистрацию соглашения о расторжении ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество уплата государственной пошлины не предусмотрена.

В Законе N 122-ФЗ также не содержится однозначного указания на то, что при прекращении и расторжении ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество должна уплачиваться государственная пошлина.


Бесплатная юридическая консультация:

Пунктом 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, установлено, что государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 ЕГРП в порядке, установленном разд. VI Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219. При расторжении договора аренды на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 ЕГРП.

Источник: http://advokatnasimov.ru/%D0%B3%D0%BE%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%88%D0%BB%D0%B8%D0%BD%D0%B0-%D0%B7%D0%B0-%D1%80%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0/

регистрация расторжения договора аренды нежилого помещения в росреестре

Регистрация расторжения договора аренды — бесплатная горячая линия

Стоимость регистрации и услуг:

  • Расторжение договора аренды
  • Регистрация договора аренды

Закажите обратный звонок — и специалист перезвонит через 30 секунд для бесплатной консультации.

регистрация расторжения договора аренды нежилого помещения в росреестре

Прекращение действия договора аренды, как и его заключение в обязательном порядке законодательно предписано регистрировать. Регистрация соглашения о расторжении, это в точности такой же этап, как и регистрация самого договора аренды. Отличие лишь в перечне документов.


Бесплатная юридическая консультация:

Чтобы узнать Ваш пакет документов на регистрацию, укажите название арендодателя и арендатора с организационно правовой формой (Например, ООО «компания» или ИП Петров. Организационно-правовая форма важна для определения перечня документов).

Подготовка пакета документов для расторжения договора аренды, это процедура начинающаяся с правовой оценки законности расторжения. Если расторжение по обоюдному согласию, то вопросов у регистратора (РОСРЕЕСТР) не возникает, однако же, если имеет место невыполнение условий договора и причина расторжения кроется в этом, очень важно юридически правильно сформулировать само дополнительное соглашение к договору.

Мы выполним следующие мероприятия для подготовки сделки расторжения:

  • Юридическое соответсвие соглашения о расторжении требованиям росреестра
  • Правовая экспертиза документов для регистрации соглашения о расторжении
  • Заявление о регистрации соглашения о расторжении
  • Регистрация соглашения о расторжении договора
  • Сдать и получить документы в росреестре

Электронная цифровая подпись (ЭЦП)

Выписка из ЕГРН с печатью


Бесплатная юридическая консультация:

Регистрация ипотеки нежилых помещений

Наши специалисты за 1 день подготовят весь пакет документов для регистрации, если того требует необходимость. В том числе за 1 день выписки из ЕГРЮЛ, приказы и регистрацию устава. Обратившись к нам, можно максимально срочно зарегистрировать расторжение договра.

регистрация расторжения договора аренды нежилого помещения в росреестре. Процедура расторжения.

Прежде всего, при расторжении договора аренды помещения, как уже отмечалось выше, необходимо четко сформулированное основание для расторжения договора аренды недвижимости. Если расторжение осуществляется по обоюдному согласию, то нет никаких причин для отказа в регистрации со стороны росреестра. Однако же, в большом количестве случаев, причиной расторжения является односторонний отказ от договора. Будь то обычное заблаговременное предупреждение, либо отказ от договора по причинам несоблюдения его условий одной из сторон. В таких случаях необходимо судебное решение в котором нужно ссылаться на нарушенные пункты и иметь конкретные доказательства нарушения условий. И все же, при нарушении условий договора, Гражданский Кодекс Российской Федерации предусматривает предварительное уведомление о нарушении условий, ведь это может быть по вине безответственных сотрудников арендатора. Уведомление направляется арендатору с указанием нарушений и сроками их исправления. Скачать образец письма уведомления арендатора.

Направив арендатору данное требование о исправлении нарушений договора аренды помещений, арендодатель выполнил все свои гражданские обязанности и в законном порядке предупредил арендатора об имеющихся нарушениях. Арендатор в свою очередь имеет право по своему усмотрению поступить с данным требованием. Либо проигнорировать его, если считает, что не нарушает условий договора, либо дать комментарии и исправить текущие нарушения. По истечению установленных сроков. Арендодатель может обратиться в суд с предъявлением данного, ранее отправленного арендатору требования. Суд рассматривает дела на основании ранее зарегистрированного договора аренды и с учетом изложенных пунктов и текущей ситуации выносит свое решение. Далее Арендодатель на основании решения суда готовит формат соглашения о расторжении договора и направляет его арендатору. Скачать формат соглашения вы можете по этой ссылке:

образец соглашения о расторжении договора

Соглашение о расторжении это обязательный и весьма существенный для регистрационных органов документ, поэтому подготавливая соглашении о расторжении договора аренды, необходимо учесть несколько обязательных моментов. Об этом написано ниже в разделе «Уведомление о расторжении договора» и «Соглашение о расторжении договора»

Документы для регистрации расторжения договора аренды нежилого помещения в росреестре

Конечно, в индивидуальных случаях пакет документов может весьма сильно отличаться от стандартного. Это могут быть и выписки из реестров юридических лиц и протокол о назначении генерального директора, если он сменился в процессе действия договора и другие документы имеющие весомую роль при регистрации соглашения расторжения договора.


Бесплатная юридическая консультация:

Договор не соответствует требованиям росреестра? Мы в течение двух часов, без корректировки основных коммерческих и технических условий сделаем для вас протокол соответствия. Либо полностью приведем договор в соответствие параметрам регистратора

Позвоните нам:

Законодательные акты и правительственные письма о расторжении договора.
Пошлина за регистрацию соглашения о расторжении

Письмо «Министерства финансов Российской Федерации от 14.10.2013 №03/42728 В соответствии с подпунктом 8.2 пункта 3 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) государственная пошлина не уплачивается за государственную регистрацию прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество. Т.е. стоимость регистрации соглашения о расторжении равняется нулю и платить ничего не нужно. Как следует из разъяснений, приведенных в письме Минфина России от 14.10.2013 №3/42728, при регистрации соглашения о расторжении договора государственная пошлина не уплачивается, поскольку аренда согласно абз. 4 ст. 1 Закона №122-ФЗ признается ограничением (обременением) права, а за государственную регистрацию прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в силу пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса РФ госпошлина не уплачивается.

Расторжение осуществляется одной из сторон

Государственная регистрация соглашений о расторжении зарегистрированного договора аренды недвижимого имущества осуществляется на основании заявления, поданного одной из сторон договора (п. п. 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 №135). Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. Судом договор аренды может быть расторгнут в соответствии с п. 2 ст. 450 при существенном нарушении договора аренды одной из сторон, а также в случаях, предусмотренных статьями 619, 620 ГК РФ. В случае, если односторонний отказ от исполнения договора аренды допускается законом или соглашением сторон, т.е. договором аренды, такой договор считается расторгнутым на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Прекращение действия договора аренды

В случае расторжения договора в судебном порядке, договор аренды считается расторгнутым с того момента, когда в законную силу вступило соответствующее решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Однако, касательно оплаты аренды за помещение, данная статья не действует. Прекращение арендной платы возможно или по согласованию сторон, или после подписания акта приема передачи помещения (возврата) арендодателю. Лишь только после этого арендные отношения имеют не коммерческий характер, а только остаточные пункты договора (о конфиденциальности, о других финансовых взаимодействиях основанных на ранее действовавшем договоре аренды — оплата штрафов, пени и др.)


Бесплатная юридическая консультация:

Спорные вопросы о доступе в помещение и взыскание аренды с арендатора при ограничении доступа в помещение

В случае, когда арендатор по своей воле уведомив или нет арендодателя покинет помещение до момента прекращения действия договора, не вернув помещение по акту приема передачи, то основания для невыплаты арендной платы у арендатора не имеется, даже если он не пользовался помещением. Вся арендная плата за этот срок должна быть уплачена. Однако, если имеет место ограничения доступа к помещению арендодателем во время действия договора, и несмотря на прописанные пункты в договоре об ограничении доступа за любые нарушения арендатора, арендодатель не имеет права взыскивать с арендатора, либо учитывать ранее оплаченные авансом средства в качестве оплаты за арендную плату в период ограничения доступа (постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.13 № 13689/12). Т.е. проще говоря, если арендодатель сменил замок и закрыл помещение по любым причинам, он не имеет права брать аренду за этот период.

Регистрация соглашения о расторжениирублей за весь комплекс работ включая выезд юриста и доставку.

Регистрация прекращения прав на недвижимость имеет много подводных камней, таких как уменьшение налогооблагаемой базы, законности осуществления сделки и др. звоните нам. Мы работаем до 21.00, без выходных: Или закажите обратный звонок. И мы перезвоним через 30 секунд для обсуждения Вашего вопроса

Соглашение о расторжении договора аренды

Вы можете скачать образец соглашения о расторжении договора аренды Скачать образец — соглашение о расторжении договора 2018

Расторжение договора аренды

Во первых, нужно прояснить, что соглашение о расторжении договора аренды это двухсторонняя сделка. И основания для подписания соглашения о расторжении могут быть как обоюдными, так и напротив. Обоюдные расторжения договора в большинстве своем происходят лишь по истечению сроков действия договора. И к сожалению, намного большее количество соглашений о расторжении мы регистрируем на основании суда и в одностороннем порядке. Но так как соглашение – это сделка двухсторонняя, то стороны должны прийти к решению вопроса расторжения уладив все споры и трения на основе законодательства и ранее зарегистрированного договора, в котором возможно были прописаны возникшие ситуации. Основанием для расторжения договора может быть лишь:

  • Обоюдное согласие сторон о расторжении договора аренды помещения
  • По решению суда, на основании заявления одной из сторон согласно законодательству и ГК РФ
  • Решение одной из сторон о расторжении договора аренды на условиях четко описанных в договоре аренды
Расторжение договора аренды недвижимости по инициативе арендатора
  • Арендуемое помещение не было передано арендатору после подписания договора
  • Если арендатору препятствуют в правомерном использовании помещения
  • У помещения имеются существенные недостатки, мешающие его правомерному использованию, которые не были отражены в договоре
  • Помещение нельзя использовать по причине ветхого состояния или отсутствия капремонта за счет средств арендодателя
  • Помещение нельзя использовать по причинам, не зависящим от арендатора
Расторжение договора аренды недвижимости по инициативе арендодателя

Основным и главным условием арендных отношений является использование арендуемого помещения в соответствии с условиями договора аренды, это касается направления основной деятельности арендатора, использования торговых брендов и товарных направлений, а также соответствие техническим условиям договора. Если арендатор существенно нарушает условия договора и состояния помещения, то арендодатель также, без обращения в судебные инстанции имеет право в односторонне порядке расторгнуть договор аренды помещения. Однако, само определение «существенные нарушения» имеет размытые границы и для его трактовки и использования в целях расторжения договора необходимо руководствоваться Гражданским Кодексом Российской Федерации. В большинстве договоров описывается порядок организации ремонтных работ в помещении, а также, порядок выполнения капитальных ремонтов. Арендатор обязан бережно относится к арендуемому имуществу, и с учетом естественного износа возвратить его арендодателю. Если же помещение в пользовании арендатора находится в неудовлетворительном состоянии, то арендодатель имеет законное право на одностороннее расторжение договора. Итак, основные моменты, на которые следует обратить внимание при расторжении договора со стороны арендодателя и это будет абсолютно законным – следующие:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Использование помещения с нарушением основных условий договора
  • Неудовлетворительное состояние помещения и существенное ухудшение помещения в процессе его использования арендатором
  • Задержка арендной платы два и более раза в течение действия срока договора
  • Несвоевременное выполнение, либо невыполнение капитальных ремонтов помещения

Помимо всего, согласно п.1 ст.451 ГК РФ, при существенном изменении обстоятельств аренды из которых исходили стороны при заключении договора аренды, возможно досрочное судебное решение вопроса о расторжении договора. Но опять же это должны быть существенные обстоятельства, которые не могли предвидеть стороны при заключении договора – к примеру, это может быть постройка школы рядом с алкогольным супермаркетом. Как следствие, у супермаркета отнимут лицензию на алкоголь, он не сможет вести свою деятельность и будет просить расторжения договора аренды на приемлемых условиях, с возвратом депозита. Однако, если арендодатель откажет в обоюдном расторжении и будет настаивать на удержании обеспечительного депозита, то арендодатель вправе обратиться в суд и решить данный вопрос в свою сторону.

Уведомление о расторжении договора аренды

Вы можете скачать образец уведомления о расторжении договора аренды Скачать образец — уведомление о расторжении договора

Уведомление о расторжении договора аренды

Как уже говорилось выше – договор может быть расторгнут различными вариантами, это обоюдное расторжение, односторонне расторжение в судебном порядке и одностороннее в соответствии с условиями договора. Так вот, для того, чтобы одностороннее расторжение договора имело законную силу, необходимо действовать по законной методике. Чтобы уведомить вторую сторону о намерениях расторжения договора необходимо направить в его адрес письмо – уведомление о расторжении договора аренды. На данное уведомление сторона может отреагировать, либо нет, если намерения о расторжении не имеют под собой законных оснований. В любом случае, согласно законодательству, сторона имеет 30 дней на рассмотрение письма и реакцию. Если иное не сказано в уведомлении. Если вторая сторона не была заблаговременно уведомлена о намерениях расторжения договора, то суд с большой вероятностью станет на ее сторону и обяжет возместить все убытки и издержки.

Уведомление необходимо вручать лично арендатору, его сотруднику, либо директору, а также можно направить заказным письмом. Датой уведомления считается штемпеля на заказном письме, или дата передачи в руки второй стороне. Уведомление носит собой обязательный характер, поэтому суд будет рассматривать заявление об одностороннем расторжении договора аренды лишь в случае, если у вас имеется документ подтверждающий отправку уведомления второй стороне. Содержание уведомления не регламентировано актами, поэтому мы приводим проработанную форму уведомления, которой пользуемся сами.


Бесплатная юридическая консультация:

Закажите бесплатно обратный звонок, мы перезвоним Вам в течение 30 секунд и проконсультируем по любому возникшему вопросу

Источник: http://erc-consalt.ru/rastorjenie-dogovora-arendi.html

Расторжения не зарегистрированного договора аренды

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Договор аренды недвижимости , заключенный на срок более 1 года , не был зарегистрирован. Фактически арендные отношения по нему существовали. Каким документом ( двусторонним) можно прекратить отношения по Договору , поскольку заключение Соглашение о расторжении Договора видится спорным , так как сам Договор в силу отсутствия регистрации не был заключен.

Ответ

Когда по незарегистрированному договору имущество было передано арендодателем и принято арендатором без каких-либо замечаний , все существенные условия были согласованы и договор исполнялся сторонами , он связывает стороны обязательством , которое не может быть произвольно изменено одной из сторон , что подтверждается приведенной нижнее судебной практикой. Таким образом , расторжение незарегистрированного договора аренды может быть оформлено соглашением сторон.

Если договор аренды , заключенный на срок не менее года , не зарегистрирован , то в этом случае возникают последствия , влияющие как на отношения сторон договора , так и на их отношения с третьими лицами.

Если государственная регистрация отсутствует , согласно п. 3 ст. 433 , п. 2 ст. 609 , п. 2 ст. 651 ГК РФ договор считается незаключенным ( Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 №№ 4037/10 , А65−18537/2009-СГ2−55, Определение ВАС РФ от 08.07.2013 №№ ВАС-8167/13 , А55−13902/2011).

Однако , когда по незарегистрированному договору имущество было передано арендодателем и принято арендатором без каких-либо замечаний , все существенные условия были согласованы и договор исполнялся сторонами , он связывает стороны обязательством , которое не может быть произвольно изменено одной из сторон ( п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Арендатор обязан вносить арендную плату по такому договору. Если договором было предусмотрено начисление неустойки , она может быть взыскана со стороны , нарушившей обязательство.

В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ в от 25.02.2014 № 165 указано , что сторона договора , не прошедшего необходимую государственную регистрацию , не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. В случае если стороны согласовали все существенные условия договора аренды и исполняли его , при этом не затронуты права третьих лиц , в целях осведомления которых о заключении данного договора и его условиях предусмотрена государственная регистрация , то обязательство считается возникшим и оно должно надлежаще исполняться. К возникшему обязательству необходимо применять правила ГК РФ об аренде.

Так , арендатор вправе занимать помещение , внося за него предусмотренную соглашением плату , до окончания определенного в нем срока пользования. Арендодатель вправе требовать возврата имущества только по истечении указанного срока либо в иных случаях , когда обязательства могут быть прекращены в общем порядке в соответствии со ст. 450 ГК РФ.

Приведем судебную практику , подтверждающую , что арендодатель не вправе требовать возврата переданного в аренду имущества , ссылаясь на отсутствие обязательной государственной регистрации , если согласованы все существенные условия договора и он исполнялся сторонами , до истечения срока аренды или прекращения обязательств в общем порядке ( ст. 450 ГК РФ): Постановление ФАС ПВО от 24.07.2014 № А55−24911/2013, Постановление ФАС ЗСО от 07.04.2009 №№ Ф04−1332/2009 ( 1818-А46−11), А46−13783/2008.

При признании договора аренды незаключенным или недействительным арендодатель не может истребовать имущество на основании ст. 622 ГК РФ , устанавливающей обязанность арендатора вернуть арендованное имущество при прекращении договора.

По вопросу же о том , на основании каких норм арендодатель может требовать возврата имущества по недействительному договору аренды , существует две позиции судов:

1. При признании договора аренды недействительным арендодатель вправе истребовать имущество на основании ст. 167 ГК РФ , а не ст. 301 ГК РФ ( Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 №№ 11906/12 , А56−4194/2011).

2. При признании договора аренды недействительным арендодатель вправе истребовать имущество согласно ст. 301 ГК РФ ( Постановление ФАС МО от 21.09.2011 № А40−93150/10−109−775, Определение ВАС РФ от 08.02.2012 №№ ВАС-402/12 , А59−4078/2010).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах « Системы Юрист».

Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73

« 14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации , если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды , который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации , но не был зарегистрирован , то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено , что собственник передал имущество в пользование , а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний , соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими , то в таком случае следует иметь в виду , что оно связало их обязательством , которое не может быть произвольно изменено одной из сторон ( статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.3Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом , она подлежит взысканию с должника*.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права , предоставленные лицу , пользующемуся имуществом по договору аренды , не прошедшему государственную регистрацию , не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

В частности , такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок ( пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица , приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь , не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Источник: http://www.law.ru/question/22878-rastorjeniya-ne-zaregistrirovannogo-dogovora-arendy

Расторжение договора аренды

Необязательно ждать, пока истечет текущее соглашение, есть несколько способов разорвать отношения с арендодателем/арендатором законным путем. Но даже если это желание обоюдное, процесс расторжения нужно правильно оформить, это исключит претензии от арендатора/арендодателя в будущем.

Какие существуют способы разрыва соглашения?

Расторжение договора аренды производится следующими способами:

  • по обоюдному согласию – самый простой способ, достаточно лишь заключить соответствующее соглашение;
  • в одностороннем порядке;
  • через обращение в суд.

Два последних способа чаще всего используются, когда арендатор/арендодатель нарушают правила документа об аренде. Помимо досрочного расторжения пострадавшая сторона претендует и на компенсацию убытков.

Возможно ли расторжение договора по обоюдному согласию?

Расторжение договора аренды может требоваться по разным причинам:

  • арендатор/арендодатель нарушали правила соглашения, но пришли к компромиссу без привлечения правоохранителей;
  • возникли личные обстоятельства, например, арендодателю срочно понадобились денежные средства и он решил продать сдаваемый объект.

Не всегда расторжение договора аренды основывается на негативных факторах. Независимо от причины такого решения, в соглашении нужно указать:

  • причины;
  • стадия, на которой находится исполнение договора. Здесь нужно отразить передан ли был объект в пользование, либо сделать это владелец не успел;
  • обязательный пункт – взаиморасчет арендатора/арендодателя. Финансовых претензий у арендодателя/арендатора остаться не должно. Средства за неиспользованный период могут быть возвращены (эти условия рекомендуем указать в документе об аренде);
  • оговаривается срок, в течение которого имущество вернется в собственность владельца.

Арендатор может вернуть имущество в момент заключения дополнительного соглашения. В целях подстраховки желательно составить акт приема/передачи, в документе арендатор/арендодатель ставят подписи, подтверждая этим, что претензий друг к другу у них нет. В акте детально описывается арендованный объект, его состояние, наличие дефектов. Если дефекты появились по вине временного владельца, то в документ вносится положение о компенсации убытка.

Считать расторгнутым договор аренды можно после подписания соответствующего соглашения. В нем при необходимости указывается другой срок расторжения, когда документ станет недействительным.

Учтите, если соглашение об аренде оформлялось у государственного регистратора, то и его отмена регистрируется так же.

При каком условии возможно обращение в суд от арендатора?

К этому способу приходится прибегать при нарушении положений документа арендатором/арендодателем, а решить конфликт без суда не удается.

Говорить о досрочном расторжении договора аренды временным владельцем через суд можно, если владелец объекта недвижимости допустил одно из нарушений, указанных в ст. 620 ГК:

  • не позволяет использовать имущество должным образом, не обеспечил доступ, не соблюдает сроки, указанные в документе об аренде;
  • после подписания документа временным владельцем недвижимости выявлены недостатки, о которых собственник умолчал. Недостатки препятствуют полноценному использованию арендуемого имущества. Пример – заведомо известные собственнику проблемы с отопительной системой, в холодное время года новый собственник не может пользоваться арендованным имуществом (домом полноценно);
  • собственник отказывается во временные рамки, оговоренные в документе об аренде, выполнять капремонт. Конкретные сроки могут не указываться, в таком случае он обязан выполнить работы в «разумные сроки», степень «разумности сроков» устанавливается индивидуально;
  • если объект придет в негодность не по вине временного владельца.

По инициативе арендатора суд может рассматривать вопрос аннулирования соглашения об аренде, если перед этим он обратился к собственнику имущества с этим требованием. Действовать нужно в таком порядке:

  • сначала идет обращение к собственнику, в нем указываются причины желания прекратить отношения (обращение оформляется отдельным документом). При этом требовать ликвидации проблем нет необходимости, нужно обозначить свое желание разорвать соглашение, сообщить о причинах;
  • в ст. 620 указывается, что в суд обратиться можно, только если собственник не отреагировал на обращение. Если ориентироваться на судебную практику по этим вопросам, то должно пройти как минимум 10 суток после письменного обращения со стороны временного владельца.

После этого расторжение договора аренды арендатором становится возможным через суд.

В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?

Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:

  • при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
  • нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
  • игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
  • при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;

Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:

  • сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
  • если ответа нет, временный собственник обращается в суд.

Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.

Односторонний разрыв соглашения – как правильно его оформить?

В общем случае расторжение договора аренды в одностороннем порядке с арендодателем/арендатором не допускается. Убедиться в этом можно ознакомившись с 310 ст. ГК – в ней сказано, что отказ от своих обязательств без согласия второго участника отношений возможен лишь в виде исключения.

Еще один вариант – те случаи, когда часть сторон, участвующих в соглашении, занимается предпринимательской деятельностью. При этих условиях они могут прекратить ее.

Тем не менее, если есть отдельный пункт в документе аренды, то расторжение договора аренды происходит без судебного заседания. Достаточно только письменно уведомить вторую сторону о принятом решении. Условия расторжения остаются теми же – объект возвращается собственнику, стороны решают финансовые вопросы.

В письме второй стороне нужно указать:

  • реквизиты арендодателя/арендатора;
  • обязательства, оставшиеся неисполненными, в частности финансовые;
  • сообщается, что этот документ означает расторжение договора аренды.

Отправить уведомление об этом достаточно на тот адрес, который указывался в соглашении. Если вам известны другие адреса, по которым может находиться вторая сторона, то отправить его можно и туда, но это не является обязательным требованием. Если письмо не будет отправлено на адрес, указанный в документе об аренде, то этим вы нарушите закон и при рассмотрении дела суд это учтет.

Расторжение договора аренды до установленного срока не всегда нужно. Представьте ситуацию – арендатором является предприниматель, плату вносит не он лично, а бухгалтер, который просто забыл перевести деньги собственнику. При таких условиях разрыв соглашения не даст ничего кроме ряда неудобств для арендатора/арендодателя.

Поэтому перед решением о прекращении отношений с арендатором собственник арендуемого объекта отправляет сообщение о нарушении. В нем сообщается о факте нарушения и указывается на то, что повтор инцидента или игнорирование этого уведомления приведет к расторжению договора аренды.

В каких еще случаях может потребоваться досрочное расторжение договора аренды?

Выше перечислены основные причины и типовой алгоритм расторжения договора аренды. Но нужно учитывать индивидуальные особенности ситуации. Несколько примеров разберем:

  • выше мы указывали, что нарушение сроков оплаты является основанием для арендодателя разорвать соглашение. Если средства были перечислены до получения сообщения от владельца имущества, то собственник все равно имеет право аннулировать договор. Но если с момента оплаты долга прошло достаточное количество времени, новых просрочек не было, то считать этот инцидент основой для отмены соглашения об аренде уже нельзя. Уточнений по поводу «достаточности» срока нет, этот вопрос устанавливается в каждом конкретном случае;
  • в ситуации, если земельный участок арендован, но на нем находится недвижимое имущество (являющееся собственностью арендатора), то расторжение договора аренды возможно. Алгоритм тот же, закон поясняет это тем, что разрыв соглашения об аренде не выводит имущество из собственности арендатора;
  • гибель арендатора/арендодателя не означает расторжение договора аренды. Все права переходят наследникам, об этом говорит 617 ст. ГК. исключение это те случаи, когда соглашение с умершим заключалось с учетом его личных качеств;
  • расторжение договора аренды невозможно на основании того, что арендатор/арендодатель находится в менее выгодном положении. Например, собственник может, а временный владелец не может досрочно аннулировать документ об аренде. Этот аргумент временным собственником использоваться не может. Логичным в этой ситуации было бы подать иск, через суд можно в соглашение включить нужные пункты и выправить ситуацию.

Эти примеры мы привели для того, чтобы показать, что каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.

Заключение

Расторжение договора аренды до срока, указанного в документе, возможно. Сделать это можно несколькими способами – решить вопрос миром или воспользоваться соответствующим пунктом в соглашении об аренде. В крайнем случае вопрос решит суд, так что безвыходной ситуации точно не будет.

Источник: http://realty.vesti.ru/info/dokumenty/rastorzhenie-dogovora-arendy

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн