Продажа квартиры находящейся в ипотеке сбербанка

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Порядок продажи квартиры. Ипотечная недвижимость Бесплатная юридическая консультация: Понятие «ипотека» уже давно на слуху,.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Порядок продажи квартиры. Ипотечная недвижимость


Бесплатная юридическая консультация:

Понятие «ипотека» уже давно на слуху, и всем известно его значение. Стоимость жилья постоянно растет, поэтому ипотека является одним из наиболее разумных способов решения квартирного вопроса.

Оглавление:

Однако возникают ситуации, когда ипотечную квартиру нужно продать. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Какие существуют риски для покупателей и продавцов такого жилья?

Причины продажи ипотечного жилья

Ипотечная недвижимость может продаваться по следующим причинам:

  1. Владельцы ипотечной квартиры больше не могут расплачиваться за нее по различным причинам, к примеру, в результате потери работы.
  2. Возник шанс приобрести недвижимость на лучших условиях. Таким образом, ипотечная квартира становится ненужной.
  3. Семейные обстоятельства, к примеру, развод, женитьба, получение другой недвижимости по наследству или в дар и др.

Как банки относятся к подобным сделкам?

Когда заемщик жилищного кредита теряет платежеспособность, в большинстве случаем единственным разумным решением является продажа ипотечной квартиры и покупка меньшей по габаритам. Для осуществления сделки данного типа необходимо предварительно получить разрешение банка, где оформлялся жилищный кредит. Как правило, банк заинтересован в своевременном погашении ипотеки и недопущении просрочек. Поэтому обычно банк оказывает содействие в продаже ипотечной недвижимости с целью предотвращения возможной задолженности.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

Риелторам давно известно, что операции с недвижимостью ипотечной составляют больше 50 % всех сделок. Чтобы провести сделку, необходимо получить разрешение кредитной организации, в нашем случае Сбербанка России. При этом банку придется возмещать в полной мере затраты, которые он понес в результате выдачи заемщику кредитных средств, и упущенную частично прибыль.


Бесплатная юридическая консультация:

Способы продажи

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Существует 3 способа совершения сделки:

  1. Погашение жилищного займа. Способ подходит лишь в ситуациях, когда условиями ипотечного кредита предусмотрена возможность его досрочного погашения. Ипотека будет гаситься из средств покупателя квартиры, для этой цели продавцу необходимо с ним заключить предварительный договор и заверить его у нотариуса. После этого покупатель, продавец и банк заключают договор о погашении ипотеки и снятии обременения. Продать квартиру можно только после регистрации снятия обременения в Росреестре.
  2. Продажа ипотеки. Ипотечная недвижимость может быть передана третьему лицу по новому кредитному договору со Сбербанком. Для этого, как и в предыдущем случае покупатель и продавец сначала заключают и регистрируют между собой предварительный договор, а потом с банком – трехстороннее соглашение о смене кредитозаемщика. После этого составляется и регистрируется в Росреестре договор купли-продажи.
  3. Переоформление займа. Способ подходит в тех случаях, когда существует возможность переоформления ипотеки в обычный потребительский кредит. Для начала продавец переоформляет на себя кредит, а затем получает согласие от Сбербанка на продажу жилья. После этого можно приступать к оформлению договора купли-продажи.

Какие документы понадобятся?

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, предполагает сбор:

  • правоустанавливающих бумаг,
  • копий паспортов собственников,
  • паспорта БТИ,
  • выписки из домовой книги,
  • копии лицевого счета недвижимости.

Помимо этого, может потребоваться разрешение органов опеки, если один из собственников – несовершеннолетнее лицо. Также понадобится выписка из ЕГРН с указанием текущего состояния обременений и всех собственников.

Банк вправе дополнительно запросить:

  • копию водительских прав,
  • военный билет,
  • справку из туберкулезного диспансера (если имеются пожилые собственники).

Процедура продажи

Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке Сбербанка, состоит из следующих этапов:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Покупатель квартиры вносит за нее аванс продавцу.
  2. Продавец предоставляет в банк согласованный пакет документов.
  3. Продавец приглашает специалистов оценочного бюро для составления полного отчета по квартире.
  4. Подготовка предварительного и основного договора, согласование процедуры продажи ипотечной квартиры со Сбербанком.
  5. Подписание соглашений.
  6. Регистрация залога за квартиру в банке, снятие обременения, государственная регистрация договора и прав собственности.
  7. Получение на руки свидетельства о регистрации права, проведение взаиморасчетов между покупателем и продавцом.

Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка – процедура довольно долгая, особенно если речь идет о досрочном погашении жилищного кредита. Сбербанк не рассматривает сомнительные схемы, поэтому в основном предлагает действовать по разработанным им алгоритмам. Таким образом, процедура продажи будет индивидуальной в каждом конкретном случае. Важно отметить, что Сбербанк неохотно идет на переоформление ипотеки любым способом.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом?

Если жилищный кредит был взят под материнский капитал, сделка будет выглядеть несколько сложнее. Ребенку, для которого были выделены средства из госбюджета, должно исполниться 3 года. Только в этом случае можно продавать жилье, чтобы на вырученные средства приобрести новое. Это может быть как другая, в том числе ипотечная, недвижимость в новостройках, так и на вторичном рынке.

От Сбербанка продавцу нужно получить разрешение в письменном виде на продажу жилья. В этом документе указываются условия совершения сделки (к примеру, выплата комиссии). После этого можно приступать к погашению текущей задолженности и подавать документацию в Росреестр на погашение записи о наличии обременения и одновременно на переоформление права собственности. Помимо этого, квартира может быть продана при наличии обременения, при этом кредит погашается уже после государственной регистрации договора. Затем можно приступать к снятию залога. Если квартира менее 3 лет в собственности

Порядок продажи квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, ничем не отличается от вышеуказанного алгоритма. Единственное отличие состоит в том, что продавцу нужно заплатить подоходный налог. Но если приобретается новое жилье большей стоимости, можно получить налоговый вычет и вернуть 13%. Если же приобретается новая квартира меньшей стоимости – вычет не выплачивается.

Продажа квартиры при разводе

В последнее время все большее количество супружеских пар принимают решение о разводе. В этом случае бывшие супруги должны разделить нажитое в браке имущество, но и совместные долговые обязательства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка при разводе? Существует две схемы.


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Ипотека оформлялась после заключения брака. Бывшие супруги должны подписать дополнительное соглашение в банке к договору жилищного кредитования. В этой ситуации банки обычно принимают решение переоформить два новых кредита либо переписать прежний на одного заемщика. Поскольку условия кредита определяются индивидуально, необходимо предварительно проконсультироваться в банке.
  2. Ипотека была получена до вступления супругов в законный брак. В этой ситуации один из бывших супругов выступает кредитозаемщиком. При этом жилье законодательно не считается совместно нажитым. Разделу здесь могут подлежать только платежи, совершенные после заключения брака. Добиться этого можно только по решению суда. И в этом случае следует проконсультироваться с сотрудником Сбербанка.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка через риэлтора?

Нередко собственники ипотечных квартир, желающие продать такое жилье, привлекают риэлторские агентства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка в этом случае? Сначала необходимо выяснить возможные варианты продажи недвижимости в банке. После этого нужно обратиться к риелтору, который будет заниматься непосредственно поиском покупателей и сбором необходимых для сделки документов. За свои услуги агентство возьмет немалую комиссию, но процесс продажи при этом значительно ускориться. Способ продажи ипотечной квартиры при участии риелтора подходит тем собственникам, которые хотят избавиться от такого жилья, как можно скорее.

Риски для покупателя

Операции с недвижимостью, приобретенной с привлечением кредитных средств, являются рискованными, прежде всего, для покупателя. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель не сможет приобрести квартиру с обременением, соответственно ему откажут в ссуде, и он не получит желанную квартиру. К сожалению, возникают ситуации, когда продавцы подделывают документы. Помимо этого, покупатель может столкнуться с отсутствием необходимых документов или их несоответствие запросам банка у продавца для переоформления недвижимости. Если собственником является несовершеннолетнее лицо, органы опеки могут запретить продажу жилья.

Риски для продавца

Напомним, что процедура продажи ипотечной квартиры полностью контролируется банковским учреждением на всех ее этапах. Банк является самым заинтересованным в успехе и прозрачности сделки. Немаловажную роль здесь играет такой фактор, как платежеспособность покупателя, поскольку если этот параметр не будет соответствовать требованиям банка, ипотеку невозможно будет переоформить.

Продавцу следует быть осторожным при взаиморасчетах с покупателем и не ввязываться в различные «серые» схемы передачи денег, которые довольно часто реализуются мошенниками. Здесь возникает риск срыва продажи. Однако если недобросовестный покупатель все же будет выявлен, это поможет избежать продавцу серьезных проблем в дальнейшем. Помните о том, что мошенники могут ввести в заблуждение и сотрудника банка. Однако в сделке со стороны банка участвует еще и страховая служба, обязанностью которой также является проверка законности и правомерности сделки. Теневая схема, таким образом, будет раскрыта.

В связи с этим самым большим риском для продавца является пустая трата времени в случае получения покупателем отказа в предоставлении жилищного кредита.


Бесплатная юридическая консультация:

Продажа ипотечной недвижимости не редкость в наше время. Ситуации, когда заемщик не может более погашать свою задолженность, встречаются часто. Единственным разумным решением является продажа ипотечного жилья. Как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанк? Прежде всего, следует получить согласие от кредитной организации на продажу такой квартиры и найти покупателя. После этого можно приступать к оформлению сделки. Существует два основных варианта – покупатель погашает ипотеку либо на него переоформляется жилищный кредит. Еще один способ переоформление ипотеки в потребительский кредит. Однако операции с ипотечной недвижимостью являются рискованными как для покупателей, так и для продавцов.

Источник: http://www.syl.ru/article/283861/new_kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka-poryadok-prodaji-kvartiryi-ipotechnaya-nedvijimost

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка и как это сделать — пошаговая инструкция

На приобретенное в рамках ипотеки жилье, если оно было оформлено в качестве залога банку, накладывается обременение. В связи с этим многие заемщики думают, что они не могут продать ипотечную квартиру, какие бы ни были у них обстоятельства. Это не так: Сбербанк, равно как и другие банки, могут пойти навстречу заемщику — просто для этого нужны веские основания. В настоящей статье будет рассмотрено, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она не выплачена, а также предоставим пошаговую инструкцию, из которой узнаете, как правильно провести процедуру продажи жилья с обременением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !


Бесплатная юридическая консультация:

Можно ли распоряжаться ипотечным жильем?

Даже несмотря на обременение, которое накладывается на квартиру, Сбербанк может позволить заемщику продать квартиру. Количество подобных сделок постоянно растет в связи с растущей мобильностью населения, поэтому процесс продажи ипотечной квартиры у банковского руководства давно отлажен и не вызывает вопросов.

Банковские организации прекрасно понимают, что залет ипотеки в жизни граждан может многое измениться, от развода и связанного с ним дележа имущества до появления нового ребенка, из-за которого прежней жилплощади для комфортного проживания уже недостаточно.

Тогда Сбербанк не только разрешит продать недвижимость, но и предложит свои услуги: постарается найти заемщику покупателей, предложит удобные и максимально безопасные способы расчета с покупателями и так далее. Таким образом, мнение банка очень сильно зависит от причин продажи.

Нужно ли получать согласие банка для совершения сделки?

Да, нужно. Процедура выдачи, отчуждения и взыскания ипотечной недвижимости, а также полномочия лиц полностью регламентированы Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, в п.1 статьи 37 настоящего Закона указано, что продажа, дарение и прочие операции с отчуждением имущества возможны, но только с согласия банка.

Статья 37 ФЗ 102. Отчуждение заложенного имущества


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
  3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Соответственно, попытка продать недвижимость без предварительного согласования с банком — противоправное действие и нарушение действующего законодательства РФ. Чтобы получить разрешение банка, необходимо прежде всего явиться в отделение, уведомить о готовящейся сделке и получить от банковских сотрудников консультацию.

После этого заемщику потребуется подать заявление о просьбе получить согласие. К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие наличие уважительных причин для продажи.

Например, если заемщик, в связи с появлением в семье ребенка, хочет продать имеющееся жилье и купить новое и более вместительное, банку нужно предоставить свидетельство о рождении ребенка из ЗАГСа или свидетельство об усыновлении (удочерении) ребенка. Тогда банк с очень высокой вероятностью даст согласие на продажу.

Причины реализации недвижимости

Уважительными основаниями банк считает:

  • Развод супругов.
  • Смерть одного из созаемщиков.
  • Переезд в другой город из-за новой работы.
  • Перевод какого-либо родственника заемщика на иждивение к нему.
  • Потеря рабочего места — при условии, что заемщик не может найти новую вакантную должность (это необходимо подтвердить документально — например, предоставить справку из департамента по труду и занятости населения).
  • Рождение или усыновление/удочерение ребенка.
  • Неожиданное и значительное улучшение финансового состояния заемщика — наследство, высокие доходы от бизнеса, выигрыш в лотерею и так далее. Банк даст согласие в том случае, если заемщик захочет обменять эту квартиру на новую и более комфортабельную, оформив ее в том же банке-кредиторе.

Уважительных причин может быть больше: банковское руководство подходит к каждому случаю в индивидуальном порядке, поэтому даже если заемщик не нашел в списке подходящий ему пункт, все равно есть смысл обратиться в отделение Сбербанка. Просто шанс на выдачу согласия значительно выше у тех, кто обратился в Сбербанк по вышеперечисленным причинам.

Бесплатная юридическая консультация:

Какие могут встретиться сложности?

Помимо того, что заявителю потребуется предоставить максимум возможных документов, подтверждающих наличие уважительных причин для продажи, Сбербанк выставит клиенту еще одно условие — весь долг должен быть погашен до того, как недвижимость будет снята с обременения.

До тех пор, пока задолженность есть, обременение в виде залога не будет снято — а это создаст проблемы и покупателю, и продавцу, и самой банковской организации. Поэтому заемщику необходимо еще перед подачей заявления определить, хватит ли вырученных от продажи средств на погашение задолженности.

Если их не хватает, придется искать дополнительные источники денежных средств: потребительский кредит, ломбардное кредитование или продажа имеющейся собственности кроме жилья, оформленного в качестве залога.

Более того, Сбербанк часто выставляет требование предоставить ему в обязательном порядке предварительный договор купли-продажи квартиры, заверенный у нотариуса — порой без такого договора Сбербанк даже не выдает согласие на отчуждение недвижимости, если у него есть серьезные подозрения касательно благонадежности заемщика.

В большинстве же случаев договор нужно предоставить уже после получения согласия: предварительный договор показывает банку серьезность намерений заемщика, а также повышает его уверенность в окончательном и успешном заключении сделки.


Бесплатная юридическая консультация:

Во всем остальном преград нет, потому что банковским организациям, особенно крупным, в первую очередь важно вернуть потраченные на ипотеку средства. Если сотрудники Сбербанка видят, что продажа жилья необходима и это единственный удовлетворительный способ для возврата банку денежных средств, процедура отчуждения недвижимости пройдет без каких-либо проблем.

Как купить жилье с обременением?

Совершить куплю-продажу можно как самостоятельно, так и с участием банка. В первом случае заемщик получает наибольшую свободу действий, что в некоторых ситуациях бывает просто необходимо; во втором случае заемщику значительно проще провести процедуру, потому как заниматься поиском покупателя и переоформением документов будет банк.

Без участия заимодателя

  1. Сотрудников Сбербанка необходимо уведомить о предстоящем досрочном погашении задолженности, а также о необходимости продать квартиру. В течение небольшого времени — 1-3 суток — руководство Сбербанка принимает решение, выдавать ли согласие на продажу заемщику.
  2. Если согласие не было выдано, заемщику понадобится найти такого покупателя, который согласился бы внести собственные средства на погашение задолженности заемщика — разумеется, под расписку. После погашения задолженности обременение снимается, и собственность можно переоформить на покупателя.
  3. Если согласие было выдано банком, нужно просто найти покупателя, желающего приобрести ипотечную квартиру.
  4. С покупателем заключается предварительный договор купли-продажи или составляется договор задатка; копию договора нужно отнести в отделение Сбербанка.
  5. После погашения задолженности и покупатель, и продавец должны явиться в Росреестр для снятия обременения (на основании справки, выданной банком).
  6. Подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре, подписывается акт о приеме-передаче. Право собственности переходит к покупателю, процедура завершена.

С участием заимодателя

  1. Банк ищет подходящего покупателя. Между ним и заемщиком подписывается предварительный договор купли продажи.
  2. Денежные средства, полученные после подписания договора, идут банку на погашение задолженности заемщика. Оставшиеся средства, если они есть, кладутся в банковскую ячейку.
  3. После полного погашения задолженности, между покупателем и заемщиком составляется и сразу же подписывается основной договор купли-продажи.

В нем должно быть прописано, что денежные средства были переданы еще до его подписания; также должно быть указано, какие именно суммы в рублевом выражении были переданы и каким образом.

  • Заемщик получает в банке справку о погашении кредита, после чего он и покупатель снимают в Росреестре обременение.
  • Производится полный расчет и переоформление прав на собственность. Деньги в банковской ячейке передаются продавцу (бывшему заемщику).
  • Нюансы продажи недвижимости, находящейся в залоге

    В целом, основные проблемы возникают на стадии получения согласия и поиска покупателя.

    Однако, если покупатель найден и бюрократические процедуры уже начаты, все равно есть некоторые нюансы, на которые нужно обращать особенное внимание:
    • Заемщику, если он решил продать недвижимость, в любом случае придется возвращать задолженность банку в досрочном порядке. Но не всегда такая возможность предусмотрена ипотечным договором, поэтому еще перед началом процесса нужно изучить договор, посмотреть, указана ли возможность досрочного погашения займа.
    • За досрочное погашение Сбербанк, в зависимости от условий ипотеки, может взять дополнительную комиссию. Поэтому в договоре нужно также поискать пункт о том, предусмотрены ли за это дополнительные комиссии и штрафы.
    • Если цель заемщика — сменить одну ипотечную квартиру на другую посредством одного и того же банка-кредитора — Сбербанком могут быть сделаны значительные послабления и даже снижение ставок. Таким образом, например, ближайший конкурент Сбербанка — ВТБ 24 — выдает «вторую» ипотеку на вторичном рынке под 12% годовых, хотя в стандартных условиях минимальная ставка начинается от 14% годовых.

    Главное, что нужно понимать заемщику — с приобретением ипотечной недвижимости жизнь не заканчивается. Случаются и разводы, и потеря работы, и прочие форс-мажорные обстоятельства, от которых не застрахован никто. Банковские сотрудники — тоже люди, они испытывают те же самые проблемы, и поэтому они прекрасно понимают заемщиков и идут им навстречу.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    К тому же и банковскую организацию, и заемщиков поддерживает российское законодательство, в частности Федеральный Закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ: благодаря отлаженной юридической системе продажа ипотечной квартиры является законным правом заемщика, если данное действие было предварительно согласовано с банком.

    В результате можно уверенно говорить, что продажа ипотечной квартиры не принесет значительных хлопот ни банку, ни заемщику, ни покупателю, если делать все правильно и опираться на закон.

    Источник: http://urexpert.online/nedvizhimost/ipoteka/kuplya-prodazha-nedvizh/kp-kvartiry/vydannaya-sberbankom.html

    Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

    Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

    Почему продают квартиры в ипотеке?

    С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

    Как банки к этому относятся?

    Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Снятие обременения

    При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

    Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: .

    Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

    Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

    Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

    Нужно ли разрешение банка

    Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

    Как получить разрешение

    Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

    Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

    • самостоятельная продажа
    • продажа при помощи Сбербанка
    • продажа через риэлтора

    Продажа без участия банка

    В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

    После этого владельцу квартиры необходимо:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
    • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
    • погасить задолженность перед банком
    • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
    • оформить договор покупки-продажи квартиры
    • зарегистрировать сделку

    Продажа с участием Сбербанка

    Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

    Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

    Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

    Продажа через риэлтора

    Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

    Продажа квартиры по “военной” ипотеке

    В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

    • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
    • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
    • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
    • получение документального подтверждения о снятии обременения
    • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

    Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

    Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

    Продажа квартиры при разводе

    Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

    Как оплачивается налог при продаже?

    При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

    Источник: http://www.sravni.ru/banki/info/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом купить другую. Как продать ипотечное жилье при разводе

    Когда не ясно, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку, стоит обратиться к данной статье и получить информацию о существующих вариантах и о самой процедуре. Значимым моментом является факт того, что до полного погашения кредитного займа, дом или квартир находятся под обременением ипотекой и, многие заемщики пребывают в заблуждении, что продать жилье не удастся.

    На самом деле все обстоит иначе, и быстро продать жилье вполне реально, если действовать в соответствии с пошаговой инструкцией, представленной дальше. Важно строго соблюдать правила и подготовить необходимую документацию, чтобы добиться нужного результата. Дополнительно, в заметке мы обсудим моменты, касающиеся возможности реализовать жилище, купленное в ипотеку с материнским капиталом или при разводе.

    Нюансы продажи кредитного жилого объекта

    Разобраться, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, можно, изучив механизме предоставления займа и порядок возвращения. Предоставляя гражданину ипотечный кредит, банк предполагает получать стабильную прибыль определенного размера несколько лет. Клиент обязан планировать собственные расходы так, иметь возможность ежемесячно вносить нужную сумму платы по кредиту. К сожалению, ситуации могут возникнуть разные, и чтобы рассчитаться с долгами заемщику придется задуматься о продаже ипотечной квартиры. Причиной решения может стать переезд в другой регион, или желание приобрести просторное жилье, но в ипотеку уже другого банка.

    При любых обстоятельствах, заемщику придется пройти несколько этапов, позволяющих провести сделку по правилам. Речь идет о пошаговой инструкции:

    1. Сначала необходимо найти покупателя на квартиру.
    2. Получить деньги на оплату остатка по займу.
    3. Закрыть кредитные обязательства.
    4. Обратиться в Росреестр, снять обременение с жилплощади.
    5. Закончить оформление сделки.
    6. Зарегистрировать передачу недвижимости в Росреестре.

    Все этапы должны проходить последовательно. В противном случае сделка не приобретет официальный статус и юридическую значимость.

    Способы реализации ипотечного жилья

    Помимо последовательных действий, заемщику потребуется выбрать удобный способ продажи залогового жилья из существующих:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    • Продажа ипотечной квартиры или дома до полного погашения займа. Это позволит снять обременение и оформить купчую в стандартном порядке. Дополнительно здесь можно рассматривать вариант, при котором заемщик берет в долг сумму для оплаты остаточного долга по ипотеке, например, в банке или у родственников.
    • Реализацией имущества занимается банковское учреждение. Такой вариант рассматривается, если заемщик не предпринимает никаких действий по погашению долга и не ищет покупателя на квартиру. Сбербанк реализует жилье, а остаток сумму, если таковой имеется, возвращает заемщику. Поскольку банкиры заинтересованы вернуть свои деньги в кратчайшие сроки, жилье будет реализовываться по минимальной стоимости.
    • Заемщик продает кредитную квартиру самостоятельно, за наличный расчет. Такой вариант может стать более выгодным с точки зрения стоимости жилья, но сопровождается высокими рисками. По этой причине, стоит обратиться за помощью к юристам при составлении предварительного соглашения и купчей.

    Все способы возможны к исполнению, но каждый имеет свои особенности, который рекомендуется учитывать при обращении к тому или иному варианту.

    Продажа ипотечной квартиры за наличный расчет

    Без разрешительного акта со стороны финансового учреждения, реализовать ипотечную квартиру клиент не сможет. Поэтому, здесь вполне закономерен вопрос, можно ли продать квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка самостоятельно, за наличный расчет, без привлечения кредитора и третьих лиц.

    Если у Вас остались вопросы — сообщите нам Задать вопрос

    Фактически, сделать это возможно, если заключить с потенциальным покупателем предварительно соглашение и получить у него деньги на погашение долга перед банком. После закрытия кредита, владелец жилья сможет снять обременение и заключить с покупателем уже основное соглашение по купле-продаже недвижимости, которое и будет зарегистрировано в Росреестре. Описанный вариант выгоднее финансово, но представляет достаточно рискованную сделку, если не пригласить для составления соглашений опытного юрисконсульта.

    Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом

    Нередко с вопросом, можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка и купить новую, более просторную и вместительную, обращаются граждане, приобретавшие жилье с участием материнского капитала. Такая необходимость возникает у людей, если в семье появился еще один ребенок и площади купленной квартиры недостаточно для комфортного проживания.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    В таком случае продать жилье возможно, но сделка будет существенно сложнее, потому что в ней принимают участие несовершеннолетние дети и государственные средства.

    Для начала ребенку, на которого были выделены средства, должно исполниться три года. Лишь после этого можно приступать к продаже. Затем, потребуется получить разрешение от Сбербанка в письменном виде на продажу имущества и погасить текущую задолженность.

    Лишь после оплаты долга можно будет снимать обременение, и регистрировать сделку в Росреестре. В остальном, процедура соответствует тому алгоритму, который был приведен ранее.

    Нюансы реализации ипотечного жилья при разводе

    Прекращение брачных отношений в последние годы стало часто встречающимся явлением, которое нередко провоцирует возникновение спорных обстоятельств с реализацией ипотечной квартиры. Если квартира находится в ипотеке, то при разводе, супруги могут воспользоваться одной из следующих схем:

    1. Обратиться в банк и оформить два разных кредита с выделением доли квартиры каждому из супругов.
    2. Переписать долг на одного из супругов, если жилье было куплено до заключения брачных отношений.

    Единственным нюансом будет тот момент, что платежи, сделанные после заключения брака в отношении ранее оформленной ипотеки, могут подлежать разделу, как общее имущество.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Источник: http://sbank.online/credits/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku-sberbank/

    Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

    В реалиях современной жизни приобрести собственное жилье своими силами становится практически невыполнимой задачей. Поэтому все больше россиян обращаются за помощью к банку и оформляют на себя ипотечные обязательства. Этот способ является оптимальным и удобным, особенно учитывая, что Сбербанк предлагает к оформлению и льготные ссуды.

    Но все предугадать в жизни невозможно. Нереально предусмотреть и возможные риски, которые идут вместе с долгосрочной ссудой. И иной раз возникает необходимость в продаже жилища, оформленного под ипотечную ссуду. Некоторые клиенты убеждены, что реализовать жилье, находящееся под банковским залогом, невозможно. Но данная сделка разрешается, следует лишь знать, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка.

    Существует несколько способов продажи ипотечной недвижимости

    Причины продажи ипотечной недвижимости

    По наблюдениям основной причиной такого шага становится невозможность продолжать выплачивать ипотеку дальше. Например:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    • смерть родственника;
    • тяжелое заболевание;
    • потеря трудоспособности;
    • увольнение с хорошо оплачиваемой работы;
    • бракоразводные процесс между супругами-созаемщиками.

    Отношения банковских структур к таким сделкам

    Если возникает ситуация, когда заемщик не в состоянии продолжать выполнять взятые на себя ипотечные обязательства, приходится продавать залоговое жилье, чтобы купить другую квартиру, более дешевую и доступную. Банковские структуры заинтересованы в благополучном погашении жилищной ссуды, поэтому при таких обстоятельствах идут заемщику навстречу.

    Сбербанком разрешается продавать квартиру/дом, которые находятся в залоговых обязательствах и во многих случаях помогают заемщику провести подобную сделку.

    Чтобы продажа ипотечной квартиры в залоге у банка Сбербанк благополучно состоялась, необходимо оформление договора купли/продаже. Если жилье будет благополучно реализовано, Сбер окажется в выгоде. Ведь на эту жилплощадь можно найти нового заемщика, да и ссуда, выданная ранее, будет возвращена по условиям продажи залогового имущества.

    Данная схема уже давно разработана и отработана Сбербанком. Все шаги по этой сделке прозрачны и объяснимы. Поэтому и сами заемщики охотно идут на предлагаемую помощь и используют услуги банка, как активного посредника продажи.

    Условия для получения ипотечного кредита

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    При каких условиях можно реализовать залоговую недвижимость

    Прежде чем выяснять, как продать ипотечную квартиру Сбербанка, стоит помнить, что данный объект недвижимости является собственностью банка и залоговым имуществом. Поэтому проведение подобных сделок осуществляется только при тщательном соблюдении некоторых обязательных условий.

    Продать объекты недвижимого имущества, оформленные под ипотечные займы, разрешается только при согласованности такой сделки с банковской организацией.

    И лишь после одобрения Сбера можно заниматься и поиском покупателя. Но необходимо учитывать многие нюансы и даже возможные проблемы в такой сделке. Ведь реализуя залоговую недвижимость, продавец рискует остаться без дохода. Но в ситуации с жилищной ссудой это лучший выход, чем накапливать долги и штрафные санкции. Возникают сложности и с подбором покупателя – редко кто захочет приобрести квартиру/дом с залогом.

    Как продать ипотечное жилье без разрешения

    Получать одобрение на реализацию этого мероприятия от банка не потребуется только, если с недвижимости снято обременение. Если у собственника нет желания допускать Сбербанк к такой процедуре, следует предварительно погасить имеющуюся ссудную задолженность. А после оформления жилой собственности, спокойно заниматься продажей.

    Для закрытия займа по кредитованию можно воспользоваться двумя вариантами:

    1. Оформить дополнительную потребительскую ссуду в размере остатка займа. После ее получения полностью закрыть ипотеку.
    2. Отыскать покупателя, который рискнет взять на себя действующие обязательства по проплате имеющейся ссуды в счет будущей квартиры. Затем убрать обременение и полностью заврешить сделку.

    Реализация с обременением (при согласии банка)

    Процедура продажи квартиры в ипотеке Сбербанка может пройти и с имеющимся обременением. Но заниматься устройством сделки будет уже сама банковская структура. Для начала следует получить подробную консультацию у сбербанковского специалиста. При наличии подтверждения, что заемщик не в состоянии погашать долг, банк всегда идет навстречу клиенту и берет на себя выбор рационального решения такой проблемы.

    Затем последует бумажное оформление документации и получение письменно оформленного официального согласия банка. После чего остается подыскать клиента-покупателя и уведомить Сбер о нюансах готовящейся сделки (поиск покупателя разрешается поручить и Сбербанку).

    Как проходит процедура оформления ипотеки

    Снятие обременения

    Опираясь на действующее законодательство и ФЗ «Об ипотеке» (ст. 33 и 29) заемщик при оформлении ипотечного займа вступает в права «эксплуататора» жилища. Сама ипотечная недвижимость передается в собственность банка-займодавца. Этот нюанс и оформляется в виде обременения (залога). При обременении на заемщика накладывается ряд обязательств, касающихся эксплуатации жилища. Этот порядок регламентируется действующим законом за №102 (статья 6).

    Снятие обременения автоматически убирает с банковской организации право на недвижимые объекты. После закрытия ипотечной ссуды заемщик переходит в статус полноценного собственника. И может полностью распоряжаться жилым объектом, в том числе и продать его.

    Налоговые обязательства

    Выясняя, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, не стоит забывать и о действующих налогах. Требования налогообложения при реализации ипотечного жилья аналогичны с действующими при обычной сделке по продаже квартиры-собственности.

    Продавцу жилья придется оплачивать соответствующие налоги на продажу недвижимых объектов (жилых) при условии, что они находятся в собственности не более 3-х лет. В ином случае от налоговых выплат собственник освобождается.

    Продажа недвижимости по военной ипотеке

    Военное ипотечное кредитование имеет довольно много отличий от классического. Все договоры по целевому займу и кредитованию оформляются и подписываются единовременно. Причем договорная документация по займу отдельно согласовывается и с Росвоенипотекой. А вопрос о продаже военной ипотечной недвижимости довольно сложный в выполнении. Ведь в данном случае требуется согласование всех манипуляций собственника не только со Сбербанком, но и с Росвоенипотекой.

    Особенности военной ипотеки

    При этом важными нюансами становятся такие факты, как:

    • на какой стадии находятся проплаты по ипотечной ссуде;
    • вид деятельности будущего собственника залоговой недвижимости;
    • возможность покупателя ипотечной недвижимости взять на себя ежемесячные проплаты.

    Продажа без банковского сопровождения

    Заемщик, связанный обязательствами военной ипотеки, может провести сделку по реализации жилища с обременением и без банковского согласования. Действовать в данном случае следует по такой инструкции:

    1. Уточнить полную сумму оставшегося долга по ипотеке.
    2. Найти покупателя, готового подождать оформление всех формальностей.
    3. Получить банковскую выписку по задолженности.
    4. Оформить предварительное договорное соглашение по сделке с недвижимостью (обязательно нотариально заверить).
    5. Денежным задатком, полученным от покупателя погасить ипотеку (остальная сумма будет храниться в сбербанковской ячейке).
    6. Снять обременение (по статистике это мероприятие в среднем укладывается в 28–30 дней).
    7. После перехода ссудного жилья в полную собственность, оформить основной договор купли/продажи.

    Все эти шаги можно провести посредством риэлтерских контор. При этом продавцу-заемщику не придется проводить переговоры с банковской структурой, подыскивать покупателя, заниматься оформлением всех бумаг. Все хлопоты возьмут на себя специалисты-риэлторы. Но стоит знать, что их услуги обойдутся заемщику в 5–10% полной стоимости недвижимости.

    С участием Сбербанка

    Банковская организация может полностью взять на себя все хлопоты, связанные с продажей квариры/дома под обременением. Кстати, такие услуги Сберу выгодны, ведь на проданную жилплощадь впоследствии можно подыскать нового заемщика, а деньги, полученные за жилье, идут на оплату задолженности (продавец получает оставшуюся разницу). Часто случается перепродажа действующей ипотеки, причем происходит пересмотр всех требований и оформляются новые кредитные обязательства.

    Специалисты советует при приобретении жилища по действующему кредиту, заниматься переоформлением его в том же банке, так как процедуры рефинансирования довольно длительные и затруднительные.

    Особенности продажи ипотечной недвижимости

    Продажа жилья по жилищной ссуде с использованием материнского капитала

    Есть три метода, помогающие реализовать ипотечную недвижимость, взятую через материнский капитал. Они следующие:

    1. Через предварительные договоренности с потенциальным покупателем. Он отдает предоплату, сумма которой равняется задолженности. Заемщик-продавец погашает ею ипотеку, проводит все формальности по снятию обременения и заключает сделку полностью.
    2. По банковскому согласованию. Если задействовать в сделке, описанной выше банк, где была оформлена ипотека, процесс снятия обременения пройдет намного быстрее. В Сбербанке арендуется ячейка для банковских расчетов, где и будет храниться сумма для покупки ипотечной недвижимости. При этом дается дополнительная гарантия и покупателю, что продавец его не обманет.
    3. Продажа действующей ипотеки. Для этого следует получить предварительное одобрение на такую процедуру у банка и найти согласного на данную сделку покупателя. Затем в банковском отделении (где был оформлен жилищный кредит) происходит переоформление имеющейся ссуды на нового человека. Стоит отметить, что для банка такая сделка достаточно выгодна, так как он не теряет ожидаемую прибыль.

    Выводы

    Продать недвижимость, которые имеется еще в ипотечной собственности Сбербанка и не потерять все уже вложенные в нее средства – задача довольно сложная. Особенно учитывая, что такие сделки крайне невыгодны для продавца – недвижимость с обременением обычно реализуется за цену, намного ниже рыночной. Стоит учесть трудоемкий и длительный процесс сбора всей необходимой в данном случае документации и поиском покупателя.

    Но если принято такое условие, то выполнить его вполне по силам. Во многих случаях на помощь заемщикам приходит сам Сбербанк, который может полностью взять на себя всю процедуру продажи ипотечного жилья. Самостоятельные попытки реализации такой задумки довольно проблематичные и рискованные. Поэтому в данном вопросе лучше вооружиться поддержкой банковской, более опытной в таких делах банковской структурой.

    Источник: http://znaemdengi.ru/banki/sberbank/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka.html

    Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

    Многие граждане, оформляя ипотеку в банке, не только оценивают свои финансовые возможности, но и пытаются предусмотреть все возможные «повороты» судьбы, поскольку взять взаймы столь огромную сумму на достаточно длительный период – это огромный риск. Но как бы люди не старались, а все предугадать невозможно. Никто не знает, как сложится жизнь и что случится с ним завтра через месяц или десять лет. Приобретая собственное жилье в кредит, вряд ли кто-то задается вопросом, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, поскольку никто не станет залезать в долговую яму для того, чтобы вскоре избавиться от купленной недвижимости.

    Можно ли продать квартиру в залоге

    Причин для продажи квартиры, которой только недавно обзавелись и еще не успели выплатить ипотеку, существует предостаточно. Это может быть расторжение брака, переезд в другой город или страну, ухудшение финансового положения в связи с увольнением с работы и т.д. Независимо от причины продажа недвижимого имущества является единственным выходом из положения, и становится актуальным вопрос, а возможно ли это в принципе и как это осуществить.

    Квартира, взятая в ипотеку, является залоговой, то есть на нее оформлена закладная, которая хранится в банке, что несколько ограничивает возможность распоряжаться ею до полного погашения задолженности. Но не стоит полагать, что закладная на квартиру исключает ее продажу до закрытия кредита. Отчуждение недвижимого имущества в данном случае вполне реально, причем на вполне законных основаниях. Главное, соблюсти некоторые требования и условия банка.

    Согласование продажи с банком

    Самым надежным и верным решением в данной ситуации станет обращение в банк за консультацией. Для этого:

    1. Необходимо лично явиться в отделение Сбербанка, имея при себе все документы (договор ипотечного кредитования, копия закладной на квартиру, документы, удостоверяющие личность и др.).
    2. Обратиться к специалисту отдела кредитования.
    3. Четко изложить цель своего визита.
    4. Поинтересоваться о наличии возможности продать заложенную квартиру.
    5. Узнать, нет ли каких ограничений на досрочное погашение ипотеки.

    Досрочное погашение ипотеки

    После того, как банковский сотрудник проконсультирует по интересующим вопросам, можно будет отталкиваться от полученных сведений. К примеру, отличным вариантом, если есть такая возможность, является именно досрочная выплата по кредиту с последующим снятием обременения с квартиры. Но не у всех есть нужная сумма для покрытия долга.

    Разумеется, банку более выгодно, чтобы клиент выплачивал ипотеку согласно установленному графику платежей, а не гасил долг досрочно, ведь при таком раскладе кредитное учреждение немало теряет на процентах. Но, несмотря на это, банк не препятствует досрочному погашению кредита, поскольку риск того, что клиент вовсе не выплатит задолженность, намного выше, чем потеря процентов.

    Условия банка

    Сбербанк всегда идет навстречу своим клиентам, но на определенных условиях:

    • чтобы минимизировать риски, учреждение пойдет на уступки и разрешит продать залоговое имущество, а в качестве компенсации за досрочное закрытие ипотеки клиент должен будет заплатить дополнительную комиссию;
    • продавец и покупатель залоговой недвижимости должны заключить предварительное соглашение купли-продажи, тем самым гарантируя банку, что сделка действительно состоится;
    • в случае, если клиент самостоятельно ищет покупателя после согласования вопроса о продаже квартиры с банком, то остаток задолженности должен выплатить будущий собственник жилья;
    • в идеале банк самостоятельно занимается подготовкой всех необходимых для оформления сделки документов, поэтому все вопросы с покупателем решает также банковское учреждение, благодаря чему можно не беспокоиться о безопасности данной операции.

    Особенности юридического оформления продажи квартиры в ипотеке

    Покупка и продажа ипотечной квартиры — всегда рискованное дело. Но есть возможность обеспечить сторонам дополнительные гарантии и минимизировать риски. При согласии банка на продажу залоговой квартиры, сделку можно провести:

    • с использованием банковской ячейки (если расчет между продавцом и покупателем осуществляется наличными средствами);
    • с открытием аккредитивного счета (при безналичном расчете).

    Чтобы все прошло гладко и с минимальными рисками для сторон, необходимо соблюсти следующий порядок действий:

    1. В отделении Сбербанка узнать остаток суммы задолженности по ипотеке (лучше, если в банке выдадут письменный ответ на запрос).
    2. Подписать предварительный договор купли-продажи между продавцом и покупателем, который в обязательном порядке должен быть заверен нотариально.
    3. Обсудить с покупателем вопрос о получении средств для погашения ипотеки.
    4. Далее требуется погасить ипотечный кредит (это делает либо заемщик, либо покупатель квартиры в ипотеке).
    5. Банк снимает обременение с квартиры и возвращает закладную.
    6. Стороны должны обратиться в органы Росреестра для проведения государственной регистрации сделки и снятия с недвижимости ограничений.
    7. После снятия обременения в Росреестре выдадут соответствующую выписку. С этим документом следует обратиться в нотариальную контору, где можно будет заключить договор купли-продажи.

    Необходимые документы для оформления сделки

    Для отчуждения залоговой недвижимости необходимо подготовить следующие документы:

    • справка из банка о погашении задолженности;
    • выписка о снятии обременений на недвижимость;
    • договор ипотечного кредитования;
    • выписка из Росреестра о госрегистрации кредитного соглашения;
    • документы, удостоверяющие личности сторон сделки.

    Продажа ипотечной задолженности

    Еще один способ продать квартиру в ипотеке Сбербанка – это продать ипотечный долг или другими словами, перевести задолженность по кредиту на третье лицо (покупателя). Суть данной сделки заключается в том, что покупатель добровольно перенимает на себя все долговые обязательства продавца перед банком в обмен на право собственности на квартиру. В данном случае все происходит на законных основаниях и оформляется соответствующим образом, а значит риски сторон практически равны нулю.

    Здесь стоит учитывать, что банк пойдет на такой шаг при условии, что «покупатель» ипотеки соответствует всем условиям и требованиям, которые выдвигаются к потенциальным заемщикам:

    • имеет достаточный уровень доходов;
    • официально трудоустроен и т.д.

    Внимание! При переоформлении остатка задолженности по ипотеке на третье лицо (покупателя залоговой недвижимости) банк необязательно сохраняет те условия, которые действовали для прежнего заемщика. В большинстве случаев, процентные ставки немного завышаются на фоне возникновения дополнительных для банка рисков.

    К примеру, молодая семья с тремя детьми оформила ипотеку на квартиру, но вскоре вынуждена была ее продать. Учитывая, что она оформляла кредит на особых условиях, действующих именно для молодых и многодетных семей, при совершении сделки, банк установит для нового заемщика совсем другие условия кредитования.

    Банк не дает согласие на продажу

    Хорошо, если банк согласен на проведение сделки купли-продажи, но что делать в том случае, когда в Сбербанке не одобряют эту затею и не дают разрешение на продажу квартиры? Есть и другие способы решения данной проблемы, но поскольку они не сопровождаются юридически банком, то и о безопасности их говорить также не приходится. Продажа ипотечной квартиры без согласования вопроса с банком является слишком рискованным решением как для продавца недвижимости, так и для покупателя.

    Оформление дополнительного кредита

    Если банк отказал в продаже залогового имущества и получить письменное разрешение не удалось, а остаток долга не слишком большой, можно оформить другой кредит, потребительский, и этими средствами перекрыть ипотечную задолженность, сняв обременение с жилища. После этого можно квартиру продать, а частью вырученных за нее средств закрыть потребительский займ. Но здесь есть свои нюансы:
    • размер задолженности по ипотеке не должен быть слишком большой, поскольку между верхним значением (максимальной суммой) ипотечного и потребительского кредита довольно большая разница и заемных средств может не хватить для перекрытия долга по ипотеке;
    • существует высокая вероятность отказа банка в выдаче второго кредита из-за наличия ипотеки и недостаточно высокого уровня доходов.

    Поэтому перекрыть долг по ипотечному кредиту за счет потребительского займа не всегда и не всем удается.

    Если банк отказал в выдаче кредита, учитывая вышеперечисленные обстоятельства, можно занять необходимую сумму у знакомых или родственников, если таковые имеются. Редко у кого есть такие состоятельные знакомые, поэтому, чтобы погасить кредит и снять с квартиры обременение, можно договориться с потенциальным покупателем о внесении им аванса в размере остатка задолженности. Процедура продажи простая и вполне законная:

    1. Продавец получает первый взнос.
    2. Закрывает им долг.
    3. Возвращает закладную.
    4. Снимает установленные ограничения на осуществление сделок с недвижимостью.
    5. Оформляет договор купли-продажи.
    6. Получает остаток суммы.

    Несмотря на законность этого способа, покупатель все равно подвергается риску. Если же между сторонами сложились хорошие доверительные отношения, то риски минимальные, особенно если первый взнос за квартиру покупатель передаст продавцу под расписку и в присутствии свидетелей, а еще лучше нотариуса, который и заверит данный документ соответствующим образом. В случае, если продавец передумает после этого продавать жилье, он все равно будет вынужден вернуть полученный аванс.

    Самостоятельная продажа квартиры с обременением

    Можно самостоятельно найти покупателя, не забыв упомянуть в объявлении о продаже жилья о том, что квартира ипотечная. Даже недвижимость с обременением пользуется спросом среди населения. Этому есть свое объяснение:

    • квартира, находящаяся в залоге, обойдется несколько дешевле, чем такая же, но без обременения;
    • нынешняя ситуация на рынке недвижимости оставляет желать лучшего, поскольку обзавестись собственной крышей над головой достаточно проблематично для среднестатистических семей, не говоря уж о тех, чей уровень дохода ниже среднего.

    Но если покупатель и нашелся, при оформлении сделки стоит учитывать следующее:

    • договор купли-продажи заключить можно будет только после снятия обременения с квартиры – при условии полного погашения ипотечного кредита;
    • покупатель сильно рискует, поскольку он передает денежные средства продавцу под расписку, после чего хозяин жилплощади может отказаться от сделки, ведь его намерение заключить ее нигде и никаким образом не зафиксировано;
    • если покупатель переносит на себя кредитные обязательства продавца недвижимости без соответствующего документального оформления и втайне от банка, то в такой ситуации рискуют обе стороны сделки.

    Покупатель может недобросовестно отнестись к новым обязательствам (несвоевременно вносить платежи по кредиту или совсем его не платить), а отвечать придется продавцу или же покупатель полностью погасит задолженность, а продавец к этому времени решит отказаться от продажи квартиры.

    Пример

    Гражданин А продал ипотечную квартиру, за которую у него числится задолженность в размере 1,5 миллиона рублей. К моменту продажи, он уже выплатил 700 тысяч рублей. Покупатель выплачивает гражданину А 700 тысяч руб. и обязуется погасить задолженность в 1,5 миллиона руб. на протяжении 2 лет равными платежами. Договор купли-продажи в том случае не заключался, поскольку квартира находилась в залоге, а банк не дал разрешение на ее продажу.

    Спустя два года покупатель полностью гасит ипотеку, но от имени продавца. Продавец в свою очередь идет в банк, забирает закладную и в какой-то момент передумывает продавать квартиру. По факту выходит, что покупатель просто выплатил большую часть долга вместо заемщика за то, что проживал в квартире на протяжении 2 лет. Теперь он вынужден съехать, ведь квартира принадлежит несостоявшемуся продавцу, который должен будет вернуть только первоначальный взнос в размере 700 тысяч рублей, на который у покупателя имеется расписка. Добиться возврата денег практически нереально, даже с учетом наличия чеков за каждый проведенный платеж.

    Прежде, чем решиться на такой шаг, необходимо все тщательно обдумать и взвесить все «за» и «против». Нельзя быть до конца уверенным в другом человеке, поэтому подобного рода сделки с недвижимостью в большинстве случаев заключаются между близкими родственниками.

    Продажа ипотечного жилья банком

    Наименее рискованным методом реализации залогового имущества является его продажа банком. Схема действий в данной ситуации следующая:

    1. Клиент уведомляет Сбербанк о своем намерении продать квартиру в ипотеке и указывает причины, которые вынуждают его это сделать.
    2. Если причины уважительные и банк не видит никаких препятствий, чтобы отказать в продаже, он самостоятельно ищет покупателя.
    3. Затем продает квартиру, оформив соответствующие документы.
    4. За счет вырученных от продажи средств закрывает ипотечный долг, а остаток средств возвращает на счет продавцу (бывшему хозяину жилья).

    Данная схема имеет ряд преимуществ:

    • безопасность сделки – каждая сторона (продавец, покупатель, банк) могут быть уверены в том, что купля-продажа состоится без неприятных «сюрпризов»;
    • надежность – каждый получит свое (банк – остаток задолженности, продавец вернет стоимость квартиры, а покупатель получит собственное жилье);
    • оперативность – в банке над этой сделкой будут работать опытные и квалифицированные юристы, которым не составит труда быстро и ловко разобраться во всех юридических тонкостях и оформить все в соответствии с законом и в должном виде.

    Продавец и покупатель существенно экономят свое время на подготовку и сбор нужных документов, но здесь есть и определенные недостатки:

    • банк продаст квартиру по той цене, которую сам установит;
    • за проведение сделки кроме тела кредита и начисленных процентов банк взыщет еще и дополнительную комиссию;
    • при самостоятельной продаже жилья с обременением можно выручить сумму гораздо больше, учитывая, что часть ее пойдет на погашение долга.

    Наличие обременения на квартире не является серьезным препятствием для ее продажи, ведь часто Сбербанк соглашается и выдает письменное разрешение на проведение сделки. Если кредитор идет в отказ, можно найти другие способы реализации недвижимости, взяв на себя ответственность за последствия таких действий.

    Источник: http://sbankin.com/poleznye-instrukcii/prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka.html

    This article was written by admin