Плата за аренду помещения

Плата за аренду помещения Бесплатная юридическая консультация: Документ : Арендная плата: определение размера, распределение, отражение в бухучете Материал подготовлен специалистами.

Плата за аренду помещения


Бесплатная юридическая консультация:

Документ : Арендная плата: определение размера, распределение, отражение в бухучете

Материал подготовлен специалистами издательства ООО «Баланс-Клуб»

Арендная плата:определение размера, распределение,отражение в бухучете

Оглавление:

Сдача в аренду имущества бюджетных учреждений — довольно распространенный сегодня вид платных услуг, предоставляемых такими учреждениями. Между тем порядок определения размера арендной платы, распределения ее между бюджетом и учреждением, отражения в бухгалтерском учете не во всех случаях одинаков.

Какой порядок применить бюджетным учреждениям в ситуациях, о которых идет речь в их письмах? От чего зависит такой выбор? Эти вопросы мы и рассмотрим в настоящей консультации.


Бесплатная юридическая консультация:

Какими документами нужно руководствоваться приопределении годового размера арендной платы

Это зависит от того, за счет какого бюджета содержится организация-арендодатель.

Бюджетное учреждение, содержащееся за счет государственного бюджета, при сдаче в аренду имущества определяет арендную плату согласно Методике № 786*.

Следуя п. 10 указанной Методики, бюджетная организация, которая содержится за счет государственного бюджета, при аренде имущества, являющегося государственной собственностью, уплачивает арендную плату в размере 1 грн. Именно такой размер арендной платы должен быть уплачен государственной бюджетной организацией при аренде, например, помещения, принадлежащего ОАО «Государственный сберегательный банк». Ведь согласно п. 5 Устава банка, утвержденного Постановлением № 261**, учредителем банка является государство, то есть речь в данном случае идет о сдаче в аренду государственной собственности.

При сдаче в аренду имущества бюджетного учреждения, содержащегося за счет местного бюджета, размер арендной платы определяется согласно методике, утвержденной органом местного самоуправления (ч. 2 ст. 19 Закона об аренде***).


Бесплатная юридическая консультация:

Отсюда и вывод: в ситуации, когда, например, недвижимое имущество бюджетной организации, содержащейся за счет районного бюджета, сдается в аренду бюджетной организации, содержащейся за счет областного бюджета, размер арендной платы следует определять на основании методики, утвержденной районным советом. И применение в данном случае арендной платы в размере 1 грн. (аналогично норме, установленной п. 10 Методики № 786 для государственной собственности) будет обязательным только при условии, что это предусматривается методикой определения арендной платы, утвержденной районным советом.

Думаем, что для рассматриваемого случая размер арендной платы скорее всего будет установлен больший, поскольку речь идет о разных уровнях местных бюджетов.

Аналогичный принцип применяется и в случае предоставления в аренду коммунального имущества. Так, если методика, утвержденная органом местного самоуправления, предполагает определение размера арендной платы исходя из экспертной оценки (как, например, это определено п. 8 Методики № 786 для случая сдачи в аренду государственного имущества), то проведение такой оценки будет обязательным.

Если же расчет арендной платы, в соответствии с такой методикой, предусмотрен исходя из данных самостоятельной оценки, проведенной арендодателем, то обязательным будет проведение именно такой оценки.

Возможны и другие варианты — к примеру, если в порядке определения арендной платы орган местного самоуправления устанавливает, что рассчитывается она в процентах к первоначальной или остаточной стоимости имущества.


Бесплатная юридическая консультация:

Расчет и индексация месячнойарендной платы

Размер месячной арендной платы при сдаче в аренду государственного имущества за первый месяц аренды рассчитывается по формуле, приведенной в п. 12 Методики № 786. В соответствии с формулой эта величина составляет 1/12 годовой арендной платы, скорректированной на индекс инфляции с начала года до даты заключения договора и на индекс инфляции за первый месяц аренды.

В дальнейшем, согласно п. 13 этой же Методики, должна производиться ежемесячная корректировка арендной платы на индекс инфляции.

Такие же нормы может содержать и методика расчета арендной платы, утвержденная органом местного самоуправления, при сдаче в аренду коммунального имущества.

Рассмотрим применение этих норм на конкретном примере.


Бесплатная юридическая консультация:

Предположим, что бюджетное учреждение планирует предоставить в аренду свое имущество начиная с 01.03.05 г. Работа по заключению договора аренды проводится в феврале 2005 года.

Рассчитать фиксированный размер арендной платы за март, с учетом индекса инфляции за период с начала года до момента заключения договора, а также с учетом индекса инфляции за март на стадии заключения договора, невозможно. Индекс инфляции за февраль станет известен только в начале марта, а за март — в начале апреля. Поэтому в договоре аренды целесообразно указать среднемесячный размер месячной арендной платы, определенный как 1/12 годового размера арендной платы, а также предусмотреть условие ежемесячной корректировки арендной платы в зависимости от индекса инфляции.

Сумму же арендной платы, скорректированную на соответствующие индексы (индекс) инфляции, нужно будет отразить уже в счете на оплату арендных услуг за каждый месяц.

Если в нашем случае среднемесячная арендная плата составила 400 грн., то, выписывая по окончании месяца счет на оплату аренды за март 2005 года, мы предъявим к оплате сумму 410,8 грн. Она образовалась путем корректировки среднемесячной арендной платы на индекс инфляции за период с начала года по февраль включительно, равный 1,027 (1,017 х 1,01). Таким образом, для оплаты арендных услуг за март мы используем среднемесячный размер арендной платы, скорректированный только на начало марта, так как индекс за март на дату выписки счета нам еще не известен:

400 грн. х 1,027 = 410,8 грн.


Бесплатная юридическая консультация:

В следующем месяце, то есть по окончании апреля, следует предъявить к оплате сумму в размере 417,37 грн., в которой учтен индекс инфляции за март (101,6 %). Это будет сумма, рассчитанная исходя из размера арендной платы, сложившейся на начало апреля. По окончании мая в счете на оплату арендных услуг будет указана сумма арендной платы, сложившаяся на начало мая: 420,29 грн. (417,37 грн. х 1,007) и т. д.

Как видим, корректировка происходит с опозданием в один месяц, если учетной политикой, принятой в учреждении, предусмотрено предъявление счетов к оплате сразу по окончании месяца. Не стоит забывать об этом при проведении окончательных расчетов с арендатором за тот месяц, в котором аренда будет прекращена. В этом случае нужно дождаться опубликования индекса инфляции и скорректировать на него сумму арендной платы за последний месяц аренды. Возможен и такой вариант: к счету, который был выписан сразу по окончании месяца, после опубликования индекса выписать дополнительный счет на сумму корректировки.

Как определить размер почасовой арендной платы

При почасовой аренде, исходя из размера годовой арендной платы, рассчитанной каким-либо из вышеназванных методов, определяется среднемесячная арендная плата путем деления на 12. Разделив полученную величину на 30, получим сначала среднесуточную арендную плату, а затем — делением на 24 — и часовую.

Такие рекомендации при сдаче в аренду государственного имущества содержит п. 4 Методики № 786. Но воспользоваться ими может и орган местного самоуправления, установив аналогичный порядок расчета почасовой аренды в своей методике.


Бесплатная юридическая консультация:

Распределение арендной платы междубюджетом и бюджетным учреждением

Как и при определении годового размера арендной платы, в соответствии со ст. 19 Закона об аренде пропорции распределения ее между бюджетом и учреждением при сдаче в аренду имущества учреждений, содержащихся за счет государственного бюджета, определяются Кабинетом Министров, а содержащихся за счет местного бюджета, — соответствующим органом местного самоуправления.

Так, п. 17 Методики № 786, утвержденной постановлением КМУ, определены общие пропорции распределения арендной платы между государственным бюджетом и предприятием (учреждением) государственной формы собственности: 30 % и 70 %. Эти пропорции предполагают разный процент отчислений в бюджет в зависимости от того, кто выступает арендодателем имущества учреждения.

Однако если в аренду сдается имущество именно бюджетных учреждений, содержащихся за счет государственного бюджета, Законом о Госбюджете на 2005 год (п. 34 ст. 2) установлена другая, отличная от пропорций, предусмотренных Методикой № 786, норма отчислений в общий фонд госбюджета: 50 % платы за аренду. Обязательными для выполнения в данном случае являются нормы Закона о Государственном бюджете (ч. 2 ст. 4 Бюджетного кодекса).

Заметим, что порядок использования арендной платы в случае сдачи в аренду имущества учреждений, содержащихся за счет местных бюджетов, который утверждается органом местного самоуправления, может содержать и другие пропорции распределения платы за аренду между учреждениями и местным бюджетом, нежели предусмотренные Законом о Госбюджете или Методикой № 786.

Бесплатная юридическая консультация:

Кроме того, возможны варианты, когда порядок вообще не предусматривает распределения арендной платы, а устанавливает, что всю сумму арендной платы получает учреждение-арендодатель или, наоборот, вся сумма арендной платы подлежит перечислению в местный бюджет. В последнем случае вся сумма арендной платы, согласно нормам ч. 5 ст. 78 Бюджетного кодекса, должна быть зачислена непосредственно на счет местного бюджета, открытый в территориальном органе Госказначейства.

Отсюда вывод: в случае если, например, сдается в аренду часть здания, находящегося на балансе сельского совета, и решением о сельском бюджете предусмотрено направление всей суммы арендной платы в общий фонд сельского бюджета, то такие доходы нельзя признать собственными поступлениями сельсовета. А значит, эти суммы ни в коем случае не должны зачисляться на специальный регистрационный счет, открытый сельскому совету как бюджетной организации, в органе Госказначейства. Если при этом сельский совет зарегистрирован в качестве плательщика НДС, то общая сумма арендной платы, включающая НДС, должна быть распределена и перечислена следующим образом: сумма НДС — в государственный бюджет, остальная — на счет сельского бюджета.

А теперь о том, как осуществить предусмотренное Законом о Госбюджете или решением органа местного самоуправления распределение арендной платы.

Фонд государственного имущества рекомендует (п. 1 Рекомендаций № 1765****) заключать договоры аренды таким образом, чтобы каждый арендный платеж арендатор самостоятельно распределял между бюджетом и учреждением и перечислял в бюджет причитающуюся ему сумму. Такими Рекомендациями можно воспользоваться и при заключении договоров о сдаче в аренду коммунального имущества.

В связи с этим у читателей возникает вопрос: а кто в данном случае несет ответственность за своевременность и полноту расчетов с бюджетом? Правомерными ли будут при этом выводы контролирующих органов о допущенных учреждением-арендодателем финансовых нарушениях в случае несвоевременности поступления таких платежей?


Бесплатная юридическая консультация:

Полагаем, ответственность в данном случае ложится на арендатора, в связи с чем неправомерно делать выводы о нарушениях, допущенных учреждением. Ведь исходя из норм Бюджетного кодекса***** (п. 30 ст. 2) отнести бюджетные учреждения к органам взыскания в бюджет налогов, сборов и других поступлений (к которым можно отнести и арендную плату) нельзя. Поэтому нарушителем здесь должен быть признан арендатор, а не бюджетное учреждение. Разумеется, при этом вывод о допущенном нарушении должен быть изложен в материалах проверки арендатора, а не бюджетного учреждения-арендодателя.

В то же время бюджетная организация может взять на себя обязанности по перечислению причитающейся бюджету части арендной платы. В этом случае 100 % арендной платы подлежит зачислению на специальный регистрационный счет бюджетного учреждения-арендодателя, после чего часть этой суммы (согласно установленным пропорциям распределения) данное учреждение должно перечислить в общий фонд государственного или местного бюджета. В этом случае контроль за своевременностью и полнотой поступления арендных платежей в бюджет, безусловно, должна осуществлять бюджетная организация. Согласно рекомендациям Госказначейства Украины, изложенным в Письме № 5253******, перечисленные в бюджет средства бюджетные организации должны отражать как уменьшение доходов.

Варианты отражения в бухгалтерском учете операций по поступлению и направлению в бюджет арендной платы в зависимости от установленного порядка ее распределения мы предлагаем рассмотреть на конкретном примере. Условно примем, что размер арендной платы за месяц составляетгрн.

Установленный порядок распределения и перечисления арендной платы, содержание операций

Источник: http://cons.parus.ua/_d.asp?r=02QCJ6867d136bc034cbb791aeb3f


Бесплатная юридическая консультация:

Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

Имея в собственности нежилое помещение, очень многие владельцы предпочитают передать его в аренду, обеспечив для себя постоянный и вполне приличный доход. Но, прежде чем сдать недвижимый объект, необходимо определиться со стоимостью аренды – ведь от заявленной собственником арендной платы зависит оперативность сдачи объекта и постоянное наличие арендатора, а следовательно, и доходы собственника. В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.

Общие положения об арендной плате

Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

Определение

В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата. Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта. Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.

Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах.

Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора. В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников. Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения между собственником объекта и арендатором, осуществляются все расчеты и решаются прочие вопросы.


Бесплатная юридическая консультация:

При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта. Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.

Плата за аренду помещения: разновидности

В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина. При этом в каждом случае имеются свои нюансы:

  1. Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
  2. Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.

Параметры, влияющие на размер арендной платы

Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее. Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения. Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами:

  • фиксированная целиком за нежилое помещение;
  • цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;
  • фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.

На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы, в частности:

  • месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;
  • окружающая инфраструктура;
  • состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
  • изношенность строения;
  • стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
  • разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
  • ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.

Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде. Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией, на которой располагается арендуемый объект.


Бесплатная юридическая консультация:

Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.

Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений

Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма. В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов. А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.

А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.

Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов. В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату. Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.


Бесплатная юридическая консультация:

Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

  1. Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
  2. Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.

Вычисление размера оплаты по аренде нежилой недвижимости

Обычно ставка аренды нежилого объекта рассчитывается за 12 месяцев. Причем Приказом Минстроя № 209 от 14 IX 1992 рекомендовано использовать для расчетов установленный способ. Формула расчета ставки будет выглядеть так:

АП=АИ+АЗ, в ней

АП – полный размер платежа, взимаемого за аренду недвижимости и прописанный в документах сделки;

АИ – уплата аренды имущества, куда включается полная калькуляция строения/помещения;


Бесплатная юридическая консультация:

АЗ – уплата аренды территории, на которой располагается недвижимость. Это значение имеет зависимость от регионального местонахождения объекта, его следует уточнять в местной администрации.

Причем значение АИ рассчитывается следующим образом:

АИ = БГА*КГ*КМ*КВ*КД*ККН*КСА*ПО, где

БГА – базовая годовая арендная ставка за квадратный метр, сюда не включается площадь технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных пролетов и пр.

КГ – значение, определяемое законодательством и учитывающее месторасположения нежилого объекта (регион/город/район).


Бесплатная юридическая консультация:

КМ — коэффициент, который учитывает материалы, используемые для возведения стен.

КВ – вид нежилого объекта.

КД – коэффициент, отображающий вид деятельности арендатора.

ККН – коэффициент качества объекта:

ККН=К1+К2+К3


Бесплатная юридическая консультация:

К1 – параметр степени благоустройства;

К2 – месторасположение объекта;

К3 – параметр удобства использования.

КСА – параметр, отображающий передачу объекта третьим лицам (субаренда).

ПО – площадь объекта аренды (общая).

Пример вычисления арендной платы по нежилой недвижимости

Вычисление годовой ставки аренды – процесс достаточно сложный. Поэтому, не имея соответствующего опыта, целесообразно привлечь к этому специалиста.

За образец расчета возьмем вычисление годовой ставки за муниципальный объект в Ступино (Москва). Муниципалитетом утверждена базовая ставка за квадратный метр размером 350 руб., для данной территории установлен коэффициент 1,25.


Бесплатная юридическая консультация:

Все остальные значения, которые учитываются при расчетах, нужно уточнять в приложении к вышеуказанному Приказу Министерства строительства.

Основываясь на методике расчета, для данного случая установлены следующие значения:

  1. Для материалов возведения стен предусмотрены следующие значения: кирпич — 1,5, ж/б конструкции – 1,25, строения из смешанных материалов – 1, деревянный дом – 0,8.
  2. По виду недвижимости — складское/производственное здание/помещение: для помещений с центральным отоплением предусмотрен коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект – 0,3). Для других помещений — 1.
  3. Месторасположение объекта. Когда арендуемая площадь располагается в подвальном помещении к расчету принимается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов – 0,54, площадь в чердачном помещении – 0,26, для разнообразных пристроек – 0,32.
  4. Пользование прилегающей территорией. При наличии ограждения на территории значение равно 0,27, при отсутствии таковых – 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, то коэффициент равняется 0,1.
  5. При учете направления деятельности арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные/юридические/банковские/посреднические организации – 3; гостиничный/охранный бизнес и офис компании – 2,5; ресторанный бизнес и ломбарды – 2; общепит и торговля – 1,5; лечебные учреждения различного формата – 1.

А в заключении нужно отметить, что все расчеты должны быть отражены в письменном виде и представлены в виде приложения к главному договору. Это защитит участников сделки от проблем с фискальными органами.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: http://yurispros.ru/arenda/metodika-i-primery-rascheta-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshchenie.html


Бесплатная юридическая консультация:

Бухгалтерский учет операций по аренде помещений

В настоящее время многие предприятия, не имея в силу каких-либо причин собственного имущества, арендуют недвижимость — здания (их части), склады, производственные помещения, квартиры. Взаимоотношения, возникающие при осуществлении арендных операций, регулируются Гражданским, Хозяйственным кодексами, законами, касающимися вопросов аренды, другими законодательными и нормативными документами.

Отражение расходов по арендной плате в учете арендатора

В соответствии с п. 8 ПБУ 14 и Инструкцией № 291 арендованное помещение у арендатора подлежит зачислению на забалансовый счет 01 «Арендованные необоротные активы» по стоимости, указанной в договоре аренды. Основанием для записи является акт приемки-передачи, подписанный представителями арендатора и арендодателя.

Согласно п. 9 ПБУ 14 арендная плата, подлежащая уплате за пользование объектом операционной аренды, у арендатора признается расходами в соответствии с ПБУ 16 на прямолинейной основе в течение срока аренды или с учетом способа получения экономических выгод, связанных с использованием объекта операционной аренды.

Арендная плата отражается в зависимости от назначения объекта в составе:

  • общепроизводственных расходов;
  • административных расходов;
  • расходов на сбыт;
  • других операционных расходов.

В бухгалтерском учете это отражается следующим образом: Дт счетов 91, 92, 93, 94 — Кт субсчетов 631 «Расчеты с отечественными поставщиками и подрядчиками», 685 «Расчеты с прочими кредиторами».


Бесплатная юридическая консультация:

Основанием для бухгалтерской записи в данном случае является акт приемки-передачи предоставленных услуг, подписанный арендодателем и арендатором.

Рассмотрим на примере отражение в бухгалтерском учете арендных операций.

Пример. ООО «Супертехнолоджи» (арендатор) согласно заключенному договору с ЗАО «Инструментальщик» (арендодатель) берет в оперативную аренду помещение под офис стоимостью в соответствии с актом приемки-передачи от 01.02.2015 г.грн. Сумма арендной платы составляет ежемесячно 4500 грн. (в том числе НДС 20% — 750 грн.) . В феврале 2015 г. ООО «Супертехнолоджи» вносит арендную плату за февраль 2015 г., а также авансом за март и апрель 2015 г. В бухгалтерском учете операции отражаются следующим образом (табл. 1):

Содержание хозяйственной

операции

Сумма,


Бесплатная юридическая консультация:

грн.

Бухгалтерский учет

Дебет

Кредит

Получено помещение в оперативную аренду согласно акту приемки—передачи

На забалансовом счете 01 «Арендованные необоротные активы» осуществляется запись о получении в оперативную аренду с указанием стоимости и других характеристик с увеличением остатка по этому счету

Перечислена арендная плата арендодателю за три отчетных периода

Отражен налоговый кредит по НДС согласно налоговой накладной

Начислена арендная плата за февраль 2015 г. согласно акту предоставленных услуг

Списана сумма налогового кредита по НДС

Осуществлен зачет задолженностей

Отражены в составе расходов будущих периодов суммы арендной платы за март и апрель 2015 г.

Списана сумма налогового кредита по НДС

Включена в расходы отчетного периода сумма арендной платы за март 2014 г. согласно акту предоставленных услуг

Включена в расходы отчетного периода сумма арендной платы за апрель 2015 г. согласно акту предоставленных услуг

Возвращен объект аренды (по истечении срока действия договора) согласно акту приемки-передачи

Также на забалансовом счете 01 «Арендованные необоротные активы» осуществляется запись о выбытии помещения из оперативной аренды с уменьшением остатка по этому счету

Расходы на ремонт арендованных помещений

Принимая или передавая в аренду здания, помещения, следует четко устанавливать условия, при которых в случае необходимости будут проводиться ремонтные работы. И чем четче и всесторонней эти условия будут изложены в договоре аренды, тем меньше впоследствии будет возникать конфликтов между арендатором и арендодателем, а также во взаимоотношениях с контролирующими органами.

Приведем пример «ремонтных» условий договора аренды:

за собственный счет осуществлять капитальный и текущий ремонты объекта аренды в течение всего срока действия договора;не проводить перепланировку, реконструкцию или достройку объекта аренды при отсутствии на это письменного согласия арендодателя;

за счет собственных денежных средств улучшать объект аренды (перепланировка, реконструкция, достройка и т. п.), что допускается по письменному согласию арендодателя;если арендатор за счет собственных денежных средств по согласию арендодателя осуществил улучшения объекта аренды, которые невозможно отделить от объекта, то арендодатель обязуется компенсировать ему эти расходы с учетом начисленного износа (или в полном объеме);стоимость улучшений объекта аренды, проведенных арендатором без согласия арендодателя, которые невозможно отделить без нанесения ущерба объекту, возмещению не подлежит;

  • арендатор несет ответственность перед арендодателем:

в случае уничтожения или повреждения объекта аренды либо ухудшения его состояния по сравнению с тем состоянием, в котором он передавался арендатору, последний обязан возместить арендодателю ущерб в полном объеме, если не будет доказано, что ущерб причинен не по его вине.

Отражение расходов на ремонт арендованных помещений

В соответствии с п. 8 ПБУ 14 расходы арендатора на улучшения объекта операционной аренды (модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция и т. п.), которые приводят к увеличению будущих экономических выгод, первоначально ожидаемых от его использования, независимо от того, предусмотрено их возмещение договором аренды или нет, отражаются в учете арендатора как капитальные инвестиции в создание (строительство) других необоротных материальных активов. В бухгалтерском учете такие расходы отражаются в соответствии с Инструкцией № 291: по Дт субсчета 153 «Приобретение (изготовление) прочих необоротных материальных активов» в корреспонденции с Кт счетов: 20 «Производственные запасы», 23 «Производство», 66 «Расчеты по оплате труда», 65 «Расчеты по страхованию» — при выполнении работ по улучшению объектов операционной аренды хозяйственным способом (своими силами); 631 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — при выполнении работ подрядным способом (то есть с привлечением сторонних организаций).

Если капитализированные улучшения не возмещаются арендатору арендодателем, то на дату ввода в эксплуатацию сумма расходов списывается с Кт субсчета 153 «Приобретение (изготовление) прочих необоротных материальных активов» в Дт субсчета 117 «Прочие необоротные материальные активы».

Если капитализированные улучшения возмещаются арендодателем, то остаточная стоимость таких улучшений (первоначальная стоимость за минусом начисленного износа), определенная на дату возмещения, будет списываться с Кт субсчета 117 в Дт субсчета 286 «Необоротные активы и группы выбытия, удерживаемые для продажи» с дальнейшим отражением операций по продаже. А сумма начисленного износа на эту же дату отражается бухгалтерской записью по Дт субсчета 132 и Кт субсчета 117.

Все другие расходы арендатора, осуществленные в связи с поддержанием объекта аренды в рабочем состоянии (техническое обслуживание, ремонт), включаются в расходы отчетного периода арендатора.

Отражение операций по улучшению арендованного помещения в бухгалтерском учете приведено в табл. 2.

Источник: http://www.visnuk.com.ua/ru/pubs/id/8171

Сдача в аренду нежилого помещения. Налогообложение физического лица — арендодателя

Практикуючий бухгалтер та сертифікований аудитор. Із задоволенням відповім на ваші питання у коментарях до моїх статей.

Кто-то из великих миллиардеров когда-то сказал: «Бизнесом занимается только тот, кому нечего сдать в аренду». Сдача в аренду своего имущества была, есть и будет всегда, наиболее безопасным и популярным средством для ведения бизнеса, как в нашей стране, так и за рубежом. В данной публикации рассмотрим нюансы, возникающие при налогообложении у физического лица, в том случае, когда оно сдает в аренду принадлежащее ему нежилое помещение.

В статье будут рассморены варианты, когда арендодатель выступает в разных статусах, от которых зависит его налогообложение. А именно, арендодатель может быть:

  1. Обычным физическим лицом непредпринимателем.
  2. ФЛП на едином налоге.
  3. ФЛП на общей системе налогообложения.

Общие вопросы заключения договора аренды

В статье 793 Гражданского Кодекса Украины (далее ГКУ) изложены два обязательных условия для заключения любого договора аренды недвижимости физическим лицом на территории Украины, вот они:

  • Договор аренды здания или его части, другого капитального сооружения заключается исключительно в письменной форме. Любая другая форма заключения договора ведет к тому, что договор признается не действительным.
  • В случае, когда договор аренды (найма) такой недвижимости заключается на срок более 3-х лет, то его обязательно должен заверить нотариус и внести в специальный реестр имущества, находящегося в аренде.

Минимальная арендная плата. Что это такое и на что она влияет?

Помимо этого, органы местного самоуправления ежегодно устанавливают минимальную арендную плату за 1 м² нежилых помещений. Это предусматривает подпункт 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 Налогового Кодекса Украины (далее НКУ). Она зависит от многих факторов, таких, например, как место расположения этого объекта, его физическое состояние, историческая ценность и пр. Перед заключением договора аренды желательно ознакомиться с этими цифрами и установить арендную плату на уровне не ниже, чем предусматривает этот документ.

Варианты заключения договора аренды физическим лицом с различными юридическими статусами

Теперь непосредственно о заключении договора аренды физическим лицом. Такой договор любое физическое лицо может заключать в двух юридических статусах. Прежде всего, как зарегистрированный субъект предпринимательской деятельности, имеющий статус плательщика определенной категории и просто как физическое лицо плательщик налогов на общих основаниях. Рассмотрим каждый из вариантов отдельно.

Физическое лицо, не зарегистрированное как субъект предпринимательской деятельности

Если договор аренды нежилого помещения, заключается физическим лицом, резидентом, то какие либо другие ограничения, кроме оговоренных выше отсутствуют. Т.е. сдавать в аренду можно помещение любой площади, главное чтобы права собственности на это имущество были документально подтверждены.

Налогообложение таких доходов у физического лица будет происходить по ставке, предусмотренной пунктом 167.1 статьи 167 НКУ или, попросту 15% (хотя, возможны варианты применения и повышенной ставки — 17%).

Подпунктом 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 также предусмотрено, что налоговым агентом, который отвечает за начисление и уплату налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в бюджет является арендатор, т. е. тот кто выплачивает арендную плату такому физическому лицу. Поэтому, арендатор начисляет, удерживает и перечисляет в бюджет НДФЛ за счет средств, выплачиваемых в виде арендной платы, по ставке 15%. Конечно же, это относится только к тем арендаторам, которые являются юридическими лицами или физическими лицами предпринимателями.

Однако, нужно обратить внимание на то, что такое физическое лицо (арендодатель) по итогам года будет обязано подать декларацию об имущественном состоянии и доходах, где указать суммы арендной платы и других полученных доходов. Если в каком либо из месяцев совокупный доход такого физического лица превысит размер десяти минимальных заработных плат (на данный момент этогрн.), то сумма такого превышения будет облагаться по повышенной ставке — 17%, а НДФЛ придется доплатить.

Физическое лицо — субъект предпринимательской деятельности на общей системе налогообложения

В этом случае какие-то дополнительные ограничения так же отсутствуют, а налогообложение будет происходить по аналогичным с предыдущей ситуацией ставкам. Разница заключается только в том, что арендатор (юр лицо или ФЛП) теперь не является налоговым агентом а также в том, что сумму дохода ФЛП может уменьшить на сумму расходов. Никаких налогов из арендной платы он не удерживает, а выплачивает всю сумму, которая предусмотрена договором аренды без удержания НДФЛ. Окончательно налогообложение этих сумм происходит у арендодателя, который включает полученные суммы арендной платы в свой совокупный налогооблагаемый доход при подаче декларации об имущественном состоянии и доходах по итогам отчетного периода (при этом не забывает применять необходимую ставку налога).

Физическое лицо-субъект предпринимательской деятельности, плательщик единого налога

Начать нужно с того, что подпункт 291.5.3 пункта 291.5 статьи 291 НКУ устанавливает общее ограничение для этой категории плательщиков. Оно касается площади сдаваемого в аренду нежилого помещения, которая не должна превышать 300 м².

Как известно глава 291 НКУ предусматривает 4 группы для физических лиц плательщиков единого налога, поэтому рассмотрим каждую группу в отдельности:

  • І группа. Согласно подпункту 1 пункта 291.4 статьи 291 НКУ, плательщики этой категории могут оказывать только бытовые услуги населению. В перечне бытовых услуг, который приведен в пункте 291.7 НКУ, предоставление имущества в аренду отсутствует. Поэтому плательщик единого налога первой группы не имеет права сдавать жилье в аренду.
  • II группа. Согласно подпункта 2 статьи 291.4 статьи 291 НКУ, для таких плательщиков установлено дополнительное ограничение. Они могут сдавать в аренду нежилые помещения, площадью не более 300 м², однако, опять таки либо населению, либо таким же плательщикам единого налога. Поэтому, если арендатор находится на общей системе налогообложения, то он не сможет арендовать у такого предпринимателя нежилое помещение, даже если площадь его будет менее 300 м².
  • III и V группы. Здесь дополнительные ограничения отсутствуют. Нежилые помещения такие плательщики могут сдавать в аренду кому угодно, независимо от выбранной ими системы налогообложения, главное чтобы площадь их не превышала 300 м².

Независимо от того к какой группе будет принадлежать арендодатель, налогообложение сумм арендной платы будет происходить по общим правилам, предусмотренным для каждой из групп. Прежде всего, все они обязаны включить полученные суммы арендной платы в доход плательщика единого налога. II группа заплатит фиксированную ставку, установленную органами местного самоуправления. III и V группы уплатят с этих сумм от 3 до 7% и НДС в зависимости от способа уплаты единого налога выбранного ими.

Источник: http://byhgalter.com/sdacha-v-arendu-nezhilogo-pomeshheniya-nalogooblozhenie-fizicheskogo-lica-arendodatelya/

Как рассчитать аренду за нежилое помещение?

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как назначается арендная плата

При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

Как составить договор найма жилого помещения между физическими лицами, читайте тут.

Какие виды бывают

Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

  • для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
  • во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

Факторы, влияющие на формирование цены

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

Вот способы, которыми можно указать плату:

  • фиксированная стоимость, в сумму входит все;
  • стоимость одного квадрата площади;
  • фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

  • где размещается нежилое помещение;
  • его техническое текущее состояние и процент изношенности;
  • его назначение;
  • в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

Что следует указать в арендном договоре

Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

Вот что нужно указать:

  • наименование документа и его номер;
  • дату и место составления;
  • персональные данные каждой стороны-участницы;
  • предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
  • оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
  • ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
  • описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
  • стоимость найма.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости:

Минимальная и максимальная стоимость

Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

  • затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
  • доходная – какую прибыль от найма можно получить.

С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

Внимание! Данная абракадабра означает:

  • ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
  • Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
  • Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.

Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.

Что они означают:

  • Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата;
  • S – равна общей площади сдающегося помещения;
  • Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно;
  • Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1;
  • Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ;
  • Кд — данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
  • Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель — не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1;
  • Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.

Пример расчета

Процесс расчета арендной платы за нежилое помещение за год нельзя назвать легким, скорее наоборот. Поэтому рекомендуется привлечь к нему профессионалов, которые имеют опыт в данной сфере.

В качестве небольшого примера рассмотрим следующий случай. Муниципалитет Ступинского района столицы сдает внаем нежилое помещение. Базовая ставка муниципальным органом установлена в размере 350 руб. за квадрат.

При этом коэффициент территориальной зоны равен 1.25. Остальные показатели, используемые при расчете ставки, имеются в приложениях к приказу Минстроя.

Методика расчета использует следующие данные:

  • итак, для коэффициента качества материала нужно знать, из чего сделаны стены помещения. Для кирпича он равен 1.5, для конструкций из железобетона – 1.25, для деревянных стен – 0.8, при смешанных постройках – 1;
  • по типу строения – помещения, относящиеся к складским и производственным и с отоплением, имеют величину в 0.5, без него – 0.3. у всех остальных типов данная величина равна 1;
  • расположение. Если помещение в подвале, то коэффициент равен 0.19, если строение отдельностоящее, то 0.54, при расположении на чердаке – 0.26, в пристрое – 0.32;
  • использование прилегающих земель. Если она ограждена, то коэффициент равен 0.27, без ограждения – 0.16, если же прилегающими землями нельзя воспользоваться, то величина равна 0.1;
  • от вида деятельности. Банки нотариусы, юрфирмы и посреднические конторы – 3. Гостиницы, офисы, охранные фирмы – 2.5. ломбарды, ночные клубы и рестораны – 2. Объекты торговли и общепита – 1.5. Лечебные учреждения – 1.

Посмотрите видео. Регистрация договора аренды нежилого помещения:

Источник: http://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/nezhilaya-nedvizhimost/kak-rasschitat-arendu-za-nezhiloe-pomeshhenie.html

This article was written by admin