Покупка долей в квартире

Пять способов законно поделить квартиру Бесплатная юридическая консультация: Приобретение жилых помещений в общую собственность несколькими лицами давно стало широко распространенным.

Пять способов законно поделить квартиру


Бесплатная юридическая консультация:

Приобретение жилых помещений в общую собственность несколькими лицами давно стало широко распространенным явлением. Закон предоставляет собственнику право самостоятельно распорядиться своей долей: продать ее, получив определенную денежную сумму, подарить, завещать и т.

Оглавление:

д.

Однако, столкнувшись с этой проблемой на практике, выясняется, что все не так просто. Порядок совершения сделок с квартирой, находящейся в долевой собственности, так же как и с отдельными долями этой квартиры, имеет свои особенности, которые могут ограничивать возможности долевого собственника распорядиться своей долей.Практическая ситуацияВ общей долевой собственности ныне разведенных супругов осталась двухкомнатная квартира, приобретенная ими в равных долях в период брака по договору купли-продажи. Поскольку после развода совместное проживание стало невозможным, как это часто бывает, один из супругов (в данном случае жена) переехал жить в другое жилое помещение, а муж остался проживать в совместно приобретенной квартире.Таким образом, в фактическое владение бывшего мужа поступила вся квартира, принадлежащая на праве общей долевой собственности обоим супругам, т. е. он стал фактическим обладателем имущества, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю.Для того чтобы приобрести другое жилье, жена решила использовать имеющуюся в ее собственности долю. С вопросом, как это лучше сделать, она и обратилась к нам.Внимание! Необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет не о фактическом делении самой квартиры («выделение доли в натуре»), а о юридическом (абстрактном) делении права собственности на квартиру. Иначе говоря, долевые собственники имеют абстрактную долю квартиры. Например, если двухкомнатная квартира принадлежит двум гражданам на праве общей долевой собственности в равных долях, то это значит, что каждому из них принадлежит 1/2 доля квартиры и они оба в отношении всей квартиры имеют равные права и обязанности. При этом никакого фактического деления жилых помещений в натуре не происходит, т. е. не устанавливается, какая половина помещений квартиры (комнат, кухни, коридора и т. д.) принадлежит одному собственнику, а какая — другому. Также не устанавливается, кому какая комната принадлежит.Способы решения сложившейся ситуацииСуществует несколько способов выхода из сложившейся ситуации. Каждый из этих способов имеет свои достоинства, недостатки, а также индивидуальные особенности. 1 Одним из наиболее простых (и, как представляется, справедливых) способов решения вопроса является совместная продажа обоими супругами всей квартиры целиком и деление поровну полученной денежной суммы.Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.В этом случае оба супруга одновременно выступают в качестве продавца одного объекта — всей квартиры, и поэтому они оба должны подписать договор купли-продажи квартиры со стороны продавца. Для реализации этого способа необходимо согласие и непосредственное участие в совершаемой сделке обоих супругов. Если же один из супругов (в рассматриваемом нами случае — муж, остающийся проживать в совместной квартире) не дает такого согласия или саботирует свое участие в сделке, то, к сожалению, этот вариант становится неприемлемым. Реализовать этот вариант в судебном порядке, т. е. помимо воли обоих собственников, законодательство не позволяет. 2 Еще одним вариантом решения вопроса является покупка женой у бывшего мужа его доли в праве общей собственности на квартиру. В этом случае между бывшими супругами заключается договор купли-продажи 1/2 доли на квартиру, после чего жена, заплатив соответствующую денежную сумму, становится собственником всей квартиры. Недостаток этого, так же как и предыдущего, варианта заключается в необходимости непосредственного участия в совершаемой сделки обоих супругов. Поэтому если муж откажется продавать свою долю, то этот вариант также не удастся реализовать. Действующее законодательство не предусматривает возможность обязать мужа продать свою собственность (1/2 долю) в судебном порядке. 3 Следующий способ, по своему смыслу обратный предыдущему, заключается в продаже женой своей доли в праве общей собственности на квартиру бывшему мужу.Если остающийся в квартире муж откажется от выкупа у жены ее доли, то в отличие от двух предыдущих вариантов этот вопрос может быть решен в судебном порядке.Дело в том, что закон позволяет каждому собственнику доли требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.Однако выдел в натуре одному из собственников принадлежащей ему доли допустим только в тех случаях, когда имеется техническая возможность передачи этому участнику изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Обычно квартиры не обладают такими признаками, поэтому в данном случае выдел доли в натуре не допускается.Но в этом случае (когда выдел доли в натуре не допускается) закон позволяет выделяющемуся собственнику (жене) требовать выплаты стоимости его доли другими участниками долевой собственности (мужем). Поэтому жена вправе заявить такое требование в судебном порядке.На практике такой вариант имеет существенные недостатки. Первый недостаток связан с оценкой, т. е. с определением размера стоимости доли выделяющегося собственника (в данном случае — жены). Уже на этом этапе неминуем спор: жене выгодно, чтобы ее доля была оценена максимально высоко, мужу выгодна максимально низкая оценка. Следовательно, каждая сторона будет вынуждена заказывать у независимого оценщика свою оценку. Что решит суд (с какой оценкой согласится), еще неизвестно. Второй недостаток связан с возможным формальным отсутствием у мужа денежных средств, что может привести к значительному растягиванию во времени процесса выплаты стоимости доли в полном размере. Поэтому в случае отсутствия соглашения с мужем о покупке им этой доли лучше воспользоваться вариантом 4. 4 Если не удалось реализовать ни один из вышеперечисленных способов, то остается только продать свою долю в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу. Каждый участник долевой собственности независимо от размера этой доли имеет право по своему усмотрению распоряжаться своей долей: продать ее, подарить, завещать и т. д.При продаже доли квартиры не требуется согласия остальных долевых собственников. Однако, продавая или покупая долю в общей собственности на квартиру, надо иметь в виду, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому, найдя покупателя на 1/2 долю квартиры, жена должна в письменной форме известить бывшего мужа о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует также указать стоимость продаваемой доли и другие условия продажи. Лучше всего такое извещение произвести через нотариуса. Если бывший муж откажется от покупки либо в течение месяца не приобретет продаваемую долю (или по крайней мере не заявит о своем намерении ее приобрести), то продавец вправе продать ее любому другому лицу. Причем продавец должен будет продавать квартиру на тех же условиях, на каких она была предложена другому собственнику.Если по каким-либо причинам муж не будет своевременно извещен о продаже доли квартиры и тем самым лишится преимущественного права покупки, то он получает право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя доли, т. е. сама доля квартиры все равно останется проданной, но только покупателем квартиры станет не постороннее лицо, а бывший муж.Следует отметить, что преимущественное право покупки продаваемой доли квартиры имеют только сами участники долевой собственности. Уступить или предоставить это преимущественное право другим лицам долевые совладельцы квартиры не могут.Безусловно, продать долю в квартире сложнее, чем продать всю квартиру целиком. Кроме того, стоимость продаваемой 1/2 доли будет меньше половины стоимости всей квартиры. Поэтому для жены это не самый выгодный вариант (хотя при определенных обстоятельствах он может быть единственным приемлемым вариантом). Остающийся в квартире муж в выигрыше также не останется, поскольку долю в квартире часто приобретают лица (как правило, это приезжие), которые, искусственно создавая невыносимые условия для совместного проживания в одной квартире, вынуждают второго долевого собственника продать оставшуюся долю на невыгодных для него условиях. 5 Существует еще одна возможность по использованию своей доли в праве общей собственности на квартиру для решения рассматриваемой жилищной проблемы. Эта возможность не связана с продажей кому-либо всей квартиры или ее доли. Она заключается в праве, предоставленном законом долевому собственнику, пользоваться частью квартиры, соразмерной его доле. При этом сама квартира продолжает оставаться в долевой собственности обоих бывших супругов (это является существенным недостатком данного способа).Поскольку квартира находится в собственности проживающих в ней лиц, то отсутствует возможность разделить лицевые счета и заключить отдельные договоры найма жилых помещений (т. е. превратить квартиру в коммунальную). Имея двухкомнатную квартиру в долевой собственности, бывшие супруги могут договориться о порядке пользования этой квартирой, т. е. установить, кто в какой комнате будет жить. Если же прийти к взаимному соглашению по этому вопросу не удастся, то этот порядок будет установлен судом по заявлению одного из супругов. При этом суд может учесть фактически сложившийся порядок пользования жилыми помещениями в квартире, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности. Например, если жена с ребенком фактически занимали большую комнату, а бывший муж — меньшую, то суд своим решением может закрепить именно этот порядок пользования квартирой.Следует иметь в виду, что при последующей продаже женой своей 1/2 доли квартиры к новому собственнику доли автоматически не перейдет право пользования конкретной комнатой, установленное решением суда для прежних долевых собственников — бывших супругов. Порядок пользования общей квартирой ее новым собственникам придется устанавливать заново.Таким образом, пути решения проблемы реализации или использования доли квартиры зависят от конкретных обстоятельств и от намерений самих долевых собственников.

По материалам: Просмотров: 6880

Источник: http://domik.ua/novosti/pyat-sposobov-zakonno-podelit-kvartiru-n260.html

Как правильно купить долю в квартире

Высокая стоимость жилой недвижимости определяет целесообразность совместного владения квартирой, причем, группа собственников может распоряжаться жилплощадью целиком или же отдельными частями – долями.

Таким образом, каждый из собственников, это могут быть члены семьи или посторонние друг другу лица, имеет право продать или подарить свою часть.


Бесплатная юридическая консультация:

В данной статье рассматриваются преимущества приобретения доли в квартире, а также некоторые опасности, которые могут подстерегать потенциального покупателя.

Гражданский кодекс предполагает, что собственность в виде жилой недвижимости может быть совместной – в этом случае жилье в равной степени принадлежит каждому из собственников, и долевой – в этом случае за каждым из собственников закрепляется размер долевого владения.

Часть закрепляемой площади может составлять 1/2, 1/3 или же 1/50 общей площади квартиры, причем, определяемая доля фиксируется в документе оправе собственности, подобный документ есть у каждого владельца части квартиры. При совместной собственности права на нее отражены в едином документе.

Как купить долю в квартире

Преимущества приобретения-продажи доли

С точки зрения риэлторовсделки с долями являются одними из наиболее сложных, поскольку имеется значительное количество нюансов и «подводных» камней, которые становятся помехой проведению сделки. Однако подобные сделки пользуются популярностью, поскольку покупка доли требует гораздо меньших затрат, чем приобретение квартиры целиком.


Бесплатная юридическая консультация:

Именно по этой причине приобретение доли в квартире довольно часто определяет саму возможность приобретения собственного жилья. Далеко не каждый располагает денежными средствами, необходимыми для приобретения отдельной квартиры, в то время, как покупка доли значительно снижает затраты на проживание в перспективе (относительно ежемесячной оплаты съемной квартиры).

Владелец недвижимости, выставляя на продажу долю в своей квартире, имеет возможность разрешить свои материальные затруднения, в то же время, сохранить место для своего проживания в виде оставшейся части квартиры. Кроме того, в случае раздела имущества (подобное может происходить при разводе или прекращении отношений между бизнес-партнерам и), каждый собственник может продать только свою долю. Причем, законодательство определяет первоочередное право на покупку доли за лицами, в чьей собственности находится оставшаяся доля.

Причины покупки доли в квартире

Возможность продажи доли в квартире позволяет решить многие проблемы с минимальными затратами. Мы рассмотрим основные потребности, которые позволяет реализовать продажа доли в квартире, таковыми являются:

·Приобретение доли для проживания;

·Инвестиции в долю;


Бесплатная юридическая консультация:

·Последующий выкуп всей квартиры.

Приобретение доли для проживания

Приобретение доли в квартире является в финансовом плане намного доступнее, чем покупка любой, даже недорогой квартиры целиком. Это дает возможность, располагая весьма ограниченным капиталом, решить вопрос с собственным жильем, что особенно актуально для мегаполиса, где арендная плата является достаточно высокой.

Приобретая долю, ее владелец автоматически избавляется от необходимости изыскивать средства для внесения ежемесячной оплаты в течение многих лет. Кроме того, счастливый владелец части квартиры получает дополнительный, но весьма существенный бонус – прописку, наличие которой определяет отсутствие проблем с регистрацией, а также еще целый ряд преимуществ.

Естественно, занимаясь подбором подходящего варианта, нужно учитывать множество нюансов – характер будущих соседей по квартире, количество проживающих, потенциальную возможность повышения этого количества в сторону повышения, а также цели владельца, пожелавшего продать свою долю.

Инвестиции в долю

Недвижимость остается одним из наиболее привлекательных способов инвестирования, квартиры со временем стабильно дорожают при сохранении спроса на прежнем уровне, а вложенные деньги защищены от инфляции и в любой момент могут быть высвобождены для различных операций. Приобретение доли является для инвестора более доступным способом вложений, что определяется более низкой ценой покупки.


Бесплатная юридическая консультация:

Права собственности на квартиру могут представлять собой защищенное хранилище совместного капитала, за каждым из совладельцев закреплена определенная часть, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. Если квартира сдается в аренду, каждый из собственников может рассчитывать на дивиденды в виде арендной платы.

Также инвестиционная сделка может быть направлена на приобретение строящегося жилья, при этом права каждого совладельца на часть квартиры достаточно четко определены. После окончания строительства, когда цена квартиры существенно возрастет, недвижимость выставляется на продажу, а совокупный доход делиться между совладельцами пропорционально долям.

Регистрационные вопросы

Вопросы прописки являются достаточно актуальными для современных граждан, особенно, это относится к жителям мегаполиса. Без регистрации есть вполне реальный шанс оказаться в неприятной ситуации, причиной которой может быть повышенное внимание правоохранительн ых органов, а отсутствие прописки существенно понижает шансы найти работу, встать на учет в поликлинику, записать ребенка в детский сад, школу.

Приобретениедоли в квартиреавтоматически решает все перечисленные проблемы, причем, совершенно неважно – какая часть квартиры является собственностью.Для получения необходимых отметок регистрационных органов вполне достаточно и одной десятой доли квартиры в собственности. В этом случае абсолютно не обязательно фактически проживать в квартире, где кроме вас имеется еще десятка два совладельцов (либо проживают десяток из них).

Последующий выкуп остальной части

В ряде случаев доля в квартире приобретается с целью последующего выкупа остальной части. Это достаточно рискованное мероприятие, поскольку часть квартиры продается владельцами вовсе не за тем, чтобы впоследствии лишиться и остальной части. Для покупателя это, несомненно, выгодная сделка, которая является своеобразным плацдармом для приобретения квартиры целиком, только вот каким-либо образом «выселить» соседей, предложив им удобный вариант, не всегда удается.


Бесплатная юридическая консультация:

Цена вопроса

Перед тем, как планировать приобретение доли, необходимо определить бюджет покупки, а для этого нужно получить представление о том, каким образом формируется цена доли. Вопреки общепринятому мнению, стоимость доли не является пропорциональной ее соотношению к общей площади квартиры. То есть, прицене квартирыв 5 млн. рублей, одна вторая часть квартиры стоит не 2,5 млн. рублей, а намного меньше, и составляет примерно 20-30% от половины стоимости. Почему так происходит?

Покупка доли сопряжена с необходимостью решения множества вопросов с новыми соседями. Необходимо учитывать, что приобретая долю, покупатель не всегда может рассчитывать на то, что проживать он будет именно в той комнате, площадь которой соответствует долевой части.

Кроме того, без согласия соседей прописать в квартире кого-либо еще практически невозможно, поэтому при покупки необходимо оформлять права собственности сразу на всех, кому может потребоваться прописка в дальнейшем, то есть – на всех членов семьи.

Цена во многом зависит и от панировки квартиры, если предлагаемая доля примерно равна отдельной комнате – цена может быть выше, а если речь идет о продаже доли в однокомнатной квартире, где проживание возможно в стесненных условиях, цена снижается. Порядок проживания в квартире может быть определен собственниками, если же владельцы не пришли к согласию – порядок проживания определяет суд.

Нужно учесть, что если продавец на момент продажи имеет на руках документ, в котором прописан порядок проживания и его право на определенную комнату, то после продажи этот документ утрачивает силу. В случае отсутствия согласия необходимо начинать судебный процесс заново. Также необходимо иметь в виду, что суд, при рассмотрении вопроса о порядке проживания, учитывает не только долю, но и состав семьи, поэтому при равных долях большая комната может отойти совладельцу, у которого маленькие дети.


Бесплатная юридическая консультация:

Препятствия в приобретении доли

Главное, в чем необходимо убедиться потенциальному покупателю при рассмотрении предложения – это в наличии официального документа, который подтверждает отказ остальных совладельцев квартиры от приобретения выставленной на продажу доли.

Если такой документ отсутствует, давать свое согласие на сделку не стоит, поскольку сделка может быть аннулирована через суд, а забрать свои деньги у продавца может быть весьма проблематично. То же самое относится к предложению оформить вместо стандартного договора купли-продажи дарственную.

Причиной тому является положение законодательства , которое регламентирует порядок продажи долей. Прежде, чем продавать свою долю жилой недвижимости, ее владелец в обязательном порядке должен предложить приобрести эту долю остальным совладельцам. И только в случае их отказа доля может быть продана кому-либо еще. Это не касается оформления дарственной, при дарении своей доли закон не обязывает ее владельца достигать соглашения с остальными собственниками.

Однако отказ от приобретения должен иметь вид официального документа, и этот отказ должен быть оформлен по каждому из собственников жилья. В противном случае сделка будет считаться проведенной с нарушениями законодательства , и суд с высокой долей вероятности признает ее неправомочной. Переоформление доли по дарственной, хотя и не требует наличия подтверждающих документов, может быть признано судом «притворной сделкой», со всеми вытекающими последствиями.

В качестве дополнительной рекомендации можно посоветовать потенциальному покупателю следующее: уточнить – не состоит ли продавец на учете в психоневрологиче ском диспансере. В противном случае продавец имеет возможность заявить, что в момент заключения сделки находился в состоянии умопомрачения и не отдавал себе отчет в своих действиях. И если факт психического расстройства подтвердится – это будет для суда прямым основанием отменить сделку.

Бесплатная юридическая консультация:

Документы для проведения сделки

Как уже было сказано, сделка купли-продажи доли является одной из наиболее сложных операций на рынке недвижимости. Требуется достаточно большой опыт для того, чтобы разобраться в нюансах, примеры которых были перечислены выше. В случае самостоятельной подготовки сделки у среднестатистического покупателя есть весьма значительный риск остаться без вожделенного жилья и без уплаченных за него денежных средств.

Поэтому крайне желательно обратиться в престижную риэлтерскую компанию, сотрудники которой дорожат репутацией и обеспечат профессиональный подход к подготовке сделки и проверки документов. Оплата их усилий послужит достаточной гарантией сохранности денег и законности приобретения доли.

В любом случае, первым источником, где может находиться нуждающаяся в проверке информация, послужат документы, необходимые для заключения сделки, перечень которых представлена ниже:

·Свидетельство о регистрации права собственности. Документ поможет получить представление о дате перехода недвижимости в собственность;

·Право собственности на долю. Поможет удостовериться – какая часть квартиры принадлежит продавцу;


Бесплатная юридическая консультация:

·Выписка из ЕГРП. Информация о наличии или отсутствии залогового или иного обременения, ареста;

·Документы об отказе остальных собственников от выкупа доли;

·Согласие супруга или супруги на продажу доли. Если такое согласие отсутствует – продажа доли может быть признана незаконной. Причем, в паспорте могут отсутствовать сведения о семейном положении;

·Выписка из домовой книги. В этом документе должны быть перечислены все, кто зарегистрирован в данной квартире.

Источник: http://dela.biz/nedvizhimost/845-kak-pravilno-kupit-dolyu-v-kvartire.html


Бесплатная юридическая консультация:

Особенности покупки доли в квартире в 2018 году

Собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Но существуют некоторые ограничения, если речь идет о части общей квартиры.

Каковы нюансы покупки доли в квартире в 2018 году? Покупая долю квартиры, нужно знать о существующих юридических формальностях.

Неправильное оформление сделки может стать причиной ее отмены. Какими особенностями отличается в 2018 году покупка доли в квартире?

Общие аспекты

Согласно гражданскому законодательству все граждане наделены равными правами. В применении к долевой собственности эта норма означает, что владелец доли вправе распорядиться ей по собственному усмотрению, но с соблюдением интересов остальных собственников.

Основополагающее значение при продаже доле касается ее выделения. Продаваемая доля собственности должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади.


Бесплатная юридическая консультация:

Продавец-собственник должен иметь на руках документ, в котором указана принадлежащая доля в дробном или процентном соотношении.

Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартире. Но при этом есть нюансы, касающиеся соблюдения интересов совладельцев. В частности требуется получить согласие на продажу части квартиры третьему лицу.

Что это такое

Гражданский кодекс устанавливает, что имущество, принадлежащее двум и более собственникам, является общей собственностью. Таковая может быть долевой и совместной.

Первый вариант предполагает, что квартира поделена на строго определенные доли, равные или неравные.

Деление осуществляется по желанию собственников или в судебном порядке. Каждый собственник доли получает отдельный правоподтверждающий документ на свою часть квартиры.


Бесплатная юридическая консультация:

Квартира в совместной собственности не имеет определенных долей, но при желании ее можно поделить. Например, совместной становится квартира, приобретенная супругами в браке.

Любые сделки с таким объектом требуют согласия обоих супругов. В совместную собственность переходит квартира и после приватизации.

В дальнейшем собственники могут официально поделить квартиру, закрепив владение каждой долей документально.

Если стороны не смогли выполнить раздел самостоятельно, квартира делится через суд. Нюанс владения квартирой в долевой собственности в том, что нельзя в натуре выделить долю.

Квартира, за редким исключением, не может быть поделена на несколько обособленных помещений с разными входами.


Бесплатная юридическая консультация:

Доля в данном случае это скорее юридическое понятие. Собственники совместно пользуются жилплощадью и потому обязательно их согласие на появление нового совладельца.

Главная особенность владения долей в квартире это несколько ограниченное право распоряжения собственным имуществом.

Для продажи необходимо получить согласие совладельцев и соблюсти преимущественное право выкупа.

Приоритетное право

В соответствии со ст.246 ГК РФ все правовые действия, затрагивающие интересы владельцев долевой собственности, реализуются только по соглашению сторон.

Этот постулат несколько нарушает права законного владельца на распоряжение своим имуществом. Но неудобства оправданы, поскольку защищают остальных собственников от мошеннических действий.


Бесплатная юридическая консультация:

В ст.250 ГК РФ изложен порядок преимущественного выкупа в случае отчуждения части совместного имущества в пользу постороннего лица.

На практике это означает, что владелец доли при продаже должен предложить возможность выкупа остальным собственникам.

Только получив отказ можно продать долю третьим лицам. Уведомление о продаже составляется в письменной форме. Непременно указывается стоимость доли и условия сделки.

Важно указать цену, по которой продавец планирует продать свою часть в действительности.

В случае продажи впоследствии постороннему лицу нельзя указать цену меньше той, что предложена совладельцам. В течение месяца собственники должны принять решение о выкупе доли или отказе от покупки.


Бесплатная юридическая консультация:

Если в положенный срок продавец не получил ответа, он вправе продать долю любому лицу. Получение отказа раньше срока позволяет осуществить сделку сразу.

Несоблюдение приоритетного права при продаже доли позволяет остальным собственникам оспорить сделку в течение трех месяцев с момента заключения.

При этом сделка не отменяется, права покупателя делегируются собственникам. Важно! Если после отказа собственников от преимущественного выкупа продавец решил изменить условия сделки, то нужно снова уведомить совладельцев и получить согласие или отказ.

Законодательная база

Нормы о долевом имуществе содержатся в ст.244—259 ГК РФ. Отдельные положения закреплены в законе о приватизации жилищного фонда.

Порядок регистрации собственности определен в федеральном законе о госрегистрации недвижимого имущества (ФЗ № 218).


Бесплатная юридическая консультация:

С 2016 года нормы регистрации несколько изменились и теперь сделки, касающиеся отчуждения доли недвижимости, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Ст.244 ГК РФ определяет, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, может находиться в совместной собственности без определения долей или в долевой собственности с определением точной доли каждого собственника.

О преимущественном выкупе доли квартиры сказано в п.1 ст.250 ГК РФ. В частности здесь сказано, что и уведомление и отказ от выкупа должны иметь письменную форму.

В п.2 ст.250 ГК говориться о возможности продажи доли не раньше, чем спустя месяц после уведомления или ранее этого срока в случае получения официального отказа.

П.3 этой же статьи указывает на правовые последствия при несоблюдении приоритетного права. Здесь сказано о возможности оспаривания сделки в течение трех месяцев.


Бесплатная юридическая консультация:

Вместе с тем ст.200 ГК РФ гласит, что срок исковой давности начинается с момента, когда гражданину стало известно о нарушении его права.

Что касается оформления продажи, то оно осуществляется в стандартном порядке. Договор составляется в соответствии с нормами ст.554—555 ГК РФ.

Согласно ст.556 ГК передается доля по акту. Завершается сделка регистрацией в Росреестре перехода права собственности.

Порядок оформления сделки

Планируя продажу доли квартиры, нужно учитывать, что осуществление сделки не представляется возможным, если квартира находится в общей собственности.

Обусловлено это тем, что доли попросту не существует ни де-юре, ни де-факто. Изначально необходимо выделить долю и закрепить свое право на нее.


Бесплатная юридическая консультация:

Как оформляется аренда земли под строительство гаража, читайте здесь.

Если доля выделена и в Росреестр занесена соответствующая запись с указанием данных собственника, можно приступать к продаже.

Во избежание признания сделки недействительной желательно соблюдать следующий порядок:

Какие есть подводные камни

При продаже доли следует учесть некоторые нюансы:

Особенного внимания требует сделка, если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему лицу.


Бесплатная юридическая консультация:

Так запрещено продавать жилье, если ребенок остается «на улице», то есть по документам другого жилья он не получает.

Для продажи детской доли необходимо, чтобы:

  • у ребенка имелась иная жилплощадь, пригодная для проживания;
  • ребенок проживал по другому адресу, и у него имелась постоянная прописка;
  • после продажи доли на имя ребенка было приобретено иное жилье, не хуже проданного.

Но даже при соблюдении всех условий без официального разрешения органов опеки не обойтись.

Для этого законный представитель обращается в местные попечительские органы со следующими документами:

  • заявление о разрешении на продажу;
  • паспорт опекуна;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • правоподтверждающие документы на квартиру;
  • документы на приобретаемое жилье (если покупается иная жилплощадь);
  • иные документы, подтверждающие соблюдение интересов ребенка.

До 18 лет интересы ребенка представляют родители или законные опекуны.


Бесплатная юридическая консультация:

Необходимый пакет документов

Для оформления продажи доли в квартире необходимы следующие документы:

  • паспорт собственника доли;
  • паспорт покупателя;
  • правоподтверждающие документы (выписка из ЕГРН с указанием доли, принадлежащей продавцу);
  • правоустанавливающие документы (указывающие на основание получения права собственности);
  • кадастровый паспорт квартиры, подтверждающий постановку объекта на кадастровый учет и
  • содержащий описание основных характеристик квартиры;
  • технический паспорт квартиры, указывающий на отсутствие неузаконенной перепланировки;
  • письменные отказы остальных совладельцев от покупки доли либо подтверждение отправки соответствующего уведомления;
  • разрешение органов опеки, если в квартире прописан ребенок или доля принадлежит несовершеннолетнему;
  • нотариальное согласие супруга на сделку (если продавец состоит в законном браке).

По мере необходимости могут потребоваться и иные документы. Например, выписка из домовой книги о составе всех прописанных лиц или справка об отсутствии задолженности по комуслугам. На основании собранных документов составляется договор купли-продажи доли квартиры.

Источник: http://jurist-protect.ru/pokupka-doli-v-kvartire/

Как купить долю в квартире: порядок и документы

Общая долевая собственность возникает в тот момент, когда квартира оказывается в собственности нескольких дольщиков. Покупка доли – это отличный способ стать владельцем квадратных метров, если сам покупатель по финансовым причинам не может осуществить покупку целой квартиры. Но следует знать, что договор про покупку доли имеет свои особенности.

Полное распоряжение полученными квадратными метрами?

Покупатели долей считают, что после осуществления покупки доли они смогут полностью распоряжаться только приобретенными квадратными метрами. На деле все оказывается не совсем так просто. Во-первых, общий размер доли напрямую зависит от количества существующих дольщиков.

Рассмотрим пример. Квартирой владеют разведенные супруги, не имеющие детей. Суд может разделить квартиру на равные части, устанавливая порядок ее использования, а не полноправное распоряжение ею. Однако не стоит думать, что каждый супруг будет распоряжаться только своей комнатой и все. Распоряжение квадратными метрами все равно будет происходить согласно правилам общей собственности, и супруги смогут управлять ею только после того, как получат разрешение.

Для чего покупают доли?

Практически всегда доли покупают только с одной целью: семьи или отдельные граждане в будущем планируют выкупить всю квартиру. Дело в том, что каждый совладелец имеет право на внеочередной выкуп оставшейся доли в квартире. Продавец не может отдать ее третьему лицу без получения письменного разрешения от остальных дольщиков, поэтому велик шанс, что другие части квартиры будут выкуплены совладельцами.

Также, приобретение доли помогает быстрее проходить регистрацию в новом городе для приезжих. Они выбирают самые маленькие части квартир, где прописывают себя и своих детей. Причем для получения регистрации новому владельцу квартиры не нужно получать разрешение у других совладельцев.

В чем выгода?

На общую стоимость части квартиры может влиять множество важных факторов. К ним относят общую площадь доли, состояние ремонта, год постройки дома, количество других дольщиков, количество прописанных лиц и многое другое. Однако практически во всех случаях стандартная цена доли будет намного ниже, чем стоимость целой квартиры на окраине города.

Для понимания следует рассмотреть конкретный пример. Стоимость целого жилья может равняться 3 млн. рублей, но если покупатель захочет приобрести не цельное жилье, а только его треть, то ему придется заплатить только 1,5 млн. рублей. Разница существенная, поэтому части квартир до сих пор пользуются спросом.

Но низкая цена на жилье обусловлена не только малой площадью доли. Дело в том, что все совладельцы попросту могут не ужиться друг с другом, что приведет к постоянным конфликтам и скандалам. Более того, некоторые люди вообще не могут жить с посторонними лицами в одной квартире, поэтому цена на жилье еще сильнее снижается.

Документы

Единственной сложностью при покупке доли в квартире является наличие претензий у других совладельцев жилья. По закону они имеют преимущественное право покупки доли квартиры. Здесь мы об этом уже писали. Если продавец доли решил ее реализовать без получения разрешения у других дольщиков, то у нового собственника могут возникнуть проблемы.

Чтобы таких проблем не возникало, рекомендуется требовать у продавца доли разрешение на продажу, полученное у других совладельцев. Если его нет, от покупки нужно отказаться.

Во всем остальном перечень необходимых документов будет таким же, как и при покупке цельного жилья. Продавец должен составить 3 экземпляра договора о купле-продаже в письменной форме. К ним прилагают правоустанавливающие документы, техпаспорт, выписку из домовой книги про зарегистрированных в жилье лиц и согласие супруга/супруги продавца на совершение сделки.

Не смотря на тот факт, что доля в квартире сама по себе считается абстрактным понятием, после подписания договора покупки покупатель должен оформлять акт приема-передачи недвижимости (о нем написано тут). Без него регистрация нового владельца станет невозможной, так как именно этой бумагой подтверждается наличие его прав на собственность.

Заключение

Доли в квартирах активно скупаются малообеспеченными людьми, желающие в будущем заниматься приобретением целой квартиры. Однако при покупке такого жилья нужно убедиться, что продавец получил разрешение на продажу у других дольщиков. Если его нет, то такой договор про куплю-продажу может легко стать недействительным в судебном порядке.

Несомненно, покупка жилья на вторичном рынке влечет за собой большие риски, нежели покупка в новостройке. Об особенностях мы и написали в статье.

Источник: http://zhil-vopros.com/kvartira/pokupka/vidy-buy/dolyu-2.html

Продажа 1/2 части квартиры

Судом наша квартира после расторжения брака была поделена по1/2 между мной и бывшей женой. Она сейчас проживает в ней с сожителем , а я снимаю квартиру. Как мне лучше, быстрее и выгоднее продать свою долю, если она не хочет у меня её выкупать , ссылаясь на то, что нет денег ? И могу ли я подарить свою долю кому — либо, чтоб не связываться с попытками продать её своей бывшей жене ? Ведь я имею право подарить её кому-то в обмен на выплату мне суммы за мою долю ?

Комментарии автора вопроса

Ответы юристов

Вы вполне можете подать иск в суд о его выселении, так как своего согласия на его вселение Вы не давали.

Добрый день!Есть несколько вариантов решения вашей проблемы.1) Продать 1/2 согласно статье 362 Гражданского кодекса, предварительно в письменном виде уведомив владельца другой части с указанием условий продажи и цены. У другого собственника по закону есть месяц на ответ, если его не будет — можете смело продавать вашу часть. При этом под 1/2 части квартиры подразумевается, если у вас нет договора о пользовании или решения суда об определение порядка пользования, просто теоретическая доля, а не конкретные комнаты.2) Подарить 1/2 без согласования с совладельцем другой половины. Из сути статейГражданского кодекса становится понятным, что согласование с другой стороной необходимо только на продажу, но не дарение. Однако тут учтите, что дарение за деньги не возможно по закону. Дарение имеет безвозмедный (без денег) характер. 3) Чтобы выделить часть квартиры следует руководствоваться пунктом 14 Постановления Пленума ВСУ «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності» №20 от 22.12.1995 года. Тут говорится о выделении собственникам изолированных помещений, с отдельными входами и которые могут стать отдельными квартирами. После этого для отчуждения необходимо оформление на выделенную площадь отдельных документов.Для решения вашей проблемы необходима квалифицированное участие специалиста. Если моя консультация вас сориентировала — обращайтесь. Удачи

Источник: http://www.freelawyer.ua/consult/grazhdanskoe-pravo/19387

Покупка доли в квартире — преимущества и недостатки

Сегодня многие молодые семьи озабочены приобретением собственного жилья. Но далеко не всем под силу купить квартиру, даже в ипотеку. Вложение средств в покупку новостройки чревато множеством проблем — начиная от того, что вы инвестируете деньги в строительство, но собственниками жилья станете только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. То есть несколько лет вы будете и вносить деньги по договору долевого участия, и одновременно — снимать жилье. Стройка может быть просто заморожена, сроки строительства нарушены, либо даже вы нарветесь на мошенников, у которых нет разрешения на застрой. Новостройка чревата длительной усадкой дома, и несколько лет вы будете жить в квартире, не имея возможности сделать хороший ремонт, и наблюдая постоянные трещины и перекосы в стенах. Из особых недостатков — высокая цена, и неблагоустроенность. Новостройки продаются зачастую не только без косметического ремонта, но и без элементарных отделочных работ, стоимость которых чрезвычайно высока. Долго распространяться касаемо недостатков ипотеки нет смысла. Вы переплачиваете 100% стоимости жилья в течение 4-5 лет. За 10 лет вы заплатите за ипотечную квартиру три цены. И нет никакой гарантии, что ваш доход будет постоянным в течение этих 10 лет. Наша статья поможет вам не только понять преимущества покупки доли в квартире, но и избежать лишних трат, и возможных проблем.

Чем выгодна покупка доли в квартире

Для молодой семьи, даже с ребенком это по сути вложение средств в будущее большое хорошее жилье, без необходимости выплачивать проценты банку, и возможность спокойно откладывать деньги на постепенный выкуп всей квартиры. Доля в квартире — это не коммуналка, и не общежитие, следовательно вы — полноценный совладелец квартиры, имеющий ряд преимуществ:

1) Низкая цена

Если комната в коммунальной квартире или общежитии продается, как отдельное жилое помещение, то доля всегда выставляется на продажу с перспективой выкупа всей квартиры. Вам нет необходимости думать, как обустроить в границах занятой вами комнаты кухонный уголок, или отдельный санузел, как это бывает в коммуналках и общагах. Доля всегда дешевле, чем комната. И в близком будущем — вы сможете приобрести остальные доли совладельцев по более низкой стоимости, чем рыночная. Плюс — вы сразу вселяетесь и живете, начав копить деньги на выкуп, по мере возможности. Если хорошо поискать, можно даже найти варианты, где доля в квартире продается в рассрочку, от совладельца, без всяких процентов. А для того, чтобы законно начать проживать, вам достаточно приобрести очень небольшую часть квартиры — 1/6 например.

2) Право первоочередного выкупа

Квартира, где вы — совладелец, не может быть продана без вашего официального согласия. В первую очередь сособственник обязан предложить выкуп вам, иначе сделка не будет зарегистрирована. И у вас есть по крайней мере месяц на раздумья, и сбор средств. Используя небольшие хитрости вы можете растянуть это время, как минимум, на год.

3) Преимущественное право аренды

Остальные помещения в квартире не могут быть сданы в аренду, без вашего согласия. Следовательно вам не грозит подселение студентов, или неадекватных личностей. Вы вполне имеете право настаивать на сдачу остальных помещений в аренду — вам, таким образом за очень небольшие деньги заполучить в распоряжение всю квартиру на длительный срок.

4) Право пользования

Право владения долей отнюдь не означает, что вы — собственник только тех метров, которые приходятся на вашу долю. Пока не определен порядок пользования, вы имеете полное право свободно пользоваться всей квартирой, и любыми помещениями, без ограничений, независимо от размера вашей доли. А вот распоряжаться (продать или подарить) можно только своей идеальной частью. Следовательно, совладелец не имеет права ограничить вам какие то определенные метры, без письменного соглашения, или решения суда, ни в помещениях общего пользования, ни в комнатах, ни в подсобных помещениях (балконы, кладовые).

5) Количество проживающих

Доля в квартире выгодно отличается от комнаты в коммуналке, или общежитии. Как правило, в долевых квартирах, собственников не более двух-трех человек, и как минимум один из них — не проживает в квартире. Даже если у вас и будут соседи в местах общего пользования, их будет весьма мало, или не будет вообще.

Таким образом приобретение доли в квартире — очень хорошее вложение денег в недвижимость для молодой семьи. Однако, чтобы это вложение стало действительно выгодным и надежным, необходимо учесть ряд нюансов, о которых и пойдет речь дальше.

Недостатки приобретения доли в квартире

Как таковых, недостатков нет, если сравнивать с ипотекой, новостройкой, или покупкой отдельной комнаты в общаге. Но при заключении договора купли продажи стоит обратить внимание на следующие моменты:

1) Количество совладельцев

Чем их меньше, тем лучше. Большое количество совладельцев (более трех-четырех) тоже имеет свои преимущества, особенно, если квартира небольшая — их доли можно выкупать поочередно, почти за бесценок. Но мы рассматриваем покупку доли в квартире с наименьшим количеством сложностей, поэтому чем меньше будет сособственников, тем меньше у вас будет потенциальных соседей по квартире. Идеально — найти квартиру, единственный совладелец которой в ней не проживает.

2) Возраст совладельцев

Ошибочно думать, что это должен быть очень немолодой человек, или семья. У немолодых собственников может оказаться большое количество наследников, и нет никакой гарантии, что наследники не пожелают коллективно вселиться в квартиру, после смерти вашего соседа. Поэтому предпочтительнее выбирать относительно молодых — таких, которым будет выгоднее продать долю, нежели использовать ее для проживания. Кроме того, соседство с пожилыми гражданами увеличивает вероятность бытовых конфликтов. Если совладелец пожилой — обязательно уточните количество наследников.

3) Состояние квартиры

Не стоит покупать долю в «убитых» квартирах, если вы собираетесь туда сразу вселиться. Причин много: — ремонт осуществляется только с согласия совладельца, и такое согласие желательно брать в письменном виде. Исключение составляет аварийный ремонт. — затраты на любой ремонт совладельцы несут солидарно. И если испортилась сантехника или система отопления, то решить вопрос с тем, кто будет оплачивать ремонт, непросто. Если совладелец в квартире не проживает, это абсолютно не означает, что он не должен оплатить замену унитаза, батареи отопления или смесителя. Вроде нелогично, но закон указывает, что расходы на ремонт — общие, соразмерно вашей части собственности.

Сложности совместного проживания

Их гораздо меньше, чем при жизни в коммуналке. Долевые квартиры не такие большие:комнаты, а не 5, 7 или 10. Следовательно, вы не потратите десятилетие на расселение и выкуп. Но какое то время вам все же придется делить жилье с соседями, и надо сразу предусмотреть все нюансы, во избежание множества споров.

1) Оплата коммунальных услуг

Выбирайте квартиру с уже установленными приборами учета. И сразу готовьтесь к тому, чтобы раз и навсегда решить вопрос с порядком оплаты. Отопление квартиры оплачивается только солидарно, и только соразмерно долям. Независимо от того, проживает второй совладелец или нет. Это его законная обязанность содержать квартиру в надлежащем состоянии. Квартира отапливается полностью, и даже если он ею не пользуется, услугу обязан оплатить. Так же обязательной для него является квартплата, и обслуживание общедомового имущества. Если вы — молодая семья, с ребенком, и владеете меньшей долей, а с вами проживает одинокий совладелец без детей, логично, что вы будете потреблять больше воды, газа, и света. В квартире могут находиться энергоемкие приборы (бойлер, кондиционер), и расчет справедливой оплаты провести сложно. В этом случае целесообразно будет определить порядок пользования и установить на выделенную вам комнату отдельный электрический счетчик. А места общего пользования будут оплачиваться соразмерно долям или в зависимости от количества проживающих людей.

2) Ремонт мест общего пользования

Минусом долевой квартиры является нецелесообразность проведения капитального, или даже косметического ремонта сразу после вселения. Разумнее довольствоваться той ванной, кухней или унитазом, которые уже есть. Их замена возможна только по согласованию с собственником. Но согласие его отнюдь не означает, что он обязан вкладывать деньги. А пользоваться новенькой мебелью, техникой будет наравне с вами. Поэтому лучше потерпеть, и отложить свободные деньги на выкуп.

3) Жизненное пространство

В отличии от коммунальной квартиры вы можете занимать в местах общего пользования столько пространства, сколько вам нужно. И никто вам не имеет права ограничивать количество метров, даже суд. Поэтому главное условие — не мешать второму совладельцу. Это означает — сохранить свободные доступы к его мебели и технике. Вполне можно разместить две стиральные машины — одна в ванной, другая — на кухне. Если позволяют размеры — два холодильника, и даже две варочные плиты, главное — чтобы они были подсоединены к счетчику. При желании можно даже сделать отводку под отдельный газовый прибор учета. При осмотре будущего жилья сразу оговаривайте моменты — какой техникой вы будете пользоваться вместе, а какую вы установите отдельно, свою. И обязательно — пропишите эти условия в отдельном соглашении к договору купли-продажи.

Если вы внимательно изучите инструкцию, и сознательно отнесетесь к покупке, то никаких проблем у вас в будущем не возникнет. Достаточно соблюдать простые правила вежливости, но в тоже время не позволять совладельцу устанавливать свои правила, и никаких сложностей у вас не возникнет. Покупка доли в квартире, как видите, чрезвычайно выгодное вложение ваших небольших средств. А если возникнут вопросы, или проблемы, вы всегда можете обратиться к юристам нашего сайта за бесплатной юридической консультацией.

Источник: http://sprosi-jurista.com.ua/sam-sebe-yurist/pokupka-doli-v-kvartire-preimushchestva-i-nedostatki

Покупка доли в квартире — пакет документов и подготовка к сделке, договор и нотариальное заверение, оформление

Большая часть населения России не может приобрести жилую недвижимость целиком. Гражданам с невысоким уровнем зарплат остается только купить долю в квартире. Наличие собственной небольшой жилплощади позволяет решить проблемы с регистрацией и заработком, т.к. большинство работодателей требуют от сотрудников наличия постоянной прописки в регионе трудоустройства.

Что такое доля в квартире

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ) под этим термином подразумевают имущество, находящиеся в общей собственности двух и более лиц. В официальных документах часто доля обозначается не как помещение, а как процентное соотношение или дробная часть от общей площади жилища. Ее габариты в квадратных метрах указываются, если она была выделена в отдельную комнату. Многие люди путают совместную собственность с долевой. Первый вид правоотношений возникает, если лица, состоящие в браке, приобретают недвижимость. После развода и раздела имущества квартира станет долевой.

Стоит ли покупать

По статистике более 60% граждан приобретают конкретную часть недвижимости, потому что им негде прописаться. Покупка квартиры в долевой собственности решает эту проблему. Владелец сможет оформить прописку себе, а при необходимости – родственникам или другим людям. К тому же цена части жилплощади намного меньше, чем стоимость целой квартиры. Минусов у покупки долевого имущества тоже полно:

  • При продаже у других владельцев есть преимущественное право выкупа.
  • Покупка доли в квартире не всегда сопровождается оформлением на владельца отдельной комнаты. На документах гражданин получает право собственности на 1/3 или 1/2 часть недвижимости, что доставит серьезные неудобства в пользовании жилья.
  • Необходимо получать согласие других владельцев на любые действия с имуществом (прописку любых людей, кроме несовершеннолетних, ремонт, замену труб и т.д.).

Нормативно-правовая база

Покупка недвижимости в долевую собственность регулируется ГК РФ. В статьях №131, 250, 556, 572 указаны права и обязанности сторон, владеющих частью жилплощади. Процедура продажи и покупки долей также регулируется Федеральным законом ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом ФЗ-172 от 02.06.2016 г.

Покупка квартиры в долевую собственность

Приобрести часть недвижимости может любой совершеннолетний гражданин РФ или иностранного государства. Законом разрешена покупка доли квартиры у родственников. Гражданин может воспользоваться ипотекой или рассрочкой, но банки охотнее выдают заемные средства на целые объекты недвижимости. При покупке имущества физлицу надо обратить внимание на следующие особенности имущества:

  • количество зарегистрированных лиц и сособственников;
  • размер выделенной части жилплощади.

Кто такие сособственники

Под этим термином подразумевают других владельцев недвижимости, обладающих собственными долями. При наличии сособственников существует 2 варианта пользования жилым помещением: по соглашению и на равных основаниях. Гражданин, решивший прописать каких-либо родственников на своей части жилплощади или сдать ее кому-то в аренду, обязан получить письменное разрешение совладельцев.

Преимущественное право на приобретение доли

Гражданин, намеренный продать часть квартиры, которой он владеет, сможет устроить публичные торги через месяц после принятия решения из-за статьи №250 ГК РФ. Согласно этому законодательному акту, преимущественным правом на покупку обладают остальные собственники жилья, поэтому продавец обязан сначала предложить им выкупить его долевые права. Начало процедуры продажи выглядит следующим образом:

  1. Продавец в письменной форме извещает всех участников долевой собственности о намерении реализовать свою часть жилища с указанием стоимости и иных условий сделки.
  2. Гражданин собирает письменные отказы от участия в торгах. Если извещения написали все дольщики, то владелец может продать часть жилища любому гражданину.
  3. Если продавец не получил письменные отказы от всех дольщиков, то он обязан подождать 30 дней. По истечении этого срока долю объекта можно продать постороннему физлицу.

Что делать, если дольщика найти невозможно

Совладельцев недвижимости часто сложно найти. Особенно это актуально в Москве, где скупкой долей занимаются для того, чтобы в дальнейшем сдавать часть квартиры (комнату) в аренду. Продавец обязан отправить уведомление по всем известным адресам. Если сведения о месте проживания участника долевой собственности найти не удалось, надо направить запрос в районную администрацию или адресное бюро, а затем представить суду документы, подтверждающие невозможность связаться с дольщиком.

Подводные камни

Покупка доли в квартире является полностью законной сделкой, если оформляется путем заключения договора купли-продажи. В случае безвозмездного отчуждения близкому родственнику или постороннему гражданину владелец части недвижимости должен представить справку о своей вменяемости. Документ не относится к обязательным, но станет защитой от мошенничества, если физлицо решит внезапно отменить сделку через суд, сославшись на собственную недееспособность в момент подписания договора. К потенциальным рискам покупки доли в квартире относят:

  1. Плохое соседство. После покупки гражданин может невольно оказаться в эпицентре конфликта между родственниками или бывшими супругами.
  2. Отсутствие правил пользования жилым помещением. Чтобы избежать негативных последствий в виде постоянных стычек, следует попросить соседей оформить в юридической конторе официальное соглашение. При отказе можно подать на совладельцев в суд.
  3. Дробная доля. Гражданину после покупки части имущества придется подавать заявление мировому судье, чтобы тот выделил ему отдельную жилую комнату для проживания, что сопровождается дополнительными расходами.

Если в квартире прописан ребенок

Наличие несовершеннолетнего значительно усложняет процесс приобретения части недвижимости. По закону покупка доли в квартире совершается после того, как ребенок выпишется с жилплощади и пропишется по новому адресу. Если официальные опекуны или родители малыша попытаются продать часть недвижимости, которой они владеют, постороннему гражданину, органы опеки признают такую сделку недействительной и заведут уголовное дело относительно ущемления прав несовершеннолетнего.

При перепланировке

Проблемы с квартирой, прошедшей процедуру приватизации, могут возникать, если хозяевами было произведено незаконное изменение конфигурации жилой площади, т.е. перенос или полный снос стен, увеличение окон и т.д. Все модификации недвижимости должны быть отображены в техническом плане. Если гражданин приобрел долю в квартире с неузаконенной перепланировкой, то ответственность за неофициальное переустройство возлагается на него. Совладельцу недвижимости придется заплатить штраф.

Как оформить куплю-продажу доли в квартире

Процедура реализации прав на часть недвижимости начинается с информирования других дольщиков. Исключений из этого правила нет. После вручения письменного уведомления о продаже каждому совладельцу недвижимости гражданин должен подождать 30 дней или собрать официальные отказы, а затем приступить к открытой продаже долевой собственности. После того, как покупатель найден, надо выполнить следующие действия:

  1. Подготовить документы на недвижимость. Владелец должен собрать все необходимые справки и выписки, проверить актуальность данных в них.
  2. Составление договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества.
  3. Регистрация перехода права долевой собственности.
  4. Уплата НДФЛ (налога на доходы физических лиц) после получения прибыли от продажи.

Подготовка и изучение документов на квартиру

Перед покупкой будущий долевой собственник обязан внимательно изучить все представленные владельцем выписки и справки. С особой тщательностью следует проверять технический план жилья. Если размеры или количество комнат, дверей, окон не совпадают, то продавец должен обратиться в БТИ, чтобы заказать новые чертежи помещений. Для заключения сделки нужны следующие документы:

  • свидетельство о праве долевой собственности продавца на недвижимость;
  • выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости);
  • выписка из домовой книги, где указано количество зарегистрированных лиц (действует 1 месяц);
  • технический и кадастровый паспорта;
  • паспорта всех участников сделки;
  • справка, содержащая основные характеристики недвижимости (количество комнат, метраж и т.д.).

Составление договора

Этот документ оформляется для того, чтобы зафиксировать факт передачи имущественных права от одного лица к другому. Покупка квартиры в долях всегда сопровождается составлением договора. Типовой бланк документа есть практически у каждого нотариуса. Заполняется договор купли-продажи обеими сторонами. Оформление документа требует официального нотариального заверения. Оплатить процедуру может покупатель или продавец. Договор должен содержать следующие пункты:

  • Дату, место составления.
  • Фамилию, имя, отчество, дату и место рождения, гражданство, пол, паспортные данные, адрес регистрации и проживания, банковские реквизиты продавца и покупателя.
  • Подробное описание предмета сделки и недвижимости. Обязательно указывается полный адрес жилого помещения, расположение комнаты (если она выделена по документам), квартирный номер.
  • Цена покупки.
  • Порядок, сроки, прочие условия внесения оплаты.
  • Реквизиты правоустанавливающих документов на помещение, где указаны права третьих лиц и обременения.
  • Сведения о недостатках и дефектах квартиры.
  • Информация о совладельцах жилого помещения.
  • Права и обязанности сторон.
  • Ответственность участников соглашения.
  • Порядок разрешения конфликтов.
  • Порядок оплаты расходов, связанных с заключением соглашения.
  • Количество экземпляров договора купли-продажи.

Нотариальное заверение

Покупка доли в квартире относится к имущественным сделкам. По закону такие процедуры нуждаются в юридическом сопровождении. Заверив договор нотариально после подписания, сторона, приобретающая часть недвижимости, сможет защитить себя от недобросовестного поведения продавца. Если владелец доли решит отказаться от сделки или от соблюдения ее дополнительных условий, официально оформленный документ физлицо сможет использовать в качестве основания для возврата уплаченных денег или получения компенсации.

Акт приема-передачи

Документ подтверждает передачу доли имущества от одного физлица другому. Он прилагается к договору купли-продажи. Акт приема-передачи содержит описание актуального технического состояния квартиры. Если во время итогового осмотра были обнаружены какие-либо дефекты, которых не было в договоре, продавец обязан их ликвидировать. Покупатель без акта приема-передачи не сможет получить свидетельство собственника в Росреестре и вернуть часть суммы, уплаченной при покупке недвижимости (налоговый вычет). Документ заверяется нотариусом. Акт должен содержать:

  • Место и дату подписания.
  • Реквизиты договора купли-продажи.
  • Сведения о нотариальном исполнителе.
  • Всю информацию о сторонах договора.
  • Полные сведения об имуществе: количество комнат, этажность, кадастровый номер, прочие технические характеристики.
  • Данные о состоянии жилплощади, список обнаруженных дефектов.
  • Номера документов, подтверждающих отсутствие долгов по коммунальным услугам (по желанию покупателя).
  • Информацию о проведении расчетов.
  • Пункт об отсутствии претензий.
  • Подпись обеих сторон.

Определение порядка пользования жилым помещением

Покупка долей в квартире часто сопровождается последующими конфликтами. Отношения между совладельцами жилища начинают портиться, когда один из собственников перекрывает другому доступ к кухне, кладовке и другим общим помещениям. Во избежание таких проблем юристы советуют официально определить порядок пользования жилым помещением сразу после покупки. На решение судьи влияют следующие факторы:

  • планировка недвижимости;
  • степень нуждаемости;
  • наличие у совладельцев другого жилья;
  • родственные связи между дольщиками.

Регистрация перехода права собственности в Росреестре

Продавец вместе с покупателем должны посетить Кадастровую палату по месту нахождения квартиры. Это обязательная процедура, которая завершает переход прав на долю в имуществе от одного гражданина к другому. Без нее покупка будет считаться недействительной. Для государственной регистрации стороны обязаны представить в Кадастровую палату следующие документы:

  • Заявление о постановке на учет перехода прав собственности.
  • Заявление на государственную регистрацию права собственности после покупки.
  • Договор купли-продажи.
  • Акт приема-передачи.
  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Разрешение на сделку, оформленное в органах опеки (оформляется, когда собственник – несовершеннолетнее лицо).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителей сторон соглашения по продаже доли в квартире.
  • Бумаги, подтверждающие факт отправления извещения о продаже доли всем долевым собственникам объекта недвижимого имущества. Письменное извещение, направленное совладельцам от продавца, должно содержать сведения о стоимости части жилого помещения и прочие существенные условия сделки.
  • Документы об отказе долевых собственников от покупки.
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины.

Выкуп доли по договору дарения

Продавцы не всегда хотят платить государству проценты от продажи части недвижимости. В такой ситуации можно оформить договор дарения. После подписания документа владельцем части жилья станет другой гражданин. Выкуп доли в приватизированной квартире по договору дарения возможен, если продавец представил справку из психоневрологического диспансера о собственной вменяемости. Если гражданин отказывается ее оформлять, то лучше с ним не заключать сделку.

Выкуп доли по договору дарения – одна из самых распространенных мошеннических схем. Она используется не только при продаже определенной части недвижимости, но и при реализации квартир, домов. Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска, т.е. с наркоманами, алкоголиками, одинокими пенсионерами. Люди этих категорий не могут полностью отвечать за свои действия, поэтому подобные договора суд аннулирует, а покупатели теряют права на часть недвижимости и уплаченные деньги.

Доля в квартире приходит через ряд сделок купли-продажи. Владельцем недвижимости на документах является не пенсионер или алкоголик, а среднестатистический трудоспособный гражданин. Выявить мошенническую схему в такой ситуации можно, изучив базу данных Росреестра о сделках с недвижимостью. Там собрана информация с 1998 года. Если за короткий период времени проведено 2-3 сделки с долей, то квартиру продает мошенник.

Источник: http://sovets.net/18751-pokupka-doli-v-kvartire.html

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн