Что такое поднайма жилого помещения

Что такое наем и поднаем жилья? Бесплатная юридическая консультация: Существуют понятия найма и поднайма жилого помещения. Важно знать, в случае.

Что такое наем и поднаем жилья?


Бесплатная юридическая консультация:

Существуют понятия найма и поднайма жилого помещения. Важно знать, в случае заключения договора, как правильно написать договор найма или договор поднайма жилья? Давайте разберемся что такое наем жилья и что такое поднаем?

Оглавление:

Существуют понятия найма и поднайма жилого помещения. Важно знать, в случае заключения договора, как правильно написать договор найма или договор поднайма жилья? Давайте разберемся что такое наем жилья и что такое поднаем?

Что такое наем жилья и договор найма?

С точки зрения права, если речь идет о съеме жилого помещения, то правильный вариант – договор найма (иначе можно сказать, договор аренды). Читаем статью 671 ГК РФ «Договор найма жилого помещения», где сказано: «По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». В данном случае это определение подходит к нашей ситуации. Если поискать в законе определение договора аренды жилого помещения, то ни в одном нормативно-правовом акте нет подходящей статьи.

Хотя есть ст. 650 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения», где сказано: «По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение». Согласитесь, что здание или сооружение мало подходит под определение жилого помещения. Напомним, что именно жилое помещение предназначено для проживания граждан. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

  1. жилой дом, часть жилого дома;
  2. квартира, часть квартиры;
  3. комната.

Как видим, в этом списке отсутствует упоминание зданий или сооружений.


Бесплатная юридическая консультация:

Подведем некий итог: если речь идет о съеме жилого помещения, то должен заключаться специально предусмотренный законом договор – договор найма. Отношениям по найму жилого помещения посвящена отдельная глава ГК РФ, а именно глава 35 «Наем жилого помещения».

Аренда же недвижимого имущества более подходит для недвижимого имущества нежилого назначения (офисы, здания, склады, гаражи и т. д.) и регулируется специальной главой ГК РФ, а именно главой 34. Хотя надо сказать, что законом предусмотрен случай и аренды жилого помещения. Так, в п. 2 ст. 671 ГК РФ сказано, что жилое помещение может быть предоставлено в аренду юридическим лицам, но тут же оговорено, что только для проживания граждан. Так, например, организация может заключить договор аренды с хозяином квартиры, и использовать данное жилое помещение для проживания своих сотрудников. Итак, строго говоря, правильнее было бы назвать договор наймом. Но на практике все же чаще договор между тем, кто сдает жилье, и тем, кто его снимает, именуют договором аренды.

Впрочем, по большему счету неважно, как вы назовете договор – аренды или найма. Или как будут называться стороны (арендодатель или наймодатель, арендатор или наниматель) – от этого суть документа не поменяется. Арендодатель или наймодатель сдает жилье во временное владение и пользование, а арендатор или наниматель обязуется платить за жилое помещение определенную плату. Это главное.

Источник: http://informatio.ru/news/realty/chto_takoe_naem_i_podnaem_zhilya/

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Пользование жильем осуществляется на общих основаниях, прописанных в ЖК РФ.


Бесплатная юридическая консультация:

Одним из главных прав нанимателя и его семьи по контракту социального найма считается возможность предоставлять третьим лицам квартиру в поднайм. Это правовая возможность закрепляется ст.ЖК РФ. Чтобы более подробно осветить затронутую тему, необходимо определиться с самой дефиницией «поднайм», а также вывести ключевые условия заключения дополнительного соглашения между участниками.

Договор поднайма жилого помещения и требования, предъявляемые к нему

Что такое поднайм? Это гражданско-правовое соглашение, которое имеет непосредственную зависимость от контракта социального найма, по поводу предоставления за определенную плату конкретной жилплощади, выделенной нанимателю на законодательных основаниях. Таким образом, договор поднайма жилого помещения – это документ, имеющий юридическую силу, подписанный всеми участниками соглашения в строго установленном законодателем порядке.

Пользование жильем осуществляется на общих основаниях, прописанных в ЖК РФ. В частности, как у нанимателей, так и поднанимателей после заключения соглашения возникает целый перечень прав и обязанностей. Но главным отличием является то, что договор поднайма не предусматривает возникновения самостоятельно права собственности у поднанимателя. Поэтому вся ответственность за соблюдение правил общежития перед наймодателем ложится на плечи нанимателя.

Требования, предъявляемые к договору поднайма

Договор поднайма жилья имеет типовое воплощение и практически полностью копирует собой соглашение социального найма. В частности, в рамках документа прописано ключевое условие – заключение контракта возможно лишь в том случае, если учетная норма после свершения юридически значимых действий будет находиться на предельно допустимом уровне.

Что касается основных законодательных требований, предъявляемых к подобному документу, то они ничем не отличаются от правил оформления договора социального найма. Контракт о поднайме обладает следующими характеристиками:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Двусторонность. Соглашение подписывается как минимум двумя сторонами правоотношений.
  • Реальность. Документ не должен содержать в себе завышенных условий, а также должен регламентировать возможность пользования имуществом по принципу «здесь и сейчас».
  • Возмездность. За пользование жилым имуществом по договору социального поднайма предусмотрена ежемесячная плата, размер которой устанавливается участниками самостоятельно по обоюдному согласию.
  • Срочность. В отличие от договора соцнайма контракт о поднайме подразумевает определение временных границ, во время которых жилье может эксплуатироваться поднанимателем.

Форма и срок заключения договора поднайма

Форма договора социального поднайма имеет классическое воплощение. Ключевым условием считается его письменное закрепление, которое будет иметь юридическую силу. Иными словами, форма контракта о поднайме практически дублирует собой договор о соцнайме за минимальными исключениями. В частности, форма поднайма подразумевает получение со стороны иных сонанимателей квартиры или дома социального назначения согласия на сдачу постройки в аренду.

Что касается срока заключения контракта, то данное условие должно в обязательном порядке быть включено в официальный документ правовой сделки.

В НПА, действующих на территории РФ, точно не указан срок, на который может быть заключен поднайм помещения. Однако установлены максимальные временные границы, которые не могут превышать 5 лет.

Если условие не прописано в договоре, то соглашение автоматически считается оформленным на срок, равный 1 году со дня его подписания. В конфликтных ситуациях поднаниматель может быть выселен из жилья на законных основаниях, даже если срок контракта еще не считается истекшим.

Специальные нормы в отношении договора поднайма

Несмотря на то, что договор поднайма вытекает из соглашения о социальном найме, жилищное законодательство подразумевает и специальные нормы, которые имеют юридическую силу именно в отношении сделки поднайма. К таковым нормам можно отнести следующие правила:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Чтобы заключить контракт между нанимателем и поднанимателем, необходимо получить письменное согласие на сделку как со стороны всех сонанимателей (семья, родственники нанимателя, проживающие совместно с ним), так и от наймодателя.
  • Недвижимое имущество сдается поднанимателю не в полном объеме, а лишь в конкретно установленных границах. Иными словами, частично. Полностью арендовать жилье можно лишь в том случае, если наниматель на время покидает место своего жительства.
  • Сдача квартиры в поднайм невозможна в ситуациях, которые прописаны в ст. 685 ГК РФ. В качестве примера можно привести ситуацию, когда на территории жилплощади проживает гражданин, страдающий тяжелым заболеванием в хронической форме.

Кроме того, предусматриваются НПА и специальные нормы в отношении вселения и выселения новых жильцов по договору поднайма.

Источник: http://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/dogovor-podnajma-zhilya-predostavlennogo-po-dogovoru-socinajma.html

Поднаем жилых помещений. Временное проживание в жилых помещениях

К правомочиям нанимателя жилых помещений относится право сдачи в поднаем жилого помещения, а также право вселения в жилое помещение временных жильцов.

Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст. 76 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.


Бесплатная юридическая консультация:

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

С поднанимателем заключается договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.


Бесплатная юридическая консультация:

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения (ст. 78 ЖК РФ).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Бесплатная юридическая консультация:

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (ст. 79 ЖК РФ).

Временные жильцы (ст. 80 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.


Бесплатная юридическая консультация:

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Поднаем и временное проживание при коммерческом найме. Наниматель вправе предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам на условиях временного проживания (ст. 680 ГК РФ) или договора поднайма (ст. 685 ГК РФ). Общим является то, что как временные жильцы, так и поднаниматели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, а также то, что для вселения как временных жильцов, так и поднанимателей необходимо согласие всех постоянно проживающих в жилом помещении граждан. Наряду с этим ГК РФ устанавливает разный правовой режим для регулирования тех и других отношений.

Временное проживание — это безвозмездное пользование жилой площадью, оно ограничено сроком, конкретная часть жилого помещения в пользование не выделяется. Временные жильцы могут быть вселены на срок не более шести месяцев. Для этого не требуется согласия наймодателя. Наниматель обязан лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требование о норме жилой площади. Временное пользование прекращается по истечении согласованного срока проживания. Если срок в договоре не установлен, наниматель либо каждый постоянно проживающий на этой жилой площади гражданин в любое время до истечения шести месяцев вправе потребовать выселения временных жильцов. Не позднее семи дней после предъявления требования о выселении временный жилец обязан освободить помещение. При отказе от этого выселение производится в судебном порядке.

Договор поднайма жилого помещения — это возмездный договор. Его предельный срок ограничен сроком действия самого договора найма. Однако если договор найма заключается на новый срок, это не влечет за собой автоматически продления срока договора поднайма. Заключить договор поднайма можно только с согласия наймодателя. Предметом договора поднайма может быть либо все помещение, либо его часть. Вне зависимости от этого ответственным по договору найма перед наймодателем всегда остается наниматель. Для заключения договора поднайма обязательно соблюдение требования о норме жилой площади.


Бесплатная юридическая консультация:

Поднаем и временное проживание в домах ЖК (ЖСК). Согласно ст. 126 ЖК РФ член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст. 80 ЖК РФ, т.е. вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Правление вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед кооперативом несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования членом кооператива или совместно проживающим с ним членом его семьи.

Согласно ст. 128 ЖК РФ член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия — все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.

Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.


Бесплатная юридическая консультация:

Сдавая внаем жилое помещение, член ЖК (ЖСК) должен исходить из общих правил, регулирующих такой наем. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным ст.ст. 76-79 ЖК РФ.

После полного внесения суммы паевого взноса основанием для сдачи внаем жилого помещения становится право собственности члена ЖК (ЖСК) на занимаемое им жилое помещение. Член кооператива вправе сдавать жилое помещение (или часть его) на условиях, устанавливаемых по соглашению между ним и гражданином, изъявившим желание поселиться в данном помещении в качестве нанимателя. На отношения по найму жилых помещений в домах ЖК (ЖСК), принадлежащих гражданам, распространяются правила гл. 35 ГК РФ («Наем жилого помещения»).

Источник: http://studopedia.ru/12_31054_podnaem-zhilih-pomeshcheniy-vremennoe-prozhivanie-v-zhilih-pomeshcheniyah.html

Как оформить договор поднайма жилого помещения?

Жилищный вопрос всегда был одним из острейших не только на территории Российской Федерации, но и во всём мире. Случается и так, что гражданам необходимо временное жильё на совершенно ограниченный временной период. Государством предусматриваются всевозможные пути улучшения жилищных условий собственных граждан. Например, при соответствующем желании собственники недвижимого имущества могут временно предоставить свою недвижимость в порядке временного пользования на основании следующих соглашений:

  • Безвозмездного пользования;
  • Найма;
  • Поднайма.

Но что представляет собой договор поднайма жилого помещения? Каковы требования к оформлению рассматриваемого акта и права заключающих данный договор сторон? Каков порядок упразднения юридической силы соглашения рассматриваемого типа, и на каких основаниях оно может быть расторгнуто? Обо всём этом читайте в статье.


Бесплатная юридическая консультация:

Что это такое?

В соответствии с регламентом статьи 77 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор поднайма жилого помещения является вспомогательным документом к соглашению найма. Сторонами рассматриваемого договора являются:

  • Наймодатель — лицо, предоставляющее недвижимое имущество, находящееся в его собственности, в пользование на определённый срок;
  • Наниматель (поднаймодатель) — гражданин, снимающий жилище у наймодателя по договору найма;
  • Поднаниматель — физическое лицо, которому наниматель, с согласия наймодателя, может предоставить рассматриваемую жилплощадь на определённый срок.

Договор поднайма жилого помещения не является безвозмездным. Сумма ежемесячных выплат и сроки их предоставления оговаривается наймодателем и поднаймодателем.

В каких случаях нельзя заключить договор поднайма жилплощади?

В соответствии с Жилищным законодательством Российской Федерации, оформить договорённость о поднайме жилого помещения невозможно, если:

  • Вселяющийся гражданин болен инфекционными заболеваниями, входящими в перечень, установленный Правительством Российской Федерации;
  • Отсутствие письменного и фактического согласия наймодателя;
  • Наймодателем в судебные органы подан иск на нанимателя по поводу изменения условий договора найма или о его расторжении;
  • Дом, в котором находится рассматриваемая жилплощадь, должен быть снесён;
  • Данная недвижимость для проживания непригодна.

Также договорённость о поднайме квартиры будет сложно оформить, если органами домоуправления вынесено решение о проведении капитального ремонта здания.

Необходимые документы

Для оформления договора поднайма необходимо собрать пакет документов из следующего списка:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Договорённость соцнайма;
  • Удостоверения личности всех зарегистрированных на данной жилплощади лиц (если есть несовершеннолетние — свидетельства о рождении);
  • Письменное согласие проживающих в рассматриваемой квартире граждан;
  • Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.

К оригиналу каждого из перечисленных выше актов прилагаются 2 ксерокопии. Полученный пакет документации необходимо предоставить в местный орган домоуправления или в отделение МФЦ. Присутствие наймодателя при оформлении договора поднайма обязательно.

Требования к оформлению

Рассматриваемый акт заполняется письменно, при использовании чёрной или синей шариковой ручки. При письменном оформлении необходима предельная аккуратность и исключение ошибок и заметных исправлений и помарок. Содержание соглашения поднайма должно быть истинным, заведомо ложные сведения исключаются. В противном случае, договор поднайма не будет наделён юридической силой, а внёсший некорректную информацию гражданин может быть привлечён к административной ответственности.

Соглашение изучаемого типа должно обладать следующей структурой:

  • Наименование — «Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма»;
  • Указание места оформления договорённости и даты (прописью);
  • Идентификационные реквизиты сторон (серии и номера паспортов, ФИО полностью);
  • Реквизиты документа, подтверждающего факт социального найма (серия и номер);
  • Подробное изложение предмета настоящего договора поднайма;
  • Предоставление информации о поднанимателе, членах его семьи и иных проживающих совместно с ним людях;
  • Определение срока поднайма;
  • Указание прямых обязанностей сторон;
  • Установление размера и порядка ежемесячных выплат;
  • Определение ответственности наймодателя, поднаймодателя и поднанимателя;
  • Иные условия договорённости, сформированные при соглашении сторон;
  • Личные подписи нанимателя и поднанимателя.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен на срок, не превышающий 5 лет. Если срок не установлен в соглашении, соглашение действительно в течение 1 года.

Права сторон

По договору поднайма жилья поднаниматель вправе:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Проживать на рассматриваемой жилплощади;
  • Вселять членов собственного семейства и третьих лиц;
  • Требовать от лица, предоставляющего помещение, проведения капитального ремонта и других работ, улучшающих состояние жилья.

Наймодатель по договору поднайма имеет право:

  • Требовать предоставления ежемесячных выплат за наем помещения и коммунальные услуги в срок;
  • Запретить вселение не вызывающих доверие граждан;
  • Запретить вселение дополнительных жильцов;
  • Выселить поднанимателя посредством обращения в суд.

Обе стороны договорённости обязаны соблюдать прописанные в ней нормативы. В противном случае соглашение подлежит расторжению.

Образец договора

Для того, чтобы максимально правильно оформить договор поднайма жилой недвижимости, необходимо подробно изучить его бланк.

Порядок прекращения договора поднайма

Прекращение действия и расторжение рассматриваемого документа регламентируется статьёй 79 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с регламентом данной статьи, предусматриваются следующие условия прекращения действия договора поднайма жилого помещения:

  • Все три стороны договорённости пришли к единоличному решению о расторжении соглашения;
  • Одной из сторон нарушены условия, прописанные в договорённости;
  • Один из фигурантов соглашения умер;
  • Срок действия рассматриваемого документа истёк.

Упразднить юридическую силу действительного акта можно двумя способами:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Посредством мирного соглашения;
  • Через суд.

Если стороны пришли к общему консенсусу и взаимных претензий у них нет, поднаниматель, вместе с семейством и другими проживающими с ним гражданами, выселяются в назначенный и обговоренный минимум за трёхмесячный срок. Если же данный гражданин отказывается выселяться, наймодатель уполномочен направить исковое заявление в суд.

Источник: http://itbu.ru/dogovor/dogovor-podnajma-zhilogo-pomeshheniya.html

Поднаем жилого помещения

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.


Бесплатная юридическая консультация:

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право. — М.: СБИ . С. М. Джаарбеков . 2001 .

Смотреть что такое «Поднаем жилого помещения» в других словарях:

Поднаем жилого помещения — 1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.… … Официальная терминология

Поднайм жилого помещения — Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного… … Жилищная энциклопедия

Сдача в наем жилого помещения в доме жилищного кооператива — Согласно ч. 1 ст. 128 ЖК РФ, член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в… … Жилищная энциклопедия


Бесплатная юридическая консультация:

Наём жилого помещения — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия). Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. Наём жилого помещения один из видов … Википедия

Заключение договора найма специализированного жилого помещения — В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне гражданину… … Жилищная энциклопедия

Поднаем — производный от договора аренды или договора найма жилого помещения гражданско правовой договор, в силу которого наниматель сдает нанятое имущество или часть его третьему лицу поднанимателю, оставаясь ответственным по договору … Энциклопедия права

ПОДНАЕМ — зависимый от договора найма имущественного или от договоранайма жилого помещения гражданско правовой договор, в силу которого наниматель сдает нанятое имущество или часть его третьему лицу поднани мателю, оставаясь ответственным по договору найма … Финансовый словарь

Поднаем — производный от договора аренды или договора найма жилого помещения гражданско правовой договор, в силу которого наниматель сдает нанятое имущество или часть его третьему лицу поднанимателю, оставаясь ответственным по договору найма перед… … Большой юридический словарь

ПОДНАЕМ — (см. ДОГОВОР ПОДНАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ) … Энциклопедический словарь экономики и права


Бесплатная юридическая консультация:

ПОДНАЕМ — см. Договор поднайма жилого помещения; Договор субаренды … Юридический словарь современного гражданского права

Источник: http://accounting_tax_law.academic.ru/756/%D0%9F%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D0%B0%D0%B5%D0%BC_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F

Что такое поднайма жилого помещения

Поднаем представляет собой договор, по которому наниматель жилого помещения выступает в роли наймодателя, предоставляет все помещение или часть его другому лицу во временное пользование за плату. Возможность сдачи помещения (или его части) в поднаем, как и право на обмен, означает реализацию правомочия распоряжения, принадлежащего нанимателю.

В юридической литературе передача жилого помещения в поднаем и вселение временных жильцов по общему правилу не рассматривается как изменение правоотношения найма. Н.П. Ворониной была высказана точка зрения о том, что «поднаем относится к вторичным, преобразующим жилищное правоотношение, фактам» [1] .

Мы разделяем точку зрения О.Б. Новиковой, что «изменение жилищного правоотношения при поднайме не происходит, т.к., в соответствии со ст. 680 и п. 1 ст. 685 ГК РФ, применяемым и к социальному, и к коммерческому найму, временные жильцы и поднаниматели не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель» [2] .


Бесплатная юридическая консультация:

Заключение нанимателем договора поднайма возможно при одновременном наличии следующих условий:

1) согласие проживающих совместно с ним членов семьи;

2) письменное согласие наймодателя;

3) согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ).

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными 21.01.2006 г. Постановлением Правительства РФ, предусмотрено право нанимателя «сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (п. «б» ст. 7).


Бесплатная юридическая консультация:

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. Таким образом, законодатель ужесточил требования к заселению жилых помещений по договорам найма в коммунальной квартире. Такое же ограничение по норме общей площади на каждого проживающего установлено и для вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ). Для договора поднайма характерен признак возмездности. Существенным условием договора является плата за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, размер которой устанавливается соглашением сторон. Нормы ГК РФ (п. 4, 5 ст. 685), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использующим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не приобретают самостоятельного права на пользование жилым помещением и не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения, как отмечалось ранее, остается наниматель. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, закон требует также согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей (ч. 2 ст. 76 ЖК РФ). Предметом договора поднайма в домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, могут быть и неизолированные жилые помещения, например проходная или запроходная комната либо часть квартиры. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Договор, в котором должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем, заключается в письменной форме, экземпляр передается наймодателю.

Договор поднайма жилого помещения, представленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год. В этом случае наниматель вправе прекратить действие договора в любое время, предупредив поднанимателя за три месяца. В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право пользования обусловленным жилым помещением. Однако это право имеет ограниченный характер, оно производно от прав нанимателя. Это означает, что поднаниматель самостоятельного устойчивого права на жилую площадь не имеет. Он не участвует в решении вопросов порядка пользования жилым помещением, а также в исполнении обязанностей, которые принадлежат нанимателю и членам его семьи. По истечении срока поднайма он обязан освободить занимаемое помещение, а при отказе подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения вместе с проживающими с ним гражданами. Договор поднайма, представленный по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора.

В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения, выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

Кроме того, следует иметь в виду, что граждане, сдающие жилое помещение в поднаем, должны указывать это в декларациях о доходах, представляемых в налоговую инспекцию, и утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг. Согласно ч. 4 ст. 76 ЖК РФ сдача жилого помещения в поднаем исключается при вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 г. №378. Это требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в коммунальной квартире.

[1] Воронина, Н.П. Преобразующие юридические факторы в советском Жилищном праве: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Н.П. Воронина. – Свердловск, 1982. – С. 9-10.

Источник: http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum6916/item6926.html

32. Поднаем жилого помещения

Сдача в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является одним из видов прав нанимателя по такому договору (ст. 76 ЖК РФ). Ограничивает данное право (ст. 76 ЖК РФ):

• отсутствие согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи; а также всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей при передаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире;

• уменьшение общей площади соответствующего жилого помещения на одного проживающего в результате сдачи в поднаем до значения меньше учетной нормы, а в коммунальной квартире – меньше нормы предоставления;

• одна из тяжелых форм хронических заболеваний одной из сторон передачи в поднаем данного жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме на срок, определенный договором. При отсутствии в договоре указания на срок его действия, договор считается заключенным на 1 год. Экземпляр договора передается наймодателю данного жилого помещения. В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма.

Возможные причины прекращение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма:

• истечение срока, на который он был заключен;

• прекращение договора социального найма жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

• по соглашению сторон;

• при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за 3 месяца.

Источник: http://studfiles.net/preview//page:33/

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Комментарий к Ст. 76 ЖК РФ

1. Комментируемая статья закрепляет одно из правомочий нанимателя по распоряжению жилым помещением, предоставленным ему и членам его семьи на условиях договора социального найма, — право сдавать нанятое им помещение (все или часть) в поднаем.

2. Сторонами договора поднайма жилого помещения являются наниматель, выступающий одновременно стороной в договоре социального найма жилого помещения, и поднаниматель. Поднанимателем может быть только гражданин, который при заключении договора поднайма может действовать как в своих интересах, так и в интересах членов своей семьи.

В поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого помещения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору социального найма жилое помещение.

Для сдачи жилого помещения в поднаем необходимо получить в письменной форме согласие не только наймодателя такого жилого помещения, но также и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, поскольку наниматель и члены его семьи равны в правах (ч. 2 ст. 69 ЖК). В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 (п. 24) указано, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют право участвовать в решении вопроса сдачи жилого помещения в поднаем. При этом необходимо иметь в виду, что в силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ гражданин, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, поэтому такие граждане также вправе заключать договор поднайма с соблюдением правил комментируемой статьи . ——————————— См. п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

Таким образом, положения комментируемой статьи распространяются не только на нанимателя жилого помещения по договору социального найма и проживающих совместно с ним членов его семьи, но и на бывших членов его семьи. Бывший член семьи нанимателя самостоятельно исполняет обязанности в отношении спорного жилого помещения и, соответственно, обладает всеми правами, вытекающими из договора социального найма.

При этом следует иметь в виду, что понуждение таких граждан к даче согласия на передачу в поднаем жилого помещения, которое предоставлено по договору социального найма и в отношении которого стороны наделены равными правами, а также вселение в него других лиц в судебном порядке Кодексом не предусмотрены.

Следовательно, причины, по которым члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, в том числе и бывшие члены его семьи, отказывают в даче согласия на передачу в поднаем жилого помещения и вселение в него других лиц, не имеют правового значения, а потому отказ членов семьи нанимателя в таком согласии не может быть признан правомерным.

Для заключения договора поднайма жилого помещения в коммунальной квартире нанимателю необходимо получить также согласие соседей по коммунальной квартире (всех нанимателей, собственников, а также проживающих совместно с ними совершеннолетних членов их семей).

3. Наймодатель жилого помещения не может произвольно, на свое усмотрение, отказать обратившемуся к нему нанимателю в праве сдать нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Только в силу прямо установленных законодательством ограничений для совершения поднайма наймодатель вправе возражать против сдачи нанимателем жилого помещения в поднаем.

Заключение договора поднайма жилого помещения предполагает обязательное соблюдение правил о норме общей площади на одного проживающего, которая в отдельной квартире должна составлять не менее учетной нормы жилого помещения, тогда как для сдачи комнаты в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления жилого помещения.

Препятствиями для заключения договора поднайма жилого помещения являются проживание в этом жилом помещении (в том числе в коммунальной квартире), а также вселение в него гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих. Перечень этих заболеваний устанавливается Правительством РФ (п. 4 ч. 1 статья 51 ЖК РФ). Такой запрет представляется вполне оправданным, учитывая порядок пользования коммунальными квартирами. В таких квартирах помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении (кухня, коридоры, подсобные помещения и т.д.), являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права по пользованию указанными помещениями. ——————————— Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 утвержден Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736).

Перечень случаев, при которых исключается сдача жилого помещения в поднаем (отсутствие согласия наймодателя; недостаточность общей площади; проживание в жилом помещении лиц, страдающих заболеваниями, опасными для окружающих, и т.д.), не является исчерпывающим. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи запрета заключения договора поднайма.

Нарушение хотя бы одного из перечисленных требований, предъявляемых при заключении договора поднайма, влечет недействительность договора поднайма (ст. 168 ГК).

4. Приобретенное поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера, оно зависит от прав нанимателя на жилое помещение.

Права поднанимателя зависят от прав основного съемщика (нанимателя): они следуют за правами основного съемщика (нанимателя) . ——————————— См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право / Всесоюз. ин-т юрид. наук. М.: Госюриздат, 1956. С. 141.

По договору поднайма жилого помещения поднаниматель связан обязательственными отношениями только с нанимателем, прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем не возникает. В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, вследствие чего отвечать перед наймодателем при нарушении обязательств нанимателя по договору социального найма, в том числе в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, будет наниматель. Утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору социального найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.

Поднаниматель не может возражать против вселения нанимателем в занимаемое жилое помещение, например, новых членов его семьи либо временных жильцов, как и против обмена нанимателем своего жилого помещения. Сам же поднаниматель не вправе без согласия нанимателя вселять в занимаемое помещение других граждан, помимо тех, которые совместно вселились с ним и указаны в договоре поднайма.

5. Нормы о поднайме жилого помещения также содержатся в ГК РФ (ст. 685). В соответствии с п. 3 ст. 672 данного Кодекса правила п. п. 1 — 3 ст. 685 применяются к договору социального найма. Правила этих пунктов совпадают с содержащимися в ч. ч. 1, 3 комментируемой статьи и в ч. 1 ст. 78 ЖК РФ.

Однако следует обратить внимание на то, что ЖК РФ предусматривает дополнительные специальные нормы в отношении договора поднайма, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма.

Так, ЖК РФ содержит специальные нормы в отношении договора поднайма жилого помещения в случае, если объектом такого договора является комната в коммунальной квартире (в части соблюдения правил о норме общей площади на одного проживающего и получения согласия соседей на сдачу комнаты в поднаем). Сдача жилого помещения в поднаем исключается при вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном в установленном законом порядке (данное требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в коммунальной квартире).

6. В п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснен вопрос о применении срока исковой давности к спорным жилищным отношениям, основанием которых является договор, в том числе договор поднайма жилого помещения.

В частности, в указанном пункте Постановления разъяснено, что если в ЖК РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ (ст. ст. 196, 197 и иные положения гл. 12 об исковой давности) (ч. 1 ст. 7 ЖК). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор поднайма жилого помещения и др.), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Источник: http://zhkrf.ru/76

This article was written by admin