Что такое кластеризация земельных участков

Кадастровая оценка земель поселений. Объекты оценки. Кластеризация объектов. Бесплатная юридическая консультация: Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) – комплекс правовых,.

Кадастровая оценка земель поселений. Объекты оценки. Кластеризация объектов.


Бесплатная юридическая консультация:

Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) – комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Оглавление:

Государственная кадастровая оценка земель поселений проходит по двум технологическим линиям:

1 ТЛ с численностью жителей более 10 тыс. человек

2 ТЛ с численностью жителей менее 10 тыс. человек

Объект государственной кадастровой оценки земель поселений – территория поселения в целом, кадастровый квартал в границах поселения, отдельный земельный участок.


Бесплатная юридическая консультация:

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку ЗУ и рыночную оценку единичного ЗУ. Объектом массовой оценки является кадастровый квартал в целом. Объектом рыночной оценки является отдельный земельный участок.

Кластеризация – процедура группировки объектов ГКОЗП по общности признаков.

Исходной информацией для кластеризации объектов ГКОЗП являются:

— территориально площадные характеристики районов;

— производственно-экономические показатели районов;


Бесплатная юридическая консультация:

Основные показатели, используемые для кластеризации административных районов, приведены по данным органов области и муниципальной статистики, муниципальных органов архитектуры и градостроительства, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству и других служб

Кластеризация объектов ГКОЗП и выбор тестового района производится автоматизировано в специальных программных средствах (СПО) на основе близости сжатых факторов.

Результатом кластеризации является список административных районов по кластерам и тестовых районов, являющихся центром кластера (приложение 4).

В центре кластера выделяется одно или несколько тестовых поселений с наибольшим количеством сделок с незастроенными или улучшенными земельными участками.Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) – комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Государственная кадастровая оценка земель поселений проходит по двум технологическим линиям:


Бесплатная юридическая консультация:

1 ТЛ с численностью жителей более 10 тыс. человек

2 ТЛ с численностью жителей менее 10 тыс. человек

Тестовое поселение – это поселение с наибольшим количеством сделок с незастроенными или улучшенными земельными участками. В центре кластера выделяется одно или несколько тестовых поселений. Кластер – это группа объектовГКОЗП по общности признаков.

По каждому тестовому поселению на основании данных о сделках купли — продажи с земельными участками по определенному виду использования земли определяется базовый УПКСЗ.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) –расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м 2 ) объекта ГКОЗП.


Бесплатная юридическая консультация:

17. Технологические линии проведения работ по государственной кадастровой оценке земель поселений. Основные этапы работ по 2ТЛ.

Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) – комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Государственная кадастровая оценка земель поселений проходит по двум технологическим линиям:

1 ТЛ с численностью жителей более 10 тыс. человек

2 ТЛ с численностью жителей менее 10 тыс. человек


Бесплатная юридическая консультация:

В основу определения кадастровой стоимости земель поселений с числом жителей менее 10 тыс. чел. положен метод определения кадастровой стоимости земли базирующийся на процедуре кластеризации административных районов субъектов РФ и последующем обобщении рыночных цен на земельные участки по отдельным тестовым зонам. В качестве тестового поселения рассматривается те поселения, где существует реальный земельный рынок, находящийся в тех районах, которые стали центром кластера после проведения кластеризации.

Методика расчета кадастровой стоимости земель поселений по 2 ТЛ:

1 этап – кластеризация

2 этап — расчет базового показателя кадастровой стоимости тестового поселения

3 этап – расчет коэффициентов влияния ценообразующих факторов


Бесплатная юридическая консультация:

4 этап – определение удельных показателей кадастровой стоимости земли по видам функционального использования.

Дата добавления:8 ; просмотров: 21 ; Нарушение авторских прав

Источник: http://lektsii.com/.html

Кластеризация земельных участков

КЛАСТЕРИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Кластеризацию земельных участков про водят на уровне субъекта Российской Федерации, для чего:

Бесплатная юридическая консультация:

определяют перечень факторов кластеризации земельных участков на уровне субъекта Российской Федерации на основе Типового перечня факторов кластеризации земельных участков на уровне Российской Федерации;

объединяют земельные участки, отнесенные ко второй группе, в кластеры на основе схожести их характеристик, определенных по показателям кластеризации. для каждого из кластеров определяют эталонный земельный участок, обладающий средними или наиболее часто встречающимися характеристиками.

Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в кластере, так и гипотетическим.

Рыночную стоимостьэталонных земельных участков для кластеров земельных участков рассчитывают в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г.

Кадастровую стоимость земельных участков для каждого кластера определяют корректировкой рыночной стоимости эталонного земельного участка соответствующего кластера.


Бесплатная юридическая консультация:

Технические указания по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов утверждены приказом Росземкадастра от 19 февраля 2004 г.

В Технических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам, применяемым при государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов.

Кадастровую стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе видов использования земель в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, устанавливают в следующей последовательности:

определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе;

расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе.


Бесплатная юридическая консультация:

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе, вычисляют, исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков данной категории или вида использования, наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам, а также исходя из удельных показателей кадастровой стоимости видов угодий, занимающих наибольший удельный вес в структуре видов угодий данных земельных участков.

Источник: http://mega-e.su/info/stroitelstvo-i-remont/klasterizatsiya-zemelnyih-uchastkov/

Технические указания по государственной кадастровой оценке земель особоохраняемых территорий и объектов (стр. 4 )

IV. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе видов использования земель в составе земель особоохраняемых территорий и объектов

4.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе видов использования земель в составе земель особоохраняемых территорий и объектов (далее — земельных участков, отнесенных ко второй группе), осуществляется в следующем порядке:

— кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе;

— определение эталонного земельного участка для каждого из кластеров земельных участков, отнесенных ко второй группе;

— определение рыночной стоимости эталонных земельных участков;


Бесплатная юридическая консультация:

— определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.

4.2. Кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе, проводится на уровне субъекта Российской Федерации и предполагает следующую последовательность действий:

— определение перечня факторов кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне субъекта Российской Федерации на основе Типового перечня факторов кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе;

— объединение земельных участков, отнесенных ко второй группе, в кластеры на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе факторов кластеризации.

4.2.1. Для составления перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации формируется группа экспертов из 5-7 человек, в состав которой обязательно должны быть включены:


Бесплатная юридическая консультация:

· специалист Комитета по земельным ресурсам и землеустройству;

· специалисты в сфере экономики и управления земельно-имущественным комплексом;

· 1-2 оценщика (рекомендуемый опыт работы в области оценочной деятельности в регионе не менее 3 лет);

· 2-3 риэлтора (рекомендуемый опыт работы в области риэлторской деятельности в регионе не менее 3 лет).

В состав группы могут быть включены представители органов государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления.


Бесплатная юридическая консультация:

Группа экспертов определяет перечень факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации на основе Типового перечня факторов кластеризации земельных участков, отнесенных ко второй группе (Приложение 2).

При определении перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации эксперты могут дополнить Типовой перечень факторов кластеризации факторами, оказывающими влияние на стоимость земельных участков в данном субъекте Российской Федерации, либо исключить из типового перечня несущественные, по мнению экспертов, факторы.

В каждом определенном перечне факторов кластеризации эксперты выбирают один фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе (например, расстояние до места преимущественного проживания отдыхающих).

Перечни факторов кластеризации, а также факторы, оказывающие наибольшее влияние на стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, на уровне субъекта Российской Федерации утверждаются протоколом заседания региональной межведомственной комиссии.

4.2.2. Все земельные участки, отнесенные ко второй группе, описываются в разрезе факторов кластеризации в форме таблицы 12.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://pandia.ru/text/79/113/.php

Четвертый этап — это кластеризация эталонных земельных участков.

Анализа рынка показал, что только в Тюменском и Нижнетавдинском районах развит рынок садоводческих, огороднических объединений, а в других районах Тюменской области сделки с земельными участками данной категории практически отсутствуют. В связи с этим возникла необходимость разделения всех земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель на два кластера «1. С достаточной рыночной информацией» и «2. С отсутствующей рыночной информацией». Разделение по кластерам провести по отнесению садоводческих и огороднических объединений к району. Диапазон (границы) изменения фактора, оказывающего наибольшее влияние на стоимость вида объединений, приводиться в таблице 4.4.

Таблица 4.4 — Описание диапазонов изменения факторов кластеризации для садоводческих, огороднических объединений

Наименование фактора кластеризации

Диапазон изменения фактора кластеризации


Бесплатная юридическая консультация:

Район, населенный пункт областного подчинения

Район, населенный пункт областного подчинения

Пятым этапом расчета кадастровой стоимости эталонных земельных участков, осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках сформированной группы.

Сбор рыночной информации включает следующие этапы:

– определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности;

– сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;


Бесплатная юридическая консультация:

– статистический анализ рыночных данных.

В целях выбора источников информации исполнителем работ проведен анализ их достоверности. Омским филиалом проведены работы по сбору рыночной информации из открытых источников: газета «Блиц», газета «Из рук в руки» и сайт www.irr.ru. В результате выполнения этого этапа работ выбраны наиболее доступные, полные и достоверные источники информации, сведения о которых предоставлены в таблице 4.5.

Таблица 4.5 — Сведения об используемых источниках информации

Наименование источника информации

Тип источника (газета, журнал и т.д.)

Формат предоставления (текстовый или электронная база)


Бесплатная юридическая консультация:

«Блиц» (уточнение характеристик проводилось путем телефонных переговоров)

2 раза в неделю (вторник и четверг)

«Из рук в руки» (уточнение характеристик проводилось путем телефонных переговоров)

5 раз в неделю (по будним дням)

www.irr.ru (уточнение характеристик проводилось путем телефонных переговоров)


Бесплатная юридическая консультация:

Общее количество: 4

Исходная рыночная информация приводится в Приложении М.

Сбор рыночной информации осуществлялся в основном за 2007 год. В связи с тем, что рынок не достаточно развит и в ряде случаев проблематично найти информацию о сделках до 01. 01. 2008 г., использовалась информация о сделках 2008 года с соответствующей поправкой на дату продажи.

В качестве рыночной информации могли быть использованы:

— цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);


Бесплатная юридическая консультация:

— цены предложения (купля-продажа, аренда);

— цены спроса (купля-продажа);

— информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель СОД, установленной в отчетах об оценке;

— коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

— иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

Сбор рыночной информации об объектах недвижимости в садоводческих и огороднических объединения Тюменской области проводился в следующем порядке:

– сбор рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи (далее — рыночные цены) на незастроенные земельные участки;

– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели;

– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки;

– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах, и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки.

В соответствии с п.28 Технических указаний информация считается достаточной, если количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации. Рекомендуется, чтобы количество земельных участков в группе, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышало количество факторов кластеризации более чем в три раза.

При сборе информации уточнялись все данные об объектах недвижимости. В случае, если в объявлении объект описан не полностью (не все факторы кластеризации указаны в тексте объявления), то производилось уточнение значений этих факторов кластеризации путем телефонных переговоров с лицами, подавшими данное объявление, либо с использованием других источников информации (картографических материалов, справочников и т.д.).

Рыночная информация в основном характеризовалась следующими параметрами: район, название садоводческого, огороднического или дачного объединения, площадь участка, площадь строения, застроенный или свободный земельный участок, дата предложения, цена предложения, частично в текстах объявлений встречаются значения факторов кластеризации. Для уточнения значений факторов кластеризации рыночных объектов исполнителем проведен устный опрос риэлтерских компаний по телефонам, указанным в объявлениях.

При анализе информации осуществлялась проверка информации по следующим критериям:

– правильность собранной рыночной информации;

– достоверность собранной рыночной информации;

– полнота собранной рыночной информации.

Проверка правильности собранной рыночной информации:

– проверка собранной рыночной информации на грамматические или фактологические ошибки.

Проверка достоверности собранной рыночной информации:

– проверка существования указанных источников информации;

– проверка на достоверность информации о местоположении объекта, относительно основных магистралей, указанных в данных об объекте;

– проверка на непротиворечивость данных об объекте (одинаковая размерность, правильность соотношений между факторами кластеризации);

– проверка даты объявления на актуальность.

Проверка полноты рыночной информации:

– проверка на наличие значений всех факторов кластеризации у всех объектов-аналогов.

На основе анализа указанных в текстах объявлений значений факторов кластеризации рыночных объектов и сведений о значениях факторов кластеризации по эталонным земельным участкам, предоставленных администрациями районов и другими официальными источниками, установлено их совпадение (за некоторым исключением), поэтому многие значения факторов кластеризации для рыночных объектов приняты такие же, как значения факторов кластеризации эталонных земельных участков, представленные официальными органами.

В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений от 26. 08. 2002г № П/307 объектом оценки является эталонный земельный участок, который может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим, у которого значения факторов кластеризации совпадают со средними характеристиками в объединении. Объект аналог это, как правило, реальный земельный участок, который был продан или выставлен на продажу, поэтому ему соответствуют реальные значения факторов кластеризации, которые прописаны в тексте объявления.

По Тюменскому району значения факторов кластеризации объектов оценки, полученные из официальных источников (Администраций районов) и значения по факторам у объектов-аналогов различаются, поскольку по объектам-аналогам значения факторов заносятся в базу данных в соответствии с текстом объявления.

Таким образом, значения факторов кластеризации по объектам оценки и значения факторов кластеризации по объектам-аналогам по этим объявлениям различаются с факторами кластеризации из официальных источниках, а также при загрузке источников информации по факторам кластеризации использованных из газет и сайтов было занесено как «Текст объявлении, телефонные переговоры» В случаях, если в тексте объявления не указаны значения факторов кластеризации, а также в условиях невозможности установления некоторых характеристик путем телефонных переговоров значение факторов кластеризации устанавливалось по данным официальных источников. Проведен также анализ информации о факторах стоимости, указанных в объявлении, на их актуальность по состоянию на дату оценки.

В результате выполнения этого этапа работ собрано 67 объектов-аналогов с характеристиками, необходимыми для дальнейшего применения при ГКОЗ. В целях сопоставимости рыночной информации проведена оценка рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01. 01. 2008 г., выделение стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, а также внесение необходимых поправок.

Источник: http://studfiles.net/preview//page:12/

Кластерный анализ.

Кластеризация — это процесс объединения однородных элементов, которые вместе можно рассматривать как самостоятельную единицу с определенными свойствами. Кластерный анализ не создает ограничения для представления исследуемых объектов, он позволяет анализировать их по различным показателям. Исходя из этого, кластерный анализ может рассматриваться как инструмент для проведения зонирования территории.

Кластерный анализ предполагает выделение компактных, удаленных друг от друга групп объектов, отыскивает «естественное» разбиение совокупности на области скопления объектов.

Существует ряд сложных вопросов, которые следует продумать перед проведением кластеризации:

  • — сложность выбора характеристик, на основе которых проводится кластеризация. Необдуманный выбор приводит к неадекватному разбиению на кластеры и, как следствие, к неверному решению задачи;
  • — сложность выбора метода кластеризации. Выбор требует неплохого знания методов и предпосылок их использования;
  • — проблема выбора числа кластеров. Если нет никаких сведений относительно возможного числа кластеров, то необходимо провести ряд экспериментов и в результате перебора различного числа кластеров выбрать оптимальное их число;
  • — проблема интерпретации результатов кластеризации. Форма кластеров в большинстве случаев определяется выбором метода объединения. Однако следует учитывать, что конкретные методы стремятся создавать кластеры определенных форм, даже если в исследуемом наборе данных кластеров на самом деле нет.

Процесс кластеризации — это система, состоящая из ряда последовательно взаимосвязанных элементов.

Выполняя НИР по повышению эффективности управления земельными ресурсами Новгородской области, исследователь Анастасия Митрошкина решила применить кластерный анализ, представляющий собой процесс объединения однородных элементов, которые вместе рассматриваются как самостоятельная единица с определенными свойствами (рис. 5.5).

Кластерный анализ предполагает выделение компактных, удаленных друг от друга групп объектов, отыскивает «естественное» разбиение совокупности на области скопления объектов [1] .

Одним из ключевых аспектов в представленной последовательности выступает выбор метода кластеризации. Анастасия рассматривала три метода кластеризации: 1) на базе древовидной классификации, 2) на базе интегрального критерия, 3) с применением коэффициента эффективности системы управления земельными ресурсами.

Рис. 5.5. Этапы кластерного зонирования территории субъекта РФ

Кластеризация на основе древовидной модели заключается в объединении муниципальных образований в группы на основе близости их друг к другу по широкому перечню факторов. Мерой близости является расстояние между классифицируемыми объектами, расположенными в л-мерном пространстве. Результатом применения данного метода является горизонтальная древовидная диаграмма. В настоящее время диаграмма может строиться в автоматическом режиме с помощью специализированных статистических программных пакетов путем постепенного ослабления порога, относящегося к решению об объединении муниципальных образований в одну группу, и последовательного объединения их в кластеры. Другими словами, с каждой итерацией понижается порог, относящийся к решению об объединении двух или более объектов в один кластер. В результате получаются группы объектов, близких друг к другу по всем выбранным факторам кластеризации.

При кластеризации на базе интегрального критерия все факторы, которые кладутся в основу кластеризации, сначала сводятся к одному интегральному критерию 1 .

В третьем методе в основу кластеризации положен коэффициент экономической эффективности управления земельными ресурсами, определяемый по методике, разработанной проф. С. А. Гальченко [2] [3] . Данный показатель представляет собой отношение собираемых земельных платежей к сумме затрат на систему управления земельными ресурсами или к расчетному значению земельных платежей.

Основные этапы данной методики представлены ниже с уточнением ряда позиций относительно конкретного анализируемого объекта.

  • 1. Определение вида эффективности и эффекта.
  • 2. Определение критерия эффективности.
  • 3. Выбор метода определения эффективности.
  • 4. Построение модели и расчет величины эффекта.

На основании полученных результатов муниципальные образования группируются в четыре кластера.

Для проведения кластерного зонирования методами древовидной модели и интегрального показателя муниципальных образований Новгородской области были отобраны следующие показатели:

  • — площадные показатели (площадь муниципального образования, площадь застроенной территории и сельхозугодий);
  • — экологические показатели (текущие затраты на охрану окружающей среды, количество объектов, имеющих стационарные источники выбросов, количество выброшенных в атмосферу загрязняющих веществ, продолжительность безморозного периода, среднегодовое количество осадков, высота снежного покрова);
  • — экономические показатели (объем производства продукции сельского хозяйства, объем инвестиций в основной капитал в расчете на одного человека, среднемесячные денежные доходы на душу населения);
  • — расстояние до Великого Новгорода, население (плотность и численность), протяженность автомобильных дорог;
  • — стоимостные показатели (рыночная стоимость земельных участков, средний уровень кадастровой стоимости 1 м 2 земель населенных пунктов, удельный показатель стоимости земель различных категорий);
  • — показатели эффективности работы системы управления земельными ресурсами (количество протоколов об административных правонарушениях, сумма штрафов, количество поступивших в управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) материалов проверок, проведенных в рамках муниципального контроля, распределение обращений в государственный фонд данных землеустройства, сведения о количестве и качестве материалов муниципального земельного контроля, количество переводов земель из категории в категорию по районам, налоги по результатам проведения кадастровой оценки);
  • — показатели эффективности работы Росреестра (количество поставленных на учет объектов недвижимости; количество зарегистрированных сделок; количество земельных участков, по которым получены сведения о регистрации прав; количество земельных участков, в характеристики которых были внесены изменения, и количество кадастровых выписок о внесении изменений; количество отказов в проведении государственного кадастрового учета; количество кадастровых выписок, паспортов и кадастровых планов территории, подготовленных по запросам заявителей).

Общее количество факторов, привлеченных к кластерному зонированию в рамках данной работы, составило более полусотни, из которых 36 показателей непосредственно описывают состояние земельных ресурсов муниципальных образований.

Кластеризация районов Новгородской области методом древовидной модели проводилась с привлечением программного средства Statistica, результатом чего явилось объединение муниципальных образований в пять кластеров с числом муниципалитетов от одного в третьем кластере до девяти во втором кластере (рис. 5.6 [4] ).

Рис. 5.6. Результаты кластерного зонирования Новгородской области с помощью метода древовидной модели:

1-й кластер; 2-й кластер; 3-й кластер;

4-й кластер; 5-й кластер

В методе интегрального зонирования сначала было проведено рейтингование всех муниципальных образований по каждому из факторов, оказывающих влияние на использование земельных ресурсов в Новгородской области. В качестве интегрального критерия была принята сумма произведений рейтинга муниципального образования по каждому из факторов, участвующих в кластеризации, на вес данного фактора. В качестве веса фактора рекомендуется учитывать его значимость для системы управления земельными ресурсами муниципального образования. Одним из главных показателей эффективности системы управления земельными ресурсами района следует считать объем собираемых земельных платежей как основы наполнения муниципального бюджета. Следовательно, в качестве веса каждого из факторов кластеризации в системе управления земельными ресурсами надо взять коэффициент парной корреляции между анализируемым фактором и объемом земельных платежей. Интегральный рейтинг вычислялся как взвешенная сумма факторных рейтингов (рис. 5.7).

Рис. 5.7. Результаты расчета интегрального рейтинга муниципальных образований Новгородской области

После определения интегральных рейтингов по формуле Стерджесса было рассчитано оптимальное количество выделяемых кластеров и величина интервала для каждого кластера (табл. 5.2 [5] ).

Интервальные значения кластеров при зонировании по интегральному критерию

Максимальное значение интегрального рейтинга

Минимальное значение интегрального рейтинга

Применив данные интервалы к исследуемому региону, были получены пять кластеров с количеством административных образований от одного в первом кластере до семи в четвертом (рис. 5.8).

В третьем методе, как было указано ранее, в основу кластеризации положен коэффициент экономической эффективности управления земельными ресурсами, диапазоны которого представлены в табл. 5.3. Данный показатель определяется как отношение собираемых земельных платежей к сумме затрат на систему управления земельными ресурсами. Этот показатель для муниципальных образований Новгородской области принял значения, показанные на рис. 5.9.

Рис. 5.8. Результаты кластерного зонирования Новгородской области с помощью интегрального критерия:

1-й кластер; 2-й кластер; 3-й кластер;

4-й кластер; 5-й кластер

Рис. 5.9. Результаты расчета коэффициента экономической эффективности управления земельными ресурсами

Интервальные значения кластеров при зонировании с помощью коэффициента экономической эффективности 1

Требующие применения срочных мер по повышению

В результате расчета коэффициента эффективности в кластер высокоэффективных административных образований Новгородской области было отнесено три района (Шимский, Боровичский и Хвойнинский), по четыре образования оказались эффективными и требующими срочных мер соответственно. Остальные муниципальные районы Новгородской области были отнесены в кластер неэффективных (рис. 5.10).

Рис. 5.10. Результаты кластерного зонирования Новгородской области с помощью коэффициента экономической эффективности управления земельными ресурсами:

1-й кластер; 2-й кластер; 3-й кластер; 4-й кластер; 5-й кластер

Таким образом, после применения методов древовидной модели и интегрального показателя территория Новгородской области была разделена [6]

на 5 зон, а по показателю эффективности управления земельными ресурсами — на 4 зоны). Сводные результаты представлены в табл. 5.4 [7] .

Результаты кластерного зонирования административных образований Новгородской области различными методами

по методу древовидной модели

по методу интегрального показателя

Зона по методу оценки эффективности управления земельными ресурсами

Городской округ Великий Новгород

Анализируя полученные результаты, можно отметить, что только Новгородский район по всем трем методам попал в одну и ту же зону. У Холмского и Солецкого районов совпали зоны по первым двум методам, но, учитывая, что по третьему методу Холмский район попал в последнюю зону, а Солец-

кий — в предпоследнюю, а также что количество зон по третьему методу на один меньше, то для этих районов можно констатировать совпадение зон по всем методам. Следовательно, одинаковый результат все рассматриваемые методы зонирования дали только для 14% районов (обозначены в табл. 5.4 полужирным шрифтом). В 14 из 22 районов (64%) можно наблюдать совпадение результатов зонирования двумя методами из трех (в табл. 5.4 выделены курсивом), а в 5 районах (12%) результаты зонирования всеми методами различаются полностью.

Метод ковариационного анализа исследует зависимости среднего значения некоторого количественного результирующего показателя от набора факторов. В указанный набор могут входить как количественные, так и качественные факторы одновременно. Ковариационный анализ в отличие от метода регрессионных моделей позволяет оценить статистическую значимость влияния факторов на прогнозируемый показатель при предположениях, что результирующий показатель принимает фиксированные значения и что влияющие факторы принимают фиксированное значение.

Ковариационный анализ представляет собой комбинацию анализа дисперсионного и регрессионного. С помощью ковариационного анализа можно определить характер взаимосвязи между зависимой переменной и независимыми факторами. Так, взяв данные, характеризующие действия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости по муниципальным образованиям двух или более субъектов Федерации, с помощью ковариационного анализа можно выявить, одинаковый ли характер взаимосвязи у них с результирующим показателем эффективности управления земельными ресурсами, например объемом собираемых земельных платежей.

Моделирование бинарной переменной используется для моделирования зависимости между результирующим показателем, способным принимать только два значения, и совокупностью факторов. Данный метод позволяет включить в число независимых факторов, влияющих на прогнозируемый показатель, качественную переменную. Состояние этой переменной описывается двумя состояниями, которые переводят в числовой вид. Такой переменной может быть, например, статус объекта недвижимости в ЕГРН (учтенный и неучтенный).

Моделирование дискретно-непрерывных процессов является одним из особых случаев метода регрессионного моделирования. При этом в качестве выхода модели берется цензурированная переменная, т.е. такая переменная для которой существует пороговое значение. Тогда значения переменной больше (меньше) (в зависимости от задачи) пороговой величины не изменяются, а значения, равные или меньше (больше) данной величины, приравниваются к этой величине.

Метод системы регрессионных уравнений — тоже частный случай регрессионного анализа, суть которого состоит в построении не одного, а нескольких взаимосвязанных регрессионных уравнений.

Например, в примерах, приводимых в предыдущей главе, происходило прогнозирование рыночной цены на земельные участки с помощью регрессионной модели, где в качестве влияющих факторов использовались показатели социально-экономического развития. При этом очевидно, что данные показатели не влияют на цены прямо, а делают это опосредованно через воздействие на поведение застройщиков, арендаторов, покупателей и прочих участников рынка. Сами цены же в условиях рыночной экономики формируются под влиянием взаимодействия спроса и предложения. Следовательно, целесообразно было бы сначала построить одну регрессионную модель, где в качестве независимой переменной будет выступать объем спроса, а затем другую с объемом предложения в качестве функции. Цены на участки в таком случае будут моделироваться с помощью регрессии с объемами спроса и предложения в качестве аргументов. Такая система регрессий будет более качественно моделировать реальную рыночную ситуацию, но при условии достаточного количества исходной качественной информации.

Имитационное моделирование — это метод, при использовании которого исследуемая система заменяется более простым объектом, описывающим реальную систему и называемым моделью.

Имитационная модель — это компьютерная программа, которая описывает структуру и воспроизводит поведение реальной системы во времени. Имитационная модель позволяет получать подробную статистику о различных аспектах функционирования системы в зависимости от входных факторов.

Данный метод наиболее хорош при моделировании какого-либо нового процесса, когда создается теоретическая модель его поведения в прошлом, исходя из имеющихся исторических данных.

Моделирование с применением матричного мультипликатора применяют при недостатке исходных данных. Процессы земельноимущественных отношений являются многомерными и тесно взаимосвязанными друг с другом. Поэтому в ситуации нехватки данных целесообразно прогнозировать не сами данные, а их темпы прироста. Основная идея метода состоит в том, что структура темпов прироста на протяжении некоторого времени может оставаться неизменной.

Адаптивное моделирование представляет собой процесс построение модели, параметры которой на протяжении процесса прогнозирования не остаются статичными, а корректируются по мере поступления новых данных и изменяются пропорционально прогнозной ошибке. Для этой корректировки в модель встраивается специальный адаптивный механизм. Частными случаями адаптивного моделирования являются адаптивно-регрессионное, адаптивно-имитационное и адаптивно-рациональное моделирование.

Адаптивно-регрессионное моделирование есть обычная регрессионная модель, в которой с определенной периодичностью пересматриваются коэффициенты при независимых переменных, т.е. корректируется величина влияния факторов на функцию.

В адаптивно-имитационном моделировании сначала модель адаптируется к случайным образом изменившейся внешней среде, а затем имитируются варианты развития прогнозируемого процесса или явления.

В адаптивно-рациональном методе в модель встраивается не только адаптивный механизм, но и рациональные ожидания в отношении будущего. С течением времени в модели происходит перераспределение доминирования между адаптивными оценками и рациональными ожиданиями.

Методы теории игр — это совокупность математических методов, прогнозирующих принятие управленческих решений в условиях неопределенности и в условиях конфликта. Под конфликтом здесь понимается ситуация, в которой имеется не менее двух участников, экономические интересы которых не совпадают, но действия которых при этом не являются совершенно независимыми.

В данной теории под игрой понимается математическая модель конфликтной ситуации, а под игроками — стороны, участвующие в конфликте. Для применения метода вовсе необязательно выявлять всех игроков (что невозможно сделать в земельно-имущественных отношениях), достаточно идентифицировать наиболее важных.

Игра подразделяется на один или несколько периодов (этапы), в каждом из которых игроки последовательно или одновременно делают ходы. Ход — это выбор и осуществление одного из предусмотренных правилами действий. Действия могут быть связаны с ценами, объемами производства продукции, затратами на улучшение земельного участка, проведением комплексных кадастровых работ и т.д.

Результатами каждого хода будут выгоды или убытки каждого игрока. В ходе игры каждый игрок действует по определенной совокупности правил, которая, по его мнению, приведет его к выигрышу. Такая совокупность называется стратегией игрока.

Для того чтобы найти решение игры, следует для каждого игрока выбрать стратегию, которая удовлетворяет условию оптимальности. Под оптимальностью стратегии понимают ситуацию, когда один из игроков получает максимальный выигрыш, когда второй придерживается своей стратегии. В то же время второй игрок должен иметь минимальный проигрыш, если первый придерживается своей стратегии.

Определение оптимальной стратегии для всех основных участников земельно-имущественных отношений региона должно стать основной задачей применения теории игр в сфере прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов.

Метод нечеткого логического вывода создан для моделирования объектов, у которых присутствует специфическая форма неопределенности. Под системой нечеткого вывода понимают процесс получения нечетких заключений о требуемом управлении объектом на основе нечетких условий или предпосылок, представляющих собой информацию о текущем состоянии объекта.

Источник: http://studme.org/106555/geografiya/klasternyy_analiz

Что такое кластеризация земельных участков

Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее — Технические указания) являются практическим руководством по реализации Рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее Рекомендации) для организаций-исполнителей работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

В Технических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (приложение 2), даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам, применяемым при государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Технические указания сопровождаются программным комплексом «Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений» (далее ПК ГКОЗ СОД).

Рекомендации, Технические указания, ПК ГКОЗ СОД и Руководство пользователя ПК ГКОЗ СОД составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

II. Составление перечня садоводческих, огороднических и дачных объединений субъекта Российской Федерации 1 Составление перечня садоводческих, огороднических и дачных объединений субъекта Российской Федерации осуществляется по форме, приведенной в Таблице 1.

2 Разделение объединений на виды осуществляется в столбцах 4 и 5. Вид объединения отмечается значком «х».

III. Определение перечня факторов кластеризации для каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской Федерации 3 Для определения перечня факторов кластеризации на уровне субъекта Российской Федерации формируется группа экспертов из 5-7 человек. В состав группы должны обязательно быть включены:

  • специалист Комитета по земельным ресурсам и землеустройству;
  • представитель территориального органа Минимущества России;
  • земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

· · 1-2 оценщика (лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности); рекомендуемый опыт работы в области оценочной деятельности в регионе не менее 3 лет; · 2-3 риэлтора; рекомендуемый опыт работы в области риэлторской деятельности в регионе не менее 3 лет;

В состав группы могут быть включены:

· представители органов государственной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления; · специалисты в сфере экономики земельных отношений.

4 Группа экспертов определяет перечень факторов кластеризации для каждого из двух видов объединений (садоводческих, огороднических и дачных) на уровне субъекта Российской Федерации на основе типового перечня факторов кластеризации объединений. Типовой перечень факторов кластеризации объединений приведен в Приложении 1 к Техническим указаниям.

При определении перечня факторов кластеризации для каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской Федерации эксперты могут дополнить типовой перечень факторов кластеризации объединений факторами, оказывающими влияние на стоимость земель указанных объединений в данном субъекте Российской Федерации, либо исключить из типового перечня несущественные, по мнению экспертов, факторы.

5 В каждом определенном перечне факторов кластеризации эксперты выбирают один фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель объединений этих видов (например, для дачных объединений — расстояние от столицы субъекта Российской Федерации).

6 Перечни факторов кластеризации для каждого из видов объединений, а также факторы, оказывающие наибольшее влияние на стоимость земель каждого из видов объединений на уровне субъекта Российской Федерации, утверждаются протоколом заседания региональной межведомственной комиссии.

IV. Определение эталонного земельного участка

7 Эталонный земельный участок определяется для каждого объединения в субъекте Российской Федерации.

Под эталонным земельным участком понимается земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. При этом, под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся («обычные») характеристики земельного участка.

Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим.

8 Эталонный земельный участок для каждого объединения определяется в разрезе факторов кластеризации по форме, представленной в Таблицах 2 и 3.

Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим.

9 Факторы кластеризации, определяющие эталонные земельные участки объединений, вносятся в соответствующие графы столбцов 03-0n Таблиц 2 и 3 в тех единицах измерения, в которых они определены в перечне факторов кластеризации.

V. Кластеризация эталонных земельных участков объединений

10 Кластеризация эталонных земельных участков объединений представляет собой группировку эталонных земельных участков объединений по общности признаков на основе кластерного анализа. Кластеризация проводится отдельно для:

· садоводческих и огороднических объединений; · дачных объединений.

11 До проведения кластеризации проводится группировка эталонных земельных участков каждого из видов объединений по фактору, оказывающему наибольшее влияние на стоимость земель этого вида объединений, установленному в соответствии с п. 2.3 Технических указаний. Диапазон (границы) изменения фактора в пределах каждой группы устанавливается группой экспертов, сформированной в соответствии с п. 3 Технических указаний.

12 В рамках сформированных групп проводится кластеризация эталонных земельных участков объединений по остальным факторам (фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель вида объединений в кластеризации не участвует).

13 Количество кластеров определяется группой экспертов, сформированной в соответствии с п. 3 Технических указаний, исходя из особенностей территории и сложившейся системы ценообразования в субъекте Российской Федерации.

14 Кластеризация эталонных земельных участков объединений осуществляется с применением ПК ГКОЗ СОД.

15 Результатом кластеризации эталонных земельных участков объединений является перечень объединений по кластерам.

VI. Сбор информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах на единые объекты недвижимости и об арендной плате за единые объекты недвижимости 16 Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется с использованием информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах на единые объекты недвижимости и об арендной плате за единые объекты недвижимости

17 Под рыночной ценой земельного участка или единого объекта недвижимости понимается цена сделки с земельным участком или единым объектом недвижимости, а так же цены спроса и предложения на земельные участки и объекты недвижимости. При этом, в цены спроса и предложения вносятся поправки. Величина поправки устанавливается группой экспертов. Как правило, цена спроса повышается на 10%, цена предложения понижается на 10%.

18 Под арендной платой за земельный участок или единый объект недвижимости понимается «рыночная» арендная плата, т.е. во внимание не принимаются данные по арендной плате за земельные участки или единые объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности.

19 Сбор информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах на единые объекты недвижимости и об арендной плате за единые объекты недвижимости осуществляется начиная с 01.01.99, по форме, приведенной в Таблице 4. Каждый земельный участок или объект недвижимости, по которому имеется указанная информация описывается в разрезе факторов кластеризации.

Источник: http://www.gkr.su/evaluation_consulting/technical_guidelines/tech_guidance_gardening.php

Что такое кластеризация земельных участков

Библиографическая ссылка на статью: Воробьёва Т.В. Методика выявления эталонных участков на территории населенных пунктов на примере ПГТ. Юрино // Современная техника и технологии. 2015. № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://technology.snauka.ru/2015/06/7194 (дата обращения: 24.09.2018).

Научный руководитель – Русинова Наталия Владимировна,

канд. техн. наук, доцент

Установление кадастровой стоимости участков, основано на применении удельных показателей стоимости на единицу измерения, характеризующих определенную территорию в сельском поселении с точки зрения качественных характеристик: ее размер, особенности архитектурно-планировочной организации, инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние экологии и т.п. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов производится в следующем порядке:

— установление перечня кластеризации участков;

— кластеризация земельных участков;

— установление эталонного участка для каждого из кластеров земельных участков;

Подробнее разберем методику определения эталонных земельных участков в сельском поселении пгт. Юрино, на основе выбора наиболее важной характеристики, из нескольких.[1]

При осуществлении кластеризации, определяют наиболее существенные характеристики, для земельного участка в разрезе факторов кластеризации по отношению к другим земельным участкам, находящихся в кластере. При этом под наиболее вероятными характеристиками понимаются наиболее часто встречающиеся характеристики земельного участка.

В [5]приведен типовой перечень факторов кластеризации:

1.физические характеристики участка:

2. характеристики местоположения:

— расстояние до центра муниципального района;

-расстояние до центра населенного пункта;

3. характеристики окружения:

-расстояние до зон рекреации (лес, сквер, парк);

-расстояние до водных объектов (река, пруд, озеро);

— расстояние до зоны промышленных объектов.

Для населенного пункта многие факторы оказываются маловажными при выборе эталонного участка. Однако существуют такие факторы, которые имеют весомое значение в формировании здорового образа жизни человека. Электромагнитные поля ЛЭП являются очень сильными факторами влияния на состояние всех биологических объектов, попадающих в зону их воздействия. Поэтому выбирая земельный участок, многие люди стараются выбирать участок подальше, от зоны промышленных объектов.

Выбрав один фактор из перечня факторов кластеризации, например, расстояние до производственной зоны, выделяют зоны – зона 4 и зона 14, и затем выбрав эталонные участки, выполняют кластеризацию.

Рис.1 – Зоны, в которых могут располагаться эталонные участки в пгт. Юрино Республика Марий Эл [4]

По рис. 1 видно, что вся зона(включая и две зоны промышленных объектов)состоит из 15 зон. Расстояние от границы центра до границы зоны промышленных объектов варьирует от 200 м до 700 м. На рис. 2 показано расположение двух зон относительно границы промышленной зоны. Утолщенной линией показана граница промышленной зоны.

Рис.2-Расположение земельных участков относительно границы зоны промышленных объектов(пгт. Юрино РМЭ) [4]

Зона №4 – между улицами Коммунистическая и улицей Чехова. Зона №14 расположена между улицами Маяковского и Комсомольской. Отметим, что вся зона промышленных объектов разделена на две зоны (зона 1 и зона 2), и разделяет их улица Маяковского.

Необходимо выбрать эталонный участок из двух земельных участков. Выбираемый земельный эталонный участок должен соответствовать выбранному требованию, а именно – наибольшему расстоянию до границы зоны промышленных объектов.

В зонах № 4 и № 14 предъявляемому требованию отвечают участки № 1 и № 2. Оба земельных участка предназначены для ведения личного подсобного хозяйства. Участок № 1 расположен на расстоянии580 м до границы промышленной зоны, участок № 2– 250м.

По рис. 2 и характеристикам месторасположения участков видно, что второй участок находится ближе к границе промышленной зоны, что не благоприятно может сказаться на здоровье человека, чем участок № 1 на 330 м. Поэтому участок №1 можно считать в качестве эталонного. Проанализировав земельные участки в нескольких зонах, выделяют один эталонный участок, расположенный дальше от зоны промышленных объектов в сельском поселении пгт. Юрино.

В конечном результате образуется группа из нескольких эталонных участков в одной зоне, например в зоне индивидуальной застройки или в зоне рекреации в населенном пункте, со схожими признаками, допускающая формировать кластеры [3].

Осуществление кластеризации на территории сельских поселений способствует выявлению земельных участков, с помощью факторов, и тем самым позволяет определить кадастровую стоимость земельных участков в каждой зоне.[2]

Библиографический список

  1. Воробьёва Т.В. Методика выбора эталонных земельных участков на территории сельских поселений ./ “Опыт прошлого – взгляд в будущее” – 4-я Международная научно-практическая конференция молодых ученых и студентов. Материалы конференции: ТулГУ, Ту-ла, 2014, 737 с.
  2. Быкова Т.П., Пятинкин СФ., Развитие кластеров: сущность, актуальные подходы, зарубежный опыт. Минск: Тесей, 2008., 78с.
  3. Адамова К.З. Кластеры: понятие, условия возникновения и функционирования / Вестник Саратовского государственного технического университета №34 – 2008. С..
  4. Публичная кадастровая карта. [Электронный ресурс]/ Режим доступа: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ (дата обращения 10.06.2015).
  5. Земельный вопрос [Электронный ресурс> / Режим доступа: http://www.zemvopros.ru/page_1525.htm (дата обращения10.06.2015).

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться:

&copy 2018. Электронный научно-практический журнал «Современная техника и технологии».

Источник: http://technology.snauka.ru/2015/06/7194

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн