Что такое переуступка прав

О переуступке прав требования Бесплатная юридическая консультация: Приобретение квартиры в соответствии с договором переуступки права является сложной процедурой, часто встречающейся.

О переуступке прав требования


Бесплатная юридическая консультация:

Приобретение квартиры в соответствии с договором переуступки права является сложной процедурой, часто встречающейся на практике. Воспользоваться такой возможностью могут как физические, так и юридические лица.

Оглавление:

Что это такое?

Переуступка прав на недвижимость представляет собой сделку, по окончанию которой права и обязанности дольщика переходят к покупателю.

Следовательно, он получает право требования у застройщика сдачи жилья в указанные в договоре долевого участия сроки и в соответствии с перечисленными требованиями.

В случае если дольщик не полностью выплатил средства за объект, то на покупателя дополнительно ложатся обязанности – уплата денежных сумм в определенное время и конкретном объеме.

Законодательство

Вопрос, касающийся переуступки права требования на квартиру, тщательно регламентируется законодательством. ФЗ № 214 от 2004 года регулирует права и обязанности дольщиков и застройщиков.

Это важный нормативно-правовой акт, поскольку договор переуступки права требования будет заключаться на основании ДДУ.


Бесплатная юридическая консультация:

Положения последнего документа напрямую зависят от упомянутого ФЗ.

Важно учитывать Гражданский Кодекс РФ, в частности статью 164. В соответствии с ней договор переуступки требуется регистрировать в общем порядке.

Глава 2 этого кодекса включает в себя положения, касающиеся содержания и оформления договора. НК РФ необходимо принимать во внимание при решении финансовых вопросов.

Преимущества и недостатки

Переуступка права требования является процедурой, имеющей свои преимущества и недостатки.

К неотъемлемым плюсам её заключения относятся:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Возможность приобретения жилья в новостройке, в которой все квартиры уже распроданы застройщиком. Если покупателям приглянулся конкретный дом по определенным причинам (к примеру, развитая инфраструктура и т.д.), но недвижимость распродана строительной компании, можно обратиться к самим дольщикам.
  2. Существенная экономическая выгода для обеих сторон. Покупатель получает квартиру дешевле, нежели бы обошлась покупка уже готовой недвижимости, дольщик также продает её по более высокой стоимости, чем покупал.

Единственным недостатком сделки являются высокие риски. Однако при соблюдении всех требований, их можно избежать.

Переуступка прав требования

При переуступке права требования все обязанности и права предыдущего владельца в полном объеме переходят новому. Исключением является наличие ограничительных пунктов в договоре.

При его заключении рекомендуется воспользоваться помощью юристов, чтобы в дальнейшем избежать двусмысленного толкования или правовых ошибок.

На квартиру

Переуступка прав на квартиру является сделкой, по завершению которой лицо получает все права на недвижимость. Оно может требовать сдачи жилого объекта в указанные сроки, причем жилье должно соответствовать всем требованиям, упомянутым в договоре.

Важно, что сделка по переуступке прав на квартиру зависит от того, в полном ли объеме были выплачены средства дольщиком:


Бесплатная юридическая консультация:

  • если продавец полностью уплатил стоимость жилья, то нет необходимости получать письменное соглашение на сделку от застройщика;
  • если средства внесены частично, то необходимо оформить согласие строительной компании, а также заключить дополнительное соглашение.

В соответствии с последним все долговые обязательства дольщика перейдут на покупателя.

Долевое участие

Долевое участие регламентируется ДДУ, заключенным между дольщиком и застройщиком.

В нем находятся положения, касающиеся общих моментов, такие как:

  • внесение средств за объект;
  • сроки его предоставления владельцу;
  • требования, предъявляемые к жилью и т.д.

В договоре могут быть упомянуты отдельные пункты, например, необходимость отправлять уведомления застройщику обо всех сделках, осуществляемых с недвижимостью и др.

В новостройке

Переуступка прав в новостройке перед самой её сдачей, как правило, осуществляется по высокой стоимости, поскольку квартира практически готова к использованию.


Бесплатная юридическая консультация:

Обычно на этих стадиях дольщик уже полностью расплатился за объект, поэтому нет необходимости заключать дополнительное соглашение.

Кроме того, покупатель получает право не только увидеть будущую квартиру по схеме, он может её посетить.

В строящемся доме

Уступка прав в доме, по возведению которого ведутся строительные работы, стоит дешевле. Чем ближе подходит к завершению стройка, тем дороже квартиры в строении.

Следовательно, гораздо выгоднее приобретать жилые объекты в начале строительства, например, когда вырыт только котлован.

Аренды земельного участка

Уступка прав распространяется не только на помещения и квартиры, но и на земельные участки.


Бесплатная юридическая консультация:

Переуступка прав аренды земельного надела осуществляется с заключением трехстороннего соглашения. Как правило, его регистрация необходима только в тех случаях, если период действия составляет более одного года.

Что касается содержания сделки, то все права и обязанности первого арендатора переходят ко второму арендатору. При этом необходимость оповещения и получения согласия со стороны арендодателя требуется, если договор заключен более чем на пять лет.

Такие процедуры не запрещены законодательством, но запрет на их осуществление может содержаться в заключенном между сторонами соглашении.

Как оформляется?

Оформление соглашения осуществляется поэтапно. В целом, процедура не вызовет трудностей, поскольку тщательно регламентирована законодательством.

Порядок действий

Для осуществления сделки потребуется:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Найти покупателя или второго арендатора. Это можно сделать самостоятельно или с помощью посреднических услуг.
  2. Обговорить положения сделки.
  3. При достижении взаимного согласия можно приступать к заключению договора.
  4. Необходимо собрать пакет документов.
  5. Заверить договор в нотариальной конторе.
  6. Зарегистрировать соглашение.

Договор цессии

Договор переуступки права требования оформляется после заключения предварительного соглашения.

В соответствии с последним документом не могут проводиться денежные расчеты, поэтому покупателю нужно проявить особую внимательность.

При заключении договора важно учитывать, вся ли сумма за объект была внесена дольщиком. От этого порядок его заключения изменяется, но несущественно.

Кто может воспользоваться правом переуступки на жилое помещение? Смотрите тут.

Перечень документов

Для заключения договора цессии потребуется собрать следующий перечень документов:

Бесплатная юридическая консультация:

  • ДДУ оригинал.
  • Документация, подтверждающая осуществление расчетов между дольщиком и застройщиком.
  • Бумаги, выступающие подтверждением легального проведения строительных работ. Для этого потребуется обратиться к застройщику и запросить сведения из ЕГРП.
  • Письменное согласие от супруга, если заключен брачный союз. В противном случае необходимо представить документ, подтверждающий, что сторона не вступала в брак.
  • Если ранее в отношении уступаемой недвижимости были проведены сделки, то необходимо предъявить сопровождающую документацию.

«Задним» числом

Поскольку сама квартира находится на этапе строительства, между актом передачи недвижимости и оформлением права собственности может пройти несколько лет.

Чтобы объект «не висел», большинство инвесторов принимают решение о его передаче. Однако здесь возникает проблема – сроки истекли, а задним числом договор оформить нельзя, поскольку он регистрируется.

Для этого необходимо обратиться к застройщику. Если удастся с ним договориться, то можно изменить дату акта приема, но в разумных границах.

Изменить дату основного соглашения можно в том случае, если заключен только предварительный документ, а сам договор не зарегистрирован.

Финансовые вопросы

Особого внимания требуют финансовые вопросы. Чтобы в дальнейшем с ними не возникло проблем, в договоре необходимо указывать реальную сумму покупки.


Бесплатная юридическая консультация:

Это позволит в случае мошенничества или расторжения соглашения вернуть деньги обратно в полном объеме. Более того, это потребуется для расчета налогового вычета.

Налог

При заключении сделки необходимо уплатить налог. Его сумма составляет 13% от разницы между стоимостью, по которой дольщик приобрел квартиру, и по которой её продал.

Обязанность по уплате налога лежит на участнике долевого строительства.

Как составить договор переуступки прав аренды? Читайте здесь.

Нужен образец договора уступки права требования между физическими лицами? Подробная информация в этой статье.


Бесплатная юридическая консультация:

Существующие риски

При оформлении сделки переуступки существуют риски.

Наиболее распространенным является уступка по предварительному соглашению.

Помните, что на его основании нельзя производить никакие денежные расчеты! Их можно совершать по основному договору, уже зарегистрированному.

Другим риском является двойная или даже тройная продажа недвижимости. Мошенники, используя то же предварительное соглашение, уступают права нескольким людям.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо подкреплять это соглашение договором.


Бесплатная юридическая консультация:

На видео о приобретении недвижимости по уступке прав

Право переуступки на жилое помещение – это сделка, в результате которой права собственности на жилое помещение переходят к другому лицу. В качестве подтверждения выступает договор, заключенный между покупателем и продавцом. Он может быть двух видов – дарение или покупка (возмездная основа). Сделка с жильем Важно отметить.

Покупка недвижимости у дольщика сопровождается подписанием договора уступки права требования. Он оформляется в соответствии с частью положений ДДУ. Его суть заключается в том, что сторона долевого строительства уступает право требования квартиры в новостройке у застройщика в конкретные сроки. Уступка права требования.

Ошибочно полагать, что переуступка пая представляет собой один из способов купли-продажи недвижимости. Этот способ позволяет только изменить одну из сторон договора, заключаемого со строительной компанией. Из этого следует, что новый покупатель, внося денежные средства по соглашению, получает права и соответствующие.

При продаже квартиры в строящемся доме лицо, осуществившее покупку будущего объекта недвижимости, становится собственником лишь по факту сдачи объекта, то есть, после завершения строительства. До указанного момента покупатель считается только обладателем права требования на жилье. При этом покупатель обладает правом.

В настоящее время все большее распространение получает приобретение недвижимости не в возведенной новостройке, а во время осуществления строительных работ. Однако это связано с множеством нюансов. Одним из них является вопрос о том, как поступить, если стройка не завершена, но потребовалось продать будущую собственность? В.


Бесплатная юридическая консультация:

Переуступка прав является способом, позволяющим изменить покупателя в ДДУ. Её нельзя сравнивать с куплей или продажей недвижимости, поскольку для этого потребуется готовая квартира и свидетельство собственности на неё, чего у продавца не имеется. Однако он предлагает покупателю право требования жилой площади в указанный.

Может возникнуть ряд ситуаций, когда необходимо уступить права арендовать помещение другому лицу. Кроме того, на это могут быть различные основания. К примеру, кризис организации в финансовом отношении, учреждение дочернего предприятия или создание нового юридического лица. Что это? Переуступка прав представляет сбой.

В настоящее время все большую популярность обретает сделка такого рода, как переуступка прав аренды. В соответствии с указанной процедурой допустимо взятие в аренду такого нежилого помещения как, например, торговый павильон. Для многих индивидуальных предпринимателей — это едва ли не единственный шанс арендовать площадь в.

Институт аренды в земельной отрасли получил свое развитие около сотни лет тому назад. Его суть заключается в передаче прав и обязанностей на землю другому лицу, но за установленную плату. Она может выражаться как в материальном (денежном), так и в натуральном (продукции, оказании услуг) эквиваленте. Суть соглашения Арендатор.

Цессия или, как она именуется, переуступка права требования – наиболее распространенный способ покупки жилья в новостройке. Он представляет собой форму сделки, при совершении которой одно лицо передает другому свое право требовать исполнения обязательств у третьего лица. Широкое распространение переуступка получила по.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://77metrov.ru/pereustupka

Переуступка права на квартиру. Что такое переуступка и зачем она нужна?

Переуступка права, как правило, идет рука об руку с новостройками и договорами долевого участия. Она применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию. Фактически если вы хотите приобрести новостройку на завершающем этапе строительства, то, скорее всего, вам придется покупать ее по договору переуступки, потому что обычно в этот момент квартир от застройщика уже не остается и купить желанный объект можно только у инвесторов, вложившихся на ранних этапах.

Что такое переуступка?

Пока новостройка не построена и не сдана, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ). Эти договоры и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право. Так вот передача этого права другому лицу и называется переуступкой. То есть договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Почему продают по переуступке?

В тот период, когда дом, в котором у человека есть долевая собственность, сдается в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи и оформляется свидетельство о собственности, продавать квартиру нельзя. И этот временной лаг может составлять от одного до нескольких месяцев. Именно поэтому инвесторы, которые не хотят находиться в таком «подвешенном» состоянии стараются реализовать свое имущество до сдачи дома.

Почему покупают по переуступке?

В чем же преимущество покупки квартиры по переуступке права собственности? Конечно же, в цене. Как правило, переуступают права на квартиры профессиональные инвесторы, которые рискуют своими деньгами и вкладываются в недвижимость на этапе котлована. Вместе с тем они не любят оформлять свои инвестиционные квартиры в собственность и хотя квартиры со свидетельством и дороже, предпочитают продавать их по переуступке. Именно поэтому практика покупки готовой квартиры по переуступке на этапе перед самой сдачей дома довольно широко распространена.


Бесплатная юридическая консультация:

Риски при переуступке

Основной риск, который может нести в себе договор переуступки – это признание его недействительным. Причины для этого могут быть разными, однако вне зависимости от их характера защита и покупателя и продавца одна – указывать реальную цену, которая была заплачена. В ином случае при спорных моментах вернуть свои деньги в полном объеме не получится.

Так называемые «двойные» продажи, то есть продажи одной квартиры двум и более лицам происходят по инвестиционным соглашениям или по предварительным договорам купли-продажи. Поэтому избежать «двойной» продажи достаточно просто – нужно пользоваться переуступкой прав только по договору долевого участия с регистрацией, ведь только по ним ведется государственный реестр и учет.

Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку. Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика.

Не рекомендуем покупателям связываться с продавцами, которые имеют иные договоры, нежели договор об участии в долевом строительстве с государственной регистрацией. Только такой договор считается защищенным федеральным законом 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

Продажа квартиры по переуступке прав

Договор переуступки права собственности на квартиру или договор цессии работает на основании все того же ФЗ «Об участии в долевом строительстве». И хотя в нем не сказано о необходимости получения согласия застройщика на переуступку права, скорее всего, это придется сделать – такие пункты вносятся застройщиками в ДДУ. Конечно федеральный закон выше договора строительной компании. Тем не менее, продавцу лучше уведомить застройщика о предстоящей сделке и сделать это заранее и в письменной форме. Застройщики с хорошей репутацией и опытом работы не препятствуют продаже квартир по договорам переуступки.


Бесплатная юридическая консультация:

При продаже квартиры, если ее покупка осуществлялась в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку, так как «долевка» является совместно нажитым имуществом. В случае же совместной собственности может потребоваться и личное присутствие.

Покупка квартиры по переуступке прав

Покупая квартиру по договору цессии (переуступке прав) покупатель фактически заменяет продавца в договоре долевого участия в строительстве. При этом у него появляются соответствующие права и обязанности. В случае покупки «долевки» — права и обязанности дольщика. Не лишним будет проверить застройщика, посмотреть платежные документы продавца, удостовериться, что взаимные обязательства застройщика и дольщика выполнены в полном объеме. Необходимо убедиться, что продавец квартиры полностью выплатил сумму по договору долевого участия. Информацию о квартире можно получить и у продавца и у застройщика, после чего сравнить ее на предмет соответствия.

Договор переуступки права собственности на квартиру

Сам договор переуступки права собственности от продавца к покупателю должен включать в себя приложение документа, по которому у продавца возникло право, которое теперь переходит к покупателю (ДДУ), а также сумму сделки и порядок расчета. Кроме того должно иметься согласие застройщика на эту переуступку, а также присутствовать полная информация об объекте. Оформление договора переуступки возможно только до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Налоги при переуступке права

Согласно налоговому кодексу РФ любой доход, полученный гражданином России должен облагаться налогом. В том числе и если он получен от продажи квартиры по договору переуступки. Таким образом, вне зависимости от того, осуществлена продажа квартиры, находящаяся в собственности или продажа долевой собственности, доход налогом облагается. Однако сама налоговая база может быть уменьшена на величину произведенных расходов. Фактически налог необходимо заплатить лишь с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки «долевки» у застройщика.

Пример: квартира, купленная у застройщика, стоила рублей и через год была продана по договору переуступки за рублей. Налог составит 13% отрублей, то естьрублей.

Очевидно, что если суммы одинаковы, то налог равен нулю. Однако и в случае, когда налог платить нужно, и в случае, когда налог равен нулю, необходимо подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе вам могут прислать уведомление на всю сумму продажи или оштрафовать за отсутствие декларации.

Источник: http://investorschool.ru/pereustupka-prava-na-kvartiru


Бесплатная юридическая консультация:

Цессия — что это такое простыми словами?

Последние изменения: Август 2018

С каждым годом потребительские кредиты становятся все более и более популярными. Нестабильная экономическая ситуация в стране, неправильный расчет собственных ресурсов заемщиками, чрезмерная закредитованность граждан – все эти факторы являются причиной того, что далеко не все кредиты выплачиваются. Не редкость, когда банки избавляются от проблемных долгов путем передачи кредитного портфеля коллекторам. Столкнувшись с коллекторами, неплательщики узнают, что их долг был передан третьим лицам по договору цессии. Что означает переуступка прав требования, или, что такое договор цессии простыми словами, разъясняется в данной статье.

Что это такое договор цессии

Если отбросить юридическую терминологию, под цессией понимается замена кредитора. Сменяется взыскатель, при этом суть обязательств не меняется. Наиболее распространено подобное явление в банковской сфере. Для кредитно-финансовых организаций подобная схема является достаточно удобной.

Как правило, передаче подлежат безнадежные долги. Взыскивать задолженность самостоятельно достаточно накладно, тем более что положительное судебное решение не является гарантией фактического возврата денежных средств. Договор цессии позволяет кредитору гарантированно возместить часть понесенных расходов, поэтому такой способ разрешения вопроса с непогашенной задолженностью в банковской среде очень популярен.

Переуступка прав

Как было сказано выше, такой подход наиболее применяется в банковской сфере, однако понятие переуступки намного обширнее. Например, речь может о долевом строительстве, когда происходит покупка квартиры по договору уступки права требования. При возведении объектов жилой недвижимости застройщики привлекают покупателей квартир уже на стадии строительства.

При этом застройщик заключает с покупателем договор долевого участия (ДДУ), который регистрируется в ЕГРН. На основании ДДУ дольщик впоследствии оформляет квартиру в собственность, после того как объект будет достроен и сдан в эксплуатацию. Несмотря на то, что недвижимость не находится в собственности, дольщиком в любой момент может быть осуществлена переуступка прав по договору купли-продажи.


Бесплатная юридическая консультация:

Таким образом, фактически передается право на оформление квартиры в собственность иному лицу после завершения строительства. Следует обратить внимание на отличия цессии от переуступки права по договорам ДДУ – во втором случае вследствие такой сделки вместе с правами переходят и обязательства, поэтому такие рода соглашения, хотя и являются разновидностью переуступки правомочий, не могут быть отнесены к цессии.

Цессия в законодательстве

Возможность передачи требований другому лицу регламентирована ст. 382 ГК РФ. При этом переход таких требований от одного кредитора к другому не требует согласования с должником, однако уведомление последнего необходимо. Руководствуясь ст. 385 ГК РФ должник правомочен не исполнять обязательств перед новым взыскателем до тех пор, пока ему не будут предъявлены доказательства перехода долга третьему лицу.

Исключением являются случаи, когда должником было получено уведомление от первоначального взыскателя. Передача правомочий на осуществление взыскания от одного лица другому происходит посредством заключения письменного соглашения.

Стороны такого соглашения именуются цедент и цессионарий:

  1. Цедент – сторона, которая осуществляет передачу права требования.
  2. Цессионарием именуется новый кредитор по договору.

При заключении подобного соглашения, согласно ст. 390 ГК РФ, цедент несет ответственность за недействительность передаваемых цессионарию сведений относительно задолженности, однако первоначальный кредитор не несет никакой ответственности за неисполнение должником законных требований нового взыскателя.

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие условия для цессионного соглашения:


Бесплатная юридическая консультация:

  • передаваемые требования существуют на момент уступки (либо будут иметь место в будущем);
  • цедент имеет соответствующие правомочия на совершение сделки;
  • цедентом не был заключен аналогичный договор ранее с иным лицом;
  • первоначальным кредитором не совершались действия, которые могли быть стать основанием для возражений по поводу уступки прав требования со стороны должника.

В каких случаях может применяться переуступка прав

Как пояснялось выше, уступка права может применяться при замене участников долевого строительства, когда к покупателю переходят права и обязанности изначального дольщика.

Разновидность уступки, цессия, наиболее применима к финансовым обязательствам. При этом цессия может затрагивать не только неуплаченную задолженность.

Например, такое соглашение может быть заключено между сторонами с целью передачи правомочий на получение выгоды по дивидендам от вкладов или ценных бумаг. Сторонами сделки могут быть как обычные граждане, так и юридические лица. В отдельных ситуациях, когда речь идет о передаче долговых обязательств, кроме цедента и цессионария в качестве одной из сторон соглашения может выступать и сам должник.

Законом указывается недопустимость оформления цессионного соглашения при обстоятельствах, когда речь идет об уступке обязательств личностного характера:

  • алиментная задолженность;
  • долговые обязательства одного супруга по отношению к другому вследствие развода и раздела имущества;
  • моральное возмещение;
  • компенсация вреда, связанного с причинением вреда жизни или здоровью.

Как правило, чаще всего предметом цессионной договоренности становятся долговые обязательства, связанные с задолженностью по кредитам и займам, коммунальным платежам, долги сотовым операторам за услуги связи.


Бесплатная юридическая консультация:

Подведение итогов

Разобрав в статье, что такое договор переуступки права на квартиру, непогашенную задолженность или получение дивидендов, необходимо отметить, что такого рода соглашения обычно носят возмездный характер, хотя могут быть и безвозмездными.

Именно поэтому часто используется такой термин как продажа по цессии. Что это такое, объяснялось выше – простым языком одно лицо покупает у другого лица определенные права. От смены кредитора объем таких прав не меняется.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Источник: http://zakon-dostupno.ru/dogovoryi-sdelki/chto-takoe-dogovor-tsessii-prostyimi-slovami/

Переуступка прав: особенности сделок

28 ноября 2017 г.


Бесплатная юридическая консультация:

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Источник: http://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711

Что это такое переуступка квартиры в новостройке: риски, подводные камни, как правильно купить или продать квартиру по переуступке и сколько она стоит

Для некоторых вопрос о том, что такое переуступка квартиры в новостройке может оказаться сложен. По сути это тот же самый договор купли-продажи, но только на первичном рынке жилья. Первичный рынок – это и есть новостройки. Вторичным жильё называется, тогда, когда существует свидетельство, т.е. дом сдан и квартира реализуется не застройщиком, а продавцом.

Что это такое

Под переуступкой понимается процесс передачи прав доли в возводимом доме от продавца покупателю. Регулируется он ФЗ №214 об участии в долевом строительстве. В нем описано что это такое и как совершается купля-продажа прав на долю.

Изначально в возводимой недвижимости не существует свидетельства о праве собственности, так как органы государственной власти не выдают техническую документацию, пока не будут проведены все коммуникации и дом не будет введен в эксплуатацию.

Застройщикам такой вариант не выгоден, поэтому квартиры они продают как часть или долю в новостройке. Законом предусмотрено заключение ДДУ (договора долевого участия), как и при совершении обычной сделки, который регистрируется в Росреестре.

Участником долевого строительства называется гражданин, купивший квартиру в строящемся доме, значит он вправе владеть и распоряжаться своей долей, также свои права он может продать или другому физическому, или юридическому лицу, т. е. переуступить.

Правильно переуступку прав собственности называют цессией, покупателя – цессионарием, а продавца — цедентом.

Какие виды бывают

К видам цессии относят сделку с физическим или с юридическим лицом.

  • Первый вид сделки (соглашение или договор переуступки прав) оформляется между физлицами. К примеру, гражданин приобрёл долю в возводимом доме, еще на стадии котлована и решает её продать другому лицу. Продавец и покупатель заключают договор переуступки прав и регистрируют его в Росреестре или МФЦ. В документах меняется только фамилия и данные участника «долевки», а все остальное остается прежним, т.е. метраж, сроки сдачи и т.д.

Часто граждане заключают такой вид сделок для инвестиционных целей. Это обозначает что, для них лучше выгодно продать купленную ранее дешевую «долевку». Обычно цена растет, когда подходит срок сдачи, т.е. квартиры со свидетельством.

  • Второй мало отличается от первого вида. Отличие в том, что юридическим лицом может выступать подрядная организация, инвесторы и оплату производят по безналичному расчету.

Образец договора переуступки

Образец договора переуступки: скачать бланк

Грамотно составленный документ должен включать:

  1. Информацию о продавце, застройщике, покупателе (паспортные данные, реквизиты, юридический адрес застройщика и т.д.)
  2. Стоимость переуступки (цена квартиры).
  3. В каком порядке производится расчет (наличный, безналичный, по ипотеке, с первым взносом или без него).
  4. Сведения об объекте (адрес, метраж и т.д.)

В приложении к договору обязательно должны находиться: проектная документация, согласие застройщика, ДДУ.

Договор рекомендуется заверять в нотариате, а для его правильного составления можно обратиться к юристу или риэлтору с большим опытом работы. После он регистрируется в Росреестре.

Договор цессии составляют по любому из 3 вариантов:

  • Предварительное соглашение. Обычно заключается уже после того, как дом сдан. Но перед актом приема-передачи и получения свидетельства.
  • Переуступка прав – простой способ покупки доли в новостройке, требуется лишь согласие застройщика. Если квартира оплачена полностью, тогда необходимо только уведомить строительную организацию, а при невыплаченных долгах потребуется одобрение застройщика на переуступку.
  • Стать участником ЖСК – вариант достаточно долгий. Необходимо выписать старого владельца квартиры, и вписать покупателя в кооператив.

Плюсы и минусы

Положительная сторона переуступки:

  • Приемлемая стоимость в строящимся доме. Часто инвесторы приобретают у застройщиков доли на стадии котлована, а потом реализуют дороже.
  • Сделка проходит быстро пока дом строится. Список документации маленький при переуступке прав.

Отрицательная сторона:

  • Квартиры в возводимых домах облагается налогом в размере 13% от разницы цены покупаемого жилья и цены реализации. К примеру, доля покупалась по переуступке за рублей, а продана за. Выгода составляетрублей вычитаем 13% и получаемрублей. Такие цифры нужно заплатить в налоговую инспекцию.
  • Застройщики могут быть недобросовестными и переносить срок сдачи. Также роботы по возведению могут оказаться некачественными.
  • Частые суды. Иногда только так возможно решить разногласия по договору переуступки квартиры или худший вариант, если стройка прекращена.

Как продать и купить квартиру по переуступке: инструкция

  • Для начала стоит ознакомиться с застройщиком, изучить документацию, просмотреть отзывы. Чтобы знать подводные камни можно обратится к юристам. Строительная организация должна предоставить для изучения такие документы: учредительную документацию, устав, свидетельство о регистрации, свидетельство из налоговой службы, договор аренды или документы о собственности на землю под строящимся объектом, проект дома, бухгалтерский отчет за крайний квартал.
  • Если дом еще не начал строится, то можно ознакомится с местностью и посмотреть макет здания.
  • Продавец должен уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке. Плюсом будет если в договоре будет обозначен застройщик, как третья сторона.
  • Получить согласие в письменном виде от строительной организации на продажу.
  • Оформить договор. Лучше если он будет зарегистрирован у нотариуса, так как он сможет проверить достоверность документации и наличие обременений на данную «долевку».
  • После того как дом сдан, стоит проверить всё ли застройщик выполнил по договору, если да, то можно приступать к следующему пункту.
  • Оформить переуступку и получить свидетельство (сегодня выдают выписку из ЕГРН, вместо свидетельства).

Важно! За согласие придется заплатить покупателю от 1 до 5 % от цены квартиры.

В Росреестр потребуется предоставить:

  1. Паспорта всех участников сделки, т.е. продавцов и покупателей.
  2. ДДУ. Если по данному объекту совершалась сделки неоднократно, то предоставить все договора, для отслеживания всей цепочки.
  3. Согласие застройщика. Его выдает строительная организация, если все долги погашены и нет никаких штрафов.
  4. Согласие супруга или супруги на сделку от продавцов и покупателей. Документ заверяют нотариально.
  5. Кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН.
  6. Заявление на переуступку.
  7. Оплаченная госпошлина.
  8. Акт приема – передачи, подписанный продавцом и покупателем.
  9. Оплаченные квитанции, чеки. Если квартира была куплена в рассрочку или по другим причинам за продавцом числится долг, тогда вся задолженность переходит к новому владельцу.

Готовый документ можно забирать через месяц.

Особенности приобретения квартиры по переуступке в ипотеку

Купить квартиру по переуступке возможно и в кредит. Банки положительно относятся на покупку квартиры на первичном рынке. На вторичном же рынке существуют некоторые ограничения. К тому же если дом будет в скором времени сдан, то вероятней всего последует одобрение банка после подачи заявки.

Для оформления жилищного займа лучше обратится банк кредитующий, ту новостройку где находится приобретаемая квартира. Так как сделка будет юридически чиста, банки не станут сотрудничать с «левой» организацией.

Бывает, что банки отказывают из-за объекта недвижимости, так как:

  1. Застройщик не вызывает доверия.
  2. Заемщик не платежеспособен или не соответствует критериям банка.
  3. Расположение объекта не в близи отделения банка.

Важный момент! Не все банки по ипотеке работают с переуступкой. Необходимо проконсультироваться в банке о возможности такой сделки. Также переуступка может повлиять на отказ в участии в ипотеке с господдержкой.

Основные риски для покупателя

Опасно столкутся с такими проблемами при переуступке долей, как:

  • Застройщик почти банкрот. Дом может так и не построится, и придётся побегать по судам, чтобы хотя бы вернуть свои деньги.
  • Многоквартирный дом возведен не по проекту. Хорошо если планировка квартир будет лучше и его введут в эксплуатацию, а если нет придется довольствоваться тем, что есть.
  • Жилье долго строится. Долгое ожидание никого не устроит.
  • Встретится с двойной переуступкой. Недобросовестные застройщики могут продавать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.
  • Договор могут признать недействительным, если застройщик не осведомлён о том, что долю переуступили.
  • Главный риск остаться без недвижимости и без денег, если дом так и не построится. К примеру, строительный комитет запретит эксплуатировать объект.
  • Застройщик «липовый». Риски при покупке квартиры по переуступке велики, также как у строительной организации, поэтому следует проверять лицензии и другие документы перед покупкой.

Важно! В некоторых случаях покупатель может застраховать себя от рисков, например, если дом не будет введен в эксплуатацию.

Продавец не несет ответственности за застройщика, т.е. если дом вдруг не сдается, то покупатель останется не с чем. Но существует нюанс, при котором продавец может взять на себя поручительство о том, что объект застройки обязательно будет сдан, тем самым покупатель получит компенсацию или неустойку от продавца в случае не сдачи объекта. В договоре переуступке можно написать пункт об этом, согласно статье 390 ГК РФ. Но продавцы чаще отказываются подписывать договор с таким пунктом, за действия застройщика никто не хочет отвечать.

Налогообложение

В налоговом кодексе написано, что доход граждан подлежит обложению налогом. То же относится и к продаже квартиры по переуступке. К тому же если она реализована для извлечения прибыли, т.е. за большую сумму, чем покупалась.

Сколько стоит налог на прибыль, т.е. на разницу стоимости при продаже квартиры и после. Он равен 13 % от полученной прибыли. К примеру, квартира стоит рублей. Инвестор продал её за рублей, соответственно выгода составиларублей. Сумма налога будетрублей.

Если квартира продается за ту стоимость, за которую она ранее была куплена, тогда никаких налогов оплачивать не нужно, но декларацию подавать все же необходимо. Иначе налоговые инспектора обяжут к оплате штрафа за отсутствие декларации, но предварительно вышлют уведомление.

Часто граждане стараются неправомерно обойти налоговую систему и в справке 3-НДФЛ и других регистрационных документах указывают более заниженную стоимость нежели чем на есть на самом деле. Покупатель в случае непредвиденных ситуаций не сможет вернуть себе все денежные средства в полном размере, так как по договору цена меньше.

Заключение

Покупать квартиру по переуступке выгодно на стадии котлована и до её сдачи в эксплуатацию. Стоит лишь лучше изучить сведения о застройщике и процедуру покупки по переуступке. Для инвесторов такой вариант вложения средств считается выгодным.

Напоминаем, что если у вас возникли проблемы с застройщиком, то просим записаться на бесплатную консультацию с юристом на нашем сайте. Для этого достаточно оставить ваши контакты в специальной форме.

Источник: http://ipotekaved.ru/ddu/chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostroyke.html

Переуступка прав требования

Переуступка прав требования на квартиру или другое помещение является частой практикой в современной жизни. Регулируется этот процесс Гражданским законодательством.

Использовать такое право могут как граждане, так и предприятия.

Суть сделки

Суть данной сделки в том, что кредитор переуступает свои полномочия с одного лица на другое лицо. Сторонами могут быть как предприятия, так и граждане.

Нередко предметом сделки являются и долговые обязательства одной стороной сделки перед другой. В этом случае, эти обязательства переводятся с одного лица на другое.

Так могут распределяться долги между юридическими лицами. То есть, существует 2 стороны сделки — сам кредитор и его должник. Они заключают между собой соответствующий договор.

Но, у кредитора могут возникнуть такие обстоятельства, когда он больше не может ждать, когда должник выплатит долг полностью, согласно условиям сделки и договора.

Тогда кредитор может передать свои права о востребовании долга другому, третьему лицу, заключив с ним предварительно соответствующий договор.

Но, по договору переуступки поменяться может не только кредитор, но и сам должник. То есть, он передаёт свои долговые обязательства третьему лицу, также заключив с ним договор.

Но такая сделка может свершиться только при наличии письменного согласия кредитора. Такая сделка называется цессией. Она обязательно заключается в письменной форме.

Закон не предусматривает устной передачи прав. Если такое произойдёт, то доказать в суде факт свершения сделки будет довольно сложно.

Нужно будет предъявить суду несколько свидетелей, которые смогут подтвердить, что стороны пришли к обоюдному соглашению между собой, и факт сделки можно считать свершённым.

Для более полного понятия сути сделки необходимо привести пример. Одно лицо, кредитор, передало другому лицу, заёмщику, определённую сумму денежных средств под проценты на 3 года.

Должник исправно выплачивает свой долг ежемесячными платежами, график которых прописан в приложении к договору.

Вдруг, у кредитора меняются обстоятельства, и ему срочно нужны день. Требовать их с заёмщика раньше срока окончания договора он не имеет права.

Есть выход — передать своё право требования третьему лицу, которое выплачивает за должника полностью оставшийся долг.

В этом случае, меняется кредитор, и теперь заёмщик продолжает платить другому кредитору, но по тому же графику.

Новый кредитор может изменить условия договора:

  1. Уменьшить сумму процентов.
  2. Уменьшить сумму ежемесячного платежа.
  3. Принять другие условия, которые будут выгодны обеим сторонам сделки.

Видео: переуступка права требования по ДДУ

Правовая база

Данный процесс регулируется гражданским законодательством, в частности ст. 388—390 ГК РФ. Кроме того, стоит рассматривать и более «узкие» законы, которые применяются к данной сделке.

Это:

Не стоит забывать о нормах налогового законодательства, которое регулирует процесс уплаты налогов, в зависимости от выбранной системы налогообложения, если стороной сделки является юридическое лицо.

Плюсы и минусы

Как у любой сделки, у переуступки прав требования, есть свои преимущества и недостатки. К плюсам данной сделки можно отнести:

Но не стоит забывать о рисках, которые всё-таки присутствуют при совершении данной сделки. И хотя они минимизируются тем, что сделка свершается под надзором органа госрегистрации, они существуют.

К рискам сделки по переуступке прав можно отнести:

Все эти риски необходимо учитывать, поэтому при оформлении сделки цессии лучше пригласить юриста, который является профессионалом в данной области.

Он внимательно изучит договор, и разработает предложения, которые могут быть выгодны всем сторонам сделки.

Что значит переуступка

Это, прежде всего, гражданская сделка, то она и совершается по нормам гражданского законодательства. Договор по такой сделке заключается в письменной форме, и регистрируется в Росреестре.

Согласно договору цессии, все права и обязанности одной стороны сделки (будь то кредитор или заёмщик), в полном объёме переходят к новому действующему лицу договора.

Но, некоторые моменты можно ограничить, прописав все ограничения подробно в договоре переуступки.

Чтобы избежать «подводных» камней, а также двусмысленных толкований положений договора, его рекомендуется заключать при помощи юриста, который компетентен в этих вопросах.

Но, перед тем как заключать договор цессии, необходимо выяснить следующие моменты:

На квартиру

Предметом сделки, в данном случае, является квартира, и все права на неё. То есть, новый собственник этой квартиры, имеет право требовать сдачи помещения ему в указанные сроки, а также исправления всех ошибок, допущенных застройщиком.

Новая сторона по договору переуступки права требования на квартиру имеет все права и обязанности собственника жилого помещения, прописанные в ст. 30 ЖК РФ.

Нюансы сделки по переуступке прав требования на квартиру зависят от того, в полном ли объёме выплачены средства за эту квартиру.

Поэтому стоит учитывать несколько нюансов:

Если письменное согласие застройщика необходимо, то желательно заверить его у нотариуса. Но, делать это не обязательно, так как договор будет регистрироваться в Росреестре, а это уже является правовым сопровождением сделки.

Но, если документы будут заверены у нотариуса, время регистрации договора будет сокращено до 3-ёх дней.

Соответственно, если квартира не полностью оплачена дольщиком, то все долговые обязательства переходят к новому собственнику.

О регистрации гаража по дачной амнистии, читайте здесь.

При долевом участии

Переуступка прав требования на объект недвижимости при долевом участии — это наиболее распространенная сделка.

Но, процесс это довольно сложный, с юридической точки зрения, поэтому дольщики и застройщик, стараются избегать совершения такой сделки. Но, на практике, цессия при ДДУ встречается довольно часто.

Стоит учесть такой нюанс — все расчёты по договору ДУ за квартиру должны быть произведены в полном объёме.

В противном случае, все долговые обязательства будут «повешены» на нового собственника квартиры.

По ДДУ уступка права требования возможна до того момента, пока не будет подписан акт приёма-передачи квартиры дольщику от строительной компании. Как только акт будет подписан, то заключение договора ДУ невозможно.

Можно будет заключить только договор купли-продажи или другой законной передачи прав собственности на квартиру.

Рекомендовано заключать договор цессии именно при долевом участи в строительстве квартиры, так как существует дополнительная правовая и законная поддержка со стороны Закона № 214-ФЗ.

То есть, этот закон защищает права дольщиков. Но, если договор ДУ расторгается, то покупатель получит на руки только ту сумму, которая и указана в этом договоре, а не ту, которая прописана в договоре переуступки. Это явный минус такой сделки.

Стоит также учесть, что стоимость квартиры, на первоначальных этапах её строительства, минимальная.

А договор цессии может быть заключён, когда дом уже почти построен и сдан в эксплуатацию. Поэтому «потерянная» разница может быть существенной.

Заключая договор переуступки при долевом участии в строительстве, покупатель должен изучить «первичный» договору — ДУ.

В нём должны быть прописаны следующие условия:

Источник: http://domdomoff.ru/pereustupka

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн