Покупка права аренды земельного участка

Продажа права аренды Бесплатная юридическая консультация: Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа права аренды (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации.

Продажа права аренды


Бесплатная юридическая консультация:

Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа права аренды (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Продажа права аренды

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Продажа права аренды

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Оглавление:

Формы документов: Продажа права аренды

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Источник: http://www.consultant.ru/law/podborki/prodazha_prava_arendy/


Бесплатная юридическая консультация:

Полная информация о продаже права аренды земельного участка

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.


Бесплатная юридическая консультация:

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы;
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:


Бесплатная юридическая консультация:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).
  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.


Бесплатная юридическая консультация:

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.


Бесплатная юридическая консультация:

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц –р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период. В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Источник: http://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/prodazha-prava-arendy


Бесплатная юридическая консультация:

Земля под ногами: приобретение права аренды земельного участка

В июне прошлого года подписан, а в марте этого года вступил в силу закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Данный закон регулирует систему формирования земельных участков и аренду государственной либо муниципальной земельной собственности. В особенностях этого закона и том, чем он обернулся для потенциальных арендаторов, мы и попытаемся разобраться.

Приобретение права аренды земельного участка: суть проблемы

Промышленные объекты, жилищные комплексы, объекты сельского хозяйства – это и многое другое имеет вполне конкретное месторасположение – землю под нашими ногами. Все вышеупомянутые объекты нуждаются в грамотном оформлении, формат которого задает закон. А с учетом того, что значительная часть земли в РФ существует в рамках государственной собственности, значение нового закона нельзя переоценить.

Есть определенный момент в данном вопросе: поскольку собственник земли – государство, то чтобы осуществлять на ней какую-либо деятельность, ее сначала нужно получить. Каким образом это сделать? До недавнего времени этот момент оставался не вполне ясным.

Для получения государственного земельного участка необходимо иметь на то законное право. В противном случае чиновник, не обнаружив данную норму, непосредственно указывающую на его обязанность что-то предпринять, ничего не будет делать. Кроме того, аналогичный итог вас ожидает, если при наличии права не обозначен порядок предоставления земли. Но и дальше все непросто. В наличии право, указан порядок, но процесс все равно встанет, поскольку нигде не было прописано, как определить и сформировать земельный участок, который вас заинтересовал и который чиновник вам может предоставить. В чем же загвоздка?

Согласно существующему законодательству приобретение права аренды земельного участка предполагает, что данный земельный участок является объектом, во-первых, со сформированными границами, во-вторых, с кадастровым номером, то есть поставлен на государственный учет, а в третьих, с юридическим адресом с регистрацией на него прав.

Бесплатная юридическая консультация:

И вот тут основная «закавыка» – большая часть земельных площадей в государственной собственности как бы отсутствует, об этом свидетельствует «пустая» кадастровая карта Росреестра. Даже соответствующим определением земельного участка как объекта хозяйственного оборота мы не «обросли». Задача нового закона – как раз закрытие таких лакун.

Соль земли: базовые положения нового закона

Давайте рассмотрим, какие моменты в новом законе оказались затронуты.

1. Даны критерии определения земельного участка как объекта хозяйственного оборота, обозначено определение понятия. Законотворцы после двух неудачных попыток наконец предложили соответствующий термин, который звучит так: «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных… (законом) прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи» (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ).

2. Предложен порядок формирования земельного участка. Так, теперь мы имеем конкретный (но закрытый) список документов, согласно которому допускается формировать земельные участки. Напомним, до того причиной сложностей были нестыковки между Земельным, Лесным, Градостроительным кодексами и законом о садоводческих объединениях граждан (ст. 11.3 ЗК РФ). Суть была в том, что формирование земельных участков из государственной или муниципальной земли производилось согласно ряду документов, к которым относились:

  • проект межевания земли (его должен утвердить Градостроительный кодекс РФ),
  • проектная документация с информацией о площади земли, ее границами и прочими данными,
  • схема местоположения земельного участка (она тоже должна быть утверждена) на кадастровом плане (при отсутствии проекта межевания земли).

Если есть проект межевания, формирование земельного участка допустимо:


Бесплатная юридическая консультация:

  • из участка, определенного под комплексную застройку,
  • из участка, переданного некоммерческой компанией, организованной гражданами, для садоводческой деятельности, либо для аналогичной деятельности прочим юридическим лицам,
  • на территории, в отношении которой согласно законодательству о градостроительной работе обязателен договор на развитие,
  • в рамках обозначенного квартала,
  • для создания линейных объектов различного значения (например, линии электропередач).

По сути, все определяется проектом межевания: сейчас упор сделан на схему распоряжения землей за счет документов единой территориальной планировки, предполагающих продуманное распределение объектов инфраструктуры на определенной территории и сводящих к минимуму появление изолированных от инфраструктуры объектов. Наконец, с помощью проекта планирования учитывается назначение использования земли. Соответственно, первый этап получения права на аренду земельного участка – это планировка целевого использования земли, а второй – передача земельного участка под обозначенные цели. Раньше все было наоборот, в частности, это касалось точечной застройки.

Впрочем, схема корректировок проекта планировки и правила использования и застройки остались актуальными. Так что заинтересованному лицу все равно придется иметь какой-то из этих документов: или проект межевания, или схему расположения земельного участка. Кстати, это значит, что вся работа по подготовке документов снова отдана «на откуп» человеку, желающему получить земельный участок. Аналогичная ситуация с аукционами – есть риск самостоятельно оформить землю, но проиграть торги. Возмещение расходов не предполагается (исключение – Москва и Санкт-Петербург, там этим занимается город).

3. Обозначены обстоятельства и система получения земли.

  • сформирован закрытый список документов, передающих права на землю в государственной или муниципальной собственности (решение органа государственной или местной власти – для бесплатного или бессрочного использования; договор купли-продажи – для передачи земли в собственность за плату; договор аренды – для приобретения права на аренду земельного участка; договор безвозмездного пользования – при предоставлении соответствующего пользования)
  • представлены средства, предполагающие переход права на землю из государственной или муниципальной собственности (в собственность за плату – торги на аукционе (кроме ряда случаев); бесплатно; в аренду – торги на аукционе (кроме ряда случаев); безвозмездно на определенный срок; постоянно)
  • определены механизмы проведения торгов, передачи участка без аукциона, передача участков для садоводческой деятельности, передача участков на бюджетной основе, передача участка под зданиями и сооружениями.
  • определен механизм использования земли без передачи прав через сервитут либо без него.

Основываясь на всем вышесказанном, мы можем сделать определенный вывод – новой закон сводит на нет повсеместную распродажу земли и ее бесконтрольное и бессистемное использование. Впрочем, пока не рассмотрен такой момент, как свободный доступ населения к земле под строительные нужды. Этот момент весьма спорный, и, конечно, в итоге, лишь показатель несколько «рваной» законотворческой работы, с которой мы в очередной раз столкнулись.

Ниже мы рассмотрим различные возможности аренды участка под строительство, сельское хозяйство и под нестационарные объекты.


Бесплатная юридическая консультация:

Земельный участок под строительство: земля обетованная

Если заинтересованное лицо хочет получить земельный участок под строительство, его работа начинается с анализа схемы территориального планирования той области, района, округа и поселения, на которую он нацелен.

Получение права аренды земельного участка под строительство предполагает 7 категорий (целевых назначений). Две из них – земельные промышленные участки и земли поселений – допускают застройки офисными, промышленными, торговыми и прочими коммерческими объектами. При этом обязательно нужно принимать во внимание данные о границах территории, присутствии прав третьих лиц, инженерные коммуникации и прочие факторы. Такие данные можно найти в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Это своеобразная база данных по развитию территорий, их застройке, по объектам капитального строительства прочей хозяйственной работы. Информация из ИСОГД выделяется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов.

Когда заинтересованный гражданин определится с соответствующим расположением территории и параметрами, ему нужно выбрать один из вариантов владения участком – аренда или собственность.

В России владение земельными участками предполагает несколько форм собственности, как: федеральная собственность, собственность субъекта РФ, муниципальная собственность, неразграниченная государственная собственность и частная.

Если собственником территории являются государство или муниципалитет, земля находится в ведении соответствующих органов исполнительной власти. Механизм выделения таких земель под строительные нужды регламентируется Земельным кодексом России, а также федеральными, региональными, муниципальными нормативными актами. Государственные и муниципальные земельные участки уступают для строительства при проведении двух разных процедур. Первая — это без предварительного согласования мест размещения объектов. К нему обращаются, если земельные участки уже сформированы, использование их разрешено, инженерно-технические работы проведены. Подобное решение выносится, если участок выделен согласно градостроительной документации о застройке и правилам землепользования и застройки; участок передан в собственность; определенный участок не подтвержден заинтересованным лицом (отказ от права или получение участка посредством его публичного образования по итогам гражданско-правовой сделки); территория отдается под сельскохозяйственные нужды без сопутствующей градостроительной документации. Приобретение права аренды земельного участка тут допускается, как и права приобретения в собственность. Инструмент – аукцион, проведение торгов закреплено за уполномоченным органом, как и формирование участка. А вторая — с предварительным согласованием мест размещения объектов. К нему прибегают, если нет необходимой градостроительной документации, включая проекты планировки и межевания земли. Здесь мы говорим исключительно о предоставлении земли в аренду. Участок формирует само заинтересованное лицо. Решение на выделение земли остается за уполномоченным органом власти.


Бесплатная юридическая консультация:

Что касается градостроительной документации, о которой мы уже не раз говорили, в ее состав входят несколько проектов. Это проекты планировки частей территории городских и сельских поселений с красными линиями и линиями регулирования застройки, а также границами участков. Далее, проекты межевания земель. И, наконец, проекты застройки составляющих планировочной структуры поселений.

Заметим, что регулирование землепользования и застройки закреплено в нормативно-правовых актах органов местного самоуправления. Данные акты позволяют посредством градостроительных регламентов контролировать «активность» земельных участков, их использование и изменение.

Земельный участок под сельское хозяйство: землю крестьянам

Для лиц, заинтересованных в приобретении права аренды земельного участка под фермерские нужды, обычно выделяются территории из земель сельскохозяйственного назначения. Для соответствующих зданий и сооружений предоставляется территория из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Наш потенциальный «плантатор» для приобретения права аренды земельного участка, который является собственностью государства или муниципалитета, в первую очередь должен подать заявление в установленной форме в соответствующий орган (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления). Помимо самого заявления должно быть еще соглашение, которое заключают между собой участники фермерского хозяйства. Далее упомянутые инстанции после получения заявления (срок – месяц со дня обращения) проводят анализ необходимой территории и утверждают, а после предоставляют нашему «плантатору» схему расположения участка на кадастровом плане либо кадастровой карте нужной ему территории. Подготовку документов со сведениями об участке, которые необходимы для государственного кадастрового учета, заинтересованное лицо осуществляет самостоятельно. А после пишет заявление об осуществлении этого учета данного земельного участка в соответствии с федеральным законом.

Наконец, в течение 14 дней исполнительный орган государственной власти или орган муниципалитета после получения кадастрового паспорта решает, в какой форме предоставить «плантатору» участок – в аренду или бесплатно, и отправляет ему копию данного решения, приложив кадастровый паспорт территории.


Бесплатная юридическая консультация:

Приобретение права аренды земельного участка – государственного или муниципального – возможно при наличии одного заявления на передачу данного участка. Если таких заявлений два и более, участок выставляется на торги. После вынесенного решения (или итогов торгов) договор купли-продажи либо аренды заключается в течение 7 дней со дня принятого решения.

Если возможный «плантатор» получил отказ в ответ на свое заявление, он может его оспорить в судебном порядке.

Земельный участок под нестационарные торговые объекты: вольные земли

ИП или юрлицо, решающие вопрос о приобретении права аренды земельного участка под строительные нужды, также должны проделать ряд «манипуляций».

Уточним, что к нестационарным торговым объектам относятся объекты, которые можно переместить в другое место (например, поднять краном), то есть не имеющие заглубленного фундамента: это магазины, павильоны и киоски, а также некапитальные объекты, торговые автоматы, лотки, уличные холодильники и т. п.

Начать стоит с того, что проанализировать схему размещения нестационарных торговых объектов, в зависимости от места расположения, типа оказываемых услуг, разновидности торговых объектов. Такая информация обычно находится на городских сайтах по развитию предпринимательства и потребительского рынка. Разрабатывается и утверждается эта схема органом местного самоуправления, который определяется согласно уставу муниципального образования в порядке, установленным уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

После этого заинтересованное лицо должно написать заявление на размещение торгового объекта в городскую администрацию на соответствующий район. В этом отношении рекомендуем четко ориентироваться по срокам, поскольку сбор предложений администрации проводят два раза в год – с 1 февраля по 1 марта и с 1 августа по 1 сентября. Подавать заявку нужно в канцелярию администрации того района, на который вы «нацелились».


Бесплатная юридическая консультация:

В заявке нужно указать кадастровый номер земельного участка, на котором планируется возводить торговый объект. Если его нет, то прикрепляем составленный в свободной форме план предполагаемых границ земельного участка с указанием его площади, типа объекта, который там будет располагаться, и цель использования земли.

Приобрести право аренды земельного участка, который включен в схему размещения, возможно при участии в аукционных торгах или по итогам конкурсов (если число поданных заявок превышает число мест, определенных для нестационарной торговли на данной территории), предметом торгов в данном случае будет право на заключение договора. Без этих торгов земля в аренду передается индивидуальным предпринимателям для целей, к строительству не относящихся. Исключением являются территории, которые выделяются предприятиям общественного питания для размещения летних веранд кафе, здесь ставится срок до 180 календарных дней в течение 12 последовательных календарных месяцев. Условие предоставления – территория, планируемая под летнюю площадку, непосредственно примыкает к территории под зданием или сооружением, в котором это кафе находится.

Заявка рассматривается в администрации в течение десяти дней с момента, когда завершена процедура сбора заявок (соответственно, после 1 марта и после 1 сентября). Все заявки имеют собственный уникальный номер. Если в заявке возникают какие-либо вопросы, формируется рабочая группа по снятию разногласий о включении нестационарных торговых объектов в схему размещения. Оснований для отказа в согласовании включения объектов в схему размещения обычно два. Это отсутствие неиспользуемых земельных участков, зданий, строений и сооружений, находящихся в государственной собственности. А также установленные законодательством РФ ограничения в их обороте.

Отметим некоторые полезные моменты. Договор на размещение киосков и павильонов заключается на пять лет. Палатки, лотки, автомагазины могут стоить до одного года в соответствии с условиями документации о торгах. Когда срок действия договора истекает либо договор досрочно расторгнут, владелец нестационарного объекта обязан их демонтировать и восстановить благоустройство территории.

«Земляной» монополист

Любой закон можно считать своеобразной схемой, алгоритмом действий, принцип работы, которым вы руководствуетесь, когда возникает необходимость. И, возможно, новый закон во многом облегчил работу предпринимателям, дал базовые определения и структурировал последовательность проведения процедуры, зачастую возникают сомнения в наличии полноценной работы по ряду вопросов. Одним из них по-прежнему остается риск неполучения земельного участка в торгах, несмотря на то, что формировать и ставить его на учет заинтересованное лицо должно за свой счет. Чрезмерный объем требований к территориальному планированию практически «тормозит» процесс приобретения права аренды земельного участка, а продажа земли под застройку в принципе невозможна, что, по сути, превращает государство в «земляного» монополиста, не допускающего даже минимальные лазейки для частного владения землей большим количеством собственников. Кроме того, за государством остается право отказа в предоставлении участка (до 1.01.2020г.), основанием чему является закон субъекта Федерации, то есть любая причина, актуальная для области.


Бесплатная юридическая консультация:

К слову, некоторые методические рекомендации уже появляются и «догоняют» новый закон. Так, Минпромторг России предлагает совершенствовать правовое регулирование нестационарной торговли на уровне субъектов РФ. Среди предложенных изменений – изменение схемы размещения нестационарных торговых объектов по принципу «меняется место – бизнес остается» (если предприниматель обязан уступить место под нужны развития территории). Так что «оптимизация» нового закона вполне ожидаема.

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/land/107-zemlya-pod-nogami-priobretenie-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Каковы возможности покупки права аренды земельного участка?

Разъясните пожалуйста все возможности при покупке аренды данного участка.

У хозяина продлено право аренды до 2020

Как и кем определяется сумма покупки права аренды?

Хотим приобрести право аренды.


Бесплатная юридическая консультация:

Интересует возможность какого-либо строительства уже сейчас.

Когда можно перевести в собственность?

Ответы юристов (4)

У Вас интересный участок. ВРИ зеленные насаждения. По поводу «покупки» права аренды:

Статья 22. Земельного кодекса Аренда земельных участков

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ) 5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается. (п. 5.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ) 6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. (в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ) 7 — 8. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.


Бесплатная юридическая консультация:

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. (в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ) 9.1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. (п. 9.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ) 9.2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. (п. 9.2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ) 10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. 11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. (п. 12 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

статья 39.6. ЗК РФ

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

У Вас категория ЗНП т.е. участок в муниципальной собственности. В любом случае для установления арендатора или подачи заявки для заключения договора аренды Вам нужно обратиться в Администрацию.

Источник: http://pravoved.ru/question//


Бесплатная юридическая консультация:

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Продажа земельного участка, если земля в аренде.

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли арендатор продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

1. Может ли арендодатель продать участок?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в


Бесплатная юридическая консультация:

Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной собственности физического или юридического лица.

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

Здесь есть существенные нюансы:

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

  • Проверка срока действия договора аренды
  • Проверка арендной платы
  • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более 1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.


Бесплатная юридическая консультация:

По Земельному кодексу РФ и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Источник: http://realtshcool.ru/963-mozhno-li-prodat-zemelnyy-uchastok-esli-zemlya-v-arende-obuchenie-rieltorov.html

Можно ли продать право аренды земельного участка

Бывают особые случаи, когда встает вопрос о реализации права аренды. Тогда арендаторы задумываются над тем, реально ли это сделать и как продать арендованный земельный участок. Вопреки сложившемуся мнению, это возможно. Главное знать, как правильно подготовить и оформить необходимые документы.

Особенности продажи права аренды

Продажа земельного участка находящегося в аренде, довольно распространеный вид сделки среди юридических лиц. Такая сделка выгодна всем трем сторонам. Арендатор может получить выгоду от продажи права, тогда как просто расторжение договора аренды не влечет материальной прибыли. Собственник сохраняет обременение, т.е. продолжает получать арендную плату, но от другого арендатора. Покупатель получает желаемую землю на законных основаниях.

Обязательное условие при продаже права аренды — это уведомление собственника земельного участка.


Бесплатная юридическая консультация:

Третья сторона должна знать о совершающейся сделке. В некоторых случаях требуется письменное согласие на продажу. Оно необходимо, если договор аренды заключен на короткий срок, по общему правилу менее 5 лет.

Существует два способа приобретения аренды земли:

  • заключение сделки до заключения договора аренды;
  • заключение сделки после заключения договора аренды.

В первом случае можно продать право аренды участка, если оно изначально было приобретено на аукционе. Переуступка арендных прав возможна до заключения договора с собственником. Этот способ невозможен, если в аукционе был только один участник, автоматически получивший право аренды.

Второй способ наиболее распространенный. Он не предполагает дополнительных ограничений, не зависит от способа приобретения арендных прав.

Как продать право аренды земельного участка, принадлежащего государству

Часто возникает вопрос, продать право аренды земельного участка, если ее собственником значатся государственные органы. Это также возможно, но со своими особенностями. Наиболее распространена сдача в аренду под индивидуальное жилое строительство. Покупка происходит на торгах конкурсных или аукционных. Таким образом, земельный участок получает тот, кто предложит наибольшую цену.

Обязанность создания объекта договора в правовом смысле возлагаются на арендатора. Он должен произвести межевание, определить границы, поставить участок на кадастровый учет. Получается, что на него накладываются дополнительные затраты.

Договора аренды с муниципалитетом не предусматривают возможности сдачи участка в субаренду. Данная мера предосторожности направлена на борьбу с незаконным использованием государственных земель. Однако это не лишает арендатора возможности передать право аренды. Есть лишь один нюанс – продать неосвоенный земельный участок нельзя. Как невозможно и самостоятельно изменить его целевое назначение.

Особенности продажи здания на арендованном участке

В отличие от неосвоенного участка, права на землю с начавшимся строительством можно уступить. Это установлено статьей 552 ГК. Она гласит:

  1. Земля разделяет правовую судьбу недвижимости, которая на ней находится, т.е. именно участок следует за домом, а не наоборот.
  2. Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она расположена, полномочен продать ее без согласования, если это не повлечет смены целевого назначения.
  3. Лицо, приобретающее недвижимость, получает и права на земельный участок, аналогичные тем, что были у продавца.

Но и здесь есть свои тонкости. Простой дом, не поставленный на государственный учет, не будет являться недвижимостью. Фактически это только комбинация строительных материалов. Дело в том, что недвижимость — именно юридическая характеристика. Поэтому дом будет ей являться только после регистрации в таком качестве. Если подготовить необходимые бумаги, то и обычный фундамент можно признать объектом незавершенного строительства, т.е. недвижимостью. Значит, аренду такого земельного участка можно уступить третьему лицу.

Оформление объекта незавершенного строительства в собственность

Начать оформление объекта незавершенного строительства необходимо, обратившись в Бюро технической инвентаризации. Там оформят технический план объекта. Чтобы это сделать, нужно предоставить договор аренды земли и разрешение на возведение сооружения.

С техническим планом можно поставить объект на учет. Для этого нужно обратиться в кадастровую палату непосредственно или через многофункциональный центр. Постановка на учет происходит в течение десяти дней. В качестве подтверждения выдается выписка из кадастра. Для объекта незавершенного строительства она заменяет кадастровый паспорт. Его тоже можно получить при желании. Однако эта процедура является платной.

Окончательная регистрация здания в ЕГРП происходит в Росреестре. Согласно установленным федеральным законодательством нормам заявителю нужно предоставить:

  • заявление;
  • договор аренды на участок, на котором расположена недвижимость;
  • разрешение на строительные работы;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В самом заявлении необходимо указать кадастровый номер объекта. Непосредственно кадастровый паспорт органы Росреестра самостоятельно запрашивают. Данная услуга не оплачивается заказчиком. Через месяц ему выдают выписку ЕГРП. С этого момента объект незавершенного строительства считается зарегистрированным. Собственник может в полной мере осуществлять свои права в отношении здания, в том числе и отчуждать его.

Кроме того, недостроенное здание проще продать. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному удостоверению. Однако стороны в любом случае должны подписать его в присутствии работника Росреестра. Договор подлежит обязательной регистрации в ЕГРП. После совершения сделки покупатель может обратиться в муниципалитет для оформления аренды на земельный участок. В таком случае аренда предоставляется вне конкурса.

На что следует обратить особое внимание при уступке арендных прав

Во-первых, продажа права аренды земельного участка имеет существенные отличия от субаренды. В последнем случае арендатор становится посредником между собственником и субарендатором. При продаже аренды первоначальная сторона договора вовсе исключается. Обратите внимание, что в договоре аренды может быть прописана невозможность сдавать участок в субаренду.

Во-вторых, договор купли-продажи всегда носит возмездный характер. Покупатель должен предложить взамен деньги либо оказание услуг. В противном случае подобный договор может быть признан дарением. А заключение договоров дарения между юридическими лицами в РФ запрещено. Это повлечет недействительность подобного соглашения.

В-третьих, неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи. Он подтверждает получение покупателем полной документации на участок.

В-четвертых, общее правило относительно уведомления собственника земли уже разбиралось. Однако в договоре могут быть установлены другие условия. Например, прописана обязанность получения разрешения собственника на совершение любых сделок.

Рассмотрев вопрос можно ли продать землю в аренде, можно сказать, что эта процедура возможна при грамотном подходе обеих сторон соглашения. Покупателю арендных прав особое внимание стоит уделить проверке добросовестности предыдущего арендатора. Это важно, поскольку имеющаяся задолженность по договору аренды переходит вместе с участком.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: http://yurispros.ru/arenda/mozhno-li-prodat-pravo-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Покупаем и переуступаем права на аренду земли

Как учесть в налоговых расходах плату за право заключения договора аренды земельного участка и кто платит с нее НДС

Многие компании берут в аренду земельные участки — под строительство, размещение других объектов и т. д. Но иногда еще до заключения договора за само право его заключить приходится уплачивать отдельный платеж. Может ли арендатор учесть подобный платеж в расходах? Платится ли тут НДС и что с его вычетом? И что отразить в учете, если вы не покупаете, а, наоборот, перепродаете право аренды другому лицу.

Как учесть приобретенное право на заключение договора аренды земли

Плату за приобретение права на заключение договора аренды земельных участков можно учитывать в расходах независимо от того, какой участок будет в дальнейшем арендован — находящийся в государственной (муниципальной) собственности или частной — у компании или даже у гражданина. Никаких ограничений на этот счет в НК РФ нет. Единственное условие — в итоге должен быть заключен договор аренды. Если такого договора не будет (вы сами отказались его заключить, получили отказ в его госрегистрации), то учесть расходы на приобретение права аренды будет нельз я ст. 264.1 НК РФ; Письмо Минфина от 29.04.2008 №/1/298 .

Если вы намерены заключить не договор аренды, а договор субаренды и платите за это право арендатору, то расход тоже можно учест ь Письмо Минфина от 11.11.2011 №/1/749 .

Порядок списания стоимости права зависит от срока действия договора аренды (субаренды ) пп. 3, 4 ст. 264.1 НК РФ :

  • он будет заключен на срок менее 1 года (то есть не подлежит госрегистрации), то такие расходы списываются равномерно в течение срока действия договора. Соответственно, начинать списывать расходы вы можете в месяце подписания договора;
  • договор заключен на срок 1 год и более, то он подлежит обязательной госрегистраци и п. 2 ст. 609 ГК РФ; п. 2 ст. 26 ЗК РФ . И начинать списывать стоимость права на заключение договора вы можете с месяца, в котором были поданы документы на госрегистрацию договора (у вас должна быть расписка Росреестра в получении документов ) подп. 2 п. 3, п. 4 ст. 264.1 НК РФ . Списывать стоимость права на прочие расходы можно:
  • равномерно в течение не менее 5 лет (точный срок пропишите в учетной политике);
  • ежегодно в размере не свыше 30% налоговой базы предыдущего года, до полного признания всей суммы платы.

Соответственно, если ваша компания убыточная, то предпочтителен второй вариант, дабы еще больше не увеличивать убыток и не привлекать лишнее внимание налоговиков. А если компания прибыльная, то лучше посчитать, какой именно вариант даст вам оптимальный размер налоговой базы на выходе.

Если вы арендуете земельный участок под строительство объекта, то можете списывать расходы на приобретение права на заключение такого договора точно в таком же порядке. Но можете и включить стоимость права в первоначальную стоимость строящегося объекта по аналогии с собственно арендной платой. Напомним, что арендную плату за период строительства налоговики и Минфин как раз требуют учитывать в составе первоначальной стоимост и Письма Минфина от 11.11.2011 №/1/749; УФНС по г. Москве от 10.07.2008 № 20-12/.

А что с НДС при покупке таких прав? По мнению Минфина, продажа права на заключение договора аренды облагается НДС в общем порядке — налоговой базой тут является стоимость права без учета налог а ст. 154, п. 5 ст. 155 НК РФ; Письмо Минфина от 01.02.2011 №/21 . Поэтому если счет-фактура был вам выставлен и вы арендуете землю для совершения облагаемых операций, то вы можете принять налог к вычет у п. 1 ст. 172 НК РФ; Письмо Минфина от 04.03.2009 №/51 .

Обратите внимание, что если за право заключения договора вы платите органу власти, то именно он и должен платить НДС.

Вы в данной ситуации налоговым агентом не являетесь. Если же орган власти указал в договоре, что вы должны удержать и уплатить НДС, то принять к вычету этот НДС будет проблематичн о Постановление ФАС ЗСО от 09.11.2011 № А70-218/2011 .

Перекупаем право аренды у арендатора

Если нужный вам участок уже находится в аренде, то договариваться о выкупе права на него нужно с арендатором. То есть вы можете заключить с ним соглашение о перенайме и заплатить за такой перенаем.

По мнению Минфина, плату за перенаем учитывать в расходах нельзя, так как право на заключение договора аренды вы не приобретаете: он уже заключен между собственником участка и бывшим арендаторо м Письмо Минфина от 12.11.2010 №/1/710 . Однако такую плату можно учесть по другому основанию — в качестве прочего обоснованного расход а подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ . Ведь для другой стороны этой сделки — бывшего арендодателя — Минфин признает перепродажу права аренды реализацией имущественного права. И требует платить налог и Письма Минфина от 01.02.2011 №/21, от 22.02.2011 №/41 . А значит, для вас это будет именно расход на приобретение имущественного права. Хотя специалисты Минфина видят тут риски в возможности экономического обоснования такого расхода.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем ) п. 2 ст. 615 ГК РФ . При этом к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, а следовательно, учитываемым при исчислении налога на прибыль, относятся арендные платежи за арендуемое имуществ о подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ . И расходы на приобретение права аренды имущества в указанном пункте не поименованы. Плата за приобретение права аренды НК РФ предусмотрена только в отношении земельных участков и только при условии заключения договора аренды.

Если организация примет решение включить в состав расходов суммы оплаты за право аренды имущества при его перенайме (в том числе и земельных участков), прежде всего ей необходимо будет доказать экономическую обоснованность таких расходов. При этом утверждать с уверенностью, что в рассматриваемой ситуации у налоговых органов не возникнет претензий к налогоплательщику, невозможн о ” .

Так что вам нужно запастись очень убедительными аргументами в пользу перенайма именно этого участка, а не аренды свободного. И тогда, возможно, налоговики плату за перенаем из расходов исключать не будут.

Что касается НДС, то кратко повторим наши выводы: бывший арендатор должен начислить НДС на стоимость переуступаемого права аренды, а вы вправе на основании его счета-фактуры принять налог к вычет у п. 1 ст. 172 НК РФ; Письма Минфина от 01.02.2011 №/21, от 04.03.2009 №/51 .

Сами перепродаем право аренды

С НДС в такой ситуации мы уже разобрались — его обязательно нужно будет начислить исходя из стоимости реализуемого права на заключение договора. А вот с налогом на прибыль ситуация такова:

  • вы включаете в доходы стоимость реализованного имущественного прав а Письма УФНС по г. Москве от 30.11.2009 № 20-14/2/125274@; Минфина от 22.02.2011 №/41 ;
  • при этом вы можете учесть в расходах еще не списанную стоимость права, уплаченную вашему арендодател ю подп. 2.1 п. 1 ст. 268, п. 5 ст. 252 НК РФ . Оснований продолжать ее списание в особом порядке уже нет, так как из арендных правоотношений вы выбыли. Кстати, так же думает и Минфи н Письмо Минфина от 05.07.2012 №/2/75 . И еще, если у вас в итоге образуется налоговый убыток по этой сделке, вы вправе учесть его в целях налогообложени я п. 2 ст. 268 НК РФ .

НАПОМИНАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то соглашение о перенайме земельного участка с прежним арендатором также нужно регистрировать. А вот заключения нового договора аренды с собственником участка не требуетс я п. 5 ст. 22 ЗК РФ .

Упрощенцы плату за заключение договора аренды земли, естественно, учесть не могут. Ну а если они сами продают такие права, то, как и плательщики налога на прибыль, должны включить в облагаемые доходы всю сумму, поступившую от арендатор а п. 1 ст. 346.15 НК РФ .

Что касается бухгалтерского учета, то стоимость права на заключение договора аренды лучше учесть в качестве актива, к примеру, на счете 97 «Расходы будущих периодов» и равномерно списывать ее со счета 97 в течение всего срока действия договора аренды — ведь вы можете и переуступить право аренды, а значит, это именно акти в п. 65 Положения, утв. Приказом Минфина от 29.07.98 № 34н . Если же вы намерены построить на участке объект, то стоимость права аренды нужно включить в первоначальную стоимость объекта.

Источник: http://glavkniga.ru/elver/2012/19/874-pokupaem_pereustupaem_prava_arendu_zemli.html

This article was written by admin