Эксплуатация жилого фонда

Эксплуатация жилого фонда это Бесплатная юридическая консультация: Нормы и правила технической эксплуатации жилищного фонда Капремонт может быть проведен в жилом.

Эксплуатация жилого фонда это


Бесплатная юридическая консультация:

Нормы и правила технической эксплуатации жилищного фонда

Капремонт может быть проведен в жилом доме полностью либо только в отдельных его составляющих: подъезде, на этажах, в подвале и т.

Оглавление:

д. В процессе его проведения, производится комплексная ликвидация неполадок всех изношенных составляющих строения и оборудования, их восстановление или замена на более надежные и долговечные, улучшение эксплуатационных характеристик жилфонда, проведение технически возможной и целесообразной модернизации строения с установкой счетчиков воды, тепла, газа, электричества и обеспечение экономичного потребления.

Обязанности арендатора жилья по соглашению о социальном найме, обозначенные в статье 67 Жилищного кодекса, относятся к использованию, обеспечению сохранности, поддержанию надлежащего состояния, осуществлению текущих ремонтных работ непосредственно в помещении, предоставленном для проживания.

Что гласят правила эксплуатации жилого фонда в последней редакции

  • паспорта (котельного и лифтового хозяйства, на квартиру, каждый жилой дом и земельный участок);
  • акты (приемки домов от строительных предприятий, техсостояния жилого дома для передачи жилфонда другому собственнику);
  • схемы (внутридомовых сетей водоснабжения, центрального отопления, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, прочее);
  • проектно-сметная документация плюс исполнительные чертежи для каждого дома;
  • план участка (масштаб 1:1000 — 1:2000), где расположены жилые здания и сооружения.

Рассматриваемые правила и нормы технической эксплуатации жилфонда были утверждены 170-м постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года. Здесь содержатся основные правила, связанные с эксплуатацией, капитальным ремонтом и реконструкцией объектов ЖКХ, обеспечением сохранности жилфонда и технической инвентаризацией.

АРТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛОГО ФОНДА

Трех-пятиэтажные дома с поперечными несущими стенами из железобетонных и виброкирпичных панелей, располагаемых с шагом 2,6 и 3,2 м с продольными стенами из трехслойных и однослойных стеновых панелей и железобетонными панелями перекрытия на комнату. Панели покрытия на комнату могут быть раздельными из двух слоев вибропрокатных панелей или сплошными толщиноймм.


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Серийно выпускаемые приборы, используемые для автоматизации противоаварийной защиты, перед установкой на многоквартирный дом проходят специальную отбраковку по результатам дополнительных стендовых испытаний на предприятиях-изготовителях приборов (с соответствующей отметкой в паспортах). Показатели надежности этих приборов должны быть достаточны для выполнения требований, предъявляемых к надежности и безопасности срабатывания защит.
  2. Системы противоаварийной автоматической защиты и управления процессами эксплуатации должны исключать их срабатывание от случайных и кратковременных сигналов нарушения нормального хода процесса, в том числе и в случае переключений на резервный или аварийный источник электропитания.
  3. В случае отключения многоквартирного дома от инженерных систем жизнеобеспечения и для питания систем контроля и управления системы противоаварийной автоматической защиты должны обеспечивать перевод многоквартирного дома в безопасное состояние. Возможность произвольных переключений исключается. Возврат многоквартирного дома в рабочее состояние после срабатывания противоаварийной автоматической защиты выполняется обслуживающим персоналом по соответствующей инструкции.
  4. Все работники организаций, эксплуатирующих многоквартирный дома, в том числе их руководители, обязаны проходить подготовку (обучение) и аттестацию (проверку знаний) в области электробезопасности, промышленной, пожарной, экологической безопасности, охраны труда, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
  5. Проверка соответствия квалификации работников обслуживающих организаций проводится ежегодно – для персонала, либо — не реже одного раза в три года — руководящий состав специалистов.
  6. Аттестации в областях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, подлежат также руководители и специалисты организаций:

Глава 4ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И ЖИЛИЩНЫЕ ФОНДЫ

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

1) согласно ст. 30 ЖК РФ – на собственников жилого помещения возложено не только бремя содержания этого помещения, но и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

Техническое обслуживание и эксплуатация жилищного фонда

— устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии — предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

Обслуживание и ремонт жилищного фонда

Неисправности оборудования детских и спортивных площадок устраняются при проведении частичных осмотров. Неисправности оборудования детских и спортивных площадок, препятствующие нормальной эксплуатации, должны устраняться в сроки, установленные стандартами, строительными нормами и правилами и правилами технической эксплуатации жилищного фонда. Если предельные сроки устранения неисправностей каких-либо элементов оборудования детских и спортивных площадок не указаны в стандартах и нормах, то они устанавливаются соответствующими органами местного самоуправления.


Бесплатная юридическая консультация:

Исполнитель обязан обеспечить освещенность искусственным светом общих помещений многоквартирного дома в соответствии с требованиями стандартов, работоспособность систем автоматического включения и выключения осветительных приборов в подъездах и на лестничных клетках.

Эксплуатация жилого фонда это

Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии — предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

Граждане, юридические лица, являющиеся нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домах всех форм собственности, имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г

6.4.3. Характер и объем мер защиты зданий под горными выработками следует принимать в зависимости от их технических характеристик на период обследования, для чего надлежит провести внеочередной предварительный осмотр, уточнить конструкцию здания, выявить существующие дефекты, определить их влияние на несущую и эксплуатационную способность здания, а также материальный ущерб от будущей подработки и меры ответственности за него предприятия, производящего подработку.

4.4.11. Снижение статической электризации полов из синтетических материалов, поливинилхлоридного линолеума и плиток и т.д. следует достигать повышением относительной влажности воздуха в помещениях до 50-55%, натиркой полов специальными мастиками или воском, обработкой покрытий антистатическими препаратами.


Бесплатная юридическая консультация:

Организация эксплуатации жилой недвижимости

в) подготовка к сезонной эксплуатации — ее целью является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее — Правила и нормы технической эксплуатации).

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда ( Коллектив авторов)

3.4.4. В случае выпадения на поверхностях конструкций конденсата или появления плесени необходимо устранить источники увлажнения воздуха и обеспечить интенсивное проветривание подвала или технического подполья через окна и двери, устанавливая в них дверные полотна и оконные переплеты с решетками или жалюзи.

2.3.6. Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки.

Источник: http://russianjurist.ru/trudovoe-pravo/ekspluatatsiya-zhilogo-fonda-eto


Бесплатная юридическая консультация:

Эксплуатация жилого фонда

1) согласно ст.30 ЖК РФ — на собственников жилого помещения возложено не только бремя содержания этого помещения, но и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

2) в соответствии со ст.43 ЖК РФ — на собственника комнаты в коммунальной квартире также возложено бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором;

3) на основании ст.65 ЖК РФ — на наймодателя жилого помещения по договору социального найма возложена обязанность, в частности, принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, определенные в ст.67 ЖК РФ, касаются использования, обеспечения сохранности, поддержания надлежащего состояния, производства текущего ремонта непосредственно того жилого помещения, которое предоставлено ему для проживания. Обязанности, касающиеся содержания общего имущества указанными лицами, в ЖК РФ не предусмотрены.

Эксплуатация и ремонт жилых помещений, входящих в состав всех видов жилищных фондов, осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.


Бесплатная юридическая консультация:

Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее — Правила и нормы технической эксплуатации).

Целями обслуживания и эксплуатации являются:

1) обеспечение сохранности жилищного фонда всех форм собственности;

2) проведение единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;

3) обеспечение выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.


Бесплатная юридическая консультация:

Граждане, юридические лица, являющиеся нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домах всех форм собственности, имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

Указанные лица обязаны:

1) использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;

2) бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда, а также использовать его без ущерба для других лиц;

3) выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;

Бесплатная юридическая консультация:

4) своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг.

Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии — предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:

1) управление жилищным фондом:

а) организацию эксплуатации;


Бесплатная юридическая консультация:

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами;

2) техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий предусматривает (согласно п.1.8 Правил и норм технической эксплуатации):

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, — представляет собой комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств;

б) осмотры — их целью является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений;


Бесплатная юридическая консультация:

в) подготовка к сезонной эксплуатации — ее целью является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо — и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов;

г) текущий ремонт — это ремонт занимаемых жилых комнат и вспомогательных помещений, он выражается в производстве, например, таких работ, как: побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска подоконников, вставка стекол и т.д. Текущий ремонт нанимателями жилых помещений по договорам социального найма производится на условиях и в порядке, определяемых договором и ЖК РФ.


Бесплатная юридическая консультация:

Он включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Работы по текущему ремонту подразделяются на:

планируемые — к ним относятся периодические осмотры и профилактический ремонт;

непредвиденные — устранение мелких повреждений и неисправностей по заявкам жильцов, устранение последствий аварий и стихийных бедствий, проведение внеочередных осмотров после стихийных бедствий и аварий.

Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда;

д) капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома. В результате капитального ремонта происходит ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и инженерного оборудования жилого дома. Капитальному ремонту может быть подвергнут жилой дом в целом либо только отдельные его элементы: подъезды, этажи и т.д. При его проведении следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок. Так как согласно ЖК РФ проведение капитального ремонта является обязанностью наймодателя жилого помещения по договору социального найма, то согласно ст.88 ЖК РФ при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, именно наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.


Бесплатная юридическая консультация:

В целом система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.;

3) санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования (содержание лестничных клеток, чердаков, подвалов и технических подполий);

б) уборка мест придомовой территории (площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий) должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специализированными службами;

в) уход за зелеными насаждениями, озеленение — оно выполняется после очистки территории от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.


Бесплатная юридическая консультация:

Владельцы озелененных территорий обязаны 1 :

а) обеспечить сохранность насаждений;

б) в летнее время и в сухую погоду поливать газоны, цветники, деревья и кустарники;

в) не допускать вытаптывания газонов и складирования на них строительных материалов, песка, мусора, снега, сколов льда и т.д.;

г) новые посадки деревьев и кустарников, перепланировку с изменением сети дорожек и размещением оборудования производить только по проектам, согласованным в установленном порядке, со строгим соблюдением агротехнических условий;


Бесплатная юридическая консультация:

д) во всех случаях вырубку и пересадку деревьев и кустарников, производимые в процессе содержания и ремонта, осуществлять в соответствии с существующими требованиями данных правил и технологическим регламентом;

е) при наличии водоемов на озелененных территориях содержать их в чистоте и производить их капитальную очистку не менее одного раза в 10 лет.

Граждане обязаны бережно относиться к объектам благоустройства и зеленым насаждениям, соблюдать правила содержания придомовой территории, не допускать ее загрязнения.

Запрещается на придомовой территории производить мойку автомашин и иных транспортных средств, слив бензина и масел, регулировать сигналы, тормоза и двигатели 1 .

Таким образом, эксплуатация, управление, техническое обслуживание жилых домов представляют собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности объектов недвижимости, сохранение их функционального назначения. Эта система должна быть направлена на предупреждение их преждевременного износа и обеспечение надежного функционирования.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://studfiles.net/preview//page:4/

Эксплуатация жилищного фонда

«. Эксплуатация жилищного фонда — процесс осуществления собственниками, владельцами (управляющими), арендаторами, нанимателями жилых и нежилых помещений в жилищном фонде города и обслуживающими организациями мероприятий, связанных с использованием, техническим обслуживанием и ремонтом помещений, конструкций, инженерных систем, с обеспечением режимов их функционирования, а также санитарным содержанием зданий и прилегающих к ним территорий. «

Источник:

ЗАКОН г. Москвы от 13.11.1996 N 30

«ОБ УСТАНОВЛЕНИИ НОРМАТИВОВ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДА МОСКВЫ И КОНТРОЛЕ ЗА ИХ СОБЛЮДЕНИЕМ»


Бесплатная юридическая консультация:

Официальная терминология . Академик.ру . 2012 .

Смотреть что такое «Эксплуатация жилищного фонда» в других словарях:

Техническая эксплуатация жилищного фонда — Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление зарегистрировано Министерством юстиции Российской Федерации 15 октября 2003 года за N 5176).… … Жилищная энциклопедия

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда — (см.: Техническая эксплуатация жилищного фонда. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 года N 1301 О государственном учете жилищного фонда в… … Жилищная энциклопедия

Коммунальное хозяйство — совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, посёлков и сёл; в городах входит в состав городского хозяйства (См. Городское хозяйство). Во многих городах и поселках предприятия К. х. обслуживают также и… … Большая советская энциклопедия

КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО — Совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, посёлков и сёл; в городах входит в состав городского хозяйства. Во многих городах и поселках предприятия К. х. обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их… … Словарь бизнес-терминов

Управление — 2 Управление Совокупность целенаправленных действий, включающая оценку ситуации и состояние объекта управления Выбор управляющих воздействий и их реализация (ГОСТ 34.003 90). Применительно к персоналу (как объекту управления) под управлением… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации


Бесплатная юридическая консультация:

ОБЩЕЖИТИЕ — в соответствии со ст. 97 ЖК для проживания граждан на период их работы или учебы могут быть использованы общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этой цели жилые дома. Положение об общежитиях… … Юридический словарь современного гражданского права

Реформа жилищно-коммунального хозяйства — Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 года N 425 была одобрена Концепция реформы жилищно коммунального хозяйства в Российской Федерации. Преобразования в жилищно коммунальной сфере на современном этапе осуществляются в рамках реализации нового… … Жилищная энциклопедия

Жилищный кодекс Украины — У этого термина существуют и другие значения, см. Жилищный кодекс. Жилищный кодекс Украинской ССР (Жилищный кодекс Украины) принят 30 июня 1983 года, введён в действие с 1 января 1984 го. Имеет силу сегодня на Украине в части, не противоречащей… … Википедия

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО — – в СССР совокупность правовых норм, регулирующих отношения в области пользования жилыми помещениями. Жилищное право является частью советского гражданского права. Нормы жилищного права регулируют пользование жилыми помещениями только в городах и … Советский юридический словарь

ГОСТ Р2: Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения — Терминология ГОСТ Р2: Услуги жилищно коммунальные. Термины и определения оригинал документа: 12 аварийное обслуживание здания [сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно коммунального назначения]: Комплекс первоочередных… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Источник: http://official.academic.ru/30089/%D0%AD%D0%BA%D1%81%D0%BF%D0%BB%D1%83%D0%B0%D1%82%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%B8%D1%89%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%B0


Бесплатная юридическая консультация:

Что гласят правила эксплуатации жилого фонда в последней редакции

Рассматриваемые правила и нормы технической эксплуатации жилфонда были утверждены 170-м постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года. Здесь содержатся основные правила, связанные с эксплуатацией, капитальным ремонтом и реконструкцией объектов ЖКХ, обеспечением сохранности жилфонда и технической инвентаризацией.

Эти правила являются обязательными для выполнения органами местного самоуправления, таковыми госконтроля и надзора, исполнительной властью субъектов РФ.

Предназначение документа

Настоящие Правила устанавливают требования, а также порядок осуществления ремонта и обслуживания жилфонда.

Осуществляется это в целях:

  • гарантирования сохранности жилфонда всех форм собственности;
  • осуществления единой политики в жилищной сфере, направленной на обеспечение выполнения требований актуальных нормативов, оговаривающих содержание и ремонт жилых домов и придомовых территорий, инженерных систем и конструктивных элементов;
  • обеспечения исполнения нормативов, регулирующих порядок содержания и ремонта жилфонда, как собственниками, так и уполномоченными управляющими и организациями (вне зависимости от организационно-правовой формы), занимающихся обслуживанием этого жилфонда.

Рассмотрим общие положения Правил.

Жилищный фонд и его виды

По жилищным фондом следует понимать совокупность жилых помещений без учета формы собственности, в том числе жилые и специализированные дома, квартиры, служебные помещения, прочие жилые помещения в строениях, которые являются пригодными для проживания.


Бесплатная юридическая консультация:

Различают четыре вида жилфонда: частный, государственный, муниципальный и общественный.

Техническая эксплуатация жилфонда подразумевает:

  • управление жилфондом, в том числе организацию эксплуатации, выполнение всех видов работ с арендаторами и нанимателями, сотрудничество со смежными предприятиями и поставщиками;
  • техобслуживание и ремонт инженерных систем зданий, строительных конструкций, включая аварийное и диспетчерское обслуживание, текущий и капремонт, подготовку к сезонной эксплуатации, осмотры;
  • санитарное содержание, в том числе, уборку мест придомовой территории и таковых общего пользования, осуществление ухода за зелеными насаждениями.

Кто имеет право участвовать в управлении жилфондом

В управлении жилфондом в целях защиты собственных социальных и экономических прав и интересов вправе участвовать по месту жительства: граждане РФ; организации (общественные, неправительственные); объединения, сформированные на добровольных началах нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домах любой формы собственности.

Кроме того, данные категории могут принимать участие в выборе ремонтных и эксплуатационных организаций.

Обязанности граждан и юрлиц

Гражданам и юридическим лицам вменяются обязанности:

  • связанные с использованием жилых помещений (подсобных помещений, оборудования) без ущемления прав и свобод иных граждан;
  • бережным отношением к жилфонду (земельным участкам);
  • выполнением санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;
  • своевременной оплатой жилья (коммунальных услуг), выплатами по жилищным кредитам.

Собственники жилфонда, равно как и их уполномоченные, также должны своевременно вносить корректировки в исполнительную документацию, где отражаются планировка помещений, конструктивные элементы и инженерное оборудование.

Такие изменения, возникновение которых обычно связано с ремонтом, реконструкцией, модернизацией и перепланировкой, должны обязательно фиксироваться в техпаспорте на дом (строение, земельный участок).


Бесплатная юридическая консультация:

Техдокументация длительного хранения

В состав такой документации входят:

  • паспорта (котельного и лифтового хозяйства, на квартиру, каждый жилой дом и земельный участок);
  • акты (приемки домов от строительных предприятий, техсостояния жилого дома для передачи жилфонда другому собственнику);
  • схемы (внутридомовых сетей водоснабжения, центрального отопления, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, прочее);
  • проектно-сметная документация плюс исполнительные чертежи для каждого дома;
  • план участка (масштаб 1:1000 — 1:2000), где расположены жилые здания и сооружения.

Внесение корректировок в техническую документацию длительного хранения должно происходить с учетом изменений техсостояния, проведения капремонта, реконструкции, переоценки основных фондов, прочее.

Условия и порядок переоборудования

Переоборудование помещений (жилых и нежилых) в домах можно производить только после получения соответствующих разрешений.

Этот процесс может включать в себя:

  • установку бытовой электроплиты вместо газовой;
  • установку переносно нагревательного сантехнического (газового) прибора;
  • переоборудование либо устройство с нуля туалетов и ванных комнат;
  • замену либо прокладку новых трубопроводов (подводящих и отводящих);
  • замену либо прокладку электрических сетей (устройств) в целях установки душевых кабин и других приборов.

Перепланировка, применяемая к жилым помещениям, может касаться:

  • перегородок, их разборки и переноса;
  • дверных проемов, их устройства и переноса;
  • многокомнатных квартир, их разукрупнения (укрупнения);
  • кухонь и санузлов, их устройства в качестве дополнительных комнат;
  • жилой площади, ее расширения за счет вспомогательных помещений;
  • тамбуров, их устройства и переоборудования.

Не допускается переоборудование, если в результате нарушается:

  • прочность несущих конструкций зданий;
  • работа инженерных систем и оборудования;
  • сохранность и внешний вид фасадов;
  • противопожарные устройства;
  • условия проживания других граждан.

В противном случае наниматель должен привести помещение в прежний вид (состояние).

Источник: http://nedvigist.ru/jkh/pravila-ekspluatatsii-zhilogo-fonda.html

Техническая эксплуатация жилищного фонда: обзор правовых норм

Статьи по теме

Техническая эксплуатация жилищного фонда и ее правила определены в нормативных документах по эксплуатации зданий жилищного фонда. В «Правилах технической эксплуатации жилищного фонда N 170» определены права и обязанности тех лиц, которые занимают данные помещения (как на временной, так и на постоянной основе).

Какие цели преследует техническая эксплуатация жилищного фонда

В рамках управления технической эксплуатацией жилищного фонда должна быть обеспечена безопасность тем гражданам, которые проживают в зданиях этого жилищного фонда. Также необходимо следить за предоставлением услуг коммунального плана жильцам МКД, за надлежащим содержанием общего имущества МКД и решать вопросы относительно правил пользования этим имуществом.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации следить за содержанием общего имущества многоквартирного дома должны следующие лица:

  1. Статья 30 Жилищного кодекса Российской федерации гласит, что при технической эксплуатации жилищного фонда собственники квартир должны содержать не только их, но и следить за содержанием общего имущества в своем МКД. Собственник помещения жилого фонда должен следить за его надлежащим состоянием, не допускать бесхозяйственного отношения к данному помещению во время технической эксплуатации, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями, а также правила касательно содержания общего имущества МКД.
  2. Согласно статье 43 того же кодекса собственник комнаты в квартире коммунального типа тоже должен содержать общее имущество, если иное не было предусмотрено каким-либо федеральным законом или договором.
  3. Согласно статье 65 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма наймодатель жилого помещения должен участвовать в содержании и ремонте общего имущества МКД, где находится сданное в наем помещение, в том числе и заниматься осуществлением капитального ремонта этого помещения.

В статье 67 Жилищного кодекса также отражены обязанности нанимателя, которые относятся к использованию, обеспечению сохранности, поддержанию надлежащего состояния и к производству текущих ремонтных работ предоставленного ему помещения жилого типа. При этом какие-либо обязательства этих лиц, относящиеся к содержанию общего имущества, Жилищный кодекс не предусматривает.

Техническая эксплуатация жилищного фонда и ремонтные работы, направленные на жилые помещения любого вида такого фонда, в обязательном порядке должны производиться на основе соблюдения единых правил технической эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые были утверждены постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года, определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.

Цели обслуживания и технической эксплуатации жилищного фонда:

  1. Обеспечивать целостность и сохранность фонда.
  2. Проводить единую техническую политику, которая обеспечит соблюдение всех требований, отраженных в нормативных документах и имеющих отношение к содержанию, ремонту и технической эксплуатации жилищного фонда.
  3. Выполнять все установленные нормативы, касающиеся содержания и ремонта жилищного фонда собственниками или управляющими компаниями, а также иными уполномоченными организациями разных форм собственности, которые занимаются обслуживанием жилых помещений.

Граждане и юридические лица, которые выступают в роли нанимателей и собственников помещений в домах любой формы собственности, могут принимать участие в процессе управления жилищным фондом по месту жительства для защиты своих интересов с точки зрения экономики. Также они могут принимать участие в процессе выбора организаций, занимающихся эксплуатационными и ремонтными работами.

Указанные выше лица в обязательном порядке должны:

  • сохранять бережное отношение к жилищному фонду во время его технической эксплуатации, а также к участкам земли, которые необходимы для использования этого фонда;
  • не ущемлять жилищные и другие права граждан в процессе технической эксплуатации жилищного фонда (то есть во время использования);
  • соблюдать и выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования, которые предусмотрены в соответствующем законодательстве;
  • своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги.

Организации, которые занимаются технической эксплуатацией жилого фонда, должны обеспечивать сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контроль соблюдения проживающими лицами правил и норм пользования помещениями, содержания самого дома и территории рядом с ним.

Актуальны ли Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда в 2017 году

Правила технической эксплуатации и содержания жилищного фонда, которые были утверждены постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 после отмены закона № 1289 от 24.11.99 г., применяются в части, не противоречащей действующему законодательству.

Постановление исполнительного органа власти может быть отменено только из-за выхода нового постановления, которое упраздняет предыдущее. Требования к надлежащему содержанию общего имущества МКД установлены в национальных стандартах и сводах правил, а не Правилами технической эксплуатации жилищного фонда (170-е постановление Госстроя России от 27.09.2003).

Применение данных правил (№ 170) разъясняется в письме Минстроя России от 24.05.2016 №ОГ/04. Данное письмо гласит, что Правила № 170 применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (в т. ч. постановлению Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, утверждающему Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, утверждающему Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД). Также правомерность применения Правил № 170 подтверждает постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда: краткий обзор документа

Нормы технической эксплуатации жилищного фонда описаны в документе, разработанном и принятом Госкомитетом по строительству. Данный документ является основным, который призван регулировать содержание и коммунальное обслуживание квартир и домов. Также он разъясняет обязанности и права жильцов и коммунальных служб относительно жилья. Кроме того, этот документ обязателен для исполнения местной администрацией, государственными контролирующими службами и региональными органами власти.

Объектами жилищного фонда являются любые формы собственности. В состав жилого фонда включены:

  1. служебное жилье;
  2. гостиницы;
  3. дома престарелых людей;
  4. жилые помещения;
  5. здания из маневренного фонда;
  6. жилье из фонда беженцев;
  7. общежития;
  8. любые другие помещения, которые имеют условия для проживания.

Согласно Правилам жилой фонд имеет такую классификацию:

  • государственный жилищный фонд, который включает в себя здания ведомственного, регионального, муниципального фонда и жилье, являющееся собственностью общественных организаций;
  • частный жилищный фонд, который включает в себя квартиры и частные дома граждан, зарегистрированные по различным основаниям как собственность.

В Правилах шесть разделов. Первая глава содержит положения о перепланировке и переоборудовании помещений.

К переоборудованию относятся:

  1. демонтаж газовых плит и монтаж электрических;
  2. перенос отопительных устройств, работающих на газу;
  3. замена оборудования в помещениях санузлов;
  4. замена старых или прокладка новых коммуникаций;
  5. замена старых или прокладка новых отводящих трубопроводов.
К перепланировке относятся (согласно статье 1.7.2):
  1. изменение внутренних перегородок, не считая задействованную несущую стену;
  2. перенос дверного проема;
  3. организация дополнительного пространства на территории кухни;
  4. изменение площади помещений, в том числе расширение жилой зоны;
  5. изменение количества комнат (объединение нескольких комнат в одну или разделение одной комнаты на несколько комнат);
  6. организация и благоустройство тамбуров, в том числе схода на балкон через кухонное помещение с дополнительным дверным проемом.

Закон содержит предупреждение о том, что любые меры несанкционированного плана, которые становятся причиной снижения качества условий жилого дома, являются незаконными и не должны допускаться.

Первый раздел Правил содержит основные моменты, которые касаются технической эксплуатации жилищного фонда.

В деятельность, направленную на управление жилищным фондом, входит:

  1. Деятельность организационного плана, которая связана с технической эксплуатацией жилищного фонда.
  2. Деятельность, направленная на урегулирование взаимовыгодных отношений с поставщиками и иными предприятиями, имеющими отношение к эксплуатации жилищного фонда.
  3. Регламентирование деятельности арендаторов и нанимателей зданий жилищного фонда.

Те положения, которые касаются процессов технического обслуживания, проведения ремонта инженерных коммуникаций и конструкций в помещениях, включает правила по:

  • обслуживанию дома, работе диспетчеров и аварийных служб;
  • проведению техосмотра;
  • подготовке посезонной работы;
  • текущему и капитальному ремонту.

Принципы организации санитарного содержания жилья (уборка придомовых и общих территорий, озеленение) содержатся в действующих положениях.

Второй раздел указывает виды и порядок исполнения работ, которые могут быть выполнены в рамках технического обслуживания.

Техническое обслуживание при этом понимается как принятие мер, направленных на поддержание исправной работы оборудования, элементов, систем в жилом здании, с учетом технических параметров используемого оборудования.

Организации, обслуживающие здания жилищного фонда, должны обеспечить бесперебойное функционирование всех систем на период эксплуатационного срока, при этом задействуя достаточный объем финансовых ресурсов и материалов (как своих, так и сторонних).

Третья глава описывает необходимые меры для содержания помещений внутри дома и придомовой территории. Сотрудники организации, которая занимается обслуживанием во время технической эксплуатации жилищного фонда, периодически осматривают квартиры, внутренние подсобные помещения и инженерные коммуникации. При этом особое внимание уделяется исправности всех коммуникаций и соблюдению норм по показателям.

Пункт 1.2 главы 3 указывает на обязанность содержать дом в чистоте, а также соблюдать нормативные показатели температуры воздуха, влажности и воздухообмена.

Пункт 1.4 главы 3 запрещает мешать достижению нормативных показателей. В том числе запрещается загромождать помещения и вешать ковры на наружные стены в течение двух лет с момента начала технической эксплуатации здания жилищного фонда. Нельзя использовать электрические и газовые плиты в качестве обогревательных приборов.

Разделы 3-5 описывают регламент и необходимые действия для:

  • инспектирования и обслуживания чердачных и подвальных помещений;
  • озеленения;
  • внутриквартирного и внутридомового ремонта, поддержания состояния лестничных пролетов и лестниц;
  • вывоза мусора;
  • уборки снега.

Кроме общих положений в правилах описываются указания для каждой отдельной территории по разным регионам Российской Федерации, которые отличаются климатическими и прочими условиями.

Список работ технической эксплуатации и содержания жилищного фонда

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:

  1. Управление жилищным фондом. В данное понятие входят:
    • взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
    • работа с нанимателями и арендаторами;
    • организация технической эксплуатации жилищного фонда.
  2. Согласно п. 1.8 Правил и норм технической эксплуатации техобслуживание и ремонтные работы, направленные на строительные конструкции и инженерные системы, включают в себя:
    • осмотр строительных конструкций и инженерных систем для выявления вероятных причин, по которым могут возникнуть дефекты, а также с целью выработки мер по устранению этих причин. Во время данных осмотров также контролируется использование помещений и уровень их содержания;
    • подготовку к эксплуатации в рамках конкретного сезона, которая делается для того, чтобы обеспечить сроки и надлежащее качество всех работ, направленных на обслуживание (в том числе содержание и ремонт) зданий жилищного фонда. При этом данные работы обеспечивают соблюдение всех нормативных требований проживания собственников жилья, а также соблюдение необходимых режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период;
    • техническое содержание и обслуживание (в том числе аварийное и диспетчерское обслуживание) – совокупность всех работ, направленных на поддержание исправного состояния отдельных элементов и внутридомовой системы в целом. Также это комплекс работ, направленных на соответствие заданным параметрам и режимам работы конструкций МКД или иного здания жилищного фонда, его оборудования и технических устройств.

В зимний период для подготовки жилищного фонда к технической эксплуатации необходимо:

  • вести работы по устранению неисправностей перекрытий чердаков и подвалов, стен и фасада зданий, дверных и оконных проемов, газоходов и дымоходов и так далее;
  • приводить в исправное состояние все территориальное покрытие домовладения, обеспечивать беспрепятственный отвод атмосферной и талой воды;
  • следить за обеспечением надлежащей гидроизоляцией лестничных пролетов, машинных отделений лифтов, фундамента зданий, стен подвального помещения и цокольных этажей, а также сопряжения этих помещений со смежными конструкциями;
  • проводить текущие ремонтные работы в жилых комнатах и иных помещениях (окрашивание стен и подоконников, поклейка обойного покрытия, побелка потолков).

Текущий ремонт призван устранить неисправности с целью восстановить работоспособность каких-либо элементов здания. Данные ремонтные работы принято делить на:

  • запланированные работы (ремонт в целях профилактики и периодический осмотр здания);
  • работы непредвиденного характера (ликвидация неисправностей на основании заявок жильцов, устранение послеаварийных последствий и так далее).

Текущий ремонт принимается специальной комиссией, состоящей из представителей собственников жилых помещений и управляющих компаний или иных компаний, которые обслуживают данный жилищный фонд.

Также при технической эксплуатации жилищного фонда необходимо проводить капитальный ремонт (восстановление износившихся зданий путем полной или частичной ликвидации физического износа инженерных коммуникаций или конструкций МКД). Капитальный ремонт может быть направлен как на весь МКД, так и на его отдельные помещения.

В домах, которые подлежат сносу, капитальный ремонт разрешается проводить только в качестве исключения в том объеме, который просто обеспечит безопасность проживающим на оставшийся срок технической эксплуатации данного здания жилищного фонда.

Жилищный кодекс Российской Федерации гласит, что капитальный ремонт – это обязанность наймодателя (согласно договору социального найма). В случае необходимости проведения капитального ремонта с выселением проживающих в здании людей именно наймодатель должен предоставить им иное жилое помещение на период ремонтных работ (согласно статье 88 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Жилое помещение для такого временного проживания предоставляется из так называемого «маневренного фонда». Если наниматель и члены его семьи отказываются от такого временного переселения, то за наймодателем остается право решать этот вопрос через суд. При этом переселение членов семьи нанимателя и него самого в предоставленное помещение маневренного фонда и обратно в отремонтированное здание будет осуществляться исключительно за счет наймодателя.

Система технической эксплуатации жилищного фонда и ее обслуживание подразумевает обеспечение нормального функционирования инженерных систем и зданий на протяжении установленного срока службы (контроль за состоянием фонда, обеспечение исправности коммуникаций, отладка работы инженерных систем и так далее).

  1. Санитарное содержание подразумевает:
    • уборку мест общественного назначения (лестничные клетки, чердачные и подвальные помещения);
    • уборку территории возле дома (сады, дворовая территория, дороги и тротуары, площадки и проезды и так далее). Данные виды работ производятся организациями, которые занимаются обслуживанием жилищного фонда во время его технической эксплуатации. Уборка тротуаров может быть поручена специализированным службам;
    • уход за зелеными насаждениями и озеленение. При этом озеленение территории производится только после очистки территории от строительных материалов и их остатков, элементов мусора, после того, как проложены подземные коммуникации и сооружения, а также дороги, проезды, тротуары и ограды, обустроены площадки.

Лица, владеющие озелененными территориями, должны:

  • обеспечивать сохранность зеленых насаждений;
  • летом и во время сухой погоды обеспечивать полив газонов, цветников, деревьев и кустарников;
  • обеспечивать посадку новых деревьев, кустарников и иных зеленых насаждений, изменять сеть дорожек и размещать оборудование в соответствии с проектами, которые были согласованы с установленными порядками и с соблюдением агротехнических условий;
  • осуществлять вырубку кустарников и деревьев, если того требуют ремонтные процессы и содержание, в соответствии с требованиями правил и соблюдая технологический регламент;
  • если на озелененной территории есть водоемы, то обеспечивать чистоту воды и проводить капитальную очистку не реже, чем раз в 10 лет.

Во время технической эксплуатации жилищного фонда проживающие там лица обязаны относиться бережно ко всем объектам и зеленым осаждениям. Обязательны к соблюдению этими лицами и правила содержания территории возле дома, в том числе и содержание ее в чистоте. Запрещено мыть автомобильные машины или иные транспортные средства на дворовых территориях и иных территориях возле дома, сливать бензин и масло, заниматься регулировкой сигнала, тормозной или двигательной системы автомобиля.

Итак, управление технической эксплуатацией жилищного фонда и обслуживание МКД – это взаимосвязанные организационные и технические мероприятия, которые образуют комплекс таких действий, направленный на сохранность объектов жилищного фонда и их функционального назначения. Также эти мероприятия призваны предупреждать преждевременный износ многоквартирных домов и иных зданий жилищного фонда, а также обеспечивать их надежное функционирование.

Как осуществляется организация технической эксплуатации жилищного фонда

Из-за воздействия различных природных и климатических факторов техническая эксплуатация жилищного фонда сопровождается износом оборудования, из-за чего технические и эксплуатационные характеристики зданий снижаются, а значит, снижаются и потребительские параметры.

Данный процесс носит название «физический износ», который является причиной утраты прочности отдельных элементов зданий, а также появления дефектов внутри них.

Снижение потребительских параметров называется «функциональным износом» или «моральным износом».

С течением времени требования населения к функциональным и потребительским качествам помещений жилищного фонда возрастают. В связи с этим то жилое помещение, которое было построено ранее, может перестать отвечать требованиям жильцов по своим характеристикам конструкций и планировок и уровню благоустройства.

Из-за вышеописанной ситуации стоимостная и потребительская оценка здания жилого фонда становится ниже, то есть возникает износ морального характера. Например, если в квартире МКД отсутствует система центрального отопления, горячая вода, ванная комната, то стоимостные параметры жилья многократно снижаются. При этом еще в середине 20 века массовое сознание большинства городских жителей воспринимало как норму хотя бы одну теплую комнату в доме на целую семью, расположенную в средненькой квартирке без излишних удобств.

Для того чтобы обеспечить нормативные технические и эксплуатационные качества помещений жилого фонда на протяжении всего срока службы зданий, должно быть обеспечено функционирование с проведением текущего и капитального ремонта, с техническим и санитарным содержанием сооружений. С целью усовершенствования вышеописанных качеств при технической эксплуатации жилищного фонда проводят реконструкцию и модернизацию его сооружений.

Согласно требованиям Правил, чтобы контролировать состояние конструктивных элементов и работоспособность системы инженерного оборудования, нужно проводить систематические осмотры и обследования помещений.

При этом такие осмотры могут быть следующих видов:

  1. Общий осмотр. Здание осматривают два раза в году (в весеннее и осеннее время). При проведении осмотра такого типа здание исследуют в целом, то есть осматривают основные элементы конструкции (стены, лестничные пролеты, канализацию, фундамент и так далее), а также исследуют внешнее благоустройство и его элементы (придомовая территория, зеленые насаждения, детские и спортивные площадки).
  2. Частичный осмотр. Такие исследования проводят только по необходимости, осматривая при этом отдельные элементы изучаемого здания.
  3. Внеочередной осмотр. Он проводится после сильного дождя, урагана или иного стихийного природного явления, после случившихся аварий или прекращения работы инженерных систем. Особое внимание уделяется технической эксплуатации жилищного фонда и его зданий в осенне-зимний период. Чтобы обеспечить хороший уровень сезонной эксплуатации, осуществляются ремонтные работы, налаживаются и регулируются отопительные системы, горячее и холодное водоснабжение, утепляются наружные конструкции и так далее.

Техническая эксплуатация жилищного фонда в целом и элементов инженерного оборудования в частности подразумевает также ремонтные работы по устранению неисправности отдельных элементов или их полную замену. Дважды в год проводится наладка внутреннего водоснабжения и всех задействованных в этом процессе систем (в летний и зимний сезон). В обязательном порядке проверяется герметичность стыков и сетей. Данные проверки проводятся с помощью специальных испытательных работ при искусственно созданном повышенном давлении.

Каждый в год в процессе подготовки к сезону отопления в обязательном порядке проводится проверка отопительных систем. В случае необходимости проводятся ремонтные работы и ревизия. Состояние отопительных систем с точки зрения технических характеристик проверяют по установленному графику проверок. Если возникает необходимость, то проводят ремонтные работы, направленные на устранение дефектов и укрепление безопасности функционирования оборудования и электрической проводки.

Техническая эксплуатация систем газоснабжения и лифтов жилищного фонда осуществляется специализированными организациями. Например, сотрудники газовых служб обязаны систематически осуществлять работы по регулировке и ремонтные работы планово-предупредительного характера газовых сетей, находящихся в доме и в узлах подведения газа к дому. Лифты также должны проверяться ежегодно путем освидетельствования. При этом в момент такой проверки необходимо проводить испытания лифтового хозяйства статического и динамического плана.

Когда проводятся испытания статического плана, основной задачей становится проверка прочности лифта и его механизма. Динамические испытания направлены на проверку действия всех лифтовых механизмов и их исправности. При осуществлении плановых осмотров лифтов основная задача – проверить аппарат управления и его действие, а затем совершить наладку механизма. Периодичность осмотра лифтового хозяйства определяется нормативными документами.

Правильное содержание мусоропроводов с точки зрения технических и санитарных норм подразумевает еженедельную промывку и ежемесячную очистку.

Осмотр здания общего плана проводит специальная комиссия, в состав которой входят представители заказчиков и организаций, занимающихся обслуживанием, а иногда и обслуживающий персонал. Такие осмотры подразумевают проведение оценки общего состояния наружных конструкций, в том числе и внешних стен здания с относящимися к этим стенам элементами (балкон, пожарная эвакуационная лестница, лоджия и так далее), панельных стыков, осмотр вестибюлей и лестничных пролетов, лифтового хозяйства и мусоропроводов, чердачных и подвальных помещений, территории возле дома и расположенных на ней элементов. Такой осмотр позволяет выявить уровень готовности здания к осенне-зимнему сезону, а также уровень потребности в ремонтных работах.

Частичный осмотр во время технической эксплуатации жилищного фонда позволяет определить пригодность технического состояния отдельных конструкций и элементов в них. Также при таком осмотре проводят наладку и регулировку оборудования здания санитарно-технического плана, осуществляют мелкие ремонтные работы электрического оборудования и проверяют вентиляционные камеры. Таким образом, осмотр частичного плана позволяет выявить и устранить мелкие дефекты и неисправности.

Перечень работ, направленных на санитарное содержание зданий жилищного фонда, включает в себя:

  • уборку мест общего пользования зданий;
  • уборку придомовой территории;
  • сбор и вывоз мусора и отходов;
  • содержание контейнерных площадок, газонов, детских и спортивных площадок и тому подобное.

Также согласно договору, заключенному с санитарно-эпидемиологической станцией, регулярно проводят дезинфекцию мест общего пользования как внутри здания, так и на придомовой территории.

Если в процессе технической эксплуатации жилищного фонда объекты находятся в неудовлетворительном состоянии, установленный порядок осмотрительных работ не соблюдается, то появляются различные дефекты и отказы, которые:

  • негативно влияют на условия проживания населения (снижаются потребительские качества жилья);
  • значительно изменяют в худшую сторону внешний облик здания (вновь снижаются потребительские качества жилья);
  • снижают уровень безопасности эксплуатации и ускоряют физический износ конструктивных элементов зданий (снижаются технические и эксплуатационные характеристики здания).

Если все дефекты своевременно выявлять и потом оперативно устранять, то чрезмерные расходы, направленные на ремонтные работы, обновление или реконструкцию зданий жилищного фонда, будут предотвращены.

Чтобы поддерживать техническое состояние здания на отметке «удовлетворительно», создается график плановых и предупредительных ремонтных работ. Такие работы проводят периодически, и они включают в себя:

  • очистку и покраску фасадов зданий;
  • частичный ремонт оконных и дверных проемов;
  • замену и покраску водосточных труб;
  • ремонт и покраску кровель, лестничных клеток зданий и т. п.

В связи с нарастанием морального и физического износа жилья возникает необходимость в проведении капитального ремонта, который призван снизить уровень износа с помощью частичной или даже полной замены элементов конструкций.

Принято выделять 2 основных вида капитального ремонта:

  1. Комплексный капитальный ремонт. Данный тип ремонта подразумевает охват ремонтными работами всего здания, также при его проведении проводится замена большого количества элементов конструкций. Как правило, не ремонтируются только несущие конструкции, к которым относят стены, фундамент и каркас здания.
  2. Выборочный капитальный ремонт призван устранить локальные дефекты, то есть неисправности одного или нескольких конструктивных элементов. Например, ремонт инженерной системы, фасада, кровли крыши и так далее.

Итак, проведение текущих ремонтных работ позволяет предотвратить преждевременный износ зданий во время технической эксплуатации жилищного фонда, а проведение капитального ремонта снижает физический износ.

Возрастание уровня морального износа делает необходимостью проведение работ, направленных на реконструкцию и модернизацию здания.

Модернизация – это комплекс работ, направленных на обеспечение роста качественного уровня функциональных и потребительских параметров жилого помещения с помощью улучшения благоустройства, в том числе благодаря усовершенствованию планировки, а также благодаря использованию современных материалов и конструкций (новое оборудование централизованного горячего водоснабжения, современная вентиляционная система, утепление здания и так далее).

Реконструкция – комплекс работ, направленных на снижение или полное устранение морального износа, связанный с изменением функционального назначения здания (перевод жилого помещения в нежилое, возведение пристроек и надстроек и так далее).

Все вышеописанные формы, созданные с целью преобразования зданий жилищного фонда в процессе их технической эксплуатации, призваны дополнять друг друга и представляют собой единую систему воспроизводства, которая направлена на сохранение и совершенствование жилья. Зачастую капитальный ремонт проводят сразу вместе с реконструкцией или модернизацией, что позволяет одновременно снизить уровень и физического, и морального износа строения.

Как правило, ремонтные работы, а также модернизация и реконструкция во время технической эксплуатации жилищного фонда проводятся специальными ремонтными и строительными компаниями на основе заключенного договора.

Эксплуатация и техническое обслуживание апартаментов

С правовой точки зрения понятие «апартаменты» расшифровывается в соответствии с приказом Министерства спортивного туризма Российской Федерации от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» как одна из высших категорий номеров, расположенных в гостиницах и предназначенных для временного проживания.

Жилищное законодательство вовсе не содержит такое понятие, как «апартаменты». Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение – это изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для проживания на постоянной основе.

Норма о функциональном предназначении жилого помещения является императивной, то есть неизменной даже по соглашению сторон (согласно Постановлению Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Функциональное значение апартаментов, расположенных на территории санаториев и гостиниц абсолютно иное, ведь они используются исключительно для временного размещения граждан с целью лечения и (или) отдыха. Место жительства – место постоянного проживания гражданина (согласно статье 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Важно, что регистрация в месте проживания никак не зависит от того, является ли гражданин, проживающий в каком-либо помещении, его собственником.

Таким образом, апартаменты относятся к новому типу недвижимости, где все помещения не являются (и не могут являться согласно закону) жилыми. Инвесторы могут приобрести право собственности на помещение нежилого плана (помещение бытового обслуживания) с помощью договора об инвестировании строительства. Апартаменты могут быть использованы с целью временного проживания, однако данный тип здания все равно не имеет никакого отношения к многоквартирному дому и уж тем более им не является.

После того, как начинается техническая эксплуатация данного типа здания нежилого фонда, начинается и управление им, обеспечивающее максимально хорошие условия для временного проживания людей, необходимый уровень безопасности, содержание имущества общего пользования (крыша, несущая конструкция и ограждения, разноплановое оборудование, которое призвано обслуживать более одного помещения в апартаментах) в надлежащем виде. Также начинают предоставляться услуги коммунального плана.

Возникает сложность с определением собственника общего имущества, несущего ответственность за достойное управление этим общим имуществом в надлежащем виде.

  1. Собственник здания (кроме апартаментов) – застройщик.

Если право на собственность на общее помещение закреплено за застройщиком, то только он должен решать вопросы, касающиеся обслуживания этого общего имущества. Собственники апартаментов не обладают имущественными правами в данном случае. Да и в целом вести речь об общем имуществе, как принято понимать это словосочетание в рамках технической эксплуатации жилищного фонда в виде многоквартирного дома, не приходится, так как само это понятие в отношении апартаментов просто отсутствует. Таким образом, жилищное законодательство не регламентирует данные правоотношения, а договор заключает подрядная организация только с застройщиком, который выступает единым собственником общих помещений. Договор может быть заключен как в форме, предусмотренной законодательством или иными правовыми актами, так и в не предусмотренной таковыми. Вероятнее всего договор будет иметь смешанный вид (разд. III «Общая часть обязательственного права»; гл. 37 «Подряд», гл. 39 «Возмездное оказание услуг», гл. 52 «Агентирование» и пр. Гражданского кодекса РФ).

Застройщику могут быть возмещены расходы от владельцев апартаментов, а отношения между ними могут регулироваться договором инвестирования или иным документом. Плюс ко всему, владелец апартаментов должен вносить плату за предоставление коммунальных услуг (тарифы будут соответствовать ставкам для помещений нежилого типа).

  1. Право собственности на здание (кроме апартаментов) ни за кем не зарегистрировано.

При таком раскладе общее имущество является собственностью всех владельцев апартаментов (согласно праву общей собственности). Это положение имеет подтверждение в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий», который гласит, что «право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Другое Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части Гражданского кодекса РФ» в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, разрешает применять нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 Гражданского кодекса РФ и ст.Жилищного кодекса РФ. На основе этого можно сделать вывод – помещения нежилого типа, которые принадлежат разным людям, регулируются в рамках отношений владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Данные отношения могут рассматриваться как отношения долевой собственности в МКД. Данная доля не может быть отчуждена отдельно от помещения, и обладатель может участвовать в общем собрании собственников, имея при этом право голоса, пропорционального доле его собственности (аналогично статье 48 Жилищного кодекса Российской Федерации). За содержание имущества общего плана ответственны все собственники, тоже в соответствии со своей долей (аналогично статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общее собрание собственников является инструментом для решения любых вопросов управления имуществом общего плана (аналогично статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Важно понимать, что жилищное законодательство может применяться в отношении зданий нежилого типа только в рамках регулирования отношений пользования имуществом общего плана и то лишь в виде проведения общего собрания. Иначе говоря, лица, входящие в состав собственников апартаментов, имеют право выбрать на общем собрании компанию, которая будет заниматься обслуживанием и содержанием общего имущества, а также предоставлять коммунальные услуги. Заключение подобного договора и его условия также могут быть обговорены всеми собственниками апартаментов на общем собрании.

Те нормы, которые описаны в статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирующие установление размера платы, взимаемой за ремонт и содержание, не могут применяться в данном случае. Органы местного самоуправления не обязаны устанавливать тарифы для нежилых помещений в соответствии с ч. 4 ст. 158, ч. 7 ст. 5, ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены стандарты управления многоквартирным домом в процессе технической эксплуатации жилищного фонда. Главная функция этих стандартов заключается в обеспечении благоприятных условий проживания. Данное положение не может быть отнесено к помещениям нежилого типа. Судебная практика подтверждает тот факт, что согласно статье 7 Жилищного кодекса Российской Федерации применять законодательство по аналогии в случаях, противоречащих существу отношений, запрещается.

Когда законодательство применяют по аналогии, зачастую возникает путаница, поэтому было бы целесообразно уделить внимание разработке отдельных нормативных актов, которые были бы посвящены апартаментам и их обслуживанию.

О судебной практике определения апартаментов к жилому фонду

На практике нет никаких противоречий постановлению № 25 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, так как данное постановление ссылается только на статьиЖилищного кодекса Российской Федерации.

Например, Хостинский районный суд города Сочи (15.07.2011) отметил в своем решении, что такое спорное помещение, как апартаменты, «…не может рассматриваться судом как жилое ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации апартамент есть номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование.

Понятием апартамента определяется не категория квартиры как таковой, а категория гостиничного номера в средстве размещения.

Средства размещения представляют собой помещения, имеющие не менее пяти номеров и используемые организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов.

Данный вывод суда основан на ныне действующих нормативных актах».

Кроме того, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в своем постановлении от 23.08.2010 № Ф/10С6 по делу № А/2010 указывает, что «гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения – к жилым помещениям».

Информация об экспертах

Елена Шерешовец, эксперт в области ЖКХ, директор саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «КИТ», член Экспертного совета Комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ, заведующая кафедрой ФАУ «Роскапстрой» при Министерстве строительства и ЖКХ РФ, сотрудник Экспертной группы Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством в России в РАНХиГС при Президенте РФ, внештатный преподаватель Российской академии народного хозяйства и государственной службы, практикующий юрист.

Источник: http://www.gkh.ru/article/tehnicheskaya-ekspluatatsiya-jilishchnogo-fonda

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн